Was ist eine Lady Bird Deed?

Eine Lady Bird Deed (auch bekannt als „enhanced life estate deed“) ist eine alternative Möglichkeit, Eigentum an einer Immobilie zu übertragen. Anstatt das Eigentum bzw. die Verfügungsgewalt über die Immobilie auf die Begünstigten des Eigentümers zu übertragen, ermöglicht eine Lady Bird Deed dem Immobilieneigentümer, sich selbst ein lebenslängliches Wohnrecht (auch als lebenslängliches Mietrecht bezeichnet) einzuräumen und eine Restbeteiligung (in der Regel an einen Erben, aber es kann jeder sein, den der Hauseigentümer wünscht) nach dem Tod des Hauseigentümers vorzusehen. Im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Erbschaftsurkunde oder einer direkten Übertragung von Eigentum: (a) hat der Pächter auf Lebenszeit das Recht, die gesamte Immobilie ohne Beteiligung des Erblassers zu verkaufen oder zu verpfänden und alle Gewinne zu behalten (er kann den Erblasser von seinem/ihrem Recht entbinden); und (b) kann der Pächter auf Lebenszeit Verschwendung zum Nachteil des Erblassers begehen.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed ist auch als „Übertragung auf den Todesfall“ bekannt. Lady Bird Deeds sind auch als „Enhanced Life Estate Deeds“ bekannt. Alle drei Begriffe beziehen sich auf die gleiche Art von Urkunde. Es ist wichtig zu wissen, dass Lady Bird Deeds nicht landesweit verwendet werden. Sie werden jedoch speziell in Florida regelmäßig verwendet.

Der Grundgedanke ist, dass die Lady Bird Deed in Florida es ermöglicht, dass die Immobilie nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers außerhalb des Nachlassverfahrens übergeht. Außerdem kann der ursprüngliche Eigentümer (den wir als Inhaber der Erbschaft auf Lebenszeit oder als Mieter auf Lebenszeit bezeichnen) (a) seine Meinung darüber ändern, wer die Immobilie vor seinem Tod erhalten soll, und (b) mit der Immobilie machen, was er will, ohne den eingetragenen Überlebenden konsultieren oder dessen Zustimmung einholen zu müssen, selbst wenn dies bedeutet, dass sein Eigentumsrecht wegfällt.

Wichtig ist, dass der Überlebende ein unverfallbares Recht hat (das veräußert werden kann). Stirbt also der Erblasser vor dem Inhaber des Erbpachtrechts, so geht der Anteil des Erblassers an der Immobilie beim Tod des Inhabers des Erbpachtrechts in dessen Nachlass über.

Mit anderen Worten: Wenn zwei Erblasser beim Tod des Inhabers des Erbpachtrechts 50/50 erben, erhält der überlebende Erblasser nur seine 50 %, wenn ein Erblasser zuerst stirbt. Die anderen 50 % müssten durch das Nachlassverfahren gehen.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

Schnell möchte ich den Hauptunterschied zwischen einer Enhanced Life Estate Deed und einer regulären oder traditionellen Life Estate Deed erklären: In einer regulären / Nicht-Lady-Bird-Vermögensurkunde finden Sie eine Formulierung, die im Wesentlichen besagt:

„Sam Jones auf Lebenszeit, mit Rest an seine Tochter Lisa Jones.“

Da es sich hier um einen traditionellen Erbvertrag auf Lebenszeit handelt (und nicht um einen verbesserten Erbvertrag oder Lady Bird Deed), kann Sam seine Immobilie nicht verkaufen oder eine Hypothek aufnehmen, ohne dass Lisa zustimmt (d. h. Lisa muss unterschreiben, dass sie die Hypothek übernimmt).

Im Gegensatz dazu besagt eine verbesserte Erblasserurkunde, dass der Mieter auf Lebenszeit die volle Befugnis hat, eine Hypothek aufzunehmen, zu vermieten, zu verkaufen usw., ohne dass der Erblasser hinzugezogen werden muss. Dies setzt voraus, dass die Florida Lady Bird Urkunde ordnungsgemäß abgefasst wurde, um (1) die Befugnisse des Pächters auf Lebenszeit (z.B. Übertragung, Hypotheken, Vermietung usw.) festzulegen, und (2) muss sie auch folgende Worte enthalten: „

Wie ein Enhanced Life Estate Tenant eine Übertragung vornimmt oder eine Hypothek in einer Lady Bird Deed aufnimmt

Der Gesetzgeber in Florida hat nicht viel zu Lady Bird Deeds zu sagen gehabt. Allerdings wurden im Juni 2019 drei neue Florida Uniform Title Standards von der Real Property, Probate, and Trust Law Section der Florida Bar veröffentlicht. Sie verabschiedeten diese Standards, die sich mit erweiterten Life Estate Deeds befassen und ihnen eine Richtung geben.

