By Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson and Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.
W niniejszym artykule Ira Waldman w Cox, Castle & Nicholson i Joshua Stein w Joshua Stein PLLC omawiają wiele wymiarów długoterminowych struktur dzierżawy gruntu.
W długoterminowej strukturze dzierżawy gruntu, podmiot prywatny lub rządowy jest właścicielem terenu inwestycyjnego, dzierżawi grunt deweloperowi i otrzymuje czynsz przez okres dzierżawy. Struktura ta stała się bardzo powszechnym elementem na amerykańskim rynku nieruchomości. Dzierżawy gruntu pojawiły się w przeszłości w niektórych lokalizacjach, takich jak Wielka Brytania (gdzie wiele nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych jest dzierżawionych w ramach koncepcji „posiadłości ziemskich” przez podmioty takie jak Crown Estate, Kościół Anglii i londyńskie stowarzyszenia handlowe (liveries)), a także w Stanach Zjednoczonych w stanie Hawaje, gdzie znaczna część nieruchomości nadających się do zagospodarowania jest własnością funduszy powierniczych, których głównym celem jest zachowanie własności gruntu i wydzierżawienie go pod zabudowę. Potencjalne korzyści dla prywatnego lub publicznego właściciela gruntu wynikające z zachowania własności i kontroli nad gruntem, ograniczenia ryzyka rozwoju oraz udziału w zyskach z rozwoju trudno było zignorować, co zaowocowało rosnącą liczbą transakcji dzierżawy gruntu w całych Stanach Zjednoczonych.
Dla właścicieli gruntów struktura dzierżawy gruntu stwarza wiele korzyści. Udany projekt rozwojowy realizowany przez dzierżawcę gruntu tworzy długoterminowy bezpieczny strumień pasywnego dochodu. Długoterminowa własność zostaje zachowana. Możliwe jest sprawowanie kontroli nad zagospodarowaniem, co ma kluczowe znaczenie dla właścicieli gruntów publicznych. Własność ulepszeń przechodzi na właściciela gruntu po zakończeniu okresu dzierżawy. Dzierżawa w przeciwieństwie do sprzedaży pozwala uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych, chociaż czynsz będzie opodatkowany jako zwykły dochód.
Dla dzierżawców gruntu korzyści mogą nie być tak duże. Umowa dzierżawy gruntu może nakładać ograniczenia lub zobowiązania dotyczące rozwoju, w tym ograniczenia czasowe dotyczące rozwoju, które w innym przypadku nie istniałyby. Umowa dzierżawy gruntu ma jednak jedną istotną zaletę dla każdego dewelopera: eliminuje konieczność nabycia gruntu. Zamiast tego, umowa dzierżawy gruntu skutecznie finansuje koszt gruntu, potencjalnie po niższej stawce niż koszt tradycyjnego lub nietradycyjnego finansowania. Ponadto deweloper nie może domagać się amortyzacji od inwestycji w grunty, więc umowa dzierżawy gruntu pozwala deweloperowi na lepsze wykorzystanie środków, które w przeciwnym razie mogłyby zostać przeznaczone na nabycie gruntu.
Deweloper musi również rozważyć inne obciążenia wynikające z umowy dzierżawy gruntu, takie jak ograniczenia w użytkowaniu, wymogi dotyczące rozwoju i terminów oraz inne zobowiązania związane z nieruchomością wymagane przez właściciela gruntu. Ponadto, w zależności od okresu obowiązywania umowy dzierżawy, wartość projektu dla dzierżawcy gruntu będzie z czasem maleć.
Właściciel gruntu ponosi również pewne ryzyko związane z każdą umową dzierżawy gruntu. Na przykład, ponieważ właściciel gruntu zachowuje własność nieruchomości, może być narażony na odpowiedzialność deliktową wobec poszkodowanych osób trzecich oraz zastępczą odpowiedzialność środowiskową z tytułu zanieczyszczenia nieruchomości spowodowanego przez dzierżawcę lub kogokolwiek innego. Ryzyko to może być ograniczone, ale nie wyeliminowane, poprzez ubezpieczenie i odszkodowanie. Oczywiście, istnieje również ryzyko, że deweloper nie ukończy budowy lub że projekt dewelopera nie powiedzie się w inny sposób, co doprowadzi do sporów sądowych, a w najgorszym przypadku do przejęcia zastawu mechanicznego przez niezapłaconych wykonawców, co może nawet zagrozić interesom właściciela gruntu w nieruchomości.
Właściciele gruntów będących podmiotami publicznymi coraz bardziej doceniają strukturę dzierżawy gruntowej jako alternatywę dla sprzedaży. Oprócz realizacji korzyści ekonomicznych wynikających z partnerstwa publiczno-prywatnego, publiczni właściciele gruntów mogą próbować osiągnąć cele społeczne w ramach własności, które mogą wykraczać poza to, co mogą zrobić w ramach swoich kompetencji rządowych. Może to obejmować nałożenie wymogów architektonicznych i projektowych, wymogów dotyczących przystępnych cenowo mieszkań na osiedlach czynszowych, zobowiązań dotyczących zatrudniania pracowników lokalnych i pracowników znajdujących się w niekorzystnej sytuacji, wymogów dotyczących przeważającej płacy oraz innych świadczeń publicznych, takich jak parkingi publiczne, placówki opieki dziennej, pomieszczenia socjalne oraz przechowywanie i naprawa rowerów. Struktura dzierżawy gruntu może pozwolić jednostce rządowej nałożyć te koszty na dewelopera w zamian za płacenie przez niego niższego czynszu, unikając w ten sposób kontroli i wyzwań, które mogłyby powstać, gdyby koszty te pojawiły się w rzeczywistym budżecie rządowym.
Krytyczne elementy do rozważenia i wynegocjowania w transakcji dzierżawy gruntu obejmują:
- termin;
- opłaty za dzierżawę gruntu;
- opłaty partycypacyjne na rzecz właściciela gruntu przy sprzedaży lub refinansowaniu;
- zapewnienie, że kredytodawca zaakceptuje dzierżawę jako zabezpieczenie dla znacznego finansowania bez regresu;
- relację pomiędzy dzierżawą gruntu a wszelkimi poddzierżawami operacyjnymi;
- zobowiązania do rozwoju, modernizacji lub odświeżenia nieruchomości oraz zapewnienia, że najemca rozpocznie, zakończy i zapłaci za prace w rozsądnym terminie;
- ograniczenia dotyczące przeniesienia; oraz
- konsekwencje wypadków lub rządowego wyroku skazującego.
TERMIN DZIERŻAWY
Termin dzierżawy gruntu pod zabudowę musi być wystarczająco długi, aby dać deweloperowi-dzierżawcy wystarczający czas na uzyskanie praw, budowę i eksploatację projektu, tak aby zawarcie umowy dzierżawy było ekonomicznie atrakcyjne. Pożyczkodawca dewelopera-dzierżawcy będzie również żywo zainteresowany długością okresu dzierżawy, ponieważ wpływa ona bezpośrednio na wartość i siłę zabezpieczenia pożyczkodawcy, które składa się wyłącznie z prawa dzierżawy, a nie z udziału właściciela gruntu w nieruchomości. Kredytodawcy będą wymagać, co najmniej, aby okres amortyzacji kredytu był znacznie krótszy niż pozostały okres leasingu. Na przykład, jeżeli kredyt będzie spłacany przez 30 lat, kredytodawca może chcieć, aby pozostały okres leasingu wynosił co najmniej 40 lat. Im później w okresie leasingu zaciągany jest kredyt leasingowy, tym krótszy będzie okres amortyzacji i tym wyższe będą płatności z tytułu obsługi zadłużenia. W pewnym momencie leasing staje się niefinansowalny.
Właściciele gruntów będących podmiotami publicznymi mogą mieć ustawowe ograniczenia dotyczące okresu leasingu, który mogą zapewnić. Na przykład gminy kalifornijskie nie mogą podpisywać umów dzierżawy gruntu na okres dłuższy niż np. 50, 55 lub 66 lat. Ogólnie rzecz biorąc, aby jakikolwiek nowy projekt deweloperski był opłacalny, okresy dzierżawy gruntu powinny wynosić od 50 do 99 lat. Zakres inwestycji kapitałowych (oraz rozsądny zwrot z inwestycji), potencjalny okres użytkowania ulepszeń oraz siła przetargowa stron określą ostateczny okres dzierżawy.
STRUKTURY CZYNSZU
Każdy dzierżawca gruntu i jego kredytodawca chciałby, aby zobowiązanie z tytułu czynszu gruntowego było całkowicie określone od początku, np. 100 000 USD rocznie, wzrastające o 2 procent każdego roku do końca okresu dzierżawy. Właściciele gruntów obawiają się jednak, że w ciągu wielu dziesięcioleci trwania umowy dzierżawy gospodarka może ponownie doświadczyć inflacji lub nawet hiperinflacji. Obawy te są częściowo spowodowane sporadycznymi umowami dzierżawy gruntów podpisywanymi np. w latach 50. ubiegłego wieku z czynszami na poziomie, który dziś wydaje się niemądry. Dlatego też dzisiejsi właściciele gruntów mogą nie tylko żądać corocznych niewielkich podwyżek (np. o 2 procent); często żądają również jakiegoś mechanizmu okresowej korekty czynszu w celu dostosowania go do inflacji lub wzrostu wartości nieruchomości.
Mechanizm ten tradycyjnie często przybierał formę aktualizacji wyceny dzierżawionego terenu, tak jakby był to teren wolny, a następnie dostosowania czynszu tak, aby był równy pewnemu procentowi, zazwyczaj 6 procent lub więcej, tego zrewaloryzowanego terenu. W ostatnich latach w wycenach nieruchomości w głównych miastach USA stosowano stopy kapitalizacji (lub dyskontowe) znacznie poniżej 6 procent. Rozbieżność pomiędzy obecnymi historycznie niskimi stopami kapitalizacji a stałą stawką czynszu na poziomie 6 procent spowodowała ostatnio nieprzyjemne niespodzianki dla wielu najemców powierzchni gruntowych, w wyniku czego deweloperzy negocjujący nowe umowy najmu powierzchni starali się odejść od tej formuły. Próbowali oni również ograniczyć założenia, które miały być stosowane przy wycenie hipotetycznych wolnych gruntów. Na przykład, zamiast zakładać, że można go wykorzystać do „najwyższego i najlepszego celu” – co zmaksymalizuje wartość gruntu, a tym samym czynsz gruntowy dla właściciela gruntu – mogą oni wymagać od rzeczoznawcy, aby założył, że grunt można wykorzystać tylko do określonego celu, np. odpowiadającego ówczesnemu przeznaczeniu ulepszeń dewelopera, a także z zastrzeżeniem wszelkich ograniczeń w zakresie zagospodarowania i wykorzystania zawartych w umowie dzierżawy gruntu. Deweloper stara się zapobiec ryzyku nieopłacalności czynszu gruntowego w momencie dostosowania.
W niektórych przypadkach formuła 6 procent zostanie zastąpiona formułą opartą na inflacji, tj. wskaźniku cen konsumpcyjnych lub innym wskaźniku cen.
