Cum să efectuați un schimb 1031 pentru reședința dvs. principală

Un schimb 1031 este utilizat pentru a cumpăra și a vinde proprietăți imobiliare producătoare de venit și pentru a amâna impozitele. Dar ce se întâmplă dacă doriți să faceți un schimb 1031 pe reședința dvs. primară?

În timp ce mulți investitori cred că nu își pot folosi propria locuință într-un schimb 1031, de fapt puteți atunci când folosiți suficientă planificare și structurați corect tranzacția.

Iată cum să efectuați un schimb cu impozit amânat în Secțiunea 1031 folosind reședința dvs. primară.

Cum funcționează un schimb 1031

Secțiunea 1031 permite investitorilor imobiliari să renunțe la o proprietate sau să o vândă și să o înlocuiască cu o altă proprietate similară și să amâne plata oricărui impozit pe câștigurile de capital care ar fi trebuit în mod normal.

Reguli de bază ale unui schimb tradițional cu impozit amânat sunt:

1. Proprietatea cedată și cea de înlocuire trebuie să fie asemănătoare
2. Bunurile imobile trebuie să fie folosite în scopuri comerciale sau de investiții
3. Proprietatea de înlocuire trebuie să aibă aceeași valoare sau o valoare mai mare decât proprietatea cedată
4. Botoul – fie în numerar, fie în numerar-.beneficiu similar – nu poate fi primit de către investitor
5. Numele de pe titlul de proprietate de înlocuire trebuie să fie același cu cel de pe proprietatea cedată
6. Proprietatea de înlocuire trebuie să fie identificată în termen de 45 de zile de la încheierea vânzării de proprietății cedate
7. Proprietatea de înlocuire trebuie să fie achiziționată în termen de 180 de zile de la încheierea vânzării proprietății cedate

În mod normal, IRS nu vă permite să efectuați un schimb 1031 cu reședința dvs. principală. Acest lucru se datorează faptului că locuința în care locuiți nu este folosită ca o proprietate de investiții sau nu este deținută în scopuri comerciale. În schimb, reședința dumneavoastră principală este folosită pentru a oferi adăpost familiei dumneavoastră.

Cu toate acestea, există câteva excepții de la această regulă. IRC Section 121 din Internal Revenue Code oferă câteva situații în care puteți efectua un schimb 1031 folosind reședința dvs. principală.

Section 121 vs. Secțiunea 1031

Înainte de a discuta în detaliu despre cum să efectuați un schimb 1031 cu reședința dvs. principală, haideți să vorbim despre două lucruri pe care nu le puteți face:

• În primul rând, nu puteți decide pur și simplu că reședința dvs. principală este o proprietate de închiriat și imediat să vă întoarceți și să o folosiți ca parte a unui schimb 1031
• În al doilea rând, nu puteți locui în casa dvs. și, de asemenea, să pretindeți că este o proprietate de închiriat (cu excepția cazului în care aveți o proprietate multifamilială, despre care vom discuta în detaliu mai târziu în acest articol)

Acum, haideți să trecem în revistă ce puteți face pentru a vă folosi reședința principală într-un schimb 1031 și, la fel de important, cum să procedați pentru a face acest lucru.

Cum să folosiți secțiunea 121

Secțiunea 1031 vă oferă o amânare a plății impozitului pe câștigurile de capital, iar secțiunea 121 vă oferă o excludere a impozitului la vânzarea reședinței dvs. principale.

Pentru a îndeplini cerințele unei secțiuni 121 trebuie să locuiți în reședința principală timp de cel puțin doi din ultimii cinci ani.

Ce face o Secțiune 121

• Exclude impozitul
• Proprietatea folosită ca reședință principală pentru cel puțin doi din ultimii cinci ani
• Timpul folosit ca reședință principală nu trebuie să fie concomitent
• Excluderea unui câștig de 250.000 de dolari pentru persoanele care depun o singură declarație și de 500 de dolari,000 de câștiguri pentru contribuabilii căsătoriți care depun declarații comune
• Secțiunea 121 poate fi utilizată doar o dată la doi ani

Ce face o Secțiune 1031

• Defensează impozitul
• Proprietatea cedată și proprietatea de înlocuire trebuie să fie asemănătoare-fel și deținute în scopuri comerciale sau de investiții
• Toate veniturile din vânzări trebuie reinvestite pentru ca impozitul pe câștigul de capital să fie amânat
• Bootul (numerar sau un beneficiu similar cu numerar) primit din tranzacție este impozabil ca un câștig de capital
• Toate regulile schimbului cu impozit amânat 1031 trebuie să fie respectate, inclusiv perioada de identificare de 45 de zile și perioada de înlocuire de 180 de zile și utilizarea unui QI (intermediar calificat)
• Nu există o limită a numărului de ori în care poate fi utilizat un schimb în baza secțiunii 1031

Utilizarea secțiunii 121 și a secțiunii 1031 împreună

• Secțiunea 1031: Schimbul cu impozit amânat utilizat pentru proprietăți imobiliare similare deținute pentru uz comercial sau investițional
• Secțiunea 121: Excluderea fiscală se aplică unei reședințe principale în cazul în care proprietatea a fost utilizată ca reședință principală pentru cel puțin doi din ultimii cinci ani
• Tratament divizat: Utilizați o parte din proprietate ca reședință principală și o parte din proprietate ca investiție, cum ar fi o proprietate multifamilială în care o unitate este ocupată de proprietar și celelalte unități sunt închiriate
• Secțiunea 1031 prima: Achiziționați investiția de închiriere ca proprietate de înlocuire într-un schimb anterior, apoi utilizați ulterior o Secțiune 121 pentru a o transforma în reședința dvs. principală
• Secțiunea 121 mai întâi: Convertiți-vă reședința principală în proprietate de investiții locative conform Secțiunii 1031

Conversia unei reședințe principale într-o proprietate de închiriat

Să vedem cum să vă convertiți reședința principală într-o proprietate de închiriat, folosind ca exemple o mică proprietate multifamilială cu 3 unități și o casă unifamilială.