When a Lady Bird Deed Life Tenant Wants to Convey or Mortgage their Property

Der Florida Uniform Title Standard 6.10 and 6.11 besagt, dass der Inhaber einer lebenslänglichen Erbpacht an einem Grundstück, das nicht zu einer Homestead oder Homestead gehört, wenn in der Lady Bird Deed festgelegt ist, dass er die Befugnis hat, den einfachen Grundbesitz zu verkaufen, zu übertragen, mit einer Hypothek zu belasten und anderweitig zu verwalten, den einfachen Grundbesitz zu Lebzeiten des Inhabers der lebenslänglichen Erbpacht übertragen oder mit einer Hypothek belasten darf, ohne dass der Restmieter dem beitreten muss.

Ist der Inhaber der Immobilie auf Lebenszeit verheiratet, muss der Ehegatte alle Dokumente unterschreiben (jedoch nicht der Restmann), wenn der Inhaber der Immobilie auf Lebenszeit verkaufen oder mit einer Hypothek belasten will.

Wenn er eine Quit-Claim-Urkunde ausstellt, sollte der Erteiler ausdrücklich angeben, dass es sich um eine Übertragung des einfachen Grundbesitzes durch den Mieter auf Lebenszeit handelt (da es sonst zweideutig wäre, d. h. nur seinen gegenwärtigen Anteil überträgt).

Wie werden Urteile und Pfandrechte bei Lady Bird Deeds in Florida gehandhabt

Was ist, wenn ein Inhaber einer erweiterten Lebensrechtsurkunde einen Gläubiger mit einem Pfandrecht oder Urteil hat?

Wenn das Pfandrecht oder das Urteil an der Immobilie haftet, würde eine Rechtsschutzversicherung den Nachweis einer Freigabe oder Befriedigung des Urteils gegenüber dem Inhaber der lebenslänglichen Erbschaft verlangen, damit der Inhaber der lebenslänglichen Erbschaft das Eigentumsrecht zu Lebzeiten übertragen kann.

Wenn der Inhaber der lebenslänglichen Erbschaft jedoch stirbt, ohne eine Übertragung vorzunehmen, und der Gläubiger es versäumt, sein Urteil zu pfänden oder zu vollstrecken, wäre keine Freigabe oder Befriedigung des Pfandrechts erforderlich. Der Erbe würde die Immobilie, die Gegenstand der Lady Bird Urkunde ist, frei von der unbezahlten Schuld erben. Siehe Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); und Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 und 733.702(4)(a).

Was ist, wenn es Urteile oder Pfandrechte gegen den in einer Marienkäfer-Urkunde aufgeführten Verbleibenden gibt?

Der Mieter auf Lebenszeit einer Marienkäfer-Urkunde kann das einfache Eigentumsrecht unabhängig von Urteilen gegen den Verbleibenden übertragen oder verpfänden. Der Grund dafür ist, dass der Inhaber der Leibrente das Recht des Verbleibenden jederzeit veräußern kann. Die Schulden/Gläubiger des Verbleibenden würden also die Übertragungswünsche des Inhabers der lebenslänglichen Erbschaft nicht behindern.

Eine Ausnahme von dieser Regel kann ein Steuerpfandrecht des Bundesfinanzministeriums sein. Die meisten Anwaltskanzleien behandeln IRS-Pfandrechte, auch wenn sie sich nur auf den Erblasser beziehen, anders.

Wie die erweiterte Erblasserurkunde den Erblasser ersetzen sollte

In der ersten eingetragenen Erblasserurkunde sollte der Anwalt für Seniorenrecht in Florida ausdrücklich festhalten, dass der Erblasser das Recht hat, den Erblasser zu veräußern oder zu ändern. Wenn dann eine spätere Urkunde aufgezeichnet wird, die eine Änderung des Erblassers bewirkt, einen neuen Erblasser hinzufügt oder den Erblasser aus der erweiterten Erblasserurkunde entfernt, wäre es klar, dass dies kein Problem wäre.

Wenn die erweiterte Erblasserurkunde dieses Recht nicht ausdrücklich erwähnt, könnten einige Rechtsschutzversicherungen ein Problem haben.

Wenn der Erblasser den Erblasser wechseln möchte, kann er oder sie eine zweite „Lady Bird“-Urkunde aufsetzen, in der er oder sie die Immobilie an sich selbst mit einem neuen Erblasser, an sich selbst als Alleinerbe oder an einen Dritten vererbt.

Brauche ich eine Lady Bird Deed, um Anspruch auf Medicaid zu haben?

