Nogle byggeprojekter er små renoverings- eller reparationsopgaver, hvor ejeren kan fungere som designer, lønningsmester og arbejdsmand for hele projektet. Mere komplekse eller ambitiøse projekter kræver imidlertid normalt yderligere tværfaglig ekspertise og arbejdskraft, så ejeren kan bestille en eller flere specialiserede virksomheder til at forestå den detaljerede planlægning, projektering, opførelse og overdragelse af arbejdet. Ofte vil ejeren udpege én virksomhed til at føre tilsyn med projektet (det kan være en designer, en entreprenør, en byggeleder eller en anden rådgiver); sådanne specialister udpeges normalt på grund af deres ekspertise inden for projektleverance og vil hjælpe ejeren med at definere projektbeskrivelsen, aftale et budget og en tidsplan, holde kontakten med de relevante offentlige myndigheder og skaffe andre specialister (forsyningskæden, som omfatter underleverandører). Der aftales kontrakter for alle virksomheders levering af tjenesteydelser sammen med andre detaljerede planer, der har til formål at sikre lovlig, rettidig, budgetmæssig og sikker levering af de specificerede arbejder.
Design, økonomi og juridiske aspekter overlapper og hænger sammen. Designet skal ikke blot være konstruktivt forsvarligt og egnet til anvendelse og placering, men skal også være økonomisk muligt at bygge og lovligt at anvende. Den finansielle struktur skal være tilstrækkelig til at opføre det design, der er forudsat, og skal betale de beløb, der er lovligt skyldige. De juridiske strukturer integrerer design med andre aktiviteter og håndhæver finansielle og andre byggeprocesser.
Disse processer påvirker også indkøbsstrategierne. Bygherrer kan f.eks. udpege en virksomhed til at designe projektet, hvorefter der gennemføres en konkurrencepræget proces for at udpege en hovedentreprenør til at opføre aktivet (design-bid-build); de kan udpege en virksomhed til at lede både design og opførelse (design-build); eller de kan udpege en designer, entreprenør og specialiserede underleverandører direkte (byggestyring). Nogle former for indkøb lægger vægt på samarbejdsrelationer (partnering, alliancer) mellem bygherre, entreprenør og andre interessenter i et byggeprojekt, idet de søger at afhjælpe en ofte meget konkurrencepræget og kontradiktorisk praksis i branchen.
PlanlægningRediger
Hvis det er relevant, skal et foreslået byggeprojekt overholde de lokale politikker for fysisk planlægning, herunder krav til zoneinddeling og byggelovgivning. Et projekt vil normalt blive vurderet (af den “myndighed, der har jurisdiktion”, AHJ, typisk den kommune, hvor projektet vil blive placeret) med hensyn til dets potentielle indvirkning på naboejendomme og på eksisterende infrastruktur (transport, social infrastruktur og forsyningsselskaber, herunder vandforsyning, kloakering, elektricitet, telekommunikation osv.) Data kan indsamles ved hjælp af anlægsanalyser, anlægsundersøgelser og geotekniske undersøgelser. Byggeriet kan normalt ikke påbegyndes, før der er givet byggetilladelse, og det kan kræve forberedende arbejde for at sikre, at den relevante infrastruktur er blevet opgraderet, før byggearbejdet kan påbegyndes. Forberedende arbejder vil også omfatte undersøgelser af eksisterende forsyningsledninger for at undgå skader, der medfører afbrydelser og andre farlige situationer.
Nogle lovkrav udspringer af malum in se-overvejelser eller ønsket om at forhindre uomtvisteligt dårlige fænomener, f.eks. eksplosioner eller brokollaps. Andre juridiske krav skyldes malum prohibitum-betragtninger eller faktorer, der er et spørgsmål om sædvane eller forventning, f.eks. at isolere virksomheder fra et erhvervskvarter eller boliger fra et boligkvarter. En advokat kan søge ændringer eller undtagelser i den lov, der gælder for det område, hvor bygningen skal opføres, enten ved at argumentere for, at en regel ikke er anvendelig (broens udformning vil ikke forårsage et sammenstyrtning), eller at skikken ikke længere er nødvendig (accepten af live-work-rum er vokset i samfundet).
Under opførelsen af en bygning inspicerer en kommunal bygningsinspektør normalt det igangværende arbejde med jævne mellemrum for at sikre, at byggeriet overholder de godkendte planer og den lokale bygningslovgivning. Når byggeriet er afsluttet, kræver alle senere ændringer af en bygning eller et andet aktiv, der påvirker sikkerheden, herunder brugen, udvidelsen, den strukturelle integritet og brandbeskyttelsen, normalt kommunens godkendelse.
