Hvad er et Lady Bird Deed?

Et Lady Bird Deed (også kendt som et “forbedret livsvarigt ejendomsdokument”) er en alternativ måde at overføre ejendomsretten til en ejendom på. I stedet for at overføre ejerskab/kontrol over fast ejendom til ejendomsejerens begunstigede giver et Lady Bird-dokument ejendomsejeren mulighed for at give sig selv en livsvarig ejendom (også kaldet et livsvarigt lejemål) og giver en restinteresse (normalt i en arving, men det kan være hvem som helst, som boligejeren ønsker), efter at boligejeren dør. Men i modsætning til et almindeligt livsarvsdokument eller en direkte overdragelse af ejendommen: (a) har livsforpagteren ret til at sælge eller pantsætte hele ejendommen uden deltagelse af arveafløseren og beholde al fortjeneste (kan fratage arveafløseren hans/hendes interesse), og (b) livsforpagteren kan begå spild til skade for arveafløseren.

Lady Bird Deeds i Florida

Lady Bird Deed er også kendt som et “transfer on death deed”. Lady Bird Deeds er også kendt som “Enhanced Life Estate Deeds”. Alle tre udtryk henviser til den samme type skøde. Det er vigtigt at bemærke, at Lady Bird Deeds ikke anvendes i hele landet. De anvendes dog specifikt og regelmæssigt i Florida.

Den grundlæggende idé er, at Lady Bird Deed i Florida gør det muligt for ejendommen at overgå uden for skifteretten, efter at den oprindelige ejer er gået bort. Det giver også den oprindelige ejer (som vi kalder life estate holder eller life tenant) mulighed for (a) at ændre mening om, hvem der skal modtage ejendommen inden deres død, og (b) at gøre, hvad de vil med deres ejendom uden at skulle konsultere eller få tilladelse fra den anførte remainderman, selv om det betyder, at deres eventuelle ejerinteresse elimineres.

Vigtigt nok har remainderman en vested interest (med forbehold for at blive afhændet). Så hvis remaindermanen dør før livsarvingens indehaver, skal den afdødes remaindermans andel af ejendommen ved livsarvingens død gå til dennes bo.

Med andre ord, hvis to remaindermaner skulle arve 50/50 ved livsarvingens død; hvis den ene remainderman dør først, får den overlevende remainderman stadig kun sine 50 %. De andre 50 % vil skulle gå gennem skifteretten.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

Hurtigt vil jeg forklare den væsentligste forskel mellem et Enhanced Life Estate Deed og et Regular eller Traditional Life Estate Deed: I et almindeligt / ikke-lady-bird-dokument finder du et sprog, der i det væsentlige siger:

“Sam Jones for hans liv, med en rest til hans datter Lisa Jones.” I dette eksempel er Sam indehaver af ejendommen på livstid (alias livsforpagter), og Lisa er restlejer.”

Da dette er et traditionelt livsvarigt skøde (og ikke et forbedret livsvarigt skøde eller Lady Bird Deed), vil Sam ikke kunne sælge sin ejendom eller optage et realkreditlån uden Lisa’s medskyldighed (i.dvs. Lisa skal underskrive og acceptere at gøre disse ting, der involverer Sams ejendom).

Men i modsætning hertil siger et forbedret livsvarigt skøde, at den livsvarige lejer har fuld magt og myndighed til at pantsætte, udleje, sælge osv… uden medvirken af den resterende arving. Dette forudsætter, at Florida lady bird-dokumentet er blevet udformet korrekt for at angive(1) hvilke beføjelser livsforpagteren har (f.eks. overdrage, pantsætte, udleje osv.), og (2) skal også indeholde ord med følgende virkning: “the life tenant has full power and authority to do X, Y, and Z in fee simple without joinder of the remainderman.”