Die Frage wird manchmal auch in folgender Weise gestellt: Wenn ich eine Immobilie besitze, brauche ich dann eine Lady Bird Deed, um Medicaid zu erhalten? Die Antwort lautet ganz einfach: Nein.

Natürlich kann eine „Lady Bird Deed“-Strategie (auch als „Enhanced Life Estate Deed“ bezeichnet) bei der Medicaid-Planung wichtig sein. Aber streng genommen helfen Lady Bird Deeds niemandem dabei, in Florida (oder anderswo) für Medicaid in Frage zu kommen.

Während verbesserte Nachlassverträge nicht dazu beitragen, Sie für Medicaid zu qualifizieren, können sie den Betrag reduzieren, den Medicaid als Ergebnis ihrer Nachlassverwertung zurückzahlen muss.

Erinnern Sie sich daran, dass ich als Anwalt für Seniorenrecht/Medicaid versuche, einen ganzheitlichen Ansatz bei der Medicaid-Planung zu verfolgen. Während mein Hauptanliegen darin besteht, Ihr Vermögen zu Lebzeiten vor den immensen Kosten für die Langzeitpflege zu schützen (was wir mit Hilfe einer Reihe von Medicaid-Qualifizierungsmethoden für ältere Menschen tun werden), versuche ich auch, den Geldbetrag, den Ihr Nachlass nach dem Tod eines Medicaid-Empfängers an Medicaid zurückzahlen muss, auf legale Weise zu reduzieren (oder wenn möglich zu eliminieren).

Wie wird also eine Lady Bird Deed in der Medicaid-Planung eingesetzt?

In diesem Sinne ist die Lady Bird Deed nützlich – d. h. sie reduziert oder eliminiert, worauf Medicaid nach dem Tod des Medicaid-Empfängers Anspruch hat. Dies wird als Medicaid-Pfandrecht oder „Medicaid-Nachlassverwertung“ bezeichnet. Nach dem Tod eines Medicaid-Empfängers hat Medicaid automatisch ein Pfandrecht auf den Nachlass, den die Person hinterlässt, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen. Mit anderen Worten: Medicaid wird zum Gläubiger – aber nur, wenn der Medicaid-Empfänger verstirbt (vorausgesetzt, er war über 55 Jahre alt).

Verliere ich also mein Haus an Medicaid? Nein. In Florida ist eine dieser Ausnahmen die Homestead. Aufgrund seiner geschätzten Stellung in Florida gewährt der Gesetzgeber dem Homestead einen mehrschichtigen Schutz vor Gläubigern, einschließlich Medicaid. Sie brauchen also nicht einmal eine erweiterte Erblasserurkunde, um die Homestead zu schützen! Dennoch kann es sein, dass Sie eine solche Urkunde benötigen, um eine Erbschaft zu vermeiden. Doch bevor wir uns damit befassen, wollen wir kurz auf andere Arten von Immobilien eingehen (d. h. Immobilien, die nicht zu den Homesteads gehören) und darauf, wie sie leicht in die Reichweite von Medicaid gelangen können.

Lady Bird Deeds und Immobilien, die nicht zu den Homesteads gehören

Haben Sie eine Zweitwohnung, ein Ferienhaus, eine Mietwohnung oder eine andere einkommensschaffende Immobilie? Alle Immobilien, die nicht zum Eigenheim gehören, unterliegen der Medicaid-Nachlassverwertung. Wenn ein Medicaid-Empfänger verstirbt, werden seine Immobilien Teil seines Nachlasses und geraten damit in die Reichweite der Gläubiger, von denen Medicaid in der Regel der größte ist. Ihr Anwalt für Seniorenrecht wird andere Medicaid-Planungstechniken anwenden müssen, um jemanden mit anderem Immobilienbesitz für Medicaid zu qualifizieren – aber die Lady Bird Deed ist vielleicht der einfachste Weg, um Ihre Erben in den Genuss der Immobilie kommen zu lassen, nachdem der Medicaid-Empfänger verstorben ist.

Lady Bird Deed als Instrument zur Vermeidung von Nachlässen

Indem Sie Immobilien außerhalb von Nachlässen halten, halten Sie sie aus dem Zugriff von Medicaid heraus. Denn die Lady Bird Deed legt fest, wem die Immobilie nach dem Tod des Medicaid-Empfängers von Rechts wegen gehört. Sie wird im Grunde nie Teil des Nachlasses des Verstorbenen – sie geht automatisch (nach Eintragung der Kurzform der Sterbeurkunde) auf denjenigen über, der als „Residierender“ aufgeführt ist, was der Wahl eines Begünstigten ähnelt.

