Explozia dezvoltărilor în cadrul structurilor de închiriere de teren

De Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson și Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.

În acest articol, Ira Waldman de la Cox, Castle & Nicholson și Joshua Stein de la Joshua Stein PLLC discută numeroasele dimensiuni ale structurilor de închiriere de teren pe termen lung.

Într-o structură de închiriere a terenului pe termen lung, o parte privată sau o entitate guvernamentală deține un teren de dezvoltare, închiriază terenul unui dezvoltator și primește chirie pe durata contractului de închiriere. Această structură a devenit un element foarte comun pe piața imobiliară din SUA. Închirierile de terenuri au apărut în mod istoric în anumite locații, cum ar fi în Regatul Unit (unde multe proprietăți rezidențiale și comerciale sunt închiriate în temeiul conceptului de „landed estate” de către entități precum Crown Estate, Biserica Angliei și asociațiile comerciale londoneze (liveries), iar în SUA în statul Hawaii, unde o mare parte din proprietățile care pot fi dezvoltate sunt deținute de trusturi funciare al căror obiectiv principal este de a păstra proprietatea asupra terenurilor și de a le închiria pentru dezvoltare. Beneficiile potențiale pentru un proprietar privat sau public de terenuri de a păstra proprietatea și controlul asupra terenurilor, de a limita riscurile de dezvoltare și de a participa la profiturile unei dezvoltări au fost greu de ignorat, ceea ce a dus la un nivel din ce în ce mai ridicat al tranzacțiilor de închiriere de terenuri pe întreg teritoriul SUA.

Pentru proprietarii de terenuri, o structură de închiriere de terenuri creează o mulțime de beneficii. Un proiect de dezvoltare de succes al chiriașului terenului creează un flux de venituri pasive sigure pe termen lung. Se păstrează proprietatea pe termen lung. Se poate exercita controlul asupra dezvoltării, un aspect esențial pentru proprietarii de terenuri publice. Proprietatea îmbunătățirilor revine proprietarului terenului la sfârșitul perioadei de închiriere. Un contract de leasing, spre deosebire de o vânzare, evită plata impozitului pe câștigurile de capital, deși chiria va fi impozitată ca venit obișnuit.

Pentru chiriașii de teren, avantajele pot să nu fie la fel de mari. Contractul de închiriere a terenului poate impune limitări sau obligații de dezvoltare, inclusiv limite de timp pentru dezvoltare, care altfel nu ar exista. Dar un contract de închiriere a terenului creează un avantaj major pentru orice dezvoltator: elimină orice nevoie de a achiziționa terenul. În schimb, contractul de închiriere a terenului finanțează efectiv costul terenului, potențial la o rată mai mică decât costul finanțării tradiționale sau netradiționale. De asemenea, un dezvoltator nu poate solicita deprecierea oricărei investiții în teren, astfel încât un contract de leasing imobiliar îi permite dezvoltatorului să utilizeze mai bine fondurile care altfel ar putea fi folosite pentru a achiziționa terenul.

Un dezvoltator trebuie să ia în considerare, de asemenea, unele alte sarcini ale unui contract de leasing imobiliar, cum ar fi restricțiile de utilizare, cerințele de dezvoltare și de sincronizare și alte obligații legate de proprietate cerute de proprietarul terenului. În plus, în funcție de durata contractului de închiriere, valoarea proiectului pentru chiriașul terenului va scădea în timp.

Un proprietar de teren se confruntă, de asemenea, cu unele riscuri în orice contract de închiriere a terenului. De exemplu, deoarece proprietarul terenului rămâne proprietarul proprietății, acesta s-ar putea confrunta cu răspunderea civilă delictuală față de terțe părți vătămate și cu răspunderea de mediu indirectă ca urmare a contaminării proprietății cauzate de chiriaș sau de oricine altcineva. Aceste riscuri pot fi atenuate, dar nu eliminate, prin asigurări și despăgubiri. Și, bineînțeles, există riscul ca dezvoltatorul să nu reușească să finalizeze construcția sau ca proiectul dezvoltatorului să eșueze în alt mod, ceea ce va duce la litigii și, în cel mai rău caz, la executări silite de către antreprenori neplătiți, punând poate chiar în pericol interesul proprietarului asupra proprietății.

