By Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson and Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.
この記事において、Cox, Castle & Nicholson の Ira Waldman と Joshua Stein PLLC の Toshua Stein は長期グラウンドリース構造について多くの側面から論じています。
長期グランドリース構造では、民間団体または政府機関が開発用地を所有し、開発業者にその土地をリースして、リース期間中の賃料を受け取ります。 この構造は、米国の不動産市場において非常に一般的な要素となっている。 グランドリースは、歴史的に英国（クラウン・エステート、英国国教会、ロンドンの業界団体（リベリー）等による「ランド・エステート」のコンセプトの下、多くの住宅・商業施設がグランドリースされている）、米国ハワイ州（土地の所有権を保持し開発のためにリースすることを主目的とする土地信託によって開発可能地の多くが所有されている）など特定の地域で出現している。 土地の所有権と管理権を保持し、開発のリスクを抑え、開発による利益を共有することは、民間または公共の土地所有者にとって潜在的な利益であり、その結果、全米で地上権取引はますます増加している
土地所有者にとって、地上権契約は多くの利益を生む。 地上のテナントによる開発プロジェクトが成功すれば、長期にわたる安定した受動的収入源を確保できます。 長期的な所有権が保たれる。 公共用地の所有者にとって重要な問題である、開発に対するコントロールが可能である。 リース期間終了後、改良物の所有権は土地所有者に帰属します。 売却とは対照的に、リースはキャピタルゲイン税の支払いを回避できるが、賃料は通常の所得として課税される
グランドテナントにとっては、利点はそれほど大きくないかもしれない。 グランド・リースは、開発に関する制限や義務（開発のための時間制限など）を課すことがあるが、これは他の方法では存在しないものである。 しかし、借地権は、開発業者にとって一つの大きな利点を生み出す。 それは、土地を取得する必要がないことです。その代わり、グランドリースは、土地費用を効果的に調達し、従来の融資や非伝統的な融資の費用よりも低い利率で調達できる可能性があります。 また、開発者は、土地への投資に対して減価償却を請求できないため、グランドリースは、土地を取得するために使用されるかもしれない資金をより有効に活用することができます。
開発者は、使用制限、開発およびタイミングの要件、および地主によって要求される他のプロパティ関連の義務などのグランドリースの他のいくつかの負担を考慮する必要があります。 さらに、借地権の期間によっては、借地人に対するプロジェクトの価値が時間とともに低下する。
地主はまた、いかなる借地権においてもいくつかのリスクに直面する。 たとえば、土地所有者は不動産の所有権を保持するため、負傷した第三者に対する不法行為責任や、借主またはその他の人物によって引き起こされた不動産汚染による代理環境責任に直面する可能性がある。 これらのリスクは、保険と補償によって軽減することはできますが、排除することはできません。 そしてもちろん、開発業者が建設を完了できない、あるいは開発業者のプロジェクトが何らかの形で失敗し、訴訟や最悪の場合、未払いの請負業者による先取特権の差し押さえにつながり、おそらく土地所有者の不動産に対する権利も危うくなるというリスクがある。
公的機関の土地所有者は、売却に代わるものとして地上賃貸構造をより評価するようになっている。 公有地所有者は、官民パートナーシップの経済的利益を実現することに加え、政府の資格で行うことのできる範囲を超えた社会的目標を所有権で達成しようとすることができる。 これには、建築・設計上の要件、賃貸住宅開発における手頃な価格の住宅要件、地元や恵まれない労働者の雇用義務、現行賃金要件、その他公共駐車場、保育施設、コミュニティルーム、自転車保管・修理業務などの公共利益の賦課が含まれることがあります。 グラウンド・リースの仕組みにより、政府機関は、開発者が支払う家賃を少なくする代わりに、これらの費用を開発者に課すことができるため、実際の政府予算にこの費用が登場した場合に生じるかもしれない精査や課題を回避することができます。
グラウンド・リース取引において考慮および交渉すべき重要な要素には以下が含まれます。
- 期間、
- 地代支払い、
- 売却または借り換え時の土地所有者への参加費、
- 貸し手がリースホールドを担保として受け入れ、大幅なノンリコース融資を行う保証、