Das DCF betrachtet Lady Bird Deeds nicht als Übertragung von Vermögenswerten, die einer Medicaid-Straffrist unterliegen. Dies liegt daran, dass der Erbe jederzeit geändert oder entfernt werden kann. Außerdem muss der Immobilieneigentümer bei einer erweiterten Erblasserurkunde keine schriftliche Erlaubnis des Erblassers einholen, um die Immobilie zu verkaufen (was bei normalen Erblasserurkunden nicht der Fall ist).

Die Urkunde ist daher eine unvollständige Schenkung, die nicht den Medicaid-Strafbestimmungen für die Übertragung von Vermögenswerten unterliegt.

Die Vermeidung einer Testamentsvollstreckung ist oft ein lohnendes Ziel an und für sich. Eine Testamentsvollstreckung bedeutet, dass die Erben länger warten und zusätzliche Kosten auf sich nehmen müssen, um Zugang zu dem zu erhalten, was ihnen in Kürze gehören könnte. Stellen Sie sich eine Marienkäfer-Urkunde so vor, als ob Sie auf einem Bankkonto eine „Überweisung im Todesfall“ vermerken würden (auf diese Weise würden Sie vermeiden, dass das Bankkonto das Nachlassverfahren durchläuft)

Eine Marienkäfer-Urkunde ist zwar nicht erforderlich, um sich überhaupt für Medicaid zu qualifizieren, aber sie ist sicherlich eine lohnende Strategie, die Sie mit Ihrem Anwalt für ältere Menschen besprechen sollten, wenn Sie die Medicaid-Planung erörtern.

Vorteile einer Lady Bird Deed

Die Lady Bird Deed wird eingesetzt, um die Kontrolle über die Immobilie zu behalten, die Vorteile der Homestead (falls zutreffend) beizubehalten und um eine Verlassenschaft zu vermeiden. Sie hat auch den Vorteil, dass eine Homestead ihren Schutzstatus vor Gläubigern beibehält.

Wenn es sich bei der vererbten Immobilie um eine Homestead handelt, geht die Steuerbefreiung nicht verloren und der Bezirk wird die Immobilie nicht neu bewerten, um die Steuern zu erhöhen. Es gibt noch weitere steuerliche Vorteile bei der Verwendung einer Lady Bird Deed, wie z. B. keine zusätzlichen Dokumentenstempelsteuern, aber die anderen steuerlichen Vorteile gehen über den Rahmen dieses Artikels hinaus.

Vorteile der Lady Bird Deed im Zusammenhang mit der Medicaid-Planung

Lady Bird Deeds helfen nicht dabei, einen Antragsteller für Medicaid zu qualifizieren. Sie helfen jedoch dabei, das Recht von Medicaid auf Rückgabe des Nachlasses nach dem Tod des Medicaid-Empfängers zu minimieren. Im Zusammenhang mit der Medicaid-Planung ist die Lady Bird Deed ein nützliches Instrument, da sie es ermöglicht, die Vererbung der Immobilie zu vermeiden. Schauen wir uns an, wie Immobilien in zwei Kontexten gehandhabt werden:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Ein Haus, das auch als Florida Homestead gilt, ist (mit wenigen Einschränkungen in Bezug auf bestimmte Schulden, die das Haus belasten) zu Lebzeiten des Eigentümers vor Gläubigern und nach dessen Tod ebenfalls vor Pfändung durch Gläubiger geschützt. Medicaid wird wie ein allgemeiner Gläubiger behandelt. Bei einem Haus, das für Medicaid-Zwecke als steuerbefreites Eigenheim gilt (klicken Sie auf den Link, um mehr darüber zu erfahren, wann das Haus für Medicaid-Zwecke kein anrechenbarer Vermögenswert ist), liegt der Hauptnutzen einer erweiterten Erblasserurkunde also in erster Linie in der Nachlassplanung – d. h.

Florida Uniform Title Standard 6.12 erörtert, wie der Restmieter bei Homestead-Grundstücken behandelt wird (mehr dazu in meinem Folgeartikel über Florida Lady Bird Deeds). Wenn der Pächter auf Lebenszeit alle Lady Bird Reservierungen hat, erwirbt der Verbleibende nach dem Tod des Pächters auf Lebenszeit NUR dann das einfache Eigentumsrecht, wenn er nicht gegen die verfassungsmäßige Beschränkung der Homestead-Einrichtung verstößt (d.h. ungültig, wenn der überlebende Ehegatte oder ein minderjähriges Kind überlebt, außer eine direkte Schenkung an den Ehegatten ist gültig, wenn kein minderjähriges Kind vorhanden ist).

