L’esplosione degli sviluppi sotto strutture di affitto del terreno

di Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson e Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.

In questo articolo, Ira Waldman di Cox, Castle & Nicholson e Joshua Stein di Joshua Stein PLLC discutono le molte dimensioni delle strutture di affitto del terreno a lungo termine.

In una struttura di locazione a lungo termine del terreno, una parte privata o un ente governativo possiede un sito di sviluppo, affitta il terreno a uno sviluppatore e riceve un affitto per la durata del contratto di locazione. Questa struttura è diventata un elemento molto comune nel mercato immobiliare statunitense. Le locazioni a terra sono storicamente apparse in alcuni luoghi, come il Regno Unito (dove molte proprietà residenziali e commerciali sono locate a terra sotto il concetto di “landed estates” da entità come il Crown Estate, la Chiesa d’Inghilterra e le associazioni di categoria di Londra (liveries), e negli Stati Uniti nello stato delle Hawaii, dove gran parte della proprietà sviluppabile è di proprietà di land trust il cui obiettivo primario è quello di mantenere la proprietà del terreno e affittarlo per lo sviluppo. I potenziali benefici per un proprietario terriero privato o pubblico di mantenere la proprietà e il controllo del terreno, limitando i rischi di sviluppo e condividendo i profitti di uno sviluppo sono stati difficili da ignorare, portando a un livello crescente di transazioni di ground-lease in tutti gli Stati Uniti.

Per i proprietari terrieri, una struttura di ground-lease crea molti benefici. Un progetto di sviluppo di successo da parte dell’affittuario del terreno crea un flusso di reddito passivo sicuro a lungo termine. La proprietà a lungo termine viene mantenuta. Il controllo sullo sviluppo può essere esercitato, una questione critica per i proprietari di terreni pubblici. La proprietà dei miglioramenti passa al proprietario del terreno alla fine del periodo di locazione. Un contratto di locazione, invece di una vendita, evita il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze, anche se l’affitto sarà tassato come reddito ordinario.

Per gli affittuari del terreno, i vantaggi possono non essere così grandi. Il contratto di locazione a terra può imporre limitazioni o obblighi di sviluppo, compresi i limiti di tempo per lo sviluppo, che altrimenti non esisterebbero. Ma un contratto di locazione a terra crea un grande vantaggio per qualsiasi sviluppatore: elimina qualsiasi necessità di acquistare il terreno. Invece, il leasing di terra finanzia effettivamente il costo del terreno, potenzialmente a un tasso più basso del costo del finanziamento tradizionale o non tradizionale. Inoltre, uno sviluppatore non può reclamare il deprezzamento su qualsiasi investimento nel terreno, quindi un contratto di locazione a terra permette allo sviluppatore di impiegare meglio i fondi che potrebbero altrimenti essere usati per acquistare il terreno.

Uno sviluppatore deve anche considerare alcuni altri oneri di un contratto di locazione a terra, come le restrizioni d’uso, lo sviluppo e i requisiti temporali, e altri obblighi relativi alla proprietà richiesti dal proprietario del terreno. Inoltre, a seconda della durata del contratto di locazione, il valore del progetto per l’affittuario del terreno diminuirà nel tempo.

Il proprietario del terreno affronta anche alcuni rischi in qualsiasi contratto di locazione. Per esempio, poiché il proprietario del terreno mantiene la proprietà della proprietà, potrebbe affrontare la responsabilità civile verso terzi feriti e la responsabilità ambientale vicaria a causa della contaminazione della proprietà causata dall’inquilino o da chiunque altro. Questi rischi possono essere mitigati, ma non eliminati, attraverso l’assicurazione e l’indennizzo. E, naturalmente, c’è il rischio che lo sviluppatore non riesca a completare la costruzione, o che il progetto dello sviluppatore fallisca in qualche altro modo, portando a controversie e, nel peggiore dei casi, a pignoramenti meccanici da parte di appaltatori non pagati, forse anche mettendo in pericolo l’interesse del proprietario terriero nella proprietà.

