Er ejerlejligheder en god investering?

Så, du er lige kommet hjem fra en afslappende ferie i en ferielejlighed ved stranden, og du spekulerer på, hvad nu hvis jeg ejede min egen ferielejlighed? Du kunne planlægge ferier til de solrige kyster, når du vil, og tjene ekstra indkomst ved at udleje den!

Og måske er du ved at købe dit første hus, men du er ikke klar til at tage dig af det havearbejde og de reparationer, der følger med køb af et typisk hus – for ikke at nævne det generelt højere prisskilt! Så du overvejer at købe en ejerlejlighed i stedet.

Og uanset hvad, vil du gerne vide, om en ejerlejlighed er en god investering af dine hårdt tjente penge. Hvad er det præcist, du skal vide, før du beslutter dig for at købe en? Det er du ved at finde ud af!

Er ejerlejligheder det værd?

Lad os gå til sagen: Ja, ejerlejligheder er en god investering. Du ønsker bare ikke at få en junky en, der er dårligt forvaltet. Er du ikke sikker på, hvordan en skramlet, dårligt forvaltet ejerlejlighed ser ud? Vi hjælper dig med at blive klog på at købe ejerlejligheder, så du kan se blomsterne blandt ukrudtet. (Mere om det nedenfor.)

Men hvis du har været overvældet af boligjagten på det seneste, kan det lavere prisskilt på en ejerlejlighed måske hjælpe dig med at ånde lettet op. Misforstå os ikke: At købe en ejerlejlighed er stadig et af de dyreste køb, du nogensinde kan foretage. Men en ejerlejlighed er typisk titusindvis af dollars billigere end et enfamiliehus.

Til perspektivering fandt de store talknusere hos National Association of Realtors, at den amerikanske median salgspris for en ejerlejlighed var 257.100 dollars i maj 2019, mens enfamiliehuse var 280.200 dollars – hvilket betyder, at ejerlejligheder var 23.000 dollars billigere.1

Går ejerlejligheder op i værdi?

Ja, ejerlejligheder stiger generelt i værdi. Det gælder for ethvert stykke ejendom – så længe det ikke har hjul eller kommer fra en trailerpark. Men hvis du forsøger at beslutte dig mellem en ejerlejlighed eller et hus, skal du huske på, at et enfamiliehus normalt vil stige i værdi hurtigere end en ejerlejlighed.

For eksempel: Fra 2017 til 2018 steg medianprisen for ejerlejligheder med 3 %, mens enfamiliehuse steg med over 5 %.2 Nu er det ikke det samme for alle situationer. Hvis du finder en ejerlejlighed i en fed beliggenhed og et enfamiliehus i en elendig beliggenhed, vil ejerlejligheden sandsynligvis stige hurtigere. Så sørg bare for at finde en hyggelig ejerlejlighed med en god beliggenhed, så skal du nok klare dig.

Er en ejerlejlighed en god første bolig?

Okay, lad os sige, at du køber en ejerlejlighed som din første bolig. Sammenlignet med andre typer ejendomme er ejerlejligheder unikke. Så sørg for at få styr på, hvad der gør dem anderledes, før du beslutter dig for at bo i en. Den største ting, du skal beslutte, er, om du kan finde dig i en ejerforening (HOA) eller ej.

Så hvad er en HOA? Tja, det er grundlæggende et sæt regler og gebyrer, der er designet til at opretholde værdien af et ejerlejlighedskompleks. Det holder alt i tip-top form og ser pænt ud. HOA består af ejere, der rent faktisk bor i deres enhed eller en gruppe af eksterne investorer – hvilket ville omfatte dig! Hver måned eller hvert kvartal opkræver HOA et gebyr fra hver enhed, som bliver gemt i en sparegris, indtil det er tid til at håndtere vedligeholdelse og reparationer af fælles ting som tagdækning, parkering og pools.

Her er fordele og ulemper ved ejerlejligheder:

• Fordele: Med en ejerlejlighed kan du springe besværet over ved at uddelegere kedelige ting som vedligeholdelse og reparationer til HOA’en. Det betyder også, at disse omkostninger deles med de andre beboere, så du ikke er fanget i at betale regningen alene. Hvis du er et menneskeligt menneske, giver ejerlejligheder normalt også en god fællesskabsstemning.

• Ulemper: En ejerlejligheds HOA kan gå en af to veje: Det kan være så dårligt forvaltet, at store reparationer (som tag, sidespor og parkering) bliver forsømt i så lang tid, at HOA-bestyrelsen pludselig giver hver enhed en stor regning for at kompensere for HOA-afgifter, der var for lave. På den anden side kan dine bestyrelsesmedlemmer være så berusede af så lidt magt, at de driver dig helt til vanvid ved at pille på hver eneste lille ting – f.eks. at du parkerer din bil skævt eller vælger den forkerte farve til dine gardiner. Du har heller ikke kontrol over HOA-raterne, eller hvor meget de stiger fra år til år.

Hvis fordelene opvejer ulemperne for dig, er dit næste skridt at sørge for, at du køber en ejerlejlighed på den smarte måde. Stil spørgsmål om HOA’en, f.eks. hvilke regler der gælder, og hvor godt den bliver forvaltet. Find ud af, om dyre funktioner som HVAC-systemer og fælles faciliteter er opdaterede og er på en tidsplan for regelmæssig vedligeholdelse. Se, om du kan kontakte tidligere ejere for at høre, hvad de syntes om fællesskabet, og hvorfor de forlod det. Én for én vil du frasortere de usikre.

Er ejerlejligheder en god investering til udlejningsejendomme?

Hvis du ønsker at opbygge og bevare rigdom, skal du ikke kaste dig ud i at investere i en ejerlejlighed eller en hvilken som helst form for ejendom uden først at følge Dave Ramseys 7 Baby Steps. Disse finansielle milepæle sætter dig op til succes, så investering ikke afbryder dine andre pengemål. For eksempel anbefaler vi ikke, at du investerer i en ejerlejlighed, medmindre du allerede har betalt dit eget hjem af og betaler for investeringsejendommen med 100 % kontanter. Det er ikke værd at have et andet realkreditlån hængende over dit hoved.

Når du er klar i den ende, er du klar til at købe en ejerlejlighed! Når du først starter ud, er det en god idé at investere i en lokal ejendom i modsætning til en ejendom, der ligger langt væk. På den måde vil det være lettere for dig at holde øje med den, efterhånden som du får erfaring med at håndtere en udlejningsejendom. For at sikre, at du ikke kommer til at sidde fast med en klodset ejerlejlighed, skal du følge disse tips:

Sørg for, at der er flere ejere end lejere. Spørg om den aktuelle “ejer-belægningsgrad”, hvilket blot er en finere måde at sige, hvor mange ejere der bor der i modsætning til lejere. Hvis over 50 % af beboerne er ejere, er ejerlejligheden sandsynligvis en god investering.

Da lejerne ikke rigtig har en hud i spillet, bekymrer de sig ofte ikke så meget om ejendommen og de fælles fælles rum, som ejerne gør. Og at have flere lejere end ejere går normalt imod de retningslinjer, der er fastsat for normale finansieringsmuligheder. Det betyder, at de chefer, der udarbejder udlånsreglerne for FHA-, VA- og konventionelle lån, ikke vil godkende en køber til disse almindelige typer af realkreditlån.

Så, ejerlejlighedsværdierne vil falde som en sten! Hvorfor? Tja, på det tidspunkt vil de eneste, der er interesserede i ejerlejlighederne, være kontantkøbere og investorkøbere. Og disse typer af købere er røverkøbere, som kun er på udkig efter den billigste handel. Det vil dræbe din værdistigning af ejerlejligheder!

Sørg for, at HOA’en er velforvaltet. Husk, at HOA er en stor ting, når det kommer til ejerlejligheder. Så lær så meget som muligt om ejerlejlighedens HOA, før du køber en som lejebolig. Her er nogle spørgsmål, du bør stille:

• Hvad er reserverne til vedligeholdelse (tag, maling og parkeringsplads)?

• Indriver HOA nok til at betale regningerne?

• Betaler HOA rent faktisk regningerne?

Hvis din ejerlejlighed er i orden på disse områder, så tag den igennem en sidste test. Spørg dig selv: Er dette en ejerlejlighed, som jeg ville ønske, at min familie skulle bo i? Hvis der er nogen grund til, at du ikke ville ønske at bo i lejligheden, så vil dine potentielle lejere sandsynligvis føle det samme. Hvis du tror, at din familie ville elske at bo der, så har du fundet dig en god investering, skat! Køb den ejerlejlighed!

Er en ferielejlighed en god investering?

Lad os sige, at du ønsker at købe en ejerlejlighed i nærheden af et yndlingsferieområde. Forestil dig bare: Du ville have din egen private flugt på stranden. Du kunne sige “Farvel!” til de brutale vintermåneder uden at flytte væk fra familie og venner. Og når du ikke bruger den, kan den også bruges som en ferielejlighed, som du kan leje ud til andre. Cha-ching!

Nu, hvis du køber en ejerlejlighed i nærheden af en strand, en sø eller et turistmæssigt hot spot som Grand Canyon eller Disney World, så vil du selv have masser af lejere at vælge imellem på alle tider af året. Men fordi du vil have en svingdør af lejere i stedet for én beboer, og fordi du ikke bor i nærheden af ejendommen, bliver du sandsynligvis nødt til at hyre et administrationsselskab til at håndtere vedligeholdelse og administrativt arbejde for dig – og det kan skære i overskuddet.

Den positive side er, at du kan opkræve mere pr. ophold end den månedlige pris for en ejerlejlighed med én lejer. Og du kan selv bruge pladsen, når du vil.

Er du klar til at købe en ejerlejlighed?

Hvad enten du køber en ejerlejlighed til dig selv eller som udlejningsejendom, er der mange detaljer, du skal overveje. Løft noget af denne vægt af med hjælp fra en ejendomsmægler. Du kan finde de bedste i dit område – eller i nærheden af dit feriested – ved at bruge vores ELP-program (Endorsed Local Providers). Vores team gennemgår og coacher agenter fra hele landet for at sikre, at vi kun anbefaler dem, der får arbejdet gjort rigtigt og giver dig den samme troværdige økonomiske rådgivning, som du hører fra os.

Find en mægler i dag!

Lyt til, hvad Dave siger om ejerlejligheder: