Jak dokonać wymiany 1031 na swoją podstawową rezydencję

Wymiana 1031 jest używana do kupna i sprzedaży nieruchomości przynoszących dochód i odroczenia podatków. Ale co się stanie, jeśli chcesz dokonać wymiany 1031 na swoją podstawową rezydencję?

Choć wielu inwestorów myśli, że nie może użyć własnego domu w wymianie 1031, w rzeczywistości możesz to zrobić, jeśli użyjesz wystarczającego planowania i prawidłowo skonstruujesz transakcję.

Oto jak dokonać wymiany odroczonej od podatku w Sekcji 1031, używając swojej podstawowej rezydencji.

How a 1031 Exchange Works

IRC Sekcja 1031 pozwala inwestorom w nieruchomości zrzec się lub sprzedać jedną nieruchomość i zastąpić ją inną nieruchomością podobną i odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych, który normalnie byłby należny.

Podstawowe zasady tradycyjnej wymiany odroczonej od podatku są:

1. Requinquished and replacement property must be like-kind
2. Real estate must be used for business or investment purposes
3. Replacement property must be the same or greater value than the property relokished
4. Boot – either in cash or a cash-nie może być otrzymany przez inwestora
5. Nazwa w tytule własności na nieruchomości zamiennej musi być taka sama jak na nieruchomości, której się zrzeczono
6. Majątek zamienny musi być zidentyfikowany w ciągu 45 dni od zamknięcia sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnowano
7. Majątek zastępczy musi zostać zakupiony w ciągu 180 dni od zamknięcia sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnowano

Normalnie IRS nie pozwala na przeprowadzenie wymiany 1031 z głównym miejscem zamieszkania. To dlatego, że dom, w którym mieszkasz, nie jest używany jako nieruchomość inwestycyjna lub utrzymywana w celach biznesowych. Zamiast tego, twój główny dom jest używany, aby zapewnić schronienie dla swojej rodziny.

Jednakże istnieją pewne wyjątki od tej reguły. IRC Section 121 of the Internal Revenue Code podaje kilka sytuacji, w których można przeprowadzić wymianę 1031 używając swojego głównego miejsca zamieszkania.

Section 121 vs. Sekcja 1031

Zanim omówimy szczegółowo, jak dokonać wymiany 1031 na swoją podstawową rezydencję, porozmawiajmy o dwóch rzeczach, których nie można zrobić:

• Po pierwsze, nie możesz po prostu zdecydować, że twoja podstawowa rezydencja jest nieruchomością do wynajęcia i natychmiast odwrócić się i użyć jej jako części wymiany 1031
• Po drugie, nie możesz mieszkać w swoim domu i również twierdzić, że jest to nieruchomość do wynajęcia (chyba że masz nieruchomość wielorodzinną, które omówimy szczegółowo w dalszej części tego artykułu)

Teraz przejrzyjmy, co możesz zrobić, aby użyć swojego głównego miejsca zamieszkania w 1031, i co równie ważne, jak się do tego zabrać.

Jak korzystać z Sekcji 121

Sekcja 1031 daje Ci odroczenie podatku od płatności podatku od zysków kapitałowych, Sekcja 121 daje Ci wyłączenie podatkowe przy sprzedaży podstawowej rezydencji.

Aby spełnić wymagania Sekcji 121 musisz mieszkać w głównym miejscu zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat.

Co robi Sekcja 121

• Wyłącza podatek
• Majątek używany jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat
• Czas używany jako główne miejsce zamieszkania nie musi być równoczesny
• Wyłączenie $250,000 zysku dla samotnych podatników i $500,000 zysku dla podatników pozostających w związku małżeńskim
• Sekcja 121 może być wykorzystana tylko raz na dwa lata

Co robi Sekcja 1031

• Odpuszcza podatek
• Odkupiona nieruchomość i nieruchomość zamienna muszą być podobne do siebie.kind and held for business or investment purposes
• All sales proceeds must be reinvested in order for tax on capital gain to be deferred
• Boot (cash or a cash-like benefit) received from the transaction is taxable as a capital gain
• All rules of the 1031 tax-deferred exchange must be adhered to, w tym 45-dniowy okres identyfikacji i 180-dniowy okres wymiany oraz korzystanie z usług QI (kwalifikowanego pośrednika)
• Brak limitu liczby przypadków, w których można skorzystać z Sekcji 1031

Korzystanie z Sekcji 121 i Sekcji 1031 razem

• Sekcja 1031: Wymiana z odroczeniem podatku stosowana do nieruchomości w podobnym stanie utrzymywanej do celów biznesowych lub inwestycyjnych
• Sekcja 121: Wyłączenie podatkowe stosuje się do głównego miejsca zamieszkania, gdy nieruchomość była używana jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat
• Traktowanie podzielone: Wykorzystanie części nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania i części nieruchomości jako inwestycji, takich jak nieruchomości wielorodzinne, gdzie jedna jednostka jest zamieszkana przez właściciela, a inne jednostki są wynajmowane
• Sekcja 1031 pierwsza: Nabycie inwestycji w wynajem jako nieruchomości zamiennej w poprzedniej wymianie, a następnie skorzystanie z Sekcji 121 w celu przekształcenia w podstawowe miejsce zamieszkania
• Sekcja 121 pierwsza: Przekształcenie pierwotnego miejsca zamieszkania w nieruchomość inwestycyjną do wynajmu w ramach Sekcji 1031

Konwersja pierwotnego miejsca zamieszkania w nieruchomość do wynajmu

Przyjrzyjrzyjmy się, jak przekształcić pierwotne miejsce zamieszkania w nieruchomość do wynajmu, wykorzystując jako przykłady małą nieruchomość wielorodzinną z 3 jednostkami oraz dom jednorodzinny.