I proprietari terrieri di enti pubblici sono diventati più riconoscenti di una struttura di ground-lease come alternativa alla vendita. Oltre a realizzare i benefici economici di un partenariato pubblico/privato, i proprietari terrieri pubblici possono cercare di raggiungere obiettivi sociali in una veste proprietaria che possono andare oltre quello che possono fare nella loro veste governativa. Questi possono includere l’imposizione di requisiti architettonici e di design, requisiti di alloggi a prezzi accessibili nei complessi residenziali in affitto, obblighi di assunzione di lavoratori locali e svantaggiati, requisiti salariali prevalenti, e altri benefici pubblici, come parcheggi pubblici, strutture per l’asilo nido, sale comunitarie, e operazioni di deposito e riparazione di biciclette. La struttura del ground-lease può permettere all’ente governativo di imporre questi costi allo sviluppatore in cambio del pagamento da parte dello sviluppatore di un affitto inferiore, evitando così il controllo e le sfide che potrebbero sorgere se i costi apparissero in un effettivo bilancio governativo.

Gli elementi critici da considerare e negoziare in una transazione di ground-lease includono:

• termine;
• pagamenti dell’affitto del terreno;
• pagamenti di partecipazione al proprietario del terreno al momento della vendita o del rifinanziamento;
• assicurazione che un prestatore accetterà il leasehold come garanzia per un sostanziale finanziamento senza ricorso;
• la relazione tra il leasing di terreno ed eventuali sublocazioni operative;
• gli obblighi di sviluppare, migliorare o rinnovare la proprietà, e le garanzie che l’affittuario inizierà, finirà e pagherà il lavoro entro un periodo di tempo ragionevole;
• le restrizioni al trasferimento; e
• le implicazioni di un incidente o di una condanna governativa.

Termine di locazione

Il termine di una locazione di terreno per lo sviluppo deve essere abbastanza lungo da dare allo sviluppatore-affittuario tempo sufficiente per autorizzare, costruire e gestire il progetto in modo che sia economicamente attraente stipulare il contratto di locazione. Un finanziatore dello sviluppatore-affittuario avrà anche un forte interesse nella lunghezza del termine, perché influisce direttamente sul valore e sulla forza della garanzia del finanziatore, che consiste solo nel leasehold, non nell’interesse del proprietario terriero nella proprietà. I finanziatori richiederanno, come minimo, che il periodo di ammortamento del prestito sia significativamente più breve della durata residua del contratto di locazione. Per esempio, se un prestito sarà ammortizzato in 30 anni, il finanziatore potrebbe voler vedere un periodo di locazione rimanente di almeno 40 anni. Più tardi nel periodo di locazione viene fatto un prestito di leasehold, più breve sarà il periodo di ammortamento e più alti saranno i pagamenti del servizio del debito. A un certo punto il leasehold diventa non finanziabile.

I proprietari di terreni di enti pubblici possono avere dei vincoli legali sulla durata del leasing che possono concedere. Per esempio, i comuni della California non possono firmare contratti di locazione a terra per più di, per esempio, 50, 55 o 66 anni. Generalmente, si vedrebbero termini di locazione a terra tra i 50 e i 99 anni per qualsiasi nuovo progetto di sviluppo che sia fattibile. L’entità dell’investimento di capitale (e il ragionevole ritorno sull’investimento), la potenziale vita utile dei miglioramenti e il potere contrattuale delle parti determineranno la durata finale del contratto di locazione.

Strutture di affitto

Ogni affittuario del terreno e il suo finanziatore vorrebbero idealmente vedere un obbligo di affitto del terreno che sia interamente definito fin dall’inizio, come 100.000 dollari all’anno, che aumenta del 2 per cento ogni anno fino alla fine della durata del contratto. I proprietari terrieri si preoccupano, però, che nel corso dei molti decenni della durata del contratto di locazione, l’economia possa nuovamente sperimentare l’inflazione o addirittura l’iperinflazione. Questa preoccupazione è in parte guidata da occasionali affitti di terreno firmati, per esempio, negli anni ’50 a livelli di affitto che sembrano sciocchi oggi. Così, i proprietari terrieri di oggi possono non solo chiedere piccoli aumenti annuali (per esempio, il 2 per cento); spesso chiedono anche qualche meccanismo per aggiustare l’affitto periodicamente per portarlo in linea con l’inflazione o la rivalutazione della proprietà.

