Unikanie dużych rachunków podatkowych na nieruchomości zyski

Sprzedaż nieruchomości do wynajęcia na ogromny zysk może być spełnieniem marzeń. Po tym wszystkim, kto nie chciałby, aby ładny grosz z ich nieruchomości inwestycyjnych? Jednak, aby zmaksymalizować zysk z takiej sprzedaży, może chcesz odroczyć biorąc swoje zarobki jako sumę ryczałtową. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się dlaczego, oraz poznać inną opcję: sprzedaż ratalną.

Duża wypłata = duży rachunek podatkowy

Przyjrzyjrzyjmy się powszechnej sytuacji:

Hal Bookman spojrzał na ofertę kupującego za swój dom do wynajęcia i nie mógł uwierzyć w liczbę, którą zobaczył. Jego wartość nieruchomości znacznie wzrosła w ciągu zaledwie pięciu lat. Jednakże, gdy Hal radośnie powiedział swojemu doradcy podatkowemu o sprzedaży, doradca był mniej podekscytowany; biorąc dochód jako jeden ryczałt nie będzie w najlepszym interesie Hala z perspektywy podatkowej.

Jeśli Hal deklaruje całe wpływy ze sprzedaży w tym samym roku, w którym sprzedaje nieruchomość, będzie płacić 25% od części zysku, który odpowiada wszelkim odpisom amortyzacyjnym, które wcześniej wziął na nieruchomości do wynajęcia. Dodatkowo, wszelkie zyski przekraczające odpisy amortyzacyjne są opodatkowane stawką 15% (dla podatników o dochodach pomiędzy $80,000 a $441,450 w przypadku osób samotnych lub $496,600 w przypadku małżeństw składających zeznania wspólnie) lub 25% (dla podatników powyżej tych progów). Hal pyta swojego doradcę podatkowego, czy jest coś, co może zrobić, aby zmniejszyć swój dochód do opodatkowania za ten rok.

Doradca wie, jakiego narzędzia użyć: umowy sprzedaży ratalnej.

Cel sprzedaży ratalnej

Sprzedaż ratalną definiuje się jako sprzedaż nieruchomości, w której co najmniej jedna płatność jest dokonywana dopiero po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż. Zgodnie z publikacją „Publication 537”, Internal Revenue Service (IRS) pozwala podatnikom na odroczenie części zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej na podstawie umowy sprzedaży ratalnej. Umowa ta pozwala sprzedającym na zadeklarowanie proporcjonalnej części zysków kapitałowych w ciągu kilku lat. Jednakże, sprzedawca nie może skorzystać z metody sprzedaży ratalnej przy zgłaszaniu straty. Dodatkowo, sprzedawca może również zrezygnować z metody sprzedaży ratalnej przy zgłaszaniu zysku.

Jak działa metoda sprzedaży ratalnej

Deklarowanie zysków w ramach sprzedaży ratalnej jest teoretycznie proste. Opodatkowanie sprzedaży ratalnej odzwierciedla opodatkowanie renty, gdzie proporcjonalna część każdej płatności jest uważana za zwrot kapitału. Jedynym zastrzeżeniem jest to, że sprzedawana nieruchomość nie może być papierem wartościowym znajdującym się w obrocie publicznym lub częścią regularnych zapasów firmy, a podatnik nie może być dealerem sprzedawanej nieruchomości (z wyjątkiem niektórych dealerów akcji czasowych, którzy wybierają specjalną opłatę odsetkową w ramach metody sprzedaży ratalnej).

Zobaczmy, jak Hal, z powyższej historii, mógłby skonstruować swoją sprzedaż ratalną, jeśli chciałby odroczyć podatek od zysków kapitałowych na przyszły rok. Hal otrzymuje ofertę w wysokości $400,000 za swój dom do wynajęcia. Kupił tę nieruchomość za 300 000 USD. Przez lata dokonywał odpisów amortyzacyjnych w wysokości 100 000 USD, przez co jego skorygowana podstawa wynosi 200 000 USD. Dlatego Hal ma $200,000 ($400,000 – $200,000) zysku podlegającego opodatkowaniu do zadeklarowania.

Doradca Hal’a zaleca, aby rozbić przychody ze sprzedaży na osiem rocznych rat po $50,000 każda, zamiast deklarować $400,000 w jednym roku. Tak długo, jak raty są konstruktywnie otrzymywane każdego roku, ta metoda pozwoli Halowi zarejestrować zyski, a zatem proporcjonalną część zysków, w ciągu ośmiu lat.

Raportowanie dochodu ze sprzedaży ratalnej

Dochód ze sprzedaży ratalnej może być podzielony na trzy oddzielne kategorie: zysk, kapitał (lub skorygowana podstawa w nieruchomości) i odsetki. Każda z tych kategorii jest traktowana inaczej na formularzu 1040. Procentowy zysk brutto jest następnie używany do obliczenia dochodu ze sprzedaży ratalnej dla danego roku podatkowego.

