Come fare uno scambio 1031 sulla tua residenza primaria

Uno scambio 1031 è usato per comprare e vendere beni immobili che producono reddito e rinviare le tasse. Ma cosa succede se si vuole fare uno scambio 1031 sulla propria residenza primaria?

Mentre molti investitori pensano di non poter usare la propria casa in uno scambio 1031, in realtà è possibile quando si usa abbastanza pianificazione e si struttura la transazione correttamente.

Ecco come eseguire uno scambio defiscalizzato della Sezione 1031 usando la propria residenza primaria.

Come funziona uno scambio 1031

La sezione 1031 del CIRC permette agli investitori immobiliari di cedere o vendere una proprietà e sostituirla con un’altra proprietà simile e rinviare il pagamento di qualsiasi imposta sulle plusvalenze che sarebbe normalmente dovuta.

Le regole di base di uno scambio fiscale differito tradizionale sono:

1. La proprietà ceduta e quella sostituita devono essere simili
2. La proprietà immobiliare deve essere usata per scopi commerciali o di investimento
3. La proprietà sostituita deve avere un valore uguale o superiore a quello della proprietà ceduta
4. Lo stivale – sia in contanti che in un beneficio simile a quello in contanti – non può essere ricevuto da un’azienda.non può essere ricevuto dall’investitore
5. Il nome sul titolo della proprietà sostitutiva deve essere lo stesso della proprietà ceduta
6. La proprietà sostitutiva deve essere identificata entro 45 giorni dalla chiusura della vendita della
7. L’immobile sostitutivo deve essere acquistato entro 180 giorni dalla chiusura della vendita dell’immobile ceduto

Normalmente l’IRS non permette di condurre uno scambio 1031 con la vostra residenza primaria. Questo perché la casa in cui si vive non viene usata come un investimento immobiliare o tenuta per scopi commerciali. Invece, la vostra residenza primaria è usata per fornire un rifugio alla vostra famiglia.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola. La sezione 121 dell’IRC dell’Internal Revenue Code fornisce alcune situazioni in cui è possibile condurre uno scambio 1031 usando la vostra residenza primaria.

Sezione 121 vs. Sezione 1031

Prima di discutere in dettaglio come fare uno scambio 1031 sulla tua residenza primaria, parliamo di due cose che non puoi fare:

• Primo, non puoi semplicemente decidere che la tua residenza primaria è una proprietà in affitto e immediatamente girarti e usarla come parte di uno scambio 1031
• Secondo, non puoi vivere nella tua casa e anche sostenere che è una proprietà in affitto (a meno che tu non abbia una proprietà multifamiliare, che discuteremo in dettaglio più avanti in questo articolo)

Ora, rivediamo cosa puoi fare per usare la tua residenza primaria in uno scambio 1031, e altrettanto importante come fare per farlo.

Come usare la sezione 121

La sezione 1031 vi dà un rinvio fiscale sul pagamento dell’imposta sulle plusvalenze, la sezione 121 vi dà un’esclusione fiscale sulla vendita della vostra residenza primaria.

Per soddisfare i requisiti di una sezione 121 è necessario vivere nella residenza primaria per almeno due degli ultimi cinque anni.

Cosa fa una Sezione 121

• Esclude l’imposta
• Proprietà usata come residenza primaria per almeno due degli ultimi cinque anni
• Il tempo usato come residenza primaria non deve essere concomitante
• Esclusione di $250.000 di guadagno per i single e $500,000 di guadagno per i contribuenti sposati che archiviano congiuntamente
• La sezione 121 può essere usata solo una volta ogni due anni

Cosa fa una sezione 1031

• Defers tax
• La proprietà ceduta e quella sostituita devono essere similiTutti i proventi della vendita devono essere reinvestiti affinché l’imposta sul guadagno di capitale sia differita
• Il bottino (contante o un beneficio simile al contante) ricevuto dalla transazione è tassabile come un guadagno di capitale
• Tutte le regole dello scambio fiscale differito 1031 devono essere rispettate, compreso il periodo di identificazione di 45 giorni e il periodo di sostituzione di 180 giorni e l’uso di un QI (intermediario qualificato)
• Nessun limite al numero di volte che uno scambio della Sezione 1031 può essere usato

Utilizzando la Sezione 121 e la Sezione 1031 insieme

• Sezione 1031: Scambio fiscale differito utilizzato per beni immobili simili detenuti per uso commerciale o di investimento
• Sezione 121: L’esclusione fiscale si applica a una residenza primaria in cui la proprietà è stata utilizzata come residenza principale per almeno due degli ultimi cinque anni
• Trattamento split: Utilizzare parte della proprietà come residenza primaria e parte della proprietà come investimento, come una proprietà multifamiliare dove una unità è occupata dal proprietario e le altre unità sono affittate
• Sezione 1031 prima: Acquisire l’investimento locativo come proprietà sostitutiva in uno scambio precedente, quindi successivamente utilizzare una Sezione 121 per convertire nella vostra residenza primaria
• Sezione 121 prima: Convertire la tua residenza primaria in una proprietà di investimento locativo della Sezione 1031

Convertire una residenza primaria in una proprietà locativa

Vediamo come convertire la tua residenza primaria in una proprietà locativa, usando come esempi una piccola proprietà multifamiliare di 3 unità e una casa unifamiliare.