- 地リースと営業サブリース間の関係、などです。
- 不動産を開発、アップグレード、またはリフレッシュする義務、およびテナントが合理的な期間内に作業を開始、終了、支払うという保証、
- 譲渡制限、および
- 災害または政府の強制執行の意味合い。
リース期間
開発用地リースの期間は、開発者であるテナントに、リース締結が経済的に魅力的であるように、プロジェクトの権利付与、建設、運営に十分な時間を与えるのに十分長くなくてはならない。 また、借地権者は、借地権の価値と強度に直接影響するため、借地期間の長さには強い関心を持つでしょう。 貸し手は、最低限、ローンの償却期間が残りのリース期間より大幅に短くなることを要求する。 例えば、ローンの償却期間が 30 年である場合、貸し手は少なくとも 40 年の残存リース期間を確認することを望むかもしれない。 リース期間の後半にローンを組むほど、償却期間は短くなり、債務返済額も高くなる。
公的機関の土地所有者は、提供できるリース期間について法的な制約を受けている場合がある。 例えば、カリフォルニア州の自治体は、例えば50年、55年、66年を超えるグランドリースを締結することはできない。 一般的に、新規開発プロジェクトは50年から99年のグランドリース期間が必要とされています。 8583>
RENT STRUCTURES
借地人とその貸し手は、年間10万ドル、リース期間終了まで毎年2％ずつ上昇するなど、当初から完全に定められた地代債務を見るのが理想的である。 しかし、地主たちは、賃貸期間の何十年にもわたって、経済が再びインフレ、あるいはハイパーインフレに見舞われるのではないかと心配している。 その心配は、例えば1950年代に、今となってはバカバカしいと思えるような賃料で借地契約を結んでいるケースがあることにも起因している。
その仕組みは伝統的に、賃貸地を更地のように再評価し、その再評価された土地の何パーセントか（通常は6パーセント程度）に相当する賃料に調整するという形をとることが多かった。 近年、米国の主要都市の不動産評価では、6％を大きく下回る還元利回り（または割引率）が使用されている。 歴史的に低い現在のキャップレートと6％の賃料定額の間に矛盾があるため、最近、多くの地上テナントは不愉快な思いをし、新しい地上リースを交渉する開発業者は、この方式から離れようとしています。 また、仮想の空き地を評価する際の前提条件を制限することも試みられている。 例えば、土地所有者に対する地代を最大化するような「最高・最善の用途」に使用できる と仮定する代わりに、その土地は特定の用途にしか使用できない、例えば、開発業者のその時点 における改良物の用途と一致し、開発および使用に関する地代契約の制約を受けると仮定するよう 鑑定士に要求することがある。 開発者は、調整時に不経済な地代となるリスクを回避しようとする。
場合によっては、6％の計算式は、インフレ、すなわち消費者物価指数またはその他の物価指数に基づく計算式に置き換えられるだろう。 その種の賃料構造は、地上のテナントを不経済な賃料の支払いから保護するものであり、したがって理論的な論理と公平性を持っている。 しかし、実際には、その仕組みは非常に複雑になります。 地主さんは、このシステムをゲーム化する可能性や、開発業者が愚かな決定を下す可能性を心配しなければなりません。 一方、開発業者は、当事者の「共有利益」のための総収益を最大化するために、不動産への初期投資（および将来的投資）に対する適切な認識を求めることを心配しなければなりません。 通常、土地所有者には、純収益に基づく計算式の構築に伴う複雑さを避けるため、除外や控除をできるだけ少なくした「総」収益指標の小さなパーセンテージを与えることが理にかなっているだろう。 しかし、これは、地主／開発業者の最終的なキャッシュフローがマイナスであるにもかかわらず、地主／開発業者が歩合賃料を支払う場合があることを意味する
このテーマのバリエーションは無限大である。 たとえば、リースでは、最低賃料と歩合賃料を考えるかもしれない。 歩合賃料は、借地権で許可されたさまざまな用途に応じて変わる可能性がある。 交渉の背景には、借地人とその借地人の貸し手が、将来にわたって地代を合理的に予測できるようにし、貸し手が必要な債務償還率を予測・維持できるようにすることが挙げられます。
当事者がどのような賃料方式に合意したとしても、通常、借地人の予想される建設期間（借地人が収入を持たない期間）の賃料の一部または全部を減免することに合意することになる。 地主の立場からすれば、この減免はプロジェクトへの間接的な資本投資を意味し、リース期間の後半に高い賃料で回収されることになる。
APPRECIATION PARTICIPATION FEATURE