Hvordan en Enhanced Life Estate Tenant laver en overdragelse eller tager et pant i en Lady Bird Deed

Floridas lovgiver har ikke haft meget at sige om Lady Bird-deed. Imidlertid blev tre nye Florida Uniform Title Standards offentliggjort af Real Property, Probate, and Trust Law Section of the Florida Bar i juni 2019. De vedtog disse standarder, der omhandler, og giver vejledning om forbedrede livsvarige ejendomsdokumenter.

Når en Lady Bird Deed Life Tenant ønsker at overdrage eller pantsætte deres ejendom

Den Florida Uniform Title Standard 6.10 og 6.11 fastslår, at indehaveren af en livsvarige ejendom i ikke-homestead eller homestead ejendom, hvis ladybird-dokumentet angiver, at de har beføjelse til at sælge, overdrage, pantsætte og på anden måde forvalte fee-simple ejendom MÅ overdrage eller belaste/ pantsætte fee simple ejendom i løbet af livsvarige ejendomsindehaverens levetid uden tilslutning af remainderman.

I en homestead-situation, hvis indehaveren af life estate er gift, skal ægtefællen underskrive alle dokumenter (men stadig ikke remainderman), hvis indehaveren af life estate ønsker at sælge eller pantsætte.

Hvis man laver et quit-claim-dokument, bør giveren specifikt angive, at det er en fee simple overdragelse af life lejer (fordi det ellers ville være tvetydigt, dvs.dvs. kun at overføre deres nuværende interesse – uden præcisering – kunne fortolkes som om indehaveren af livsvarige ejendomsrettigheder kun overdrager eller belaster deres livsvarige ejendomsrettigheder…. i modsætning til med et garantiskøde.

Hvordan håndteres domme og panterettigheder med Lady Bird Deeds i Florida

Hvad sker der, hvis en forbedret indehaver af livsvarige ejendomsrettigheder har en kreditor med et pant eller en dom?

Hvis pantebrevet eller dommen er knyttet til ejendommen, vil et titelforsikringsselskab kræve bevis for en frigivelse eller tilfredsstillelse af dommen over for indehaveren af livsvarige ejendomsrettigheder, for at indehaveren af livsvarige ejendomsrettigheder kan overføre ejendomsretten i fee simple i løbet af sin levetid.

Hvis livsvarige lejeren døde uden at foretage en overdragelse, og kreditor undlod at opkræve eller eksekvere på deres dom, ville det ikke være nødvendigt med en frigivelse eller tilfredsstillelse af pantebrevet. Efterlevende ville arve ejendommen, der er genstand for lady bird-dokumentet, fri og fri for den ubetalte gæld. Se Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); og Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 og 733.702(4)(a).

Hvad sker der, hvis der er domme eller panterettigheder over for den tilbageblevne, der er opført på et ladybird-dokument?

Den livsvarige forpagter af et ladybird-dokument kan overføre eller pantsætte den simple ejendomsret uanset eventuelle domme over for den tilbageblevne. Dette skyldes, at remainderman’s interesse til enhver tid kan afhændes af life estate-indehaveren. Så remainderman’s gæld/kreditorer vil ikke hindre livsarvingens overdragelses- eller belægningsønsker.

En undtagelse fra denne regel kan være en føderal IRS-skattepant. De fleste titelselskaber vil behandle IRS-panterettigheder, selv om de kun vedrører remainderman, anderledes.

Hvordan den forbedrede livsboopgørelse skøde livsholder bør erstatte remainderman

I den første dame fugl skøde registreret, bør Florida ældre lov advokat specifikt angive, at livet lejer bevarer retten til at afhænde eller ændre remainderman. Hvis der så registreres et efterfølgende skøde, der foretager en ændring af remainderman, tilføjer remainderman eller fjerner remainderman fra det forbedrede livsarvingskontrakt, vil det være klart, at dette ikke vil være et problem.

Hvis det forbedrede livsarvingskontrakt ikke specifikt nævner denne ret, vil nogle titelforsikringsselskaber muligvis have et problem. Som følge heraf bør der indføjes et passende sprog i det første forbedrede livsvarige skøde, der registreres.

