La vostra casa è il vostro castello e il fondamento della vostra famiglia e della vostra vita. Durante le difficoltà economiche, potreste trovarvi di fronte alla decisione di dichiarare bancarotta. È naturale che una delle vostre prime preoccupazioni è se potreste perdere la vostra casa. In alcune circostanze, la vostra casa può essere protetta dalle leggi californiane sull’homestead. Imparare a conoscere queste leggi può aiutarvi a capire i vostri diritti e a proteggere uno dei vostri più grandi beni.
Panoramica della legge californiana sulla casa
La California permette ai proprietari di case e ai proprietari di piccole proprietà la possibilità di dichiarare la loro proprietà come “casa”. Questa dichiarazione stabilisce che il patrimonio netto che avete accumulato nella vostra casa è considerato off-limits per qualsiasi creditore. Essenzialmente, questa legge protegge i proprietari di casa dal dover vendere la loro casa se hanno problemi economici o se presentano istanza di fallimento nello stato della California.
La California non permette a chi presenta istanza di fallimento di usare l’esenzione di fallimento federale, ma piuttosto richiede ai residenti di usare uno dei due sistemi di deposito disponibili nello stato. Il Consiglio giudiziario della California rivede questi importi di esenzione ogni tre anni. Il Codice di procedura civile della California § 704.710, 704.720, e 704.730 descrivono l’esenzione del Sistema 1 della California, e il Codice di procedura civile della California § 703.140(b)(1) descrive l’esenzione della casa del Sistema 2 della California. Gli importi elencati di seguito sono aggiornati al 1 aprile 2019.
- Sistema 1 – Se sei un singolo proprietario di casa, che non è disabile, puoi legalmente esentare fino a $ 75.000 del patrimonio netto maturato nella tua casa (o altra piccola proprietà) coperta dall’esenzione homestead della California. Questo importo aumenta a 100.000 dollari se vivete con un altro membro della famiglia. Potete essere esentati fino a $175.000, se avete 65 anni o più, o se avete 55 anni o più, avete un reddito più basso, e i creditori stanno cercando di forzare la vendita della vostra casa.
- Sistema 2 – Un proprietario di casa può esentare fino a $29.275 del suo patrimonio netto.
Interazione con la legge fallimentare della California
La legge fallimentare della California, per quanto riguarda l’esenzione della casa, si applica sia al capitolo 7 che al capitolo 13. Se si presenta per un fallimento del capitolo 7 in California, e il patrimonio netto della sua casa o proprietà è uguale o inferiore agli importi elencati sopra, allora sarà in grado di mantenere il patrimonio netto della sua casa. Tuttavia, se avete un patrimonio netto che supera l’importo sopra elencato nella vostra casa o proprietà, il curatore fallimentare per il vostro caso può prendere la decisione di vendere la proprietà.
Pertanto, se avete una grande quantità di patrimonio netto nella vostra casa, si può prendere in considerazione la presentazione di un fallimento del capitolo 13 in California, come si può anche essere in grado di mantenere il patrimonio netto nella vostra casa ristrutturando i vostri debiti. È sempre importante parlare con un esperto avvocato immobiliare per quanto riguarda queste complicate questioni fiscali e immobiliari, al fine di garantire che i vostri diritti e la maggior parte dei vostri beni siano protetti.
Tipi di esenzioni per la casa
La California ha due tipi di esenzioni per la casa a disposizione dei proprietari di casa.
- Dichiarato Homestead: Questa esenzione homestead viene concessa quando un proprietario di casa o di proprietà deposita una domanda e i documenti presso l’ufficio del registratore della contea corretta per ottenere un’esenzione homestead.
- Esenzione automatica: Questa esenzione per la casa si verifica quando il proprietario della casa o dell’immobile non ha presentato domanda per un’esenzione per la casa, ma piuttosto l’esenzione avviene automaticamente per proteggere il proprietario della casa contro le richieste dei creditori non garantiti contro le loro proprietà o beni.
La differenza tra i due tipi di esenzioni per la casa si riferisce alla vendita della proprietà. In un’esenzione dichiarata homestead, l’equità del proprietario di casa nella proprietà sarà protetta sia che la vendita della casa sia fatta volontariamente dal proprietario, o involontariamente da un creditore attraverso una vendita forzata. L’esenzione automatica protegge solo l’equità del proprietario di casa nella proprietà sotto una vendita involontaria che è forzata a causa della richiesta di un creditore, e non quando il proprietario di casa decide di fare una vendita volontaria della loro proprietà.
Si può aspettare per l’esenzione automatica da applicare alla vostra situazione. Tuttavia, presentare una dichiarazione di esenzione per la casa proteggerà voi, la vostra proprietà e il vostro patrimonio, se decidete di vendere la proprietà o trasferirvi in un secondo momento.
Come presentare una dichiarazione di esenzione per la casa
Un proprietario di casa deve presentare una dichiarazione di esenzione per la casa presso l’ufficio di registrazione della contea corretta. Un esempio di dichiarazione di proprietà per la contea di Orange può essere trovato qui. L’archiviazione delle domande e dei documenti è importante, e qualsiasi documento archiviato in modo improprio può non riuscire a proteggere il proprietario di casa.
Spesso, un proprietario di casa può utilizzare i servizi di una società, o un esperto avvocato immobiliare, che fornirà questi servizi a pagamento.
Attenzione per quanto riguarda l’esenzione di Homestead
È importante notare che se la vostra casa in California viene pignorata, o se c’è una vendita forzata o un’asta che viene gestita attraverso un mutuo o una banca, una dichiarazione di homestead attraverso un’esenzione di homestead non proteggerà i vostri beni. Come detto in precedenza, proteggerà solo il vostro patrimonio fino all’importo massimo consentito.
Inoltre, se avete una sentenza del tribunale contro di voi per alimenti arretrati, mantenimento dei figli non pagato o arretrato, o qualsiasi vincolo meccanico, la presentazione di una dichiarazione di esenzione per la casa non proteggerà il patrimonio o i beni che avete.
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