Wenn dies der Fall ist, sollte der Verbleibende eine eidesstattliche Erklärung abgeben, dass beim Ableben des Inhabers der Immobilie auf Lebenszeit kein Ehegatte oder minderjähriges Kind überlebt hat (falls dies der Fall ist).

Wenn die Lady Bird Deed irrtümlich aufgezeichnet wurde (d.h. in Verletzung der verfassungsmäßigen Beschränkungen des Homestead in Florida, geht das Homestead auf den überlebenden Ehegatten über, der damit ein lebenslängliches Erbrecht an der Immobilie erhält, das an die Nachkommen in gerader Linie des Erblassers (einschließlich etwaiger minderjähriger Kinder) vererbt wird. Nach F.S. 732.7025 kann ein Ehegatte auf seine Rechte als Ehegatte hinsichtlich der verfassungsmäßigen Beschränkungen für Homestead-Übertragungen verzichten, wenn die Urkunde eine entsprechende Verzichtserklärung enthält.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Zweitwohnungen oder einkommensschaffende Immobilien sind in Florida nicht durch Homestead geschützt. Sie können für Medicaid-Zwecke geschützt sein, müssen es aber nicht (sprechen Sie mit Ihrem Anwalt für Seniorenrecht, um Strategien zu erörtern, die dies sicherstellen). Wir wissen, dass Mietwohnungen geschützt sind (davor, als anrechenbarer Vermögenswert bei Medicaid berücksichtigt zu werden), aber unabhängig davon sind Immobilien, die nicht unter den Schutz von Homestead fallen, nicht so vor der Verwertung durch Medicaid geschützt wie Immobilien, die unter den Schutz von Homestead fallen. Das bedeutet, dass nach dem Tod des Medicaid-Empfängers Zweitwohnungen oder Mietobjekte wahrscheinlich der Medicaid-Nachlassverwertung zugänglich sind. Eine Lady Bird Deed kann jedoch davor schützen. Lady Bird Deeds ermöglichen es, dass die nicht zum Wohnsitz gehörenden Immobilien außerhalb des Nachlasses vererbt werden. Da die Medicaid-Nachlassverwertung nur für Vermögenswerte im vererbbaren Nachlass gilt, ist damit ein großes Problem gelöst.

Man könnte sich fragen, warum nicht einfach das nicht zu Hause befindliche Vermögen auf den Namen eines widerruflichen Treuhandvermögens übertragen wird, um eine Nachlassverfügung zu vermeiden? Nicht zu Hause befindliches Vermögen in einem widerruflichen Trust ist Freiwild für Gläubiger, die ein Nachlassverfahren erzwingen können, wenn sie das nicht zu Hause befindliche geschützte Vermögen kennen. Der widerrufliche Trust selbst wird den Treuhänder anweisen, die Gläubiger zu benachrichtigen und alle Schulden zu begleichen. Lady Bird Deeds sind keine Schenkung, da das Recht des Überlebenden auf das Grundstück jederzeit entzogen werden kann (ähnlich wie der Eigentümer eines Lebensversicherungsvertrags jederzeit Begünstigte zu den Erträgen der Lebensversicherung hinzufügen, ändern oder entfernen kann). Sie hat den zusätzlichen Vorteil, dass sie fast sofort nach dem Tod des Inhabers der Lebenserbschaft auf den Verbleibenden übergeht.

Im Medicaid-Handbuch von Florida wird ausdrücklich auf Marienkäfer-Urkunden (als verbesserte Lebenserbschafts-Urkunden) eingegangen und dem Sachbearbeiter mitgeteilt, dass sie rechtmäßig sind und nicht als Übertragung von Vermögenswerten angesehen werden müssen.

Risiken und Nachteile der Florida Lady Bird Deed

In dem verlinkten Artikel gehe ich auf die Grundlagen der Florida Lady Bird Deeds ein und erläutere, wann eine Lady Bird Deed verwendet werden sollte. Eine Lady Bird Deed (auch bekannt als Enhanced Life Estate Deed) kann sehr schnell als effektives Instrument der Nachlassplanung eingesetzt werden, um einem Hausbesitzer zu ermöglichen, sein Haus für den Rest seines Lebens zu bewohnen und, wenn keine Änderungen an der Urkunde vorgenommen werden, das Eigentum an die Person weiterzugeben, die in der aufgezeichneten Lady Bird Deed nach dem Tod des Inhabers der Immobilie benannt ist. Da der Erbe zu Lebzeiten des Erblassers keine Ansprüche hat, sind Lady Bird Deeds sowohl für die Medicaid-Planung als auch für die Nachlassplanung in Florida nützlich.