Deweloperzy czasami proponują formułę opartą na procencie przychodu brutto lub innym mierniku wyników finansowych nieruchomości. Ten rodzaj struktury czynszu chroni najemcę naziemnego przed koniecznością płacenia nieopłacalnego czynszu, a zatem jest teoretycznie logiczny i sprawiedliwy. W praktyce jednak struktura ta może stać się bardzo skomplikowana. Właściciel gruntu musi się martwić o potencjalną możliwość gry w system oraz o to, że deweloper będzie podejmował głupie decyzje. Tymczasem deweloper musi martwić się o odpowiednie uznanie swojej początkowej (i przyszłej) inwestycji w nieruchomość, aby zmaksymalizować dochód brutto dla „wspólnej korzyści” stron. Zazwyczaj sensowne będzie przyznanie właścicielowi gruntu niewielkiego procentu od przychodu „brutto”, z jak najmniejszą liczbą wyłączeń i odliczeń, unikając złożoności związanej z konstruowaniem formuły opartej na przychodzie netto lub zysku. Oznacza to jednak, że dzierżawca gruntu/deweloper może płacić czynsz procentowy, nawet jeżeli przepływy pieniężne dzierżawcy gruntu/dewelopera w linii dolnej są ujemne.
Wariacje na ten temat są nieskończone. Na przykład, umowa najmu może uwzględniać czynsz minimalny plus czynsz procentowy. Odsetki mogą się różnić w zależności od różnych zastosowań dozwolonych w umowie dzierżawy gruntu. Całe negocjacje toczą się na tle prób zapewnienia, że dzierżawca gruntu i jego kredytodawca mogą w rozsądny sposób prognozować wysokość czynszu dzierżawnego w przyszłości, tak aby kredytodawca mógł przewidzieć i zachować wymagany wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Niepewność co do projekcji przyszłych procentowych płatności czynszu lub niepewność co do projekcji przyszłych rewaloryzacji czynszu może skutkować mniejszymi wpływami z kredytu dla dewelopera lub nawet dzierżawą niemożliwą do sfinansowania.
Niezależnie od tego, jaką formułę czynszu uzgodnią strony, zazwyczaj zgadzają się one na zniesienie części lub całości czynszu podczas przewidywanego okresu budowy dzierżawcy gruntowego, czyli okresu, w którym dzierżawca nie ma przychodów. Z perspektywy właściciela gruntu takie zwolnienie stanowi pośrednią inwestycję kapitałową w projekt, która zostanie odzyskana dzięki wyższym czynszom w późniejszym okresie najmu.
W transakcji refinansowania celem właściciela gruntu jest otrzymanie procentu zysku podobnego do tego, jaki otrzymałby, gdyby dzierżawa została sprzedana. Zamiast ceny sprzedaży jako zapłaty brutto, otrzymaną zapłatą byłaby kwota główna nowej pożyczki. Dzierżawca mógłby następnie odjąć od tego koszty rozwoju i koszty zamknięcia przy określaniu wpływów refinansowych netto, z których pewien procent byłby płatny właścicielowi gruntu.
Celem dewelopera, często osiąganym, jest zapewnienie, że w każdej sprzedaży lub refinansowaniu deweloper może odliczyć wystarczającą ilość kosztów, aby właściciel gruntu nigdy nie otrzymał ani grosza z czynszu z tytułu wzrostu wartości. Z drugiej strony, właściciel gruntu będzie chciał chronić siebie i ograniczyć odliczenia. Wynik netto, jeśli zostanie w pełni przemyślany, może wyglądać bardzo podobnie do wewnętrznego kodeksu podatkowego. Oczywiście, trudno będzie uniknąć ostatecznej zapłaty czynszu od wzrostu wartości przy sprzedaży, jeśli projekt okaże się bardzo udany. Wielu inwestorów kapitałowych w podmiocie będącym dzierżawcą gruntu będzie wymagało sprzedaży w pewnym momencie zgodnym z ich celami w zakresie zwrotu z inwestycji i horyzontem czasowym.
Konflikty z kredytodawcami dzierżawców
Każdy deweloper negocjujący umowę dzierżawy gruntu dla pustej lokalizacji będzie chciał wiedzieć, że kredytodawca budowlany, a później stały kredytodawca, zaakceptuje umowę dzierżawy gruntu jako zabezpieczenie znacznego finansowania bez regresu. W momencie rozpoczęcia dzierżawa może nie mieć żadnej wartości jako zabezpieczenie lub w inny sposób, ponieważ czynsz dzierżawny jest równy wartości czynszowej terenu. Z czasem dzierżawa stanie się atrakcyjna jako zabezpieczenie, ponieważ:
- czynsz dzierżawny spadnie w wielu przypadkach poniżej rynkowej wartości czynszowej;
- dzierżawca gruntu/deweloper zbuduje wartościowe ulepszenia, które wygenerują czynsz od dzierżawców powierzchni, znacznie przekraczający czynsz dzierżawny; a ulepszenia te przyciągną wyższe czynsze i tym samym zyskają na wartości.
Ten wzrost wartości będzie, deweloper ma nadzieję, wspierać rosnące kwoty finansowania dzierżawy w czasie, począwszy od kredytu budowlanego.
Każdy kredytodawca udzielający kredytu dzierżawcy gruntu na podstawie umowy dzierżawy gruntu będzie się jednak martwił, że każda dzierżawa niesie ze sobą pewne szczególne ryzyko – począwszy od podstawowego ryzyka, że jeżeli dzierżawca gruntu nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, umowa dzierżawy może zostać rozwiązana, a w rezultacie kredytodawca straci całe swoje zabezpieczenie, tj. kredyt stanie się niezabezpieczony i, jeżeli nie będzie regresu, stanie się darowizną dla kredytobiorcy będącego dzierżawcą gruntu. Tak więc każda „finansowalna” umowa dzierżawy gruntu musi zawierać około tuzina zabezpieczeń dla hipotekobiorców, takich jak prawo do wkroczenia i naprawienia niedotrzymania warunków umowy przez dzierżawcę, możliwość zapobieżenia zmianie umowy dzierżawy gruntu bez zgody kredytodawcy oraz prawo do otrzymania nowej umowy dzierżawy w miejsce pierwotnej, jeżeli dzierżawca ogłosi upadłość i odrzuci umowę dzierżawy. Środki te i kilka innych generalnie mają na celu zachowanie dzierżawy jako wartościowego zabezpieczenia i są dość dobrze zdefiniowane i standardowe w tym momencie.
Poza typowymi zabezpieczeniami hipotecznymi dzierżawy, każdy pożyczkodawca rozważy również wszystkie inne warunki dzierżawy, aby zapewnić, że będzie ona atrakcyjna dla przyszłych inwestorów, jeżeli pożyczkodawca kiedykolwiek nabędzie ją poprzez przejęcie i odsprzeda. W tym względzie agenda pożyczkodawcy nie różni się zbytnio od agendy dewelopera/dzierżawcy wieczystego, a deweloper/dzierżawca wieczysty często może powołać się na obawy przyszłego wierzyciela hipotecznego, aby wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną w zakresie warunków ekonomicznych.
OCHRONA PODMIOTÓW
Poddzierżawcy – ekonomiczna siła napędowa projektu – będą chcieli własnej ochrony przed sporami pomiędzy właścicielem gruntu a dzierżawcą wieczystym oraz wypowiedzeniem umowy dzierżawy. Najemca wieczysty może próbować wynegocjować ogólne zobowiązanie właściciela gruntu do uznania i honorowania („non-disturb”) wszystkich podnajmów w przypadku zakończenia umowy najmu, aby zmaksymalizować program wynajmu powierzchni przez najemcę wieczystego. Większość właścicieli gruntów będzie jednak wymagać spełnienia pewnych warunków jako warunku „niezakłócania” podnajmu. Warunki te mogą obejmować zatwierdzenie podnajemcy i formy podnajmu oraz spełnienie minimalnych wymogów ekonomicznych. Ostrożny właściciel gruntu będzie chciał zabezpieczyć się przed jakimkolwiek obowiązkiem ochrony podnajmu, który może być niepożądany, oszukańczy lub uciążliwy.