上述のようにプロジェクトの運営と結びついた通常の賃貸料の経済的利益に加え、多くの土地所有者はその収益をプロジェクトへの土地の貢献に対する不十分な補償と見なし、プロジェクトの価値の上昇に基づく追加の賃貸料の返還、プロジェクトの売却または借り換え時に支払われることを交渉することがある。 8583>
売却取引では、一般的な仕組みとして、デベロッパーは売却総代金の割合（たとえば2％から5％）、または純収益（利益）の割合（たとえば10％から20％）のうち、いずれか高い方を支払うよう要求されることになる。 一般にテナントは、総売却対価の割合の計算式は必ずしも収益性を反映せず、資本投資の回収による支払いとなる可能性があるため、これを避けようとする。 土地所有者への支払いが、資本の返還ではなく、真の利益に基づいて行われるように、「純収益」の定義が重要である。 地主が開発に要したすべての費用（法務、ソフトおよびハードコスト）、ならびにクロージング コスト、ローンの期限前返済ペナルティなど、売却に関連して発生した費用を売却総額から差し引くことが期待され ます。 計算式は複雑ですが、簡単に言えば、土地所有者が利益を共有することであり、資本の払戻しではありません。 譲渡時に「純収益分配」が支払われる場合、売却時に支払われる後の純収益分配は、新しい売却総額から、以前の売却価格、最初の譲受人の所有期間中の改良費用および新しい売却に関連して発生した費用の合計を控除したものに基づく。
借換取引において、土地所有者の目標は、借地権を売却した場合の利益と同様の割合を受け取ることである。 売却価格を総対価とする代わりに、新しいローンの元本が受け取る対価となる。
開発業者の目標は、しばしば達成されるが、売却または借り換えの際に開発業者が十分な費用を控除できるようにすることで、土地所有者が1ペニーも上昇賃料を受け取ることがないようにすることである。 逆に、土地所有者は自分たちを守るために、控除を制限したいと思うだろう。 その結果、十分な検討がなされれば、内国歳入法によく似た形になるかもしれません。 もちろん、プロジェクトが成功すれば、売却時に最終的な上昇賃料の支払いを回避することは困難です。
LeaseHold Lender CONCERNS
空き地のグランドリースを交渉する開発者は、建設融資担当者、そして後には恒久融資担当者が、グランドリースを実質的なノンリコース融資の担保として受け入れることを知りたいと思うだろう。 当初は、地代が敷地の賃貸価値と等しいため、リースには担保価値やその他の価値がない場合があります。
- 地代は多くの場合、公正な市場賃貸価格を下回るでしょう。
- 地上のテナント/開発者は、地代を大幅に上回る賃料をスペーステナントから得られるような価値ある改良を行い、それらの改良はより高い賃料を集め、結果として高く評価されます。
その価値の上昇により、デベロッパーは、建設ローンから始めて、時間をかけて借地権融資の額を増やしていくことを期待しています。
しかし、借地権に基づく地上のテナントに対する貸し手は、借地権にはいくつかの特別なリスクがあることを心配します。まず、地上のテナントが債務不履行に陥ると、借地権は消滅し、その結果、貸し手はすべての担保を失い、つまり、融資は無担保となり、ノンリコースの場合は地上のテナントの借り手にプレゼントされるという基本リスクがあります。 そのため、「融資可能な」地上権には、借地人の債務不履行に対して介入し治癒する権利、貸主の同意なしに地上権を変更することを阻止する能力、借地人が破産を申請し賃貸契約を拒否した場合に元の賃貸契約に代わる新しい賃貸契約を受け取る権利など、約12の保護が含まれている必要があります。
典型的な賃借権抵当権者の保護に加え、貸し手は、貸し手が競売によってそれを取得し転売する場合、将来の投資家にとって魅力的であることを保証するために、リースに関するその他のすべての条件を検討する。 この点で、貸し手の意図は開発者/地借主とあまり変わらず、開発者/地借主はしばしば、経済的条件についての交渉力を強化するために、将来の賃借権抵当者の懸念を指摘できる。 地上のテナントは、地上のテナントのスペース賃貸計画を最大化するために、地上のリースが終了した場合、地主がすべてのサブリースを認識し尊重する（「非妨害」）包括的な義務を交渉しようとする場合がある。 しかし、ほとんどの土地所有者は、転貸借を「非妨害」とする条件として、一定の条件を満たすことを要求する。 それらの条件には、転借人の承認、転借の形態、最低限の経済的要件の遵守などが含まれる場合があります。 慎重な土地所有者は、望ましくない、詐欺的、または負担となりうる転借を保護する義務から自らを守ろうとするだろう。