Såfremt indehaveren af det livsvarige skøde ønsker at ændre restanceindskyder, kan han eller hun registrere et andet lady bird-skøde, der overdrager ejendommen til sig selv med en ny restanceindskyder, eller til sig selv i fee simple, eller til en tredjepart.

Har jeg brug for en Lady Bird Deed for at kvalificere mig til Medicaid?

Spørgsmålet bliver også nogle gange stillet på følgende måde: Hvis jeg ejer fast ejendom, er det så nødvendigt med et lady bird-dokument for at opnå Medicaid? Svaret er ganske enkelt nej.

Selvfølgelig kan en lady bird deed-strategi (også kaldet en “enhanced life estate deed”) være vigtig i Medicaid-planlægningsprocessen. Men strengt taget vil lady bird deeds ikke hjælpe nogen med at blive berettiget til Medicaid i Florida (eller andre steder for den sags skyld).

Selv om forbedrede livsboedsdokumenter ikke vil hjælpe dig med at kvalificere dig til Medicaid, kan det hjælpe med at reducere det beløb, som Medicaid bliver betalt tilbage som følge af deres ejendomshjælpsindsats.

Husk, som en Elder Law / Medicaid Lawyer, forsøger jeg at tage en holistisk tilgang til Medicaid-planlægningsprocessen. Mens min primære bekymring er at beskytte dine aktiver mod enorme langtidsplejeomkostninger, mens du er i live (hvilket vi vil gøre ved hjælp af et hvilket som helst antal ældre lov Medicaid-kvalifikationsmetoder) – Jeg sigter også mod at reducere (eller eliminere når det er muligt) lovligt det beløb, som din ejendom skal betale tilbage til Medicaid efter en Medicaid-modtager dør væk.

Så hvordan bruges en Lady Bird Deed i Medicaid-planlægning?

Det er i denne ånd, at Lady Bird Deed er nyttig – dvs. at reducere eller eliminere, hvad Medicaid er berettiget til, efter at Medicaid-modtageren er gået bort. Dette er kendt som en Medicaid-pantæne eller “Medicaid estate recovery”. Når en Medicaid-modtager dør, har Medicaid automatisk pant i det bo, som den pågældende efterlader sig, med visse undtagelser. Med andre ord bliver Medicaid en kreditor – men kun når Medicaid-modtageren dør (forudsat at vedkommende var over 55 år).

Så, vil jeg miste mit hus til Medicaid? Nej. I Florida er en af disse undtagelser homestead. På grund af dets skattede position i Florida giver lovgiveren homestead flere lag af beskyttelse mod kreditorer, herunder Medicaid. Så du har ikke engang brug for et forbedret livsvarigt skøde for at beskytte homestead’en! Du kan dog stadig ønske dig en sådan som et værktøj til at undgå skifteretten. Men før vi kommer ind på det, skal vi kort diskutere andre typer af fast ejendom (dvs. ikke-homestead fast ejendom), og hvordan de let er inden for Medicaids rækkevidde.

Lady Bird Deeds og ikke-homestead fast ejendom

Har du et andet hjem, sommerhus, udlejning eller anden indtægtsskabende ejendom? Alle ejendomme, der ikke er homestead-ejendomme, er omfattet af Medicaid-boopkrævning. Når en Medicaid-modtager dør, bliver deres fast ejendom en del af deres bo og kommer derfor inden for kreditorernes rækkevidde, hvoraf Medicaid normalt er den største. Din advokat for ældre skal bruge andre Medicaid-planlægningsteknikker for at få en person med anden fast ejendom kvalificeret til Medicaid – men Lady Bird Deed er måske den nemmeste måde at lade dine arvinger nyde godt af fast ejendom, efter at Medicaid-modtageren er væk.

