プライマリーレジデンスで1031交換を行う方法

1031交換は、収益を生む不動産を売買し、課税を繰り延べるために使用されます。

多くの投資家は、1031交換で自分の家を使うことはできないと考えていますが、十分な計画を立て、取引を正しく構成すれば、実際には可能です。

ここでは、自分の家を使った1031節税交換を行う方法について説明します。

How a 1031 Exchange Works

IRC Section 1031 では、不動産投資家がある不動産を手放すか売却して、別の同種の不動産と交換し、通常支払うべきキャピタル ゲイン税の支払いを延期することを認めています。

従来の税制優遇交換の基本的なルールは以下のとおりです。

1. 放棄した不動産と交換する不動産は同種のものでなければならない
2. 不動産は事業または投資の目的で使用されなければならない
3. 交換する不動産は放棄した不動産と同じかそれ以上の価値がなければならない
4. 現金または現金-交換のための資金を提供しなければならない
   1. 交換のための資金を提供しなければならない
   2. 交換する不動産は放棄した不動産の価値より高い価値でなければならない。代替物件に記載される名称は、放棄した物件と同じでなければならない。
   3. Replacement property must be purchased within 180 days of the closing of the sale of the relinquished property

   通常、IRSは1031 exchangeをあなたのプライマリーレジデンスで行うことを許可していません。 それは、あなたが住んでいる家は、投資物件として使用されていないか、またはビジネス目的で保有されているためです。 しかし、このルールにはいくつかの例外があります。 内国歳入庁のセクション121は、主たる住居を使用して1031交換を行うことができるいくつかの状況を示しています。 Section 1031

   プライマリーレジデンスで1031交換を行う方法について詳しく説明する前に、できない2つのことについて説明します。

   • 第一に、プライマリーレジデンスを賃貸物件と決めて、すぐに1031交換の一部として使用することはできません
   • 第二に、家に住みながら賃貸物件と主張することはできません（集合住宅をお持ちの場合を除く。

   さて、1031でプライマリー・レジデンスを利用するために何ができるのか、そして同様に重要なのが、その方法です。

   セクション121の利用方法

   セクション1031ではキャピタルゲイン税の支払いを延期することができ、セクション121ではプライマリーレジデンスを売却する際の税額控除を受けることができます。

   セクション121の要件を満たすには、過去5年間のうち少なくとも2年間はプライマリーレジデンスに居住していなければなりません。

   Section 121でできること

   • Excludes tax
   • Property used as a primary residence for least two of the last five years
   • Time used as a primary residence has not have to concurrent
   • Exclude the gain of $250,000 and $500.The first residential property for single filers, the last five years in a primary residential residential, Exclude the property as an primary residence of the last five years,1162>
   • セクション121は2年に1回しか使えない

   セクション1031でできること

   • Defers tax
   • Relquished property and replacement property must be like->->Like->->That is a Section 1031 does
     • Defers taxLike->->That is a Section 1231 do it?キャピタルゲインの課税を繰り延べるためには、売却代金をすべて再投資する必要がある
     • 取引により受け取ったブート（現金または現金に類似した利益）はキャピタルゲインとして課税される
     • 1031TDEのすべての規則を遵守する必要がある。 45日間の識別期間と180日間の交換期間、QI（適格仲介者）の利用など
     • 1031条交換の利用回数に制限はない

     121条と1031条の併用

     • 1031条を使用。 事業用または投資用として保有する現物不動産に使用する税制優遇交換
     • Section 121：過去5年間のうち少なくとも2年間は主たる住居として使用されていた場合、免税が適用される
     • Split treatment: 1つのユニットを所有し、他のユニットを貸し出している多世帯住宅のような、不動産の一部を主住居として、一部を投資として使用する
     • Section 1031 First: 前回の交換で賃貸用投資物件を代替物件として取得し、その後、121条を利用してプライマリーレジデンスに転換
     • Section 121 first: 1162>