Die Lady Bird Deed in Florida ist das Äquivalent zu einem Bankkonto, auf das im Todesfall eingezahlt wird. Für beide Vermögenswerte ist kein Nachlassverfahren erforderlich, damit sie auf die vorgesehenen Erben übergehen. Zu den weiteren Vorteilen gehören: keine Stempel bei der Eintragung der Urkunde, geringere Kosten (im Vergleich zu Treuhandplanungen und Nachlassverfahren), Beibehaltung der Befreiung von der Wohnsitzpflicht und steuerliche Vorteile.

Lady Bird Deed – Nachteile und Warnungen

Dieser Artikel ist im Wesentlichen ein Lady Bird Deed-Warnhinweis – die meiste Zeit funktionieren Lady Bird Deeds hervorragend, aber es gibt gelegentlich auch Nachteile und Nebenwirkungen.

Das Risiko für Ihren Nachlassplan

Typischerweise wird ein Elternteil zum Inhaber des Nachlasses auf Lebenszeit und er benennt seine Kinder als Nacherben (die Nacherben sind die Personen, die die Immobilie nach dem Tod des Inhabers des Nachlasses auf Lebenszeit erben werden). Was geschieht, wenn es nur ein Kind gibt und dieses Kind zuerst verstirbt?

Wenn ein Erblasser zwei Kinder hat und eines dieser Kinder verstirbt, sollte dann die Hälfte des verstorbenen Kindes an das überlebende Kind gehen oder sollte sie anderweitig vergeben werden? Wenn einer der Hinterbliebenen zuerst verstorben ist, ist in der Regel ein Nachlassverfahren erforderlich (es sei denn, die Hinterbliebenen sollen die Immobilie als Miteigentümer mit dem Recht auf Überleben besitzen, was für eine erweiterte Erbschaft untypisch wäre) oder es wird ein bestimmter Vorbehalt in die Urkunde aufgenommen (z. B.z. B. „Der Rest geht an meine Tochter Susan Jones, wenn sie mich überlebt, und wenn nicht, an meinen Sohn Sam Jones“)

Auch wenn mehrere Personen nach dem Tod des Erblassers Miteigentümer werden, müssen sie sich darüber einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. Wenn sie sich nicht einig sind oder sich unfreundlich gegenüberstehen, kann es zu Meinungsverschiedenheiten und sogar zu Rechtsstreitigkeiten kommen.

Was ist, wenn der Erblasser einen Teil der Immobilie einem Minderjährigen hinterlassen möchte?

Um der Absicht des Erblassers gerecht zu werden und genau festzulegen, was in diesen Situationen geschehen soll, wäre es besser, das Haus in einen widerruflichen Trust zu übertragen, anstatt eine Marienkäfer-Urkunde zu verwenden. Ein widerruflicher Treuhandvertrag ist fast unendlich flexibel, kann eine beliebige Anzahl von Eventualitäten berücksichtigen und wird vom Treuhänder kontrolliert.

Nicht alle Rechtsschutzversicherungen behandeln Lady Bird Deeds gleich

Während Lady Bird Deeds alle besagen, dass der Inhaber des Nachlasses das Recht hat, zu verkaufen, zu vermieten oder sogar seine Meinung zu ändern (d. h.Nicht alle Rechtsschutzversicherungen erkennen dies an und verlangen unter Umständen, dass der Rechtsnachfolger jede Immobilienübertragung abzeichnet, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Die gute Nachricht ist, dass die größten und am weitesten verbreiteten Rechtsschutzversicherungen Lady Bird Deeds zu akzeptieren scheinen. Einige zögern jedoch immer noch, in bestimmten Situationen eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen.

The Fund (eine der bei Immobilienanwälten beliebtesten Rechtsschutzversicherungen) verlangt beispielsweise, dass Urteile, die gegen den Mieter auf Lebenszeit in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, ergangen sind, geklärt sein müssen, bevor sie den Titel versichern (wenn der Rechtsstreit vor der Erstellung der Lady Bird Urkunde eingereicht wurde). Wenn das Urteil ein Steuerpfandrecht des Bundesfinanzamtes (IRS) gegen den Erblasser beinhaltet, muss das Pfandrecht gelöscht werden (und ein Freigabeschreiben des IRS vorgelegt werden), bevor sie das Eigentum versichern.

Lady Bird Deeds und Florida Homestead

Es ist ein Vorteil, dass der Inhaber der Lebenserbschaft seinen Florida Homestead-Status beibehält, wenn er eine Lady Bird Deed verwendet.