Questo meccanismo ha spesso preso la forma di rivalutare il sito affittato, come se fosse terra libera, e poi aggiustare l’affitto per eguagliare una certa percentuale, tipicamente il 6 per cento circa, di quella terra rivalutata. Negli ultimi anni, le valutazioni immobiliari nelle principali città degli Stati Uniti hanno utilizzato tassi di capitalizzazione (o di sconto) ben al di sotto del 6 per cento. Lo scollamento tra gli attuali tassi di capitalizzazione storicamente bassi e una costante d’affitto del 6 per cento ha recentemente prodotto spiacevoli sorprese per molti affittuari di terreni, con il risultato che gli sviluppatori che negoziano nuovi contratti di locazione a terra hanno cercato di allontanarsi da quella formula. Hanno anche cercato di limitare le ipotesi da usare nella valutazione dell’ipotetico terreno libero. Per esempio, invece di assumere che possa essere usato per il suo “uso migliore e più alto” – che massimizzerà il valore del terreno e, quindi, l’affitto al proprietario del terreno – possono richiedere al perito di assumere che il terreno possa essere usato solo per uno scopo specifico, per esempio, corrispondere all’uso corrente dei miglioramenti dello sviluppatore, e anche soggetto a qualsiasi vincolo nel contratto di locazione del terreno sullo sviluppo e l’uso. Lo sviluppatore cerca di prevenire il rischio di un affitto di terra antieconomico al momento dell’adeguamento.

In alcuni casi, la formula del 6 per cento sarà sostituita da una formula basata sull’inflazione, cioè l’indice dei prezzi al consumo o qualche altro indice dei prezzi.

Gli sviluppatori a volte propongono una formula basata su una percentuale del reddito lordo o qualche altra misura della performance finanziaria della proprietà. Questo tipo di struttura dell’affitto protegge l’inquilino a terra dal dover pagare un affitto antieconomico, e quindi ha una logica e un’equità teorica. In pratica, però, può diventare molto complesso da strutturare. Il proprietario terriero deve preoccuparsi del potenziale gioco del sistema e della possibilità che lo sviluppatore prenda decisioni stupide. Nel frattempo, lo sviluppatore deve preoccuparsi di cercare il giusto riconoscimento per il suo investimento iniziale (e futuro) nella proprietà per massimizzare le entrate lorde per il “beneficio condiviso” delle parti. In genere avrà senso dare al proprietario del terreno una piccola percentuale di una misura “lorda” del reddito, con meno esclusioni e deduzioni possibili, evitando la complessità che comporta la costruzione di una formula basata sul reddito netto o sul profitto. Ma questo significa che l’affittuario/sviluppatore potrebbe pagare un affitto a percentuale anche se la linea di fondo del flusso di cassa dell’affittuario/sviluppatore è negativa.

Le variazioni su questi temi sono infinite. Per esempio, il contratto di locazione potrebbe contemplare un affitto minimo più un affitto a percentuale. Le percentuali potrebbero variare in base ai diversi usi consentiti dal contratto di locazione. L’intera negoziazione si svolge sullo sfondo del tentativo di assicurare che l’affittuario del terreno e il suo finanziatore possano ragionevolmente proiettare l’affitto del terreno nel futuro in modo che il finanziatore possa prevedere e preservare un rapporto di copertura del servizio del debito richiesto. L’incertezza di proiettare i futuri pagamenti percentuali dell’affitto, o l’incertezza di proiettare le future rivalutazioni dell’affitto, può risultare in un minor ricavo del prestito per lo sviluppatore o addirittura in un leasehold non finanziabile.

Qualunque sia la formula dell’affitto su cui le parti si accordano, di solito si accordano per ridurre in parte o del tutto l’affitto durante il periodo di costruzione anticipata dell’affittuario, un periodo in cui l’affittuario non ha entrate. Dal punto di vista del proprietario terriero, questa riduzione rappresenta un investimento di capitale indiretto nel progetto, da recuperare con affitti più alti più tardi nel periodo di locazione.

FUNZIONE DI PARTECIPAZIONE ALL’APPALTO

In aggiunta al beneficio economico del regolare flusso di affitti spesso legato alle operazioni del progetto, come descritto sopra, molti proprietari terrieri possono vedere tale ritorno come una compensazione insufficiente per il contributo del terreno al progetto, e negozieranno un ulteriore ritorno di affitto basato sull’apprezzamento del valore del progetto, pagabile al momento della vendita o del rifinanziamento del progetto. Le locazioni di terreni da parte dei proprietari di enti pubblici spesso includono questa caratteristica.

