Når du har studielån, kan det være svært at kvalificere dig til et realkreditlån.
COVID-19 OPDATERING: Føderalt servicerede studielån blev sat i automatisk administrativ henstand indtil den 30. september 2020 som en del af CARES Act, der blev underskrevet som lov den 27. marts 2020.
Hvis dine betalinger blev automatisk trukket fra din bankkonto, er det også blevet suspenderet. Hvis du forsøger at kvalificere dig til et realkreditlån, og du har en IBR- eller IDR-betalingsplan, kan en henstand være et problem.
Hvis dette sker for dig, er det ikke svært at rette op på det.
Tillægslæsning: COVID-19 Student Loan forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
Få introduceret til en ekspert i realkreditlån til studielån nu
I denne artikel
- Forståelse af IBR
- Ændringer i betalingen af studielån
- Beregning af din gæld i forhold til indkomstforholdet
- Studentlånsretningslinje Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Creative Solutions to Solve Problems
- Why Lenders Get it Wrong
Understanding IBR
Your student loan payments may be deferred or in forbearance. Hvis dine lån er udsat, har du ingen skyldige betalinger.
Når du begynder at foretage betalinger på dine studielån, kan du have flere muligheder.
Du kan foretage betalinger på dit studielån baseret på din indkomst. Dette kaldes en indkomstbaseret tilbagebetalingsplan (IBR).
Få præsenteret en ekspert i realkreditlån til studielån nu
IBR-planer dækker typisk ikke hovedstolen og de skyldige renter, og lånesaldoen kan stige, selvom du foretager betalinger.
Hvis din betaling er baseret på en beregning, der betaler dit lån fuldt ud i slutningen af lånets løbetid, er dette en amortiseret betaling.
Alle underwriting-retningslinjer hos alle långivere vil tillade dig at bruge en amortiseret betaling, når du beregner din gæld i forhold til indkomst.
IBR-planer kan også efterlade dig med en betaling på 0,00 dollar, selvom dit lån er i tilbagebetalingsstatus. Din indkomst gennemgås hvert år for at bestemme din nye betaling i løbet af det næste år.
Student Loan Payment Change History
Mere og flere studerende er spændt med studielånsgæld i årevis efter at have forladt skolen.
At være lænket til studielånsgæld kræver en erfaren låsesmed til at låse op for de korrekte retningslinjer for at få dig godkendt til et boliglån.
Få introduceret til en ekspert i realkreditlån til studielån nu
Det er næsten et fuldtidsjob at holde sig ajour med opdateringerne af underwriting-retningslinjerne, og IBR-betalinger synes at sende mange låneansvarlige ind i en hale af misinformation.
Student Loan Guideline Changes Since 2015
- 2 gange for Fannie Mae Conventional Loans
- 3 gange for Freddie Mac Conventional Loans (januar 2020 seneste)
- 1 gang for FHA Insured Loans
- 2 gange for VA Guaranteed Loans
- 2 gange for USDA Guaranteed Loans
Den første store ændring i underwriting-retningslinjerne skete, da långivere ikke længere måtte ignorere udskudte betalinger eller lån med henstand.
Den anden store ændring var, at du skulle anvende en betaling på enhver saldo på studielån. Hvis den betaling, der rapporteres på din kreditrapport, ikke vil betale lånet i slutningen af en fast løbetid, er dine betalinger ikke amortiseret.
Få introduceret til en Student Loan Mortgage Expert Now
Non-amortized betalinger blev folkefjende nr. 1 af Fannie Mae, FHA og USDA. I 2015 tillod Freddie Mac-retningslinjerne ikke udskudte betalinger eller lån i forbearance og ville tillade IBR-betalinger, selv om den rapporterede betaling er $0.00.
NY – Freddie Mac udelukker PSLF fra DTI – Dette er en stor nyhed, der kommer fra Freddie Mac, med virkning fra den 2. januar 2020. Hvis du kan dokumentere, at du er kvalificeret til et program til eftergivelse af offentlige lån eller et arbejdsgiverstøttet program til eftergivelse af lån, bør du være i stand til at udelukke dine betalinger for studielån fra din DTI.
Beregning af din gæld til indkomstforhold (DTI)
Hele debaklet omkring studielån skyldes forvirring omkring, hvordan din gæld til indkomstforhold beregnes.