Lady Bird Deed som et værktøj til at undgå skifteretten

Ved at holde fast ejendom uden for skifteretten holder du den uden for Medicaid’s rækkevidde. Dette skyldes, at lady bird-dokumentet dikterer, hvem der ejer den faste ejendom i kraft af loven, efter at Medicaid-modtageren er afgået ved døden. Den bliver stort set aldrig en del af den afdødes bo – den overgår automatisk (efter registrering af den korte dødsattest) til den, der er opført som “remainderman”, hvilket svarer til at vælge en begunstiget.

DCF anser ikke lady bird deed’s for at være en overførsel af aktiver, der er omfattet af en Medicaid-sanktionsperiode. Dette skyldes, at “remainderman” til enhver tid kan ændres eller fjernes. Desuden behøver ejeren af ejendommen ikke at få skriftlig tilladelse til at sælge den faste ejendom, fra remainderman, i et enhanced life estate-dokument (hvilket ikke er tilfældet med almindelige life estate-dokumenter).

Som følge heraf er dokumentet en ufuldstændig gave, der ikke er omfattet af Medicaid-sanktionerne for overførsel af aktiver.

Afværgelse af skifteretten er ofte et mål, der er værd at nå i sig selv. At lade et dødsbo ligge betyder, at arvingerne må vente længere tid og pådrage sig yderligere udgifter for at få adgang til det, der kunne være deres på kort tid. Tænk på et lady-bird-dokument som svarende til en “pay on death”-betegnelse på en bankkonto (hvilket er den måde, hvorpå du ville få den bankkonto til at undgå at skulle igennem skifteretten.

Så, mens et lady-bird-dokument ikke er nødvendigt for at kvalificere sig til Medicaid i første omgang, er det bestemt en værdig strategi at drøfte med din ældreplejeadvokat, når du diskuterer Medicaid-planlægning.

Fordelene ved at bruge en Lady Bird Deed

Den Lady Bird Deed bruges til at bevare kontrollen over ejendommen, bevare fordelene ved homestead (hvis relevant) og bruges til at undgå skifteretten. Det har også den fordel, at det giver en homestead mulighed for at bevare sin beskyttede status mod kreditorer.

Hvis den skødeførte ejendom er en homestead, vil der ikke være noget tab af homestead skattefritagelse, og amtet vil ikke revurdere ejendommen for at hæve skatterne. Der er andre skattefordele ved at anvende en Lady Bird Deed, f.eks. ingen yderligere stempelafgifter, men de andre skattefordele ligger uden for rammerne af denne artikel.

Fordele ved Lady Bird Deed i en Medicaid-planlægningssammenhæng

Lady Bird Deeds hjælper ikke med at kvalificere en ansøger til Medicaid. Men det hjælper med at minimere Medicaid’s ret til at inddrive boet efter Medicaid-modtagerens død. I en Medicaid-planlægningssammenhæng er Lady Bird Deed et nyttigt værktøj, fordi det gør det muligt at undgå skifteretten for fast ejendom. Lad os se på, hvordan fast ejendom håndteres i to sammenhænge:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Et hjem, der også anses for at være en Florida homestead ejendom, er (med få begrænsninger i forbindelse med specifik gæld, der belaster hjemmet) beskyttet mod kreditorer, mens ejeren er i live, og tilsvarende beskyttet mod udlæg fra kreditorer, efter at vedkommende er død. Medicaid behandles som en almindelig kreditor. Så for et hjem, der kvalificerer sig som et fritaget homestead-aktiv med henblik på Medicaid-berettigelse (klik på linket for at læse mere om, hvornår hjemmet ikke er et tælleligt aktiv med henblik på Medicaid), er den primære fordel ved at bruge et forbedret livsvarigt ejendomsdokument først og fremmest ejendomsplanlægning – dvs.dvs. at få hjemmet i hænderne på din valgte modtager, uden at de skal gå gennem skifteretten.

Florida Uniform Title Standard 6.12 diskuterer, hvordan remainderman behandles i homestead ejendom (yderligere diskuteret i min opfølgende artikel om Florida Lady Bird Deeds). Hvis livsforpagteren har alle lady bird-reservationer, erhverver remainderman fee simple-ejendomsretten ved livsforpagterens død KUN når den ikke er i strid med forfatningsmæssige begrænsninger for homestead-enheden (dvs. ugyldig hvis overlevende ægtefælle eller mindreårigt barn, undtagen direkte testamente til ægtefælle er gyldigt, hvis der ikke er noget mindreårigt barn).

Hvis det er tilfældet, så bør den tilbageværende ejer registrere en affidavit om, at de ved livsarvingens død ikke blev overlevet af en ægtefælle eller et mindreårigt barn (hvis det er sandt, selvfølgelig).

Hvis lady bird-dokumentet blev registreret ved en fejl (dvs. i strid med Florida homestead forfatningsmæssige begrænsninger, vil homesteadet overgå til den efterladte ægtefælle, hvilket giver den efterladte ægtefælle en livsvarig ejendomsret til ejendommen med rest til afdødes efterkommere (herunder eventuelle mindreårige børn). I henhold til F.S. 732.7025 kan en ægtefælle give afkald på sine rettigheder som ægtefælle med hensyn til de forfatningsmæssige begrænsninger for overdragelse af homestead, hvis skødet indeholder et passende afkaldssprog.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Second homes eller indtægtsskabende ejendomme er ikke beskyttet af homestead i Florida. De kan eller kan ikke være beskyttet til Medicaid-formål (tal med din ældreadvokat for at drøfte strategier til at sikre, at de er det). Vi ved, at udlejningsejendomme er beskyttet (mod at blive inkluderet som et Medicaid-tælleligt aktiv), men uanset hvad, er ikke-homestead-ejendomme ikke beskyttet mod Medicaid Estate Recovery på samme måde som homestead-ejendomme er. Det betyder, at efter Medicaid-modtagerens død, er sekundære boliger eller udlejningsejendomme sandsynligvis tilgængelige for Medicaid Estate Recovery. Et lady bird-dokument kan dog beskytte mod dette. Lady Bird Deeds lader de ikke-homestead-ejendomme passere uden for skifteretten. Da Medicaid estate recovery kun gælder for aktiver i det probatable bo, er et stort problem derfor løst.

Man kan spørge, hvorfor man ikke bare sætter den ikke-homestead ejendom i navnet på en revocable living trust for at undgå probate? Ikke-homestead ejendom i en revocable trust er fair game for kreditorer, som kan fremtvinge en probate procedure, hvis de kender den ikke-homestead beskyttede ejendom. Selve den revokable trust vil instruere administratoren om at underrette kreditorer og indfri eventuel gæld. Lady Bird Deeds er ikke en gave, fordi den tilbageværende mandens ret til ejendommen til enhver tid kan fjernes (på samme måde som ejeren af en livsforsikringskontrakt til enhver tid kan tilføje, ændre eller fjerne begunstigede til livsforsikringsindtægter). Den har den yderligere fordel, at den overføres til efterladte næsten øjeblikkeligt ved livsarvingens død.

Faktisk omhandler Florida Medicaid-manualen specifikt ladybird deeds (som forbedrede livsarvingskontrakter) og fortæller sagsbehandleren, at de er legitime og ikke skal betragtes som en overførsel af aktiver.

Florida Lady Bird Deed Risici og ulemper

Jeg kommer ind på det grundlæggende om Florida lady bird deeds og hvornår man skal bruge et lady bird deed i den linkede artikel. Meget hurtigt kan en dame fugl skøde (også kendt som en forbedret liv ejendom skøde) bruges som et effektivt ejendomsplanlægningsværktøj til at tillade en husejer at leve i deres hjem for resten af deres liv og, hvis der ikke foretages nogen ændringer i skødet, overdrage ejerskabet til den, der er udpeget i den registrerede dame fugl skøde efter liv ejendom indehaveren dør. Fordi den resterende ejer ikke har nogen interesse, mens indehaveren af livsboet er i live, er lady bird-dects nyttige i Florida langtidspleje Medicaid-planlægning såvel som i ejendomsplanlægningssammenhæng.