Proprietà multifamiliare

Vendita di un triplex (proprietà di 3 unità) dove si vive in una unità e si affittano le altre due unità:

• Una unità di residenza primaria – usate una Sezione 121 per convertirla in un’unità in affitto 1031
• Due unità in affitto – usate una Sezione 1031

Proprietà monofamiliare

Proprietàproprietà monofamiliare

1. Utilizzare la Sezione 121 per convertire la residenza primaria in una Sezione 1031
2. Condurre uno scambio fiscale differito della Sezione 1031 per abbandonare la casa monofamiliare e sostituirla con un’altra proprietà simile usata per scopi di investimento.

Ricorda le regole

• Deve vivere nella residenza primaria per almeno due degli ultimi cinque anni prima della conversione
• Può escludere fino a $250.000 in guadagni di capitale se archiviazione singola e fino a $500,000 in guadagni in conto capitale se si deposita congiuntamente
• La Sezione 121 può essere condotta solo una volta ogni due anni

Convertire una proprietà in affitto in una residenza primaria

È anche possibile fare la transazione opposta e trasformare una proprietà in affitto che si possiede attualmente nella propria residenza primaria. Per esempio, forse vorreste ridimensionarvi e trasferirvi in una casa più piccola, o trasferirvi in un mercato secondario dove il costo della vita è più basso e la qualità della vita è migliore.

Se avete già una proprietà in affitto che era la proprietà sostitutiva per uno scambio 1031 che avete condotto in precedenza e che ora vorreste trasformare nella vostra residenza personale. Che ci crediate o no, l’IRS vi permette di fare anche questo.

Ma prima, dovete provare all’IRS che non state cercando di fare una cosa veloce. In altre parole, dovete provare che il vostro “intento” quando avete acquistato la proprietà sostitutiva (la proprietà che è attualmente in affitto) era quello di trattarla come un investimento immobiliare.

Il IRS ha sviluppato un test “safe harbor” per determinare per quanto tempo la proprietà in affitto che avete acquistato come proprietà sostitutiva con un precedente scambio fiscale differito 1031 deve essere tenuta prima di poterla trasformare nella vostra residenza primaria. Se non superate il test del porto sicuro, correte il rischio che il precedente scambio 1031 che avete usato per acquistare la casa in affitto venga invalidato:

• Periodo qualificante: La proprietà sostitutiva deve essere tenuta per almeno 24 mesi dopo lo scambio
• Durante ognuno dei due periodi di 12 mesi nel periodo di qualificazione:

• La proprietà deve essere affittata ad un’altra persona per almeno 14 giorni ad un affitto equo di mercato
• L’uso personale della proprietà non può superare i 14 giorni o il 10% del numero di giorni in cui la proprietà è stata affittata al valore equo di mercato durante il periodo di 12 mesi,
• Famiglia o parente può essere l’inquilino a condizione che stia pagando un affitto equo di mercato

Altri modi per dimostrare che avevate il giusto intento

Ci sono diversi modi per dimostrare che avevate il giusto “intento” quando avete comprato la proprietà in affitto che ora volete trasformare nella vostra nuova residenza:

• Utilizzare la proprietà come una proprietà in affitto con l’affitto al valore equo di mercato per almeno 12 mesi o più
• Non occupare la proprietà in affitto dopo averla acquistata, specialmente subito dopo lo scambio
• Il contratto di acquisto usato per acquistare la proprietà in affitto come sostituzione nello scambio 1031 non dovrebbe essere subordinato alla vendita della vostra residenza primaria
• Non ristrutturare la proprietà in affitto come se doveste trasferirvi subito, anche se le normali ristrutturazioni da usare come proprietà in affitto sono accettabili

Pensieri finali

Case monofamiliari, proprietà multifamiliari dove si vive in un’unità e si affittano le altre unità, e proprietà che si possiedono e si usano come affitto a breve termine come Airbnb o HomeAway possono tutte essere usate in una Sezione 1031 o Sezione 121.

È possibile utilizzare queste due sezioni dell’Internal Revenue Code per fare uno scambio 1031 sulla vostra residenza primaria, o per convertire una delle vostre attuali proprietà in affitto nella vostra residenza primaria.

Il fattore chiave da tenere a mente è che è necessario trasformare la vostra residenza primaria nella vostra ex residenza, e quindi procedere con il vostro scambio 1031 fiscalmente differito per rinunciare a una proprietà e sostituirla con un altