Forståelse af lejekontrakter om erhvervsejendomme kræver omhyggelig opmærksomhed på detaljer. Folk vil ofte kategorisere en lejekontrakt som enten en triple net-lejekontrakt eller en full service (brutto)-lejekontrakt. Virkeligheden er, at de fleste lejekontrakter ligger et sted i midten af dette spektrum, hvor både udlejer og lejer hver især betaler en vis andel af driftsudgifterne. Disse typer lejekontrakter betegnes almindeligvis som modificerede bruttolejekontrakter. I denne artikel vil vi se nærmere på, hvad du bør vide om den modificerede bruttoleasingaftale.
Hvad er en modificeret bruttoleasingaftale?
En modificeret bruttoleasingaftale defineres som en leasingstruktur, hvor både udlejer og lejer er ansvarlige for at betale en ejendoms driftsudgifter. De specifikke driftsudgifter, der betales af en lejer eller en udlejer i henhold til en modificeret bruttolejekontrakt, kan variere meget og varierer også meget. Denne variation skyldes markedsforhold og forhandlinger mellem lejer og udlejer. Som sådan er den eneste måde at forstå, hvem der er ansvarlig for at betale specifikke udgifter, at læse lejekontrakten grundigt.
Spektret af lejekontrakter om erhvervsejendomme
Der findes to grundlæggende typer af lejekontrakter om erhvervsejendomme: absolutte nettolejekontrakter og absolutte bruttolejekontrakter. Ved en absolut nettolejekontrakt betales alle driftsudgifter til ejendommen af lejeren. Ved en absolut bruttolejekontrakt betales alle ejendommens driftsudgifter af udlejeren. Alle andre lejekontrakter ligger et sted midt imellem og kaldes almindeligvis modificerede bruttolejekontrakter.
Du skal læse lejekontrakten
Den vigtigste del af forståelsen af lejekontrakter om erhvervsejendomme er, at den eneste måde at forstå en lejekontrakt om erhvervsejendomme på er at læse kontrakten. Selv om beskrivende udtryk som bruttolejekontrakt, nettolejekontrakt, dobbelt nettolejekontrakt og modificeret bruttolejekontrakt kan være et godt udgangspunkt for at forstå den grundlæggende lejekontraktstruktur, er det ikke en erstatning for at læse selve lejekontrakten. Dette er vigtigt, fordi disse beskrivende lejemålstermer kan få forskellige betydninger afhængigt af, hvem du taler med, eller hvilken del af verden du befinder dig i.
Modificeret bruttolejekontrakt Eksempler
Den modificerede bruttolejekontrakt er et udtryk, der anvendes på en lejekontrakt, hvor udgifterne både er udlejers og lejers ansvar. Mens alle udgifter kan være til forhandling mellem udlejer og lejer, omfatter almindeligt forhandlede udgifter ejendomsskatter, ejendomsforsikring, vedligeholdelse af fællesarealer (CAM), forsyningsselskaber og strukturelle reparationer.
Når det kommer til, hvilke af disse udgifter der refunderes af lejeren til udlejeren, er der en række forskellige inddrivelsesstrukturer, der anvendes.
I en grundlæggende lejeaftale kan lejeren blot betale sin pro rata-andel af alle driftsudgifter. Lad os f.eks. antage, at en lejer indtager et rum på 10.000 kvadratmeter i en bygning på 100.000 kvadratmeter. Det betyder, at lejerens pro rata-andel er 10.000/100.000 eller 10 %. Hvis de samlede udgifter til bygningen var på 1.000.000 $, og lejeren refunderede sin pro rata-andel af alle bygningsudgifter, ville lejeren skylde 10 % x 1.000.000 $ eller 100.000 $.
Sommetider kan lejeren betale sin pro rata-andel af nogle udgifter, mens han betaler et fast beløb pr. kvadratfod for andre udgifter. For eksempel kan lejeren betale sin pro rata-andel af ejendomsskatter og forsikring og også bidrage med $1/SF om året til strukturelle reparationer.