Tænk på et Florida lady bird-dect som den faste ejendom, der svarer til en pay-on-death-betegnelse på en bankkonto. Det er ikke nødvendigt med en skifteretsattest, for at begge aktiver kan overgå til de tilsigtede arvinger. Andre fordele omfatter no-doc-stempler ved registrering af skødet, lavere omkostninger (sammenlignet med trustplanlægning og probate), bevarelse af homestead-friheden intakt og skattefordele.

Lady Bird Deed – Ulemper og advarsler

Denne artikel er i det væsentlige en lady bird deed advarselsetiket – for det meste fungerer lady bird deeds fantastisk, men der er lejlighedsvise ulemper og bivirkninger.

Risikoen for din bodelingsplan

Typisk bliver en forælder indehaveren af livsarven, og de anfører deres børn som efterladte (efterladte er den eller de personer, der skal arve ejendommen, efter at indehaveren af livsarven er gået bort). Hvad sker der, hvis der kun er ét barn, og det barn dør først?

Hvis en indehaver af en livsvarig ejendom har to børn, og et af disse børn dør, skal det afdøde barns halvdel så gå til det overlevende barn, eller skal den gå et andet sted hen? Generelt gælder det, at hvis en af de efterladte er afgået ved døden først, vil det sandsynligvis være nødvendigt med en skifteret (medmindre de efterladte skal eje ejendommen som fælleslejer med ret til overlevelse, hvilket ville være atypisk for et udvidet livsarvsdokument), eller der er indbygget en specifik eventualitet i dokumentet (f.eks.f.eks. “resten går til min datter Susan Jones, hvis hun overlever mig, og hvis ikke, til min søn, Sam Jones.”)

Og hvis flere personer bliver medejere som restanter, efter at giveren af det udvidede livsvarige skøde er gået bort, skal de blive enige om, hvad de skal gøre med ejendommen. Hvis de er uenige eller uvenner, kan det medføre uoverensstemmelser og endda retssager.

Hvad sker der desuden, hvis giveren af et forbedret livsvarigt skøde ønsker at efterlade en del af ejendommen til en mindreårig?

For at ære livsvarigt skødeindehaverens hensigt med specificitet med hensyn til, hvad der skal ske i disse situationer, vil det være bedre at skøde huset til en tilbagekaldelig trust i stedet for at anvende et ladybird-skøde. En revocable living trust er næsten uendeligt fleksibel, den kan tage højde for et hvilket som helst antal uforudsete situationer og kontrolleres af trustee.

Not all Title Insurance Companies Treat Lady Bird Deeds Equally

Mens lady bird deeds alle siger, at life estate indehaveren bevarer retten til at sælge, udleje eller endda ændre mening (i.dvs. fjerne eller erstatte restlejer), vil ikke alle titelforsikringsselskaber honorere denne anmodning og kan kræve, at restlejer underskriver enhver ejendomsoverførsel for at undgå potentielle tvister.

Den gode nyhed er, at det ser ud til, at de største og mest udbredte titelforsikringsselskaber synes at honorere lady bird-handlinger. Nogle vil dog stadig være tilbageholdende med at skrive titelforsikring i visse situationer.

For eksempel vil The Fund (et af de mest populære titelforsikringsselskaber med ejendomsadvokater) kræve, at domme, der er registreret mod livslejer i det amt, hvor ejendommen er beliggende, skal ryddes, før de vil forsikre titel (hvis retssagen er indgivet før oprettelsen af lady bird-dokumentet). Hvis dommen omfatter en føderal IRS skattemæssig tilbageholdelsesret mod restlejer, skal tilbageholdelsesretten ryddes (og et frigivelsesbrev fra IRS), før de vil forsikre ejendomsretten.

Lady Bird Deeds og Florida Homestead

Det er en fordel, at indehaveren af den livsvarige ejendom vil bevare sin Florida Homestead-status, når han/hun anvender et lady bird deed.