In una transazione di vendita, una struttura tipica richiederebbe allo sviluppatore di pagare la maggiore tra una percentuale del corrispettivo lordo di vendita (per esempio, dal 2 al 5 per cento), o una percentuale del ricavato netto (profitto) (per esempio, dal 10 al 20 per cento). Gli inquilini generalmente cercano di evitare la percentuale del corrispettivo lordo di vendita nella formula, poiché non riflette necessariamente la redditività e potrebbe risultare in un pagamento da un ritorno di investimento di capitale. La definizione di “ricavo netto” è critica in modo che il pagamento al proprietario terriero sia basato sul vero profitto e non su un ritorno di capitale. Ci si aspetterebbe di dedurre dal corrispettivo lordo della vendita tutti i costi che l’affittuario ha sostenuto per lo sviluppo – costi legali, soft e hard – così come tutti i costi sostenuti in relazione alla vendita, compresi i costi di chiusura, le penalità di prepagamento del prestito, ecc. La formula può essere complessa, ma l’obiettivo, detto semplicemente, è che il proprietario del terreno partecipi al profitto, ma non al ritorno del capitale. Se una “quota di ricavo netto” è pagabile al momento del trasferimento, una successiva quota di ricavo netto pagabile al momento della vendita sarebbe basata sul nuovo corrispettivo lordo di vendita meno la somma del prezzo di vendita precedente, i costi di miglioramento durante la proprietà del cessionario iniziale e i costi sostenuti in relazione alla nuova vendita.

In una transazione di rifinanziamento, l’obiettivo del proprietario del terreno è di ricevere una percentuale del profitto simile a quella che avrebbe ricevuto se il leasehold fosse stato venduto. Invece di un prezzo di vendita come corrispettivo lordo, il capitale del nuovo prestito sarebbe il corrispettivo ricevuto. L’affittuario potrebbe poi sottrarre da questo i costi di sviluppo e i costi di chiusura per determinare il ricavato netto del rifinanziamento, una percentuale del quale sarebbe pagabile al proprietario del terreno.

L’obiettivo dello sviluppatore, spesso raggiunto, è quello di assicurare che in ogni vendita o rifinanziamento lo sviluppatore possa dedurre abbastanza costi che il proprietario del terreno non riceverà mai un centesimo di affitto di rivalutazione. Al contrario, il proprietario del terreno vorrà proteggersi e limitare le deduzioni. Il risultato netto, se completamente pensato, può assomigliare molto al codice delle entrate interne. Naturalmente, sarà difficile evitare il pagamento finale dell’affitto di rivalutazione al momento della vendita se il progetto ha molto successo. Molti investitori azionari nell’entità affittuaria a terra richiederanno una vendita a un certo punto, compatibilmente con i loro obiettivi di rendimento dell’investimento e l’orizzonte temporale.

Preoccupazioni dei prestatori

Ogni sviluppatore che negozia un contratto di locazione a terra per un sito libero vorrà sapere che un prestatore di costruzione e, in seguito, un prestatore permanente accetterà il contratto di locazione a terra come garanzia per un sostanziale finanziamento senza ricorso. All’inizio, il contratto di locazione può non avere alcun valore come garanzia o altro, perché l’affitto del terreno è uguale al valore dell’affitto del sito. Nel corso del tempo, il leasehold diventerà attraente come garanzia collaterale perché:

• l’affitto del terreno, in molti casi, scenderà al di sotto del valore locativo di mercato;
• l’affittuario/sviluppatore del terreno costruirà miglioramenti di valore che genereranno affitto dagli affittuari dello spazio, significativamente in eccesso rispetto all’affitto del terreno; e questi miglioramenti attireranno affitti più alti e quindi si apprezzeranno.

Quell’aumento di valore, lo sviluppatore spera, sosterrà quantità crescenti di finanziamento di leasehold nel tempo, iniziando con un prestito di costruzione.