Allerdings muss darauf geachtet werden, dass das Haus nicht absichtlich oder unabsichtlich auf einen Dritten übertragen wird, wenn ein Ehepartner oder ein minderjähriges Kind noch auf dem betreffenden Grundstück lebt. In einer solchen Situation (wenn der Mieter auf Lebenszeit von einem Ehegatten oder einem minderjährigen Kind überlebt wird) kann das Haus nicht an eine andere Person übertragen werden, unabhängig davon, was in der erweiterten Erblasserurkunde vermerkt ist.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Klienten kommen zu uns mit einer Vielzahl von Immobilienfragen im Zusammenhang mit der Medicaid-Planung: Wie geht man mit einem Eigenheim mit einem Eigenkapital von über 552.000 $ um? Wie ist zu planen, damit ein Ferienhaus nicht von Medicaid verwertet wird, und vieles mehr. Die betreffende Immobilie kann als Grundbesitz ausgewiesen sein, mehrere Eigentümer mit Überlebensrechten haben oder mit einer lebenslänglichen Erbschaft versehen sein. Ich habe noch nie eine normale Erbschaft auf Lebenszeit für Medicaid- oder Nachlassplanungszwecke empfohlen. Stattdessen sehe ich wesentlich mehr Vorteile und weniger Nachteile in der Verwendung einer erweiterten Erbschaftsurkunde (auch bekannt als „Lady Bird Deed“).

Was ist eine Erbschaft auf Lebenszeit?

Der Mieter einer Erbschaft auf Lebenszeit überträgt sein Eigentum, behält aber ein lebenslanges Recht, das Eigentum zu nutzen und zu bewohnen. Nach dem Tod des Pächters auf Lebenszeit geht das volle Eigentum auf die Person(en) über, die den Restanteil haben (auch Restvermächtnisnehmer genannt). Medicaid behandelt diese Übertragung als Wertübertragung (und unterwirft daher den Mieter auf Lebenszeit/Medicaid-Antragsteller einer Straffrist, wenn sie innerhalb von 5 Jahren erfolgt). Ein weiterer Nachteil ist, dass der Pächter auf Lebenszeit die Erlaubnis des Erblassers für die Übertragung des Eigentums einholen muss (diese Nachteile sind bei Lady-Bird-Deeds kein Problem). Um den Wert der Zinsübertragung zu ermitteln, muss man den Wert der Immobilie und das Alter des Lebensmieters kennen.

Bestimmung des Wertes, der dem Mieter auf Lebenszeit und dem Restmann zuzurechnen ist

Je älter der Mieter auf Lebenszeit ist, desto kürzer ist seine Lebenserwartung. Je kürzer die Lebenserwartung, desto kürzer ist der Zeitraum, in dem der Mieter auf Lebenszeit die Immobilie voraussichtlich nutzen und genießen kann. Dies führt zu einem geringeren Wert für den Mieter auf Lebenszeit und zu einem höheren Wert des Anteils, der dem Erblasser zuzurechnen ist (und damit zu einer höheren Veräußerung, die mit Sanktionen belegt ist). Den Wert der lebenslänglichen Erbschaft finden Sie in der Tabelle für lebenslängliche Erbschaften und Restzinsen hier.

Der Wert der Erbschaft auf Lebenszeit wird ermittelt, indem der Wert der Immobilie mit dem Erbschaftsfaktor (auch Erbschaftszins genannt) multipliziert wird. Der Wert des Nachlasses wird ermittelt, indem der sich ergebende Wert des Nachlasses vom Wert des Grundstücks abgezogen wird (oder der Wert des Grundstücks mit dem Nachlasszins multipliziert wird). Auch hier ist es der Wert der Restquote, der die strafbewehrte Veräußerung bestimmt.

Wenn zum Beispiel ein Haus mit 200.000 $ bewertet wird und der Mieter auf Lebenszeit 85 Jahre alt ist, ergibt sich (gemäß der Tabelle für den Nachlass auf Lebenszeit und den verbleibenden Anteil) ein Nachlassfaktor von 0,35359 und ein Restfaktor von 0,64641. Das bedeutet, dass der Wert des Nachlasses auf Lebenszeit für den Mieter auf Lebenszeit 70.718 $ und der Wert für den Verbleibenden 129.282 $ beträgt (Sie werden feststellen, dass sich der Wert beider Zahlen auf 200.000 $ beläuft). Wenn Medicaid innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung des Erbbaurechtsvertrags erforderlich wäre, würde dies zu einer Übertragungsstrafe von 129.282 $ führen. Wenn dies außerhalb der fünfjährigen Rückblicksfrist geschieht, würde natürlich keine Strafe anfallen.

Kürzlich kam jedoch jemand zu mir, der ein Überbleibsel einer zuvor vollzogenen gewöhnlichen Erbschaftsurkunde war und wissen wollte, welche steuerlichen Folgen der Verkauf des Hauses vor dem Tod des Mieters auf Lebenszeit hätte und welche Auswirkungen dies hätte, wenn der Mieter auf Lebenszeit in Zukunft Medicaid ICP in Anspruch nehmen müsste.