Men man skal være forsigtig med at sikre sig, at man ikke bevidst eller utilsigtet overdrager sit hjem til en 3. part, når en ægtefælle eller et mindreårigt barn fortsat bor på den pågældende ejendom. I en sådan situation (når livsforpagteren efterlades af en ægtefælle eller et mindreårigt barn) kan hjemmet ikke overgå til et andet sted, uanset hvad der er skrevet i det forbedrede livsforpagterdokument.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Klienter kommer til os med en række forskellige spørgsmål om fast ejendom i en Medicaid-planlægningssammenhæng: Hvordan skal man håndtere en homestead med en egenkapital på over 552.000 dollars? Hvordan planlægger man, så en feriebolig undgår Medicaid-boopgørelse og meget mere. Den pågældende fast ejendom kan være i fee simple, have flere ejere med ret til at overleve eller være omfattet af en livsvarig ejendom. Jeg har aldrig anbefalet et almindeligt livsbo til Medicaid- eller ejendomsplanlægningsformål, i stedet ser jeg betydeligt flere fordele og færre ulemper ved at udnytte et forbedret livsbo skøde (også kendt som et “lady bird skøde”).

Hvad er et livsbo?

Livsbo lejeren overdrager sin ejendom, men beholder en livstids ret til at bruge og bebo ejendommen. Ved livsarvingens død overgår det fulde ejerskab til den eller de personer, der har den resterende rettighed (også kaldet remainderman). Medicaid behandler denne overdragelse som en overdragelse mod betaling af værdi (og vil derfor, hvis den sker inden for 5 år), pålægge livsforpagteren/medicaidansøgeren en strafperiode. En anden ulempe er, at den livsvarige lejer skal indhente tilladelse fra den resterende lejer til at overdrage ejendommen (disse ulemper er ikke et problem med lady-bird-handlinger). For at bestemme værdien af renteoverdragelsen skal man kende ejendommens værdi og livslejerens alder.

Bestemmelse af den værdi, der kan tilskrives livsforpagteren og restanceforpagteren

Desto ældre livsforpagteren er, desto kortere er hans forventede levetid. Jo kortere den forventede levetid, jo kortere tidsperiode forventes den livsvarige lejer at kunne bruge og nyde ejendommen. Dette svarer til en lavere værdi for den livsvarige lejer og en højere værdi af den interesse, der kan tilskrives efterlønsmodtageren (hvilket øger den strafbelagte afhændelse). Værdien af den livsvarige ejendomsret findes ved at gå til tabellen over livsvarige ejendomsrettigheder og restancerenter her.

Værdien af den livsvarige ejendom findes ved at tage ejendommens værdi og multiplicere den med livsvarige ejendomsfaktor (alias livsvarige ejendomsrente). Værdien af restværdien findes ved at tage den resulterende livsboværdi og trække den fra ejendommens værdi (eller multiplicere ejendommens værdi med restværdien). Igen er det værdien af restværdien, der bestemmer den strafbelagte afhændelse.

For eksempel, hvis en bolig er vurderet til 200.000 dollars, og den livsvarige lejer er 85 år gammel, (i henhold til tabellen over livsvarige ejendomsrettigheder og restrenter, er der en livsvarige ejendomsfaktor på 0,35359 og en restrentefaktor på 0,64641. Det betyder, at værdien af den livsvarige ejendom for den livsvarige lejer er: 70 718 USD og værdien for den resterende ejer er: 129 282 USD (du vil bemærke, at værdien af begge tal summerer til 200 000 USD). Hvis der var behov for Medicaid inden for 5 år efter registreringen af livsboets skøde, ville dette resultere i $129,282 overførselsstraf. Hvis dette sker uden for den femårige tilbagebliksperiode, ville der naturligvis ikke være nogen straf.