Få introduceret til en ekspert i realkreditlån til studerende nu
Din gæld til indkomstforhold beregnes som din foreslåede boligbetaling (når du køber en bolig) plus dine månedlige forpligtelser fra din kreditrapport, som en procentdel af din bruttoindkomst.
Når du bruger et Fannie Mae eller Freddie Mac konventionelt lån, kan den samlede boligbetaling plus månedlige forpligtelser ikke overstige 50% af din bruttoindkomst, eller en 50% DTI.
Låntagere, der bruger et FHA-lån, har 2 DTI-forhold. En front-end gæld til indkomstforhold er din boligbetaling som en procentdel af din indkomst. En back-end gæld til indkomstforhold omfatter dine månedlige forpligtelser fra din kreditrapport.
FHA vil tillade din boligbetaling at være så høj som 46,99% front-end DTI, og en maksimal 56,99% back-end DTI inklusive din gæld.
Få introduceret til en ekspert i realkreditlån til studielån nu
Studentlån bliver forvirrende, når ingen betaling er rapporteret på din kreditrapport, eller når din betaling er en indkomstbaseret tilbagebetaling (IBR) betaling.
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok med understøttende dokumentation* – Opdateret april, 2017
- Amortized Payment – Ok med alle långivere
- Denferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Forvent at få dokumentation fra din servicer af studielån
Freddie Mac Conventional
- Indkomstbaserede betalinger – Kan bruge betaling som rapporteret på kreditrapport
- $0 betaling på IKKE LÆNGERE brugt – skal bruge .5% – Se PSLF Update
- Kan udelades fra beregning af gæld i forhold til indkomst, hvis der er mindre end 10 måneders betalinger tilbage
- Udskudt betaling eller henstand bruger .5% af lånesaldoen – Gældende 1. november 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Must use 1% of the loan balance
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance .
VA Guaranteed Loan
- Non-amortized Payment – Tilladt, selv med $0.00 betaling
- Amorteret betaling – Ok med alle långivere
- Udskudt eller henstand skal bruge 5 % af lånesaldoen divideret med 12
- Forvent at få dokumentation fra din servicer af studielån
USDA Guaranteed Loan – Opdateret september 2019
- Non-amortized Payment – Use payment on credit report 0r .50%, alt efter hvad der er størst.
- Amortized Payment – Ok med alle långivere
- Denferred or forbearance use .50% of the loan balance.
Creative Solutions to Solve Student Loan Problems
Hvis du forsøger at købe et hjem, og brikkerne bare ikke passer sammen, er her nogle kreative løsninger, som tidligere kunder har gjort med succes.
Afdragsfrie betalinger eller lån i standsning
Hvis du har lån med afdragsfrie betalinger, eller hvis dit lån er i standsning, har vi haft boligkøbere til at gå ind i en indkomstbaseret afdragsordning, og kvalificere sig ved hjælp af en Fannie Mae Conventional
Forældre medunderskriver og betaler betaling af studielån
Fannie Mae opdaterede for nylig deres “Contingent liability” retningslinje for at tillade, at studielånsbetalinger kan ignoreres, hvis du kan vise, at en medunderskriver har betalt betalingerne i de sidste 12 måneder.
Gæld til indkomstforhold for højt for konventionel
Denne boligkøber konsoliderer over et dusin lån til en 30-årig afdragsfri betaling. Vi havde brug for en amortiseret betaling for at drage fordel af mere fleksible DTI-krav over Conventional.
Betaling vises ikke på kreditrapport
Hvis dit lån er i tilbagebetaling, kan din långiver få et kredittillæg (hvis det er nødvendigt) fra kreditbureauet ved at give dem en kopi af din erklæring fra din långiver af studielån.
Har mindre end 5 % udbetaling og IBR-betaling
Det er en almindelig misforståelse, at FHA tilbyder den laveste udbetaling. VA & USDA tilbyder 100% finansiering, men yderligere kvalificering er påkrævet.
Både Fannie Mae og Freddie Mac har programmer, der giver mulighed for så lidt som en 3% udbetaling. Støtteberettigelse kan bestemmes af indkomstgrænser eller af det område, du køber i.