I mere komplicerede refusionsstrukturer kan lejere have et udgiftsstop på individuelle udgifter eller endda på grupper af udgifter. Med et udgiftsstop betaler udlejeren for udgiften op til et bestemt beløb (stopbeløbet). Med et udgiftsstop på f.eks. 2,00 $/SF, betaler udlejeren op til 2,00 $/SF af udgiften. Alt, hvad der ligger over 2,00 $/SF, er lejerens ansvar.
For individuelle udgifter er dette ret ligetil. Det er dog ikke ualmindeligt, at udgiftsstop gælder for hele grupper af udgifter snarere end for hver enkelt udgift. Denne skelnen er vigtig og kan ofte være forvirrende, fordi det beløb, som lejeren skylder i hvert scenarie, kan være forskelligt.
Hvis der f.eks. er et udgiftsstop på 1 USD/SF, der gælder for en hel gruppe af udgifter (dvs. udgifter til vedligeholdelse af fællesarealer), vil refusionen træde i kraft, så snart summen af alle udgifter i den pågældende gruppe overstiger stopbeløbet. På den anden side, hvis det samme udgiftsstop på $1/SF gælder for hver enkelt udgift, så vil udgiftsstoppet udløses for hver enkelt udgift og ikke for summen af alle udgifter.
Lad os se på et hurtigt eksempel. Lad os antage, at vi har en bygning på 100.000 kvadratfod med følgende udgifter:
- Ejendomsskatter – 100.000 $
- Forsikring – 25.000 $
Hvis begge disse udgifter var i en udgiftsgruppe, og et 1 $/SF-udgiftsstop blev anvendt på vores udgiftsgruppe, så ville lejeren refundere sin forholdsmæssige andel af beløbet over udgiftsstoppet. I dette tilfælde er de samlede udgifter 125.000 USD, og bygningsarealet er 100.000 kvadratfod, så de samlede udgifter pr. kvadratfod er 1,25 USD. Det betyder, at lejeren skal betale det overskydende beløb over grænsen på 1 $ pr. kvadratmeter, hvilket i dette tilfælde er 0,25 $ pr. kvadratmeter eller 25 000 $.
Hvis vi i stedet anvendte udgiftsstoppet på 1 $/SF på hver enkelt udgift (ikke hele gruppen), ville vi få følgende udgiftsbeløb pr. kvadratfod:
- Ejendomsskatter – 100.000 $ / 100.000 = 1 $/SF
- Forsikring – 25.000 $ / 100.000 = 0 $.25/SF.
Da ingen af de individuelle udgifter overstiger udgiftsstopbeløbet på 1 $/SF, ville lejeren have 0 $ i refusioner.
Som du kan se, er det vigtigt at afklare, om udgifter grupperes sammen eller ej med henblik på refusioner. Derfor er det afgørende at læse lejekontrakten, hvis man ønsker at forstå godtgørelsesstrukturen for en lejekontrakt fuldt ud.
Dette er blot nogle få eksempler på modificerede bruttolejeinddrivelsesstrukturer. Tilbagebetalingsstrukturer kan variere meget og gør det også. Indtægtsstrukturer kan omfatte andre elementer som f.eks. lofter, etager, administrationsgebyrer, krav om, at sekundære lejere skal tilbagebetale, efter at en ankerlejer først har betalt et fast gebyr, komplicerede regler for, hvordan bygningsarealer måles med henblik på tilbagebetaling osv. Vores Proforma-software gør det nemt at modellere pengestrømme med disse typer af komplicerede refusionsstrukturer. Men igen, den vigtigste takeaway er altid at læse lejekontrakten.
Modificeret bruttolejekontrakt vs. basisår
I vores eksempler ovenfor gennemgik vi en refusionsstruktur, der omfattede et udgiftsstop. Nogle gange bruger udgiftsstop et specifikt beløb som f.eks. en dollar pr. kvadratfod. Andre gange vil udgiftsstop bruge et basisårsbeløb og kaldes ofte et basisårsstop.