FinansRediger
Afhængigt af projektets art kan realkreditinstitutter, revisorer og omkostningsingeniører deltage i udarbejdelsen af en overordnet plan for den finansielle styring af et byggeprojekt. Tilstedeværelsen af realkreditinstitutter er meget sandsynlig, selv i forholdsvis små projekter, da ejerens egenkapital i ejendommen er den mest oplagte kilde til finansiering af et byggeprojekt. Revisorer handler for at undersøge den forventede pengestrøm i løbet af projektets levetid og for at overvåge udbetalingerne under hele processen. Fagfolk, herunder omkostningsingeniører, estimatorer og mængdeinspektører, anvender deres ekspertise til at relatere det involverede arbejde og de involverede materialer til en korrekt værdiansættelse.
Finansiel planlægning sikrer, at der er tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger og beredskabsplaner på plads, inden projektet påbegyndes, og sikrer, at planen gennemføres korrekt i løbet af projektets levetid. Bygge- og anlægsprojekter kan komme ud for finansielle problemer, som kan undgås. Underbud opstår, når bygherrerne beder om for få penge til at gennemføre projektet. Der opstår likviditetsproblemer, når det nuværende finansieringsbeløb ikke kan dække de løbende omkostninger til arbejdskraft og materialer; sådanne problemer kan opstå, selv om det samlede budget er tilstrækkeligt, hvilket udgør et midlertidigt problem. Omkostningsoverskridelser i forbindelse med offentlige projekter er opstået, når entreprenøren har identificeret ændringsordrer eller projektændringer, som har øget omkostningerne, og som ikke er genstand for konkurrence fra andre virksomheder, da de allerede er blevet udelukket fra at komme i betragtning efter det oprindelige tilbud. Svindel er også et lejlighedsvist problem i forbindelse med byggeriet.
Store projekter kan involvere meget komplekse finansielle planer og starter ofte med et konceptuelt overslag udført af en bygningsestimator. Efterhånden som dele af et projekt er afsluttet, kan de sælges, hvorved en långiver eller ejer erstattes af en anden, mens de logistiske krav om at have de rette faggrupper og materialer til rådighed for hver fase af byggeprojektet fortsætter. Offentlig-private partnerskaber (OPP) eller private finansieringsinitiativer (PFI) kan også anvendes til at hjælpe med at gennemføre større projekter. Ifølge McKinsey i 2019 “overskrider langt de fleste store byggeprojekter budgettet og tager 20 % længere tid end forventet”.
LegalEdit
Et byggeprojekt er et komplekst net af byggekontrakter og andre juridiske forpligtelser, som alle parter hver især skal overveje nøje. En kontrakt er en udveksling af et sæt forpligtelser mellem to eller flere parter og giver strukturer til at håndtere problemer. For eksempel kan forsinkelser i byggeriet være dyre, så byggekontrakter fastlægger klare forventninger og klare veje til at håndtere forsinkelser. Dårligt udformede kontrakter kan føre til forvirring og dyre tvister.
I starten af et projekt forsøger juridiske rådgivere at identificere tvetydigheder og andre potentielle kilder til problemer i kontraktstrukturerne og at præsentere muligheder for at forebygge problemer. Under projekterne arbejder de på at undgå og løse de konflikter, der opstår. I hvert enkelt tilfælde letter juristen en udveksling af forpligtelser, der passer til projektets virkelighed.
IndkøbBearbejd
Traditionel eller Design-bid-buildBearbejd
Design-bid-build er den mest almindelige og veletablerede metode til indkøb af byggeri. I denne ordning optræder arkitekten, ingeniøren eller bygherren på bygherrens vegne som projektkoordinator. De designer arbejderne, udarbejder specifikationer og designleverancer (modeller, tegninger osv.), administrerer kontrakten, udbyder arbejderne og styrer arbejderne fra start til slut. Sideløbende hermed er der direkte kontraktlige forbindelser mellem bygherren og hovedentreprenøren, som på sin side har direkte kontraktlige forbindelser med underentreprenører. Ordningen fortsætter, indtil projektet er klar til overdragelse.
Design-buildEdit
Design-build blev mere almindeligt fra slutningen af det 20. århundrede, og indebærer, at bygherren indgår kontrakt med en enkelt enhed om at levere design og konstruktion. I nogle tilfælde kan design-build-pakken også omfatte at finde stedet, arrangere finansieringen og ansøge om alle nødvendige lovpligtige tilladelser. Typisk inviterer bygherren flere D&B-entreprenører til at indsende forslag til at opfylde projektbeskrivelsen og vælger derefter en foretrukken leverandør. Ofte vil dette være et konsortium bestående af et designfirma og en entreprenør (nogle gange flere af hver). I USA bruger transportministerier normalt design-build-kontrakter som en måde at fremme projekter på, hvor staten mangler kompetencer eller ressourcer, især til meget store projekter.
