Denne artikel undersøger de forskellige krav for at blive ejendomsadministrator i Californien.
Ejendomsadministrator er en nyttig titel, som en ejendomsmægler kan tilføje til sin portefølje. En af de få recessionssikre job i fast ejendom er ejendomsadministratorer altid efterspurgt til at styre driften af udlejningsenheder.
Hvad kræver det at være en ejendomsadministrator i Californien?
Hvor en person kan blive ejendomsadministrator, er der mange statslige love, som de skal blive bekendt med. En medarbejder, der er ansat til at hjælpe en mægler med udlejning og leasing af boligenheder, kan enten være:
- licenseret; eller
- ulicenseret.
Ulicenseret ejendomsadministrator
Administrative og ikke-diskretionære opgaver udført af en medarbejder hos en mægler, der administrerer hoteller eller lejlighedskomplekser, er fritaget for krav om ejendomsmæglerlicens, så længe medarbejderen er under mæglerens tilsyn og kontrol.
Medarbejdere uden licens kan udføre lejerrelaterede funktioner i lejligheds- og ferieboliger, herunder:
- vise udlejningsenheder og faciliteter til potentielle lejere;
- give potentielle lejere oplysninger om lejesatser og bestemmelser i leje- og lejekontrakter;
- forsyner potentielle lejere med ansøgningsskemaer til leje og besvarer spørgsmål om udfyldelse af dem;
- accepterer gebyrer for lejerscreening;
- accepterer underskrevne lejekontrakter og lejeaftaler fra lejere; og
- accepterer huslejer og sikkerhedsdepoter.
Dertil kommer, at en ejer af indkomstgivende fast ejendom ikke har brug for en ejendomsmæglerlicens for at drive virksomhed som principal. Ejeren-operatøren handler ikke på vegne af en anden som agent, når han eller hun forvalter sin egen ejendom.
Forvaltningen af lejlighedsbygninger har særlige licensregler, der skelner mellem beboende forvaltere og ikke-beboende ejendomsadministratorer. Lejlighedskomplekser med 16 eller flere enheder er forpligtet til at have en beboerforvalter.
En resident manager er ansat af enten udlejeren, ejendomsadministrationsselskabet eller den mægler, der forvalter lejlighedsbygningen eller komplekset. Den beboeradministrator bor på stedet som et krav i forbindelse med sin ansættelse. En resident manager og deres ansatte har ikke brug for en ejendomsmæglerlicens for at forvalte lejlighedskomplekset.
Selv om der er mange aktiviteter, som en ejendomsadministrator uden licens kan udføre, foretrækker mange udlejere og ansættende mæglere, at deres ejendomsadministratorer har en licens. Når deres ejendomsadministrator er licenseret, behøver arbejdsgiveren ikke at bekymre sig om at opdele opgaverne i aktiviteter med og uden licens.
Når der er behov for en licens til at forvalte ejendomme
På den anden side skal en person eller et selskab have en mæglerlicens, hvis de udfører eller tilbyder at udføre en af følgende tjenester på vegne af en anden mod et gebyr:
- opførelse af fast ejendom til leje eller leasing;
- markedsføring af ejendommen med henblik på at finde potentielle lejere;
- opførelse af potentielle lejere med henblik på leje eller leasing af fast ejendom;
- lokalisering af ejendomme til leje eller leasing;
- salg, køb eller ombytning af eksisterende lejeboliginteresser i fast ejendom;
- forvaltning af indkomstgivende ejendomme; eller
- inddrivelse af husleje fra lejere af fast ejendom.
En person, der er ansat af en mægler til at udføre en af ovennævnte tjenester, skal have en licens fra Californiens Department of Real Estate (DRE), enten som mægler eller salgsagent ansat og overvåget af en mægler.
Dertil kommer, at nogle af disse opgaver kan deles og fordeles mellem en ejendomsadministrator og en udlejningsagent. Opførelsen af ejendomme til udlejning eller leje og lokalisering af potentielle lejere kan være forbeholdt en udlejningsagent, mens en ejendomsadministrator kan føre tilsyn med mere af den daglige drift af udlejningen.
Nogle opgaver, der kræver en licens, og som kan udføres af en ejendomsadministrator, omfatter opkrævning af huslejer og forvaltning af driften af indtægtsskabende ejendomme. Derfor er en ejendomsadministrator, der har en DRE-licens, bedre i stand til at opfylde opgaverne som både en almindelig administrator og en udlejningsagent.
Redaktørens note – I skrivende stund overvejer Californiens forsamling et lovforslag, som vil kræve, at alle udlejere og ejendomsadministratorer skal tage et kursus og bestå et certifikatprogram, der skal fornys hvert andet år. Hold øje med udviklingen.
Videnbasen for ejendomsadministratorer
Der er i øjeblikket ikke noget certifikat eller nogen betegnelse for ejendomsadministratorer, der kræves i Californien for at udføre ejendomsadministrationsaktiviteter, der kræver en licens. Men der er specifikke områder af ejendomslovgivningen, som ejendomsadministratorer skal lære for at få succes og forblive på den rigtige side af loven. Områder, som ejendomsadministratorer skal være bekendt med, omfatter:
- fair housing laws;
- lejer-screening; og
- lejeaftaler.
Screening af lejere er vigtig for at undgå tab af ejendom og huslejer. Manglende betaling af husleje og skader på ejendommen er de to vigtigste problemer, der skal undgås ved at screene for ansvarlige, kvalificerede lejere.
Men når man screener lejere for at sikre rettidig betaling og ansvarlig beboelse af ejendommen, er det vigtigt at undgå at overtræde loven om rimelige boliger.
For eksempel er det i Californien ulovligt for udlejere at diskriminere på baggrund af:
- alder;
- afstamning;
- farve;
- handicap;
- genetiske oplysninger;
- national oprindelse;
- ægteskabelig status;
- medicinsk tilstand;
- race;
- religion;
- køn (herunder køn og kønsidentitet);
- graviditet; eller
- seksuel orientering.
Redaktionens note – Der findes en undtagelse fra aldersreglen for boliger kun for ældre. Et projekt kvalificerer sig som seniorboliger, hvis det udelukkende bebos af personer, der er 62 år eller derover.
En udlejer må derfor ikke anvende diskriminerende kriterier til:
- at diskvalificere potentielle lejere;
- at nægte at udleje en bolig;
- at pålægge forskellige lejeudgifter; eller
- at fordømme lejere eller deres gæster.
Det er endvidere forbudt for en udlejer at få en lejer til at forlade sin lejebolig ved at true med at afsløre sin (eller en person med tilknytning til lejerens) indvandrings- eller statsborgerskabsstatus.
Læs mere om fair housing-love her.
Agenter, der er interesseret i at blive en professionel ejendomsadministrator, kan overveje første tirsdagens 45-timers efteruddannelseskursus for autoriserede ejendomsmæglere, Landlords, Tenants and Property Management.