Zysk kapitałowy

W powyższym przykładzie, Hal musi zadeklarować zysk każdego roku jako długoterminowy lub krótkoterminowy, w zależności od tego, czy zysk był długo- czy krótkoterminowy w roku sprzedaży. Długoterminowe zyski są opodatkowane według niższej stawki, podczas gdy krótkoterminowe zyski są opodatkowane jako zwykły dochód. Ponieważ Hal posiadał dom przez pięć lat, zysk, w tym przypadku, byłby długoterminowy.

Gdyby zysk był krótkoterminowy, Hal nadal może być opodatkowany od dochodu ratalnego według niższej stawki niż gdyby musiał zadeklarować zysk ryczałtowy. Dzieje się tak dlatego, że zyski krótkoterminowe są opodatkowane jako zwykły dochód, według najwyższej krańcowej stawki podatkowej podatnika. Jeżeli proporcjonalny zysk nie przesuwa go do następnego przedziału podatkowego, stawka ta może być potencjalnie niższa. Zysk ze sprzedaży ratalnej jest zgłaszany na formularzu IRS 6252, a następnie przenoszony na Schedule D na formularzu 1040.

Odsetki

Podatnicy uzyskujący dochód ze sprzedaży ratalnej muszą również zgłosić odsetki pobierane od kupującego, które są opodatkowane według zwykłych stawek podatkowych. Odsetki przewidziane w umowie sprzedaży są określane jako odsetki zadeklarowane. Jeżeli zadeklarowane odsetki są niewystarczające (lub zerowe), część głównej części sprzedaży musi być ponownie zakwalifikowana jako „odsetki nieustalone”.

Kapitał

Część każdej sprzedaży ratalnej jest uważana przez IRS za wolny od podatku zwrot kapitału. Kwotę tę można ustalić, wypełniając Arkusz A zamieszczony w Publikacji 537. Kapitał (skorygowana podstawa) dla celów sprzedaży ratalnej jest sumą rzeczywistej skorygowanej podstawy w nieruchomości plus wszelkie koszty sprzedaży i amortyzacji.

W tym przykładzie, Hal ma $200,000 jako skorygowaną podstawę w swoim domu. Musi on dodać z powrotem 100 000 USD za amortyzację i 10 000 USD za koszty sprzedaży, aby obliczyć swoją skorygowaną podstawę dla celów sprzedaży ratalnej. Liczba ta wynosi $310,000.

Procentowy zysk brutto

Aby obliczyć procentowy zysk brutto, musisz odjąć skorygowaną podstawę dla celów sprzedaży ratalnej – $310,000, w tym przykładzie – od ceny sprzedaży w celu obliczenia całkowitego zysku. W tym przypadku łączny zysk wynosi 90 000 USD (400 000 USD – 310 000 USD). Następnie dzielimy całkowity zysk przez cenę sprzedaży, która w tym przypadku wynosi 22,5% ($90,000 / $400,000), i mamy procentowy zysk brutto. Na koniec, aby obliczyć zysk podlegający opodatkowaniu w każdym roku, należy pomnożyć ten procent przez wysokość raty. Tak więc, zysk Hal’a podlegający opodatkowaniu każdego roku wynosi 11 250 $ (50 000 $ x 22.5%).

Hipoteki i cena umowna

Jeśli nabywca nieruchomości zakłada hipotekę lub inny weksel z zakupem, podstawa kosztowa nieruchomości musi być zmniejszona o kwotę hipoteki / skryptu dłużnego. Jeśli, na przykład, wynajem nieruchomości, które Hal sprzedawane do $ 400,000 ma hipotekę w wysokości $ 100,000, cena umowna jest zmniejszona do $ 300,000 ($ 400,000 – $ 100,000).

Jeśli kwota kredytu hipotecznego przekracza całkowitą skorygowaną podstawę nieruchomości, różnica musi być zgłoszona jako płatności w pierwszym roku i cena umowna jest zwiększona o tę kwotę. Załóżmy, na przykład, że nieruchomość Hala ma hipotekę w wysokości 250 000 USD. W tym przypadku, oprócz płatności ratalnej, Hal będzie musiał zgłosić nadpłatę w wysokości $50,000 w pierwszym roku.

The Bottom Line

Istnieje wiele zasad i przepisów odnoszących się do sprzedaży ratalnej, które muszą być dokładnie przestrzegane. Aby uzyskać więcej informacji na temat podtematów, takich jak zmiany w cenie sprzedaży, różne formy, że płatności otrzymane mogą podjąć, a kiedy może to być lepiej zrezygnować z umowy ratalnej i wziąć ryczałt zamiast, odwiedź stronę internetową IRS. Jak zawsze, skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym, aby omówić swoją konkretną sytuację podatkową.