Proprietarii de terenuri de drept public au început să aprecieze mai mult o structură de închiriere ca alternativă la vânzare. În plus față de realizarea beneficiilor economice ale unui parteneriat public/privat, proprietarii de terenuri publice pot încerca să atingă obiective sociale în calitate de proprietari care pot depăși ceea ce pot face în calitatea lor guvernamentală. Acestea pot include impunerea de cerințe arhitecturale și de proiectare, cerințe privind locuințele la prețuri accesibile în ansamblurile de locuințe de închiriat, obligații de angajare a lucrătorilor locali și dezavantajați, cerințe privind salariile predominante și alte beneficii publice, cum ar fi parcări publice, grădinițe, săli comunitare și operațiuni de depozitare și reparare a bicicletelor. Structura de închiriere de teren poate permite entității guvernamentale să impună aceste costuri dezvoltatorului în schimbul plății de către acesta a unei chirii mai mici, evitând astfel controlul și provocările care ar putea apărea dacă aceste costuri ar apărea într-un buget guvernamental real.

Elementele critice care trebuie luate în considerare și negociate într-o tranzacție de închiriere de teren includ:

• termenul;
• plățile de chirie a terenului;
• plățile de participare către proprietarul terenului la vânzare sau refinanțare;
• asigurarea că un creditor va accepta contractul de închiriere ca garanție pentru o finanțare substanțială fără recurs;
• relația dintre contractul de închiriere a terenului și orice subînchiriere operațională;
• obligațiile de a dezvolta, moderniza sau reîmprospăta proprietatea și asigurările că chiriașul va începe, va termina și va plăti lucrările într-un interval de timp rezonabil;
• restricțiile de transfer; și
• implicațiile unui accident sau ale unei condamnări guvernamentale.

Termenul contractului de închiriere

Termenul unui contract de închiriere a terenului pentru dezvoltare trebuie să fie suficient de lung pentru a oferi dezvoltatorului-chiriaș suficient timp pentru a autoriza, a construi și a exploata proiectul astfel încât să fie atractivă din punct de vedere economic încheierea contractului de închiriere. Un creditor al dezvoltatorului-chiriaș va avea, de asemenea, un interes deosebit în ceea ce privește durata termenului, deoarece aceasta afectează în mod direct valoarea și soliditatea garanției creditorului, care constă doar în contractul de închiriere, nu și în interesul proprietarului terenului în proprietate. Creditorii vor solicita, cel puțin, ca perioada de amortizare a împrumutului să fie semnificativ mai scurtă decât durata rămasă a contractului de închiriere. De exemplu, dacă un împrumut se va amortiza pe o perioadă de 30 de ani, creditorul ar putea dori ca durata rămasă a contractului de închiriere să fie de cel puțin 40 de ani. Cu cât mai târziu în perioada de închiriere se acordă un împrumut pentru închiriere, cu atât mai scurtă va fi perioada de amortizare și cu atât mai mari vor fi plățile pentru serviciul datoriei. La un anumit moment dat, contractul de leasing devine nefinanțabil.

Proprietarii de terenuri ale entităților publice pot avea constrângeri legale cu privire la termenul de leasing pe care îl pot oferi. De exemplu, municipalitățile din California nu pot semna contracte de închiriere a terenurilor pe o perioadă mai lungă de, de exemplu, 50, 55 sau 66 de ani. În general, ar trebui să se prevadă termene de închiriere a terenului între 50 și 99 de ani pentru ca orice nou proiect de dezvoltare să fie viabil. Amploarea investiției de capital (și rentabilitatea rezonabilă a investiției), durata de viață utilă potențială a îmbunătățirilor și puterea de negociere a părților vor determina durata finală a contractului de închiriere.