     

     Converting a Primary Residence into a Rental Property

     ここでは、3ユニットの小さな集合住宅と一戸建てを例にして、プライマリーレジデンスを賃貸物件にコンバージョンする方法を見ていきましょう。

     多世帯物件

     1戸に住み、残りの2戸を賃貸に出しているトリプレックス（3戸の物件）を売却する場合。

     • One primary residence unit – Use a Section 121 to convert to a 1031 rental unit
     • Two rental units – use a Section 1031

     Single-United States – One primary residence unit – 1031 rental unit

   Single-United States – 1031 rental unit 1戸の賃貸住宅。Family property

   1. Use Section 121 to convert primary residence to the Section 1031
   2. Section 1031 tax-deferred exchangeを行い、一戸建てを手放し、投資目的の他の同種の不動産と交換します。

   ルールを覚えておきましょう

   • 交換前の過去5年間のうち少なくとも2年間はプライマリーレジデンスに住んでいなければなりません
   • シングル申告の場合はキャピタルゲインから最大25万ドル、最大500ドルまで除外することが可能です。
   • Section 121は2年に一度しか実施できません

   

   Converting a Rental Property to a Primary Residence

   逆に現在所有している賃貸物件を主たる住居にすることも可能です。 例えば、ダウンサイジングして小さな家に引っ越したい、あるいは生活費が安く生活の質が良いセカンダリーマーケットに移転したいなどです。

   以前行った1031交換の代替物件である賃貸物件をすでにお持ちで、今度は個人の住居にしたいと思われる場合です。 信じられないかもしれませんが、IRSはそのようなことも認めています。

   しかし、まず、あなたはIRSに、あなたが早とちりしようとしていないことを証明しなければなりません。 言い換えれば、代替物件（現在賃貸中の物件）を取得したときのあなたの「意図」が、それを投資物件として扱うことであったことを証明する必要があります。

   IRS Safe Harbor Test

   IRSは、以前の1031税繰延交換で代替物件として取得した賃貸物件を主たる住居にするまでにどれくらいの期間保有しなければならないかを決めるためのセーフハーバートテストを作成しました。 セーフハーバー・テストに合格しなければ、賃貸住宅を取得するために使用した先の1031交換が無効となる危険性があります：

   • Qualifying Period: 交換物件は交換後24ヶ月以上保有しなければならない
   • Qualifying Periodの2つの12ヶ月の期間のそれぞれにおいて。
   • 物件を少なくとも14日間、公正な市場価格で他人に賃貸しなければならない
   • 物件の個人使用は、14日間または12カ月間に物件が公正な市場価格で賃貸された日数の10％を超えてはならない。 1162>
   • Family or relative can be tenant if they are paying fair market rent

   Other ways to prove you had right intent

   There are several ways to demonstrate you had right ‘intent’ when you bought the rental property that now want to turn into your new residence.Now:

   • 少なくとも12ヶ月以上、賃料を時価で賃貸物件として使用する
   • 賃貸物件を取得後、特に交換直後に入居しない
   • 1031交換で代替物件として賃貸物件を取得する際の売買契約は、主たる住居の売却を条件としない
   • 賃貸物件をすぐに入居するように改装しないことです。 一戸建て住宅、一戸建てに住んでいて他の部屋を貸している集合住宅、AirbnbやHomeAwayのような短期賃貸として所有している物件はすべて1031条または121条で利用することが可能です。

     内国歳入庁のこの2つのセクションを使用して、あなたの主たる住居で1031交換を行うか、現在の賃貸物件の1つをあなたの主たる住居に変えることができます。

     心に留めておくべき重要な要因は、あなたの主たる住居を以前の住居にして、1031税金繰延交換を進め、ある不動産を放棄して別の投資不動産と交換する必要があるということです

     このように、あなたは、あなたの主たる住居があなたの主たる住居に変わることを望んでいます。