LENDER RELATIONSHIP
地借主が賃借権担保融資を受けてプロジェクトの開発を資金調達するように、土地所有者はしばしばその手数料権および地借によって生じる賃料の譲渡を担保に融資を受けることがある。 多くの不動産担保ローンは、担保となる不動産のリース権を抵当権に劣後させることを要求しています。 抵当権者が抵当権を行使した場合、グラウンド・リースが終了する可能性がある。 これは、地上のテナントと地主の貸し手にとって明らかな問題であり、地主の貸し手の保護と相反するものです。 この2つのプレイヤーの相互作用により、フィーレンダーが借地権を妨害しない条件（したがって借地権者の立場）をめぐって、広範な交渉が行われることがあります。 しかし、借地権者は、賃料収入をもたらした改修工事の資金提供者であるため、抵当権の差し押さえから絶対的に保護される権利がある。 この保護は、地上権およびその改正が、いかなる料金抵当権よりも常に優位であることを保証することによって提供することができる。 抵当権者は、融資を実行する前にグラウンドリースを承認しているはずなので、抵当権者は、グラウンドリースの優先順位に同意し、借地権者の懸念を払拭する必要があり、通常はそうする。 しかし、これは問題である。
CONSTRUCTION AND CONTINUING CAPITAL OBLIGATIONS
長期地代借りの取引構造は通常、開発者が価値ある収益事業を建設し、それによって地代借りに価値が生まれ、地主に家賃の支払いを保証するための多額の保証金がもたらされると想定される。 そのため、地権者は、テナントが最初のプロジェクトや将来の大規模な再開発を開始し、終了し、その費用を支払うことを知りたがります。 最初の建設に対する保証は、通常、信用力のある保証人（テナントの親会社や金融投資家）による完成保証という形で行われます。 この保証の範囲、条件、信用裏付けは、借地権交渉において、賃料に次ぐ重要な問題となります。 弱小デベロッパーは、完成を保証するためにさまざまな手段を講じるが、通常、適切な純資産を持つ信用度の高い保証人からの完成保証ほどには、地主に安心感を与えない
完成後も、家賃支払いは物件の性能に左右される。 したがって、土地所有者は、適切かつタイムリーな資本改善とアップグレード、および競争力のある水準を維持するための定期的な改修を確保することに大きな関心を持っている。 土地所有者は、場合によっては、これらの目的のために、地上テナントが作業中にアクセスでき、土地所有者が容易に監視できる一定の引当金を設定するよう要求することがあります。 また、借地人が長期にわたって満たさなければならない継続的な基準をリースで設定する場合もあります。 しかし、ほとんどの場合、地主は、
- 完成した建物は地主に必要なすべての安心を与える、
- 完成後は、地主に建物をそのまま所有するかのような柔軟性と裁量を与える、という命題に基づいて、最初の開発完了後の地主の利益インセンティブに依存することになる。
TRANSFER/ASSIGNMENT
地主は、特に最初の建設およびリースアップ段階において、地主が地主の身元に基づいて地上権を締結した場合、通常そうであるように、地主が地主および改良物を譲渡する能力を管理したいと思うでしょう。 その後、地上のテナントは、少なくともその出資者の要求もあって、柔軟に借地権を譲渡する必要がある。 地主の保護のため、地主は、譲渡に同意する権利を求める。 当事者は、譲受人の基準として、賃貸契約上の財務的義務を果たす能力、類似の不動産の運営管理の経験、善良な市民の条件などについて合意することができる。
CASUALTY AND CONDEMNATION
慎重に作成した保険条項および要件により、潜在的な災害（火災など）の大半に対応することができるが、保険に加入していない災害の可能性については慎重に検討する必要がある。 地上テナントがいつ、どのような状況で再建築または解約のオプションを持つか、解約した場合、地上テナントにどのような解体・撤去の義務が課されるかは、かなりの交渉の対象となり得ます。 同様に、グランドリースでは、公共団体が土地収用によって土地全体を取得する可能性も考慮しなければなりません。
地上権取引は、不動産開発に複雑さを加え、地主、地上権者、およびそれぞれの債権者に困難をもたらすが、各当事者を代表して慎重に検討したアプローチは、リスクと最終報酬を適切に配分することにつながる。 土地所有者は、公的機関であれ民間であれ、その土地から経済的利益を得るために売却する必要はありません。 その代わり、グランドリース構造は、グランドリースの下でデベロッパーが行う開発および運営作業により、長期的な収入源を得る機会を提供します。