ZWIĄZKI Z WYNAJMUJĄCYMI
Tak jak dzierżawca gruntu sfinansuje rozwój swojego projektu poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego na dzierżawę, właściciel gruntu często uzyska kredyt zabezpieczony swoim udziałem w prawie użytkowania gruntu oraz cesją czynszu generowanego przez dzierżawę gruntu. Wielu kredytodawców pobierających opłaty będzie wymagało, aby jakakolwiek dzierżawa zabezpieczonej nieruchomości była podporządkowana hipotece. Jeżeli wierzyciel hipoteczny miałby dokonać zajęcia, mogłoby to doprowadzić do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu. Stwarza to oczywisty problem dla dzierżawcy gruntu i kredytodawcy dzierżawiącego i jest sprzeczne z jego ochroną kredytodawcy dzierżawiącego. Interakcja pomiędzy tymi dwoma graczami może prowadzić do szeroko zakrojonych negocjacji na temat warunków, na jakich pożyczkodawca nie będzie naruszał umowy najmu (a tym samym pozycji pożyczkodawcy). Ponieważ jednak pożyczkodawca jest podmiotem finansującym ulepszenia, które przyczyniły się do powstania przychodów z najmu, przysługuje mu bezwzględna ochrona przed przejęciem hipoteki na nieruchomości. Ochrona ta może być zapewniona poprzez zagwarantowanie, że umowa dzierżawy gruntu i wszelkie jej zmiany zawsze będą miały pierwszeństwo przed jakąkolwiek hipoteką. Ponieważ kredytobiorca hipoteczny zatwierdziłby umowę dzierżawy gruntu przed zamknięciem kredytu, powinien on, i zazwyczaj to robi, zgodzić się na pierwszeństwo umowy dzierżawy gruntu i uspokoić obawy kredytodawcy. Jest to jednak problem.
BUDOWA I CIĄGŁE OBLIGACJE KAPITAŁOWE
Struktura umowy dla każdej długoterminowej dzierżawy gruntu będzie zazwyczaj uwzględniać fakt, że deweloper zbuduje wartościowy projekt przynoszący dochód, który stworzy wartość w dzierżawie gruntu, efektywnie dając właścicielowi gruntu ogromny depozyt zabezpieczający w celu zapewnienia płatności czynszu. Właściciel gruntu chce więc wiedzieć, że najemca rozpocznie, ukończy i zapłaci za swój początkowy projekt lub jakąkolwiek przyszłą większą przebudowę. Zabezpieczenie dla początkowej budowy zazwyczaj przybiera formę gwarancji ukończenia od gwaranta posiadającego zdolność kredytową: spółki macierzystej najemcy lub inwestora finansowego. Zakres, warunki i wsparcie kredytowe dla tej gwarancji będą stanowić drugą najważniejszą kwestię (po czynszu) w negocjacjach dotyczących umowy najmu gruntu. Słabi deweloperzy będą oferować różne środki w celu zapewnienia ukończenia inwestycji, ale zazwyczaj nie dają one właścicielowi gruntu takiego komfortu, jak gwarancja ukończenia inwestycji udzielona przez gwaranta o wysokiej zdolności kredytowej i odpowiedniej wartości netto.