Basisårsstoppet fungerer på samme måde som vores eksempler på udgiftsstop ovenfor, med én vigtig forskel. Forskellen mellem et udgiftsstop og et basisårsstop er, at et basisårsstop blot bruger udgiftsbeløbet i lejemålets basisår. Hvis udgifterne i lejemålets basisår f.eks. var på 100.000 USD, og hele vores bygning var på 10.000 kvadratfod, ville vores udgiftsbeløb i basisåret simpelthen være 100.000 USD eller 10 USD/SF. I alle efterfølgende år vil lejeren være ansvarlig for at betale sin andel af udgifterne over dette basisårsbeløb.
Hvordan defineres basisåret? Det afhænger heraf, og den eneste måde at vide det med sikkerhed på er at læse lejekontrakten. Basisåret følger dog typisk det kalenderår, hvor lejemålet begynder at løbe. Hvis en lejekontrakt f.eks. begynder i juni 2020, vil basisåret være kalenderåret 2020 mellem den 1. januar 2020 og den 31. december 2020.
I nogle tilfælde defineres basisåret som det faktiske første år af lejerens lejekontrakt. I dette tilfælde ville det være 1. juni 2020 – 31. maj 2021. Med bygninger med flere lejere bliver dette dog besværligt at spore, og derfor bruger udlejere ofte bare et kalenderbasisår.
Modificeret bruttoleje vs. Triple Net (NNN)-leje
En triple net-lejeaftale er en lejestruktur, hvor lejeren er ansvarlig for at betale alle driftsudgifter i forbindelse med en ejendom. Triple net-lejekontrakter er almindelige med store ejendomme med en enkelt lejer som f.eks. nationale restaurantkæder og er populære, fordi de tilbyder en nøglefærdig investering.
Som vi har set i hele denne artikel, er den modificerede bruttolejekontrakt en lejestruktur, hvor udlejer og lejer begge deler udgifterne til driftsudgifterne. Den modificerede bruttolejekontrakt har en tendens til at være meget mere kompliceret end en triple net-lejekontrakt. Dette skyldes i høj grad, at refusionsstrukturerne under en modificeret bruttolejekontrakt kan variere så meget og kan være besværlige at finde ud af.
Modificeret bruttolejekontrakt vs. bruttolejekontrakt eller full service-lejekontrakt
Full service- eller bruttolejekontrakt er en leasingstruktur, hvor udlejeren betaler for alle driftsudgifter til ejendommen. Bruttolejekontrakter har tendens til at være den enkleste lejekontraktstruktur for lejeren at forstå, fordi lejeren ikke er ansvarlig for nogen driftsudgifter.
Dette er i modsætning til en modificeret bruttolejekontrakt, som er, når lejeren og udlejeren begge deler ansvaret for at betale ejendommens driftsudgifter. Som det fremgår ovenfor, kan refusionsstrukturerne, der definerer, hvordan og hvornår lejeren refunderer udlejeren, hurtigt blive komplicerede og vanskelige at forstå.
Hvorvidt en lejekontrakt for erhvervsejendomme er en bruttolejekontrakt eller en modificeret bruttolejekontrakt, vil i høj grad afhænge af markedsforholdene. Den eneste måde at forstå, hvilken type lejekontrakt du har, og endnu vigtigere, hvem der betaler for hvad (og hvornår), er naturligvis at læse den faktiske lejekontrakt.
Slutning
I denne artikel har vi diskuteret den modificerede bruttolejekontrakt. Vi definerede den modificerede bruttolejekontrakt, sammenlignede den med alle andre typer lejekontrakter for erhvervsejendomme og gennemgik derefter flere eksempler på tilbagebetalingsstrukturer, der kan anvendes under en modificeret bruttolejekontrakt. Endelig sammenlignede og kontrasterede vi den modificerede bruttolejekontrakt med andre populære lejemålstyper, herunder bruttolejekontrakt og triple net-lejekontrakt.