• DISCLAIMER: Meine erste Reaktion auf den Teil der Frage, der sich auf die steuerlichen Folgen bezog, war: „Ich weiß es nicht, lassen Sie mich das überprüfen.“ Ich bin nicht zu stolz, um zuzugeben, wenn ich mit einem Kollegen sprechen muss, um die Frage eines anderen zu beantworten. Ich bin weder ein CPA noch habe ich einen LLM in Steuern. Ich erteile keine Steuerberatung und weise meine Kunden immer darauf hin, dass sie alle steuerlichen Konsequenzen einer von uns durchgeführten Planung mit ihrem CPA oder Steueranwalt abklären müssen. Ich habe mit einem befreundeten Wirtschaftsprüfer gesprochen, der mir Informationen gegeben hat, die richtig zu sein scheinen, aber ich habe nur sehr allgemeine Informationen erhalten und kann deren Richtigkeit nicht bestätigen. Verlassen Sie sich bei Ihren Planungsentscheidungen nicht auf diesen Blogartikel (oder einen anderen Blogartikel). Wenden Sie sich an einen Steuerfachmann!

Fakten: Das Haus wurde vor vielen Jahren für 100.000 Dollar gekauft und würde heute wahrscheinlich für etwa 200.000 Dollar verkauft werden. Die lebenslängliche Erbschaft wurde vor über fünf Jahren eingetragen (dies ist eine gute Tatsache, denn eine gewöhnliche lebenslängliche Erbschaft würde zu einer Schenkungsstrafe führen, die der fünfjährigen Rückwirkungsfrist von Medicaid unterliegt). Nehmen wir an, dass der Mieter auf Lebenszeit 85 Jahre alt ist.

Welche einkommensteuerlichen Folgen hat der Verkauf einer Immobilie auf Lebenszeit?

Zunächst ist anzumerken, dass beim Tod des Mieters auf Lebenszeit nach Einreichung der Sterbeurkunde das Eigentum mit einem „Step-up in Tax Basis“ auf den Verbleibenden übergehen würde, was bedeutet, dass beim Verkauf des Hauses die Kapitalertragssteuer deutlich niedriger wäre. Wenn die Immobilie für 100.000 $ gekauft wurde, aber zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers 200.000 $ wert war und für 205.000 $ verkauft wurde, werden Kapitalertragssteuern nur auf den Überschuss von 5.000 $ nach dem „Step-up“ gezahlt.

Wird ein Haus jedoch vor dem Tod des Eigentümers verkauft, gibt es keinen „step-up in basis“ und die Kapitalertragssteuern werden auf den ursprünglichen Kaufpreis des Hauses gezahlt. Der IRS sieht jedoch einen Freibetrag vor (derzeit 250.000 $ für alleinstehende und 500.000 $ für verheiratete Eigentümer von Immobilien). Diese persönliche Steuerbefreiung kann in Anspruch genommen werden, wenn der/die Eigentümer in 2 der letzten 5 Jahre in der betreffenden Immobilie gewohnt haben. Das bedeutet im Wesentlichen, dass auf die ersten 250.000 $ an Kapitalgewinnen für eine Immobilie, die einer alleinstehenden Person gehört, keine Steuern gezahlt werden.

Aber nur der Mieter auf Lebenszeit (ursprüngliche Eigentümer) erhält den Wert der Befreiung. Der Wert der persönlichen Steuerbefreiung für Kapitalerträge des Mieters auf Lebenszeit, wenn die Immobilie zu seinen Lebzeiten verkauft wird, ist proportional zu seinem Eigentumsanteil gemäß den Tabellen für den Nachlass und den verbleibenden Anteil zum Zeitpunkt des Verkaufs (siehe oben). Diese Steuerbefreiung ist kein Vorteil für den Verbleibenden – er erhält keine Steuerbefreiung beim Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten des Mieters. Alle fälligen Kapitalertragssteuern würden also wahrscheinlich aus dem Anteil des verbleibenden Eigentümers am Erlös stammen.

Da jedoch die finanzielle Verantwortung für die Pflege eines kranken Elternteils in der Regel von den Kindern getragen wird (die bei einer gewöhnlichen Erbschaft auf Lebenszeit wahrscheinlich auch der Restbesitzer sind), würden die Kapitalertragssteuern wahrscheinlich durch die Einsparungen mehr als ausgeglichen, die sich aus der Möglichkeit ergeben, den Erlös zu verstecken und es Medicaid zu ermöglichen, für die Langzeitpflege des Elternteils aufzukommen.