STRUCTURI DE LOCUINȚĂ

În mod ideal, orice chiriaș al terenului și creditorul său ar dori să vadă o obligație de chirie a terenului care să fie definită în întregime de la început, cum ar fi 100.000 de dolari pe an, care să crească cu 2 % în fiecare an până la sfârșitul perioadei de închiriere. Cu toate acestea, proprietarii de terenuri se tem că, pe parcursul mai multor decenii ale duratei contractului de închiriere, economia ar putea cunoaște din nou inflație sau chiar hiperinflație. Această îngrijorare este parțial determinată de contractele ocazionale de închiriere de terenuri semnate, de exemplu, în anii 1950, la niveluri de chirie care par stupide astăzi. Astfel, este posibil ca proprietarii de terenuri de astăzi să nu ceară doar mici creșteri anuale (de exemplu, 2 la sută); de asemenea, ei cer adesea un mecanism de ajustare periodică a chiriei pentru a o alinia la inflație sau la aprecierea proprietății.

Acest mecanism a luat în mod tradițional adesea forma reevaluării terenului închiriat, ca și cum ar fi un teren liber, și apoi ajustarea chiriei pentru a fi egală cu un anumit procent, de obicei de aproximativ 6 la sută, din acel teren reevaluat. În ultimii ani, evaluările imobiliare din marile orașe americane au folosit rate de capitalizare (sau de actualizare) cu mult sub 6 procente. Deconectarea dintre ratele de capitalizare actuale, scăzute din punct de vedere istoric, și o constantă a chiriei de 6% a produs recent surprize neplăcute pentru mulți chiriași de terenuri, astfel încât dezvoltatorii care negociază noi contracte de închiriere de terenuri au încercat să se îndepărteze de această formulă. Aceștia au încercat, de asemenea, să limiteze ipotezele care urmează să fie utilizate în evaluarea ipoteticelor terenuri libere. De exemplu, în loc să presupună că acesta poate fi utilizat pentru „cea mai bună și cea mai înaltă utilizare” – ceea ce va maximiza valoarea terenului și, prin urmare, chiria funciară pentru proprietarul terenului – ei pot cere evaluatorului să presupună că terenul poate fi utilizat doar pentru un scop specificat, de exemplu, să corespundă utilizării curente a îmbunătățirilor dezvoltatorului și, de asemenea, să fie supus oricăror constrângeri din contractul de închiriere a terenului cu privire la dezvoltare și utilizare. Dezvoltatorul caută să prevină riscul unei chirii neeconomice a terenului la momentul ajustării.

În unele cazuri, formula de 6 % va fi înlocuită cu o formulă bazată pe inflație, adică indicele prețurilor de consum sau un alt indice de preț.

Dezvoltatorii propun uneori o formulă bazată pe un procent din venitul brut sau o altă măsură a performanței financiare a proprietății. Acest tip de structură a chiriei îl protejează pe chiriașul terenului de a fi nevoit să plătească o chirie neeconomică și, prin urmare, are o logică și o echitate teoretică. În practică, însă, poate deveni foarte complexă de structurat. Proprietarul trebuie să se îngrijoreze cu privire la potențialul de a juca sistemul și la posibilitatea ca dezvoltatorul să ia decizii stupide. Între timp, dezvoltatorul trebuie să se preocupe de obținerea unei recunoașteri corespunzătoare a investiției sale inițiale (și viitoare) în proprietate, pentru a maximiza veniturile brute pentru „beneficiul comun” al părților. De obicei, va fi logic să se acorde proprietarului un mic procent dintr-o măsură „brută” a venitului, cu cât mai puține excluderi și deduceri posibil, evitând complexitatea pe care o implică construirea unei formule bazate pe venitul sau profitul net. Dar asta înseamnă că locatarul/dezvoltatorul terenului ar putea plăti o chirie procentuală chiar dacă fluxul de numerar final al locatarului/dezvoltatorului terenului este negativ.