Po ukończeniu inwestycji płatności czynszu nadal będą uzależnione od wyników nieruchomości. Dlatego też właściciele nieruchomości mają istotny interes w zapewnieniu odpowiednich i terminowych ulepszeń kapitałowych i modernizacji, jak również okresowych remontów w celu utrzymania konkurencyjnego standardu. Właściciele gruntów mogą w niektórych przypadkach wymagać od dzierżawcy gruntu utworzenia określonych rezerw na te cele, dostępnych dla dzierżawcy gruntu w trakcie prowadzenia prac i łatwo monitorowanych przez właściciela gruntu. W innych przypadkach umowa dzierżawy będzie określać stałe standardy, które dzierżawca musi spełnić w miarę upływu czasu. W większości przypadków jednak właściciel gruntu będzie polegał na zachęcie do osiągania zysków przez dzierżawcę gruntu po ukończeniu początkowej inwestycji, opierając się na założeniu, że:
- ukończony budynek daje właścicielowi gruntu wszelki komfort, jakiego potrzebuje; oraz
- po ukończeniu inwestycji dzierżawca gruntu powinien mieć taką samą elastyczność i swobodę działania, jak gdyby był właścicielem budynku na własność.
TRANSFER/ASSIGNMENT
Właściciel gruntu będzie chciał kontrolować zdolność dzierżawcy do przeniesienia własności i ulepszeń, w szczególności w początkowych fazach budowy i dzierżawy, jeżeli właściciel gruntu zawarł umowę dzierżawy gruntu w oparciu o tożsamość dzierżawcy gruntu, co zazwyczaj ma miejsce. Później dzierżawca wieczysty, przynajmniej częściowo ze względu na wymagania swoich inwestorów kapitałowych, będzie potrzebował elastyczności w zakresie cesji umowy dzierżawy. Dla swojej ochrony właściciel gruntu będzie chciał mieć prawo do wyrażenia zgody na cesję. Strony mogą uzgodnić standardy dla cesjonariusza, takie jak zdolność do obsługi zobowiązań finansowych wynikających z umowy dzierżawy, doświadczenie w prowadzeniu i zarządzaniu podobnymi nieruchomościami oraz wymagania dotyczące dobrego obywatela. Najemca wieczysty będzie chciał wynegocjować jak najszersze prawo do cesji, o ile tylko najemca wieczysty ukończył i zapłacił za początkowy projekt deweloperski, a cesjonariusz spełnia krótką listę obiektywnych i jasnych, a nie subiektywnych lub niejasnych standardów.
UBEZPIECZENIE OD NIESZCZĘŚLIWYCH WYPADKÓW I KONDYGNACJI
Pomimo, że starannie opracowane postanowienia i wymogi ubezpieczeniowe mogą rozwiązać zdecydowaną większość potencjalnych zdarzeń losowych (pożar, itp.), należy dokładnie rozważyć ewentualne nieubezpieczone zdarzenia losowe. To, czy, kiedy i w jakich okolicznościach najemca naziemny może mieć możliwość odbudowy lub rozwiązania umowy – a w przypadku rozwiązania umowy, jakie obowiązki rozbiórki/usunięcia zostaną nałożone na najemcę naziemnego – może być przedmiotem poważnych negocjacji. Podobnie, umowa dzierżawy gruntu musi uwzględniać możliwość, że jakiś podmiot publiczny nabędzie całą nieruchomość na zasadzie eminent domain. Umowa dzierżawy gruntu musi rozdzielać wszelkie wynikające z tego płatności pomiędzy właściciela gruntu i dzierżawcę, a przede wszystkim ich kredytodawców, w rozsądny sposób, który uwzględnia wartość i charakter interesów stron.
Aczkolwiek transakcja dzierżawy gruntu może zwiększyć stopień złożoności procesu rozwoju nieruchomości oraz stanowić wyzwanie dla właściciela gruntu i dzierżawcy gruntu oraz ich kredytodawców, starannie przemyślane podejście w imieniu każdej ze stron doprowadzi do odpowiedniego podziału ryzyka i ostatecznego zysku. Właściciel gruntu, zarówno publiczny jak i prywatny, nie musi dokonywać sprzedaży, aby uzyskać korzyści ekonomiczne z posiadanego gruntu. Zamiast tego, struktura dzierżawy gruntu stwarza możliwość uzyskania długoterminowego strumienia dochodów z prac rozwojowych i operacyjnych podejmowanych przez dewelopera w ramach dzierżawy gruntu.