Qualunque finanziatore di un inquilino di un terreno in base a un contratto di locazione si preoccuperà, tuttavia, che qualsiasi contratto di locazione porta con sé alcuni rischi speciali – a partire dal rischio fondamentale che, se l’inquilino è inadempiente, il contratto di locazione potrebbe terminare e di conseguenza il finanziatore perderebbe tutte le sue garanzie, vale a dire, il prestito diventerebbe non garantito e, se pro soluto, un regalo al mutuatario dell’inquilino del terreno. Così ogni contratto di locazione “finanziabile” deve contenere circa una dozzina di protezioni per i mutuatari, come il diritto di intervenire e curare qualsiasi inadempienza dell’inquilino; la capacità di impedire che il contratto di locazione venga modificato senza il consenso del creditore; e il diritto di ricevere un nuovo contratto in sostituzione di quello originale se l’inquilino fa bancarotta e rifiuta il contratto. Queste misure e una manciata di altre generalmente cercano di preservare il contratto di locazione come garanzia di valore, e sono abbastanza ben definite e standard a questo punto.

Al di là delle protezioni tipiche dell’ipoteca sul leasehold, qualsiasi prestatore considererà anche tutti gli altri termini del contratto di locazione per assicurare che sarà attraente per gli investitori futuri se il prestatore lo acquisirà mai attraverso il pignoramento e lo rivenderà. A questo proposito, l’agenda del prestatore non varia molto da quella dello sviluppatore/affittuario del terreno, e lo sviluppatore/affittuario del terreno può spesso puntare alle preoccupazioni di un futuro ipotecario per rafforzare la sua posizione negoziale sui termini economici.

PROTEZIONE DEL SOTTOFONDO

Gli affittuari – i motori economici del progetto – vorranno la loro protezione dalle dispute tra proprietario del terreno e affittuario e dalla risoluzione del contratto di locazione. Un affittuario può tentare di negoziare un obbligo generale da parte del proprietario terriero di riconoscere e onorare (“non disturbare”) tutti i subaffitti se il contratto di terra termina, per massimizzare il programma di locazione dello spazio dell’affittuario. La maggior parte dei proprietari terrieri, tuttavia, richiederà che alcune condizioni siano soddisfatte come condizione per “non disturbare” un subaffitto. Queste condizioni possono includere l’approvazione del subaffittuario e la forma del subaffitto, e il rispetto di requisiti economici minimi. Un proprietario terriero attento vorrà proteggersi da qualsiasi obbligo di proteggere le sublocazioni che possono essere indesiderabili, fraudolente o onerose.

RELAZIONI CON I PRESTITI

Così come l’affittuario finanzierà lo sviluppo del suo progetto ottenendo un prestito ipotecario, il proprietario terriero spesso otterrà un prestito garantito dal suo interesse a pagamento e una cessione dell’affitto generato dal contratto di locazione. Molti finanziatori a pagamento richiederanno che qualsiasi contratto di locazione sulla proprietà garantita sia subordinato alla sua ipoteca. Se il creditore ipotecario a pagamento dovesse pignorare, questo potrebbe plausibilmente porre fine al contratto di locazione del terreno. Questo crea un problema ovvio per l’inquilino del terreno e il creditore del leasehold ed è antitetico alle sue protezioni del creditore del leasehold. L’interazione tra questi due attori può portare ad ampie negoziazioni sulle condizioni alle quali il finanziatore a pagamento non disturberebbe il contratto di locazione (e quindi la posizione del finanziatore leasehold). Tuttavia, poiché il finanziatore del leasehold è il finanziatore dei miglioramenti che hanno creato il reddito da locazione, ha diritto a una protezione assoluta da un pignoramento dell’ipoteca sul canone. Questa protezione può essere fornita assicurando che il contratto di locazione a terra e le sue eventuali modifiche saranno sempre superiori a qualsiasi ipoteca a pagamento. Poiché il creditore ipotecario a pagamento avrebbe approvato il contratto di locazione a terra prima di chiudere il suo prestito, il creditore ipotecario a pagamento dovrebbe, e di solito lo fa, accettare la priorità del contratto di locazione a terra e placare le preoccupazioni del creditore ipotecario. Ma è un problema.

CONSTRUZIONE E CONTINUA OBBLIGAZIONE DI CAPITALE

La struttura dell’accordo per qualsiasi contratto di locazione a lungo termine prevede tipicamente che lo sviluppatore costruisca un progetto di valore che produca reddito, che crei valore nel contratto di locazione, dando effettivamente al proprietario del terreno un enorme deposito di sicurezza per assicurare il pagamento dell’affitto. Quindi il proprietario del terreno vuole sapere che l’affittuario inizierà, finirà e pagherà per il suo progetto iniziale o per qualsiasi futura grande riqualificazione. Il conforto per la costruzione iniziale prende tipicamente la forma di una garanzia di completamento da parte di un garante degno di credito: la società madre dell’inquilino o un investitore finanziario. La portata, i termini e il supporto di credito di questa garanzia costituiranno la seconda questione più importante (dopo l’affitto) nelle trattative per l’affitto del terreno. Gli sviluppatori deboli offriranno una varietà di misure per assicurare il completamento, ma in genere non danno al proprietario terriero tanto conforto quanto una garanzia di completamento da parte di un garante altamente meritevole di credito con un adeguato patrimonio netto.