Variațiile pe aceste teme sunt nesfârșite. De exemplu, contractul de închiriere ar putea prevedea o chirie minimă plus o chirie procentuală. Procentele ar putea varia în funcție de diferitele utilizări permise prin contractul de închiriere a terenului. Întreaga negociere are loc pe fundalul încercării de a se asigura că chiriașul terenului și creditorul acestuia pot proiecta în mod rezonabil chiria terenului în viitor, astfel încât creditorul să poată prevedea și păstra un raport de acoperire a serviciului datoriei necesar. Incertitudinea de a proiecta viitoarele procente de plată a chiriei sau incertitudinea de a proiecta viitoarele reevaluări ale chiriei poate duce la încasări mai mici ale împrumutului pentru dezvoltator sau chiar la un contract de închiriere nefinanțabil.

Cu orice formulă de chirie asupra căreia părțile convin, acestea sunt de obicei de acord să reducă o parte sau întreaga chirie în timpul perioadei anticipate de construcție a chiriașului terenului, o perioadă în care chiriașul nu are venituri. Din punctul de vedere al proprietarului terenului, această reducere reprezintă o investiție indirectă de capital în proiect, care urmează să fie recuperată din chirii mai mari mai târziu, în perioada de închiriere.

FACULTATEA DE PARTICIPARE LA PRELUCRARE

În plus față de beneficiul economic al fluxului regulat de chirii, adesea legat de operațiunile proiectului, așa cum a fost descris mai sus, mulți proprietari de terenuri pot considera acest randament ca fiind o compensație insuficientă pentru contribuția terenului la proiect și vor negocia un randament suplimentar al chiriei bazat pe aprecierea valorii proiectului, plătibil la vânzarea sau refinanțarea proiectului. Contractele de închiriere a terenurilor de către proprietarii de terenuri aparținând entităților publice vor include adesea această caracteristică.

Într-o tranzacție de vânzare, o structură tipică ar cere dezvoltatorului să plătească cel mai mare dintre un procent din contravaloarea brută a vânzării (de exemplu, între 2 și 5 %) sau un procent din veniturile nete (profit) (de exemplu, între 10 și 20 %). În general, chiriașii încearcă să evite partea de procentaj din contravaloarea brută a vânzării din formulă, deoarece aceasta nu reflectă neapărat rentabilitatea și ar putea duce la o plată din returnarea investiției de capital. Definiția „încasărilor nete” este esențială pentru ca plata către proprietarul funciar să se bazeze pe un profit real și nu pe o returnare de capital. Ne-am aștepta să se deducă din valoarea brută a vânzării toate costurile pe care chiriașul terenului le-a suportat pentru dezvoltare – costuri juridice, costuri soft și hard – precum și orice costuri suportate în legătură cu vânzarea, inclusiv costurile de încheiere, penalitățile de rambursare anticipată a creditului etc. Formula poate fi complexă, dar obiectivul, simplu spus, este ca proprietarul terenului să participe la profit, dar nu la o returnare de capital. În cazul în care se plătește o „cotă-parte din veniturile nete” la un transfer, o cotă-parte din veniturile nete ulterioară plătibilă la o vânzare s-ar baza pe noul preț brut de vânzare minus suma prețului de vânzare anterior, costurile de îmbunătățire în timpul proprietății cesionarului inițial și costurile suportate în legătură cu noua vânzare.

Într-o tranzacție de refinanțare, obiectivul proprietarului funciar este de a primi un procent din profit similar cu cel pe care l-ar fi primit în cazul în care proprietatea arendată ar fi fost vândută. În loc de un preț de vânzare ca și contraprestație brută, valoarea principală a noului împrumut ar fi contraprestația primită. Chiriașul ar putea apoi să scadă din aceasta costurile de dezvoltare și costurile de închidere pentru a determina veniturile nete din refinanțare, din care un procent ar fi plătibil proprietarului terenului.