Proprietate multifamilială

Vânzarea unui triplex (proprietate cu 3 unități) în care locuiți într-o unitate și închiriați celelalte două unități:

• O singură unitate de reședință principală – folosiți secțiunea 121 pentru a o converti într-o unitate de închiriere 1031
• Două unități de închiriere – folosiți secțiunea 1031

Urmărirea unei singure…proprietate unifamilială

1. Utilizați secțiunea 121 pentru a converti reședința principală într-o proprietate cu impozit amânat din secțiunea 1031
2. Realizați un schimb cu impozit amânat din secțiunea 1031 pentru a renunța la casa unifamilială și a o înlocui cu o altă proprietate similară utilizată în scopuri de investiții.

Rețineți regulile

• Trebuie să locuiți în reședința principală timp de cel puțin doi din ultimii cinci ani înainte de conversie
• Puteți exclude până la 250.000 $ din câștigurile de capital dacă depuneți o singură declarație și până la 500 $,000 în câștiguri de capital dacă depuneți împreună
• Secțiunea 121 poate fi efectuată doar o dată la doi ani

Conversia unei proprietăți de închiriat într-o reședință principală

Puteți, de asemenea, să faceți tranzacția inversă și să transformați o proprietate de închiriat pe care o dețineți în prezent în reședința dvs. principală. De exemplu, poate că ați dori să vă micșorați și să vă mutați într-o locuință mai mică sau să vă mutați pe o piață secundară unde costul vieții este mai mic și calitatea vieții este mai bună.

Dacă aveți deja o proprietate de închiriat care a fost proprietatea de înlocuire pentru un schimb 1031 pe care l-ați efectuat anterior și pe care ați dori acum să o transformați în reședința dumneavoastră personală. Credeți sau nu, IRS vă permite să faceți și acest lucru.

Dar, mai întâi, trebuie să dovediți IRS că nu încercați să faceți o șmecherie. Cu alte cuvinte, trebuie să dovediți că „intenția” dvs. atunci când ați achiziționat proprietatea de înlocuire (proprietatea care este în prezent închiriată) a fost aceea de a o trata ca pe o proprietate de investiții.

IRS Safe Harbor Test

SIRS a dezvoltat un test de siguranță pentru a determina cât timp trebuie să fie deținută proprietatea de închiriat pe care ați achiziționat-o ca proprietate de înlocuire cu un schimb cu impozit amânat 1031 anterior înainte de a o transforma în reședința dvs. principală. Dacă nu treceți testul „safe harbor”, riscați ca schimbul 1031 anterior pe care l-ați folosit pentru a achiziționa casa de închiriat să fie invalidat:

• Perioada de calificare: Proprietatea de înlocuire trebuie să fie deținută timp de cel puțin 24 de luni după efectuarea schimbului
• În timpul fiecăreia dintre cele două perioade de 12 luni din perioada de calificare:

• Proprietatea trebuie să fie închiriată unei alte persoane timp de cel puțin 14 zile la o chirie echitabilă pe piață
• Utilizarea personală a proprietății nu poate depăși 14 zile sau 10% din numărul de zile în care proprietatea a fost închiriată la o valoare de piață echitabilă în perioada de 12 luni, oricare dintre acestea este mai mare
• Familia sau o rudă poate fi chiriașul, cu condiția să plătească o chirie echitabilă pe piață

Alte modalități de a dovedi că ați avut intenția corectă

Există mai multe modalități de a demonstra că ați avut „intenția” corectă atunci când ați cumpărat proprietatea de închiriat pe care doriți acum să o transformați în noua dvs. reședință:

• Utilizați proprietatea ca proprietate de închiriat cu chirie la valoarea justă de piață timp de cel puțin 12 luni sau mai mult
• Nu ocupați proprietatea de închiriat după ce o achiziționați, mai ales imediat după schimb
• Contractul de cumpărare folosit pentru a achiziționa proprietatea de închiriat ca înlocuitor în schimbul 1031 nu ar trebui să fie condiționat de vânzarea reședinței dvs. principale
• Nu renovați proprietatea de închiriat ca și cum v-ați muta imediat în ea, deși efectuarea unor renovări normale pentru a fi folosită ca proprietate de închiriat este acceptabilă

Gânduri finale

Casele unifamiliale, proprietățile multifamiliale în care locuiți într-o unitate și închiriați celelalte unități și proprietățile pe care le dețineți și pe care le folosiți ca proprietăți de închiriat pe termen scurt, cum ar fi Airbnb sau HomeAway, toate pot fi folosite într-un schimb în cadrul Secțiunii 1031 sau al Secțiunii 121.

Puteți utiliza aceste două secțiuni ale Codului de venituri interne pentru a face un schimb 1031 pe reședința dvs. principală sau pentru a transforma una dintre proprietățile dvs. de închiriat actuale în reședința dvs. principală.

Factorul cheie de reținut este că trebuie să vă transformați reședința principală în fosta dvs. reședință și apoi să procedați la schimbul cu impozit amânat 1031 pentru a renunța la o proprietate și a o înlocui cu o altă proprietate de investiții.

.