Dopo il completamento, i pagamenti dell’affitto dipenderanno ancora dalla performance della proprietà. Quindi, i proprietari terrieri hanno un interesse significativo nel garantire miglioramenti e aggiornamenti di capitale appropriati e tempestivi, così come ristrutturazioni periodiche per mantenere uno standard competitivo. I proprietari terrieri possono in alcuni casi richiedere che l’affittuario stabilisca certe riserve per questi scopi, accessibili dall’affittuario quando il lavoro è in corso, e facilmente monitorabili dal proprietario terriero. In altri casi, il contratto di locazione stabilirà standard continui che l’affittuario deve soddisfare nel tempo. Nella maggior parte dei casi, però, il proprietario terriero farà affidamento sull’incentivo al profitto dell’affittuario a terra dopo il completamento dello sviluppo iniziale, sulla base delle proposizioni che:

• l’edificio completato dà al proprietario terriero tutto il comfort di cui ha bisogno; e
• dopo il completamento, l’affittuario a terra dovrebbe avere la stessa flessibilità e discrezione come se fosse proprietario dell’edificio a titolo definitivo.

Trasferimento/Cessione

Il proprietario del terreno vorrà controllare la capacità dell’affittuario di trasferire la proprietà e i miglioramenti, in particolare durante la costruzione iniziale e le fasi di locazione, se il proprietario del terreno ha stipulato il contratto di locazione basato sull’identità dell’affittuario, come sarà tipicamente il caso. In seguito l’affittuario di terra, a causa almeno in parte dei requisiti dei suoi investitori azionari, avrà bisogno di flessibilità per cedere il contratto di locazione. Per la sua protezione il proprietario del terreno vorrà il diritto di acconsentire alla cessione. Le parti possono accordarsi sugli standard per l’assegnatario, come la capacità di gestire gli obblighi finanziari previsti dal contratto di locazione, l’esperienza nel funzionamento e nella gestione di proprietà simili, e i requisiti di buon cittadino. Un affittuario a terra vorrà negoziare un diritto di cessione il più ampio possibile, purché l’affittuario a terra abbia completato e pagato il progetto di sviluppo iniziale e il cessionario soddisfi una breve lista di standard oggettivi e chiari, non soggettivi o vaghi.

CASUALTY E CONDANNAZIONE

Mentre disposizioni e requisiti assicurativi accuratamente elaborati possono gestire la maggior parte dei potenziali incidenti (incendio, ecc.), un’attenta considerazione deve essere data a un possibile incidente non assicurato. Se, quando e in quali circostanze un affittuario a terra può avere un’opzione per ricostruire o terminare – e se termina, quali obblighi di demolizione/rimozione saranno posti a carico dell’affittuario a terra – può essere il soggetto di una considerevole negoziazione. Allo stesso modo, il contratto di locazione a terra deve prendere in considerazione la possibilità che qualche ente pubblico acquisisca l’intera proprietà per eminent domain. Il contratto di ground lease deve ripartire qualsiasi pagamento risultante tra il proprietario del terreno e l’affittuario, e soprattutto i loro finanziatori, in un modo ragionevole che riconosca il valore e la natura degli interessi delle parti.

Anche se una transazione di ground lease può aggiungere un livello di complessità allo sviluppo immobiliare e sfide al proprietario del terreno e all’affittuario e ai loro rispettivi finanziatori, un approccio attentamente considerato da parte di ciascuna delle parti porterà a un’appropriata ripartizione del rischio e del premio finale. Un proprietario terriero, pubblico o privato, non ha bisogno di vendere per realizzare il beneficio economico del suo terreno. Invece, la struttura della locazione a terra presenta l’opportunità di un flusso di reddito a lungo termine con lo sviluppo e il lavoro operativo intrapreso da uno sviluppatore sotto la locazione a terra.