Nieruchomość wielorodzinna

Sprzedaż nieruchomości typu triplex (3 jednostki), w której mieszkasz w jednej jednostce i wynajmujesz pozostałe dwie jednostki:

• Jeden główny lokal mieszkalny – użyj sekcji 121, aby przekształcić go w jednostkę wynajmu 1031
• Dwa lokale wynajmu – użyj sekcji 1031

Single-Family property

1. Use Section 121 to convert primary residence to a Section 1031
2. Conduct a Section 1031 tax-deferred exchange to relayish the single-family house and replace it with another like-kind property used for investment purposes.

Pamiętaj o zasadach

• Musisz mieszkać w głównym miejscu zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat przed zamianą
• Możesz wykluczyć do $250,000 w zyskach kapitałowych, jeśli składasz wniosek jako osoba samotna i do $500,000 w zyskach kapitałowych, jeśli składają wspólnie
• Sekcja 121 może być przeprowadzona tylko raz na dwa lata

Konwersja Rental Property into a Primary Residence

Możesz również zrobić odwrotną transakcję i zamienić nieruchomość wynajmowaną, którą obecnie posiadasz, w swoją podstawową rezydencję. Na przykład, może chcesz zmniejszyć rozmiar i przenieść się do mniejszego domu, lub przenieść się do wtórnego rynku, gdzie koszty utrzymania są niższe, a jakość życia jest lepsza.

Jeśli masz już nieruchomości czynszowej, która była nieruchomość zastępcza dla 1031 wymiany wcześniej prowadzone, że teraz chcesz włączyć do osobistego miejsca zamieszkania. Wierzcie lub nie, IRS pozwala ci to zrobić, zbyt.

Ale najpierw musisz udowodnić IRS, że nie próbujesz wyciągnąć szybki jeden. Innymi słowy, musisz udowodnić, że twoim „zamiarem”, kiedy nabyłeś nieruchomość zastępczą (nieruchomość, która jest obecnie wynajmowana) było traktowanie jej jako nieruchomości inwestycyjnej.

Test bezpiecznej przystani IRS

IRS opracował test bezpiecznej przystani w celu określenia, jak długo nieruchomość do wynajęcia, którą nabyłeś jako nieruchomość zastępczą w ramach poprzedniej wymiany 1031 musi być utrzymywana, zanim będziesz mógł przekształcić ją w główne miejsce zamieszkania. Jeśli nie przejdziesz testu bezpiecznej przystani, ryzykujesz, że wcześniejsza wymiana 1031, którą wykorzystałeś do nabycia domu do wynajęcia, zostanie unieważniona:

• Okres kwalifikacyjny: Nieruchomość zamienna musi być utrzymywana przez co najmniej 24 miesiące po wymianie
• Podczas każdego z dwóch 12-miesięcznych okresów w okresie kwalifikującym:

• Nieruchomość musi być wynajmowana innej osobie przez co najmniej 14 dni po godziwym czynszu rynkowym
• Do użytku osobistego nieruchomość nie może przekraczać 14 dni lub 10% liczby dni, w których nieruchomość była wynajmowana po godziwej wartości rynkowej w okresie 12 miesięcy, w zależności od tego, która z tych wartości jest większa
• Rodzina lub krewny może być najemcą pod warunkiem, że płaci godziwy czynsz rynkowy

Inne sposoby udowodnienia, że miałeś właściwy zamiar

Istnieje kilka sposobów na wykazanie, że miałeś właściwy „zamiar”, kiedy kupiłeś nieruchomość do wynajęcia, którą teraz chcesz przekształcić w swoje nowe miejsce zamieszkania:

• Używaj nieruchomości jako nieruchomości do wynajmu z czynszem w godziwej wartości rynkowej przez co najmniej 12 miesięcy lub więcej
• Nie zajmuj nieruchomości do wynajmu po jej nabyciu, zwłaszcza zaraz po wymianie
• Umowa kupna użyta do nabycia nieruchomości do wynajmu jako zamiennika w Twojej wymianie 1031 nie powinna być uzależniona od sprzedaży Twojego głównego miejsca zamieszkania
• Nie odnawiaj nieruchomości do wynajmu tak, jakbyś miał się w niej od razu wprowadzić, chociaż dokonywanie normalnych remontów w celu wykorzystania jako nieruchomość do wynajmu jest dopuszczalne

Myślenie końcowe

Domy jednorodzinne, nieruchomości wielorodzinne, w których mieszkasz w jednym lokalu i wynajmujesz inne lokale oraz nieruchomości, które posiadasz i wykorzystujesz jako wynajem krótkoterminowy, takie jak Airbnb lub HomeAway, mogą być wykorzystane w Sekcji 1031 lub Sekcji 121.

Możesz skorzystać z tych dwóch sekcji Internal Revenue Code, aby dokonać wymiany 1031 na swoją podstawową rezydencję lub przekształcić jedną z obecnych nieruchomości do wynajęcia w swoją podstawową rezydencję.

Kluczowym czynnikiem, o którym należy pamiętać, jest to, że musisz przekształcić swoją podstawową rezydencję w swoją poprzednią rezydencję, a następnie przystąpić do wymiany 1031 z odroczonym podatkiem, aby zrzec się jednej nieruchomości i zastąpić ją inną nieruchomością inwestycyjną.