Obiectivul dezvoltatorului, adesea atins, este de a se asigura că, în orice vânzare sau refinanțare, dezvoltatorul poate să deducă suficiente costuri pentru ca proprietarul terenului să nu primească niciodată un ban din chiria de apreciere. În schimb, proprietarul va dori să se protejeze și să limiteze deducerile. Rezultatul net, dacă este bine gândit, poate semăna foarte mult cu codul fiscal intern. Desigur, va fi dificil de evitat plata finală a chiriei de apreciere în momentul vânzării, dacă proiectul este foarte reușit. Mulți investitori de capital în entitatea chiriașului de teren vor solicita o vânzare la un moment dat, în concordanță cu obiectivele lor de rentabilitate a investiției și cu orizontul lor de timp.

Preocupările creditorilor de teren

Care dezvoltator care negociază un contract de închiriere de teren pentru un teren liber va dori să știe că un creditor de construcție și, ulterior, un creditor permanent va accepta contractul de închiriere de teren ca garanție pentru o finanțare substanțială fără recurs. La început, contractul de închiriere poate să nu aibă nicio valoare ca garanție sau în alt mod, deoarece chiria terenului este egală cu valoarea de închiriere a amplasamentului. În timp, contractul de închiriere va deveni atractiv ca garanție deoarece:

• chiria terenului va scădea, în multe cazuri, sub valoarea de închiriere corectă a pieței;
• chiriașul/dezvoltatorul terenului va construi îmbunătățiri valoroase care vor genera chirii de la chiriașii spațiului, cu mult peste chiria terenului; iar aceste îmbunătățiri vor atrage chirii mai mari și, astfel, se vor aprecia.

Această creștere a valorii va susține, speră dezvoltatorul, sume din ce în ce mai mari de finanțare a chiriei în timp, începând cu un împrumut pentru construcție.

Care creditor al unui chiriaș al unui teren în temeiul unui contract de închiriere va fi îngrijorat, totuși, de faptul că orice contract de închiriere implică anumite riscuri speciale – începând cu riscul fundamental că, în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile, contractul de închiriere ar putea fi reziliat și, ca urmare, creditorul își va pierde toate garanțiile, adică împrumutul va deveni negarantat și, dacă este fără recurs, un cadou pentru debitorul chiriaș al terenului. Prin urmare, orice contract de leasing imobiliar „finanțabil” trebuie să conțină aproximativ o duzină de măsuri de protecție pentru creditorii ipotecari, cum ar fi dreptul de a interveni și de a remedia orice neîndeplinire a obligațiilor de plată de către chiriaș, posibilitatea de a împiedica modificarea contractului de leasing imobiliar fără acordul creditorului și dreptul de a primi un nou contract de leasing în locul celui inițial în cazul în care chiriașul declară faliment și respinge contractul de leasing. Aceste măsuri și o mână de altele urmăresc, în general, să păstreze contractul de închiriere ca o garanție valoroasă și sunt destul de bine definite și standard în acest moment.

Dincolo de protecțiile ipotecare tipice ale contractului de închiriere, orice creditor va lua în considerare, de asemenea, toți ceilalți termeni ai contractului de închiriere pentru a se asigura că acesta va fi atractiv pentru viitorii investitori în cazul în care creditorul îl va dobândi vreodată prin executare silită și îl va revinde. În această privință, agenda creditorului nu diferă prea mult de cea a dezvoltatorului/chiriașului fondului locativ, iar dezvoltatorul/chiriașul fondului locativ poate adeseori să sublinieze preocupările unui viitor creditor ipotecar al contractului de închiriere pentru a-și consolida poziția de negociere în ceea ce privește condițiile economice.