Der er ingen indkomstgrænser for boliger, der købes i “målrettede” lav- til moderatindkomstområder. Disse særlige programmer omfatter også rabat på realkreditforsikring og rabat på lukkeomkostninger.
Kan kun kvalificere sig til FHA-lån
Der er mange grunde til, at et FHA-lån er den bedste løsning for dig. Konventionel finansiering er mere restriktiv, kræver en højere kreditvurdering og er ofte ikke en mulighed, hvis du har en masse gæld på din kreditrapport.
Løsningen er at dokumentere, hvad en amortiseret betaling ville være, hvis du begynder at foretage betalinger på dit studielån, som ville betale lånet af ved slutningen af lånets løbetid.
Der er ingen retningslinje, der kræver, at du faktisk er i tilbagebetaling på dit lån, kun at du bruger en amortiseret betaling med henblik på at beregne din gæld i forhold til indkomst.
Der er et par måder, hvorpå du kan finde ud af, hvad denne betaling ville være:
- Ringe til din långiver af studielån og bede dem om en erklæring/tilbud, der viser, hvad denne betaling ville være.
- Begynd at betale afdrag på dit studielån (du kan sætte det tilbage i udsættelse, efter at dit boliglån er afsluttet)
Hvis du vil overveje en af disse muligheder, skal du først drøfte med en erfaren realkreditrådgiver, om du stadig ville være kvalificeret ved hjælp af en amortiseret betaling.
Din realkreditrådgiver kan beregne, hvad denne betaling kunne være. Det problem, du løser, er at få dokumentation fra långiveren af studielånet, der understøtter denne betaling.
Hvor långivere får det forkert
Hvis du ringer fra en tv-, radio- eller internetreklame, er du højst sandsynligt blive forbundet til et callcenter, med lidt eller ingen egentlig realkredit erfaring.
Jeg kalder disse “big box” långivere. Disse långivere er fantastiske til at behandle en bestemt type lånedossier, der ikke kræver noget alt for langt uden for boksen.
Studentlånsbetalinger er egentlig ikke så langt uden for boksen, men timingen for, hvornår disse problemer findes, kunne ikke være værre.
Hvis du arbejder gennem et callcenter for store låneudbydere, kommer din ansøgning ikke foran en professionel, før den når frem til underwriteren.
Retningslinjerne for underwriting af studielån, og specifikt indkomstbaserede tilbagebetalingsplaner, er blevet ændret flere gange i løbet af de sidste 2 til 3 år.
Mange gange er din fil ikke foran underwriteren, før du allerede har accepteret dit købstilbud og betalt for vurderingen.
Håbentlig er der tid nok, og underwriteren er erfaren nok til at slå retningslinjerne op og kan finde ud af, hvordan du kan redde dit nye hjem ved at få dig godkendt til det rigtige lån.
Jeg ville ikke tro, at dette sker så meget, som det gør, hvis jeg ikke havde oplevet det personligt! Vi dækkede først dette emne i 2015 og har besvaret hundredvis af IBR-spørgsmål fra købere i hele landet.
Så mange af disse skrækhistorier, vi hører, kunne have været undgået, hvis en professionel låneansvarlig blev brugt, og ikke en callcenter-långiver.
Arbejde med en ekspert
Vi har hjulpet boligkøbere og boligejere med at kvalificere sig til et realkreditlån med studielån siden 2015, da de store udfordringer, vi står over for i dag, først blev introduceret.
Find My Way Home er et ekspertnetværk af erfarne realkreditprofessionelle, her for at besvare dine spørgsmål, og sætte dig på rette vej.
Du kan få dine spørgsmål besvaret ved enten at give os lidt flere oplysninger her, og vi vil matche dig med en låneansvarlig, der er ekspert med retningslinjer for studielån, eller du kan efterlade en kommentar eller et spørgsmål nedenfor.
Vi sælger ikke dine oplysninger til flere långivere og håber, at du finder en erfaren person, vi vil introducere dig til en låneansvarlig, som vi kender og stoler på, der kan hjælpe.
Hvert spørgsmål, som du stiller nedenfor, vil jeg personligt besvare, og hvis det er nødvendigt, kan vi introducere dig til en professionel og erfaren låneansvarlig, som jeg ved, kan hjælpe.