For mange nonprofitorganisationer synes boligmarkedet at være den ideelle måde at skabe en stor effekt på. Almennyttige organisationer kan fremme deres missioner ved at forbinde de befolkningsgrupper, de tjener, med stabile boliger og alle de socioøkonomiske fordele, der følger med denne stabilitet. Samtidig genererer et effektivt program for billige boliger indtægter og gebyrer, som kan hjælpe almennyttige organisationer med at udskyde programomkostningerne og støtte deres bundlinje. Det virker som en indlysende win-win-situation.
Men når de almennyttige organisationer træder ind i en verden af billige boliger, træder de også ind i en verden af fuldtidsinvestorer og Wall Street-mentaliteter. Der er en iboende uoverensstemmelse mellem tankegangen hos en nonprofitorganisation, der primært fokuserer på at opfylde sin mission, og de profitorienterede partnere, der prioriterer at maksimere afkastet af deres investering. Denne uoverensstemmelse skaber en række fælles faldgruber, som almennyttige organisationer bør holde øje med allerede i de tidligste faser af enhver udvikling af boliger til overkommelige priser.
Nonprofitorganisationer bør dog ikke lade sig afskrække. Mange tager med succes fat på udvikling af boliger til overkommelige priser og er i stand til at påvirke deres missioner betydeligt ved at indgå effektive partnerskaber med fuldtidsinvestorer. Her er et nærmere kig på fire bedste praksis, som nonprofitorganisationer bør være opmærksomme på, når de overvejer at deltage i udvikling af boliger til overkommelige priser.
1. Gå ind med åbne øjne
Ret fra starten skal almennyttige organisationer erkende, at de ikke får noget for ingenting med disse partnerskaber. Dette begynder med en nøje evaluering af partnerskabsaftalen, efterhånden som den tager form, og med at kende alt, hvad den indebærer, inden den underskrives. Alle interessenter i den almennyttige organisation skal være velinformerede om aftalens vilkår og forstå præcis, hvad organisationen har aftalt.
Investorer og partnere har forventninger omkring, hvordan udviklingen vil blive drevet, og især klare forventninger med hensyn til det afkast, de forventer på baggrund af deres kapitalinvestering. Almennyttige organisationer skal have dette perspektiv i tankerne og forblive fokuseret ikke blot på det sociale resultat af udviklingen, men også på det finansielle resultat. At anerkende denne prioritet for partnerne er en nyttig måde at bevare perspektivet på den overordnede proces og undgå potentielle overraskelser undervejs.
2. Vær realistisk med hensyn til kapaciteter
Succesfulde boligsatsninger til overkommelige priser kræver, at almennyttige organisationer ser nøje på deres aktiviteter. En nonprofitorganisation skal ærligt vurdere, om den har kapaciteterne og tankegangen til i det væsentlige at drive en profitvirksomhed inden for sin organisation. Investeringspartnere, ofte banker, har hele afdelinger dedikeret til budgettering, afkast og skattemæssige overvejelser, men det påhviler ofte almennyttige organisationer med begrænset erfaring på disse områder at fungere som bygherre og forvalter med det endelige tilsyn med ejendommen.
En almennyttig organisation skal afgøre, om den internt har personale, værktøjer og kompetencer til at fungere som en effektiv udlejer. Det omfatter løbende opgaver som f.eks. at forvalte ejendommen, håndtere alle regnskabsopgaver, navigere i de skattemæssige konsekvenser og et væld af andre ansvarsområder. I nogle tilfælde er det nyttigt og i sidste ende mere effektivt at ansætte et eksternt ejendomsadministrationsselskab eller udvide det interne personales kapacitet, herunder uddannelse i regnskabsprocedurer, som er nyttige og i sidste ende mere effektive løsninger.
3. Opbyg det rigtige team
Med en realistisk vurdering af, hvad partnerskabet indebærer, og hvor de organisatoriske styrker og svagheder ligger, kan nonprofitorganisationer begynde at opbygge et team til udvikling af boliger til overkommelige priser. Dette team omfatter typisk en erfaren revisor, en advokat og en totalentreprenør eller arkitekt med erfaring med flerfamiliehuse.
For organisationer, der søger adgang til potentielle investeringspartnere og hjælp til at evaluere forskellige muligheder, kan en syndikator være særlig nyttig. Syndikatorer hjælper med at forbinde investorer og finansieringskilder med specifikke udviklingsmuligheder. Der findes syndikatorer, der specialiserer sig i udvikling af almennyttige organisationer, og i mange tilfælde har organisationerne stor gavn af deres ekspertise.
Boligkonsulenter er uvurderlige for almennyttige organisationer med mindre generel erfaring på dette område. De kan hjælpe med at sætte den indledende proces i gang og fremme organisationens overordnede forståelse af udvikling af boliger til overkommelige priser.
Vigtigheden af at udvikle dette team tidligt kan ikke overvurderes. Nonprofitorganisationer bør udnytte denne ekspertise så tidligt i processen som muligt. Specifikt bør dette team være dybt involveret i udarbejdelsen og revisionen af specifikke vilkår i partnerskabsaftalen. Når ejendommen er taget i brug, forlader mange medlemmer af teamet i vid udstrækning processen og overlader det til den almennyttige organisation at sikre, at tingene forbliver på rette spor. For alle organisationer er det afgørende at få så meget indsigt og ekspertise som muligt, før det sker.
4. Forstå potentielle konsekvenser
Den effektive navigering i processen for boliger til overkommelige priser omfatter en erkendelse af, hvad der sker, hvis tingene ikke går som planlagt. Hvis udviklingen ikke opfylder de milepæle, der kræves i henhold til partnerskabsaftalen, kan investoren kræve en tilbagebetaling af udviklingsgebyrer, der tidligere er betalt til den almennyttige organisation. I ekstreme tilfælde kan den almennyttige organisation endda blive bedt om at træde tilbage.
Nonprofitorganisationer bør ikke antage, at långivere eller investorer er eftergivende over for dem i nogen del af processen. Hvis man er urealistisk med hensyn til forventninger eller undlader at foretage de nødvendige organisatoriske tilpasninger, kan det bringe udviklingens og den almennyttige organisations fremtid i fare.
Skalaens magt: Affordable Housing Done Right
Nonprofitorganisationer, der kan gennemføre udvikling af boliger til overkommelige priser med succes, finder ofte, at efterfølgende initiativer kører mere gnidningsløst og mere effektivt. Med den rette proces på plads, opbygning af interne kompetencer og indgåelse af stærke partnerskaber kan det andet eller tredje projekt om billige boliger blive mere rentabelt og mere vellykket. Skalering af driften på denne måde kan gøre udvikling af billige boliger til en betydelig organisatorisk fordel.
Det er vigtigt at anlægge et mere langsigtet perspektiv på tidlige initiativer til billige boliger. Almennyttige organisationer bør ikke lade sig nedslå af de indledende udfordringer og de potentielle snublesten, men i stedet bruge dem som værdifulde erfaringer til fremtidige indsatser. Resultatet vil være mere vellykkede udviklinger, der kan sætte en almennyttig organisation i stand til at opretholde finansiel stabilitet og fremme sin sociale mission.
Stewart A. Grubman er partneransvarlig for PKF O’Connor Davies’ kontor i Bethesda, Md., og har over 30 års erfaring inden for offentlig revision. Hans hovedfokus er på revisions- og skattetjenester for boliger til overkommelige priser og boliger med særlige behov.