PROTECȚIA SUBLOCUITORULUI

Sublocatarii – motoarele economice ale proiectului – vor dori să aibă propria protecție împotriva litigiilor dintre proprietar și chiriașul fondului locativ și a rezilierii contractului de închiriere. Un chiriaș terestru poate încerca să negocieze o obligație generală din partea proprietarului terenului de a recunoaște și de a onora („non-disturbare”) toate subînchirierile în cazul în care contractul de închiriere a terenului încetează, pentru a maximiza programul de închiriere de spațiu al chiriașului terestru. Cu toate acestea, majoritatea proprietarilor de terenuri vor solicita îndeplinirea anumitor condiții ca o condiție de „nedisturbare” a unui subînchiriere. Aceste condiții pot include aprobarea sublocatarului și a formei de subînchiriere, precum și respectarea unor cerințe economice minime. Un proprietar de teren atent va dori să se protejeze de orice obligație de a proteja subînchirierile care ar putea fi nedorite, frauduloase sau împovărătoare.

RELAȚIA CU CREDITORUL

La fel cum chiriașul terenului va finanța dezvoltarea proiectului său prin obținerea unui împrumut ipotecar de închiriere, proprietarul terenului va obține adesea un împrumut garantat cu dreptul său de proprietate și o cesiune a chiriei generate de contractul de închiriere a terenului. Mulți creditori de taxe vor solicita ca orice contract de închiriere a proprietății garantate să fie subordonat ipotecii sale. În cazul în care creditorul ipotecar ar fi executat silit, acest lucru ar putea duce la rezilierea contractului de închiriere a terenului. Acest lucru creează o problemă evidentă pentru chiriașul terenului și pentru creditorul locativ și este în contradicție cu măsurile de protecție ale acestuia. Interacțiunea dintre acești doi actori poate duce la negocieri extinse cu privire la condițiile în care creditorul ipotecar nu ar perturba contractul de închiriere (și, prin urmare, poziția creditorului locativ). Cu toate acestea, din moment ce creditorul locativ este cel care a finanțat îmbunătățirile care au creat venitul din chirii, acesta are dreptul la o protecție absolută împotriva unei executări a ipotecii pe taxă. Această protecție poate fi asigurată prin garantarea faptului că contractul de închiriere a terenului și orice modificări ale acestuia vor fi întotdeauna superioare oricărei ipoteci asupra taxei. Din moment ce creditorul ipotecar ar fi aprobat contractul de închiriere a terenului înainte de a încheia împrumutul, creditorul ipotecar ar trebui să fie de acord cu prioritatea contractului de închiriere a terenului și, de obicei, este de acord cu aceasta și să liniștească preocupările creditorului de închiriere. Dar este o problemă.

CONSTRUCȚIA ȘI OBLIGAȚIILE CONTINUE DE CAPITAL

Structura tranzacției pentru orice contract de închiriere a terenului pe termen lung va prevedea, de obicei, că dezvoltatorul va construi un proiect valoros producător de venituri, care va crea valoare în contractul de închiriere a terenului, oferind efectiv proprietarului un depozit de garanție uriaș pentru a asigura plata chiriei. Prin urmare, proprietarul vrea să știe că chiriașul va începe, va termina și va plăti pentru proiectul său inițial sau pentru orice viitoare reamenajare majoră. Garanția pentru construcția inițială ia, de obicei, forma unei garanții de finalizare din partea unui garant solvabil: compania-mamă a chiriașului sau investitorul financiar. Domeniul de aplicare, condițiile și sprijinul de credit pentru această garanție vor constitui al doilea cel mai important aspect (după chirie) în cadrul negocierilor privind contractul de închiriere a terenului. Dezvoltatorii slabi vor oferi o varietate de măsuri pentru a asigura finalizarea, dar, de obicei, acestea nu oferă proprietarului terenului la fel de mult confort ca o garanție de finalizare din partea unui garant foarte solvabil cu o valoare netă adecvată.