Men for nylig kom der en person til mig, som var en remainderman på en tidligere udfærdiget almindelig livsarvingskontrakt og ønskede at kende de skattemæssige konsekvenser ved at sælge boligen, inden livsarvingeren går bort, og hvilken indvirkning det ville have, hvis livsarvingeren havde brug for Medicaid ICP i fremtiden.

• DISCLAIMER: Min første reaktion på skattekonsekvensdelen af spørgsmålet var: “Jeg ved det ikke, lad mig undersøge det”. Jeg er ikke for stolt til at indrømme, når jeg har brug for at tale med en kollega for at besvare nogens spørgsmål. Jeg er ikke CPA og har heller ikke en LLM i skat. Jeg yder ikke skatterådgivning og fortæller altid mine kunder, at de skal bekræfte eventuelle skattemæssige konsekvenser af den planlægning, vi foretager, over for deres CPA eller skatteadvokat. Jeg talte med en af mine CPA-venner, som gav mig oplysninger, der lyder korrekte, men jeg fik meget generelle oplysninger og kan ikke bekræfte deres nøjagtighed. Stol ikke på denne blogartikel (eller nogen blogartikel), når du træffer planlægningsbeslutninger. Mød med en skatteprofessionel!

Fakta: Hjemmet blev købt for 100.000 dollars for mange år siden og ville sandsynligvis blive solgt for omkring 200.000 dollars nu. Den livsvarige ejendom blev registreret for over fem år siden (dette er en god kendsgerning, fordi en almindelig livsvarig ejendom ville resultere i en gaveafgift, der er underlagt Medicaids femårige tilbagebliksperiode). I lighed med ovenstående, lad os antage, at livsforpagteren er 85 år gammel.

Hvad er de indkomstskattemæssige konsekvenser ved salg af fast ejendom, der er omfattet af et livsvarigt bo?

Først skal det bemærkes, at hvis livsforpagteren gik bort, ville ejendomsretten ved indgivelse af dødsattesten overgå til efterladte med en “step-up i skattegrundlaget”, hvilket betyder, at ved salg af huset ville kapitalgevinstskatten være betydeligt lavere. Hvis ejendommen blev købt for 100 000 USD, men var 200 000 USD værd på tidspunktet for livslejerens død, og den blev solgt for 205 000 USD, skal der kun betales kapitalvindingsskat af de 5 000 USD, der er overskydende efter “step up”.

Men når en bolig sælges før ejerens død, er der ingen “step-up in basis”, og der betales kapitalvindingsskat på boligens oprindelige købsprisværdi. IRS fastsætter dog et fritagelsesbeløb (i øjeblikket$250.000 for enlige og $500.000 for gifte ejere af fast ejendom). Denne fritagelse for personlig bopælsskat er mulig, hvis ejeren/jerne har boet i den pågældende ejendom i 2 ud af de sidste 5 år. Det betyder i det væsentlige, at der ikke betales nogen kapitalgevinster på de første 250 000 USD af gevinster for en ejendom, der ejes af en enkeltperson.

Men det er kun livslejerne (de oprindelige ejere), der får værdien af fritagelsen. Værdien af livslejerens personlige fritagelse for kapitalgevinstskat, hvis ejendommen sælges i deres levetid, er proportional med deres ejerandel i henhold til tabellerne for livsleje- og restanceinteresser på salgsdatoen (se ovenfor). Denne fritagelse er ikke en fordel, som efterlønsmodtageren nyder godt af – de får ingen skattefritagelse ved salg af ejendommen i livslejerens levetid. Så eventuelle skyldige kapitalvindingsskatter vil sandsynligvis komme fra restlejerens forholdsmæssige andel af provenuet.

Men da det økonomiske ansvar for at tage sig af en syg forælder normalt bæres af deres børn (som sandsynligvis også er restlejer i en almindelig livsarv), vil kapitalgevinstskatterne sandsynligvis blive mere end opvejet af besparelserne ved at kunne beskytte provenuet og give Medicaid mulighed for at betale for forældrenes langtidspleje.