ByggestyringRediger
I en byggestyringsordning indgår bygherren særskilte kontrakter med den projekterende (arkitekt eller ingeniør), en byggestyrer og de enkelte fagentreprenører. Bygherren påtager sig den kontraktmæssige rolle, mens bygge- eller projektlederen varetager den aktive rolle med at forvalte de separate fagkontrakter og sikre, at de gennemfører alt arbejde gnidningsløst og effektivt sammen. Denne fremgangsmåde bruges ofte til at fremskynde indkøbsprocesser, give bygherren større fleksibilitet med hensyn til designvariationer i hele kontrakten, gøre det muligt at udpege individuelle arbejdskontrahenter, adskille det kontraktmæssige ansvar for hver enkelt i hele kontrakten og give større kontrol for bygherren.
DesignEdit
I den industrialiserede verden indebærer byggeri normalt oversættelse af design til virkelighed. Oftest (dvs. i et design-bid-build-projekt) er designteamet ansat af (dvs. i kontrakt med) ejeren af ejendommen. Afhængigt af projektets art kan et designteam omfatte arkitekter, civilingeniører, maskiningeniører, elektroingeniører, bygningsingeniører, brandsikringsingeniører, planlægningskonsulenter, arkitektoniske konsulenter og arkæologiske konsulenter. Der vil normalt blive udpeget en “ledende designer”, som skal hjælpe med at koordinere de forskellige faglige input til det overordnede design. Dette kan fremmes ved at integrere tidligere separate discipliner (ofte udført af separate firmaer) i tværfaglige firmaer med eksperter fra alle relaterede områder, eller ved at firmaer etablerer relationer til støtte for design-build-processer.
Den stigende kompleksitet af byggeprojekter skaber et behov for professionelle designere, der er uddannet i alle faser af et projekts livscyklus og udvikler en forståelse af aktivet som et avanceret teknologisk system, der kræver tæt integration af mange delsystemer og deres individuelle komponenter, herunder bæredygtighed. For bygninger er bygningsteknik en ny disciplin, der forsøger at imødegå denne nye udfordring.
Traditionelt har design omfattet udarbejdelse af skitser, arkitekt- og ingeniørtegninger og specifikationer. Indtil slutningen af det 20. århundrede blev tegninger stort set lavet i hånden; indførelsen af computerstøttet design (CAD) forbedrede derefter designproduktiviteten, mens indførelsen af BIM-processer (Building Information Modeling) i det 21. århundrede har medført anvendelse af computergenererede modeller, der kan bruges i sig selv eller til at generere tegninger og andre visualiseringer samt til at registrere ikke-geometriske data om bygningskomponenter og systemer.
På nogle projekter vil arbejdet på byggepladsen ikke blive påbegyndt, før projekteringen er stort set afsluttet; på andre projekter kan en del af projekteringsarbejdet foregå samtidig med de tidlige faser af aktiviteterne på byggepladsen (f.eks. kan arbejdet med en bygnings fundamenter påbegyndes, mens designerne stadig arbejder på den detaljerede udformning af bygningens indre rum). Nogle projekter kan omfatte elementer, der er designet til konstruktion uden for byggepladsen (se også præfabrikation og modulbyggeri) og derefter leveres til byggepladsen klar til opstilling, installation eller montering.
Byggeri på stedetRediger
Når entreprenører og andre relevante fagfolk er blevet udpeget, og projekteringen er tilstrækkeligt fremskreden, kan arbejdet påbegyndes på projektets byggeplads. Typisk vil en byggeplads omfatte en sikker perimeter for at begrænse uautoriseret adgang, adgangskontrolpunkter på byggepladsen, kontor- og velfærdsfaciliteter for personale fra hovedentreprenøren og andre firmaer, der er involveret i projektgruppen, samt lagerområder til materialer, maskiner og udstyr. Ifølge McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction’s definition kan byggeriet siges at være påbegyndt, når det første element af den permanente struktur er blevet sat på plads, f.eks. nedramning af pæle eller støbning af plader eller fundamenter.
Idriftsættelse og overdragelseRediger
Indriftsættelse er den proces, hvor det kontrolleres, at alle delsystemer i en ny bygning (eller et andet aktiv) fungerer efter hensigten for at opfylde ejerens projektkrav og som designet af projektets arkitekter og ingeniører.
Vedligeholdelse, reparation og forbedringRediger
Vedligeholdelse omfatter funktionskontrol, servicering, reparation eller udskiftning af nødvendige anordninger, udstyr, maskiner, bygningsinfrastruktur og understøttende forsyningsselskaber i industrielle, erhvervsmæssige, offentlige og boligmæssige installationer.
NedrivningRediger
Demolition er en disciplin, der går ud på at rive bygninger og andre kunstige strukturer ned på en sikker og effektiv måde. Nedrivning står i modsætning til dekonstruktion, som indebærer at skille en bygning ad, mens værdifulde elementer omhyggeligt bevares med henblik på genbrug (genanvendelse – se også cirkulær økonomi).