După finalizare, plata chiriei va depinde în continuare de performanța proprietății. Astfel, proprietarii de terenuri au un interes semnificativ în asigurarea unor îmbunătățiri și modernizări de capital adecvate și la timp, precum și a unor renovări periodice pentru a menține un standard competitiv. În unele cazuri, proprietarii de terenuri pot solicita chiriașului terenului să constituie anumite rezerve în aceste scopuri, accesibile de către chiriașul terenului atunci când lucrările sunt în curs și ușor de monitorizat de către proprietarul terenului. În alte cazuri, contractul de închiriere va stabili standarde continue pe care chiriașul trebuie să le îndeplinească în timp. În cele mai multe cazuri, însă, proprietarul terenului se va baza pe stimulentul de profit al chiriașului terenului după finalizarea dezvoltării inițiale, pe baza propunerilor că:

• clădirea finalizată îi oferă proprietarului terenului tot confortul de care are nevoie; și
• după finalizare, chiriașul terenului ar trebui să aibă la fel de multă flexibilitate și discreție ca și cum ar deține clădirea în proprietate directă.

TRANSFER/ATRIBUIRE

Proprietarul va dori să controleze capacitatea chiriașului terenului de a transfera dreptul de închiriere și îmbunătățirile, în special în timpul fazelor inițiale de construcție și de închiriere, în cazul în care proprietarul a încheiat contractul de închiriere a terenului pe baza identității chiriașului terenului, așa cum se va întâmpla de obicei. Ulterior, chiriașul terenului, cel puțin în parte din cauza cerințelor investitorilor săi de capital, va avea nevoie de flexibilitate pentru a ceda contractul de închiriere. Pentru protecția sa, proprietarul terenului va dori să aibă dreptul de a consimți la cesiune. Părțile pot conveni asupra standardelor pentru cesionar, cum ar fi capacitatea de a face față obligațiilor financiare prevăzute în contractul de închiriere, experiența în operarea și gestionarea unor proprietăți similare și cerințele de bun cetățean. Un chiriaș teritorial va dori să negocieze un drept de cesiune cât mai larg posibil, atâta timp cât chiriașul teritorial a finalizat și a plătit proiectul inițial de dezvoltare, iar cesionarul îndeplinește o listă scurtă de standarde obiective și clare, nu subiective sau vagi.

CASUALITATE ȘI CONDAMNARE

În timp ce prevederile și cerințele de asigurare atent elaborate pot face față marii majorități a evenimentelor potențiale de accident (incendiu etc.), trebuie să se acorde o atenție deosebită unui posibil accident neasigurat. Dacă, când și în ce circumstanțe un chiriaș fondator poate avea opțiunea fie de a reconstrui, fie de a rezilia – și, în cazul rezilierii, ce obligații de demolare/eliminare vor fi impuse chiriașului fondator – poate fi subiectul unor negocieri considerabile. În mod similar, contractul de închiriere a terenului trebuie să ia în considerare posibilitatea ca o entitate publică să achiziționeze întreaga proprietate prin expropriere. Contractul de închiriere a terenului trebuie să repartizeze orice plată rezultată între proprietarul și chiriașul terenului și, mai presus de toate, creditorii acestora, într-un mod sensibil care să recunoască valoarea și natura intereselor părților.

Deși o tranzacție de închiriere a terenului poate adăuga un nivel de complexitate la dezvoltarea imobiliară și provocări pentru proprietarul și chiriașul terenului și creditorii lor respectivi, o abordare atent analizată în numele fiecăreia dintre părți va conduce la o repartizare adecvată a riscului și a recompensei finale. Un proprietar de terenuri, fie el public sau privat, nu trebuie neapărat să vândă pentru a realiza beneficiul economic al terenului său. În schimb, structura de închiriere a terenului prezintă o oportunitate pentru un flux de venituri pe termen lung, cu lucrări de dezvoltare și operaționale întreprinse de un dezvoltator în cadrul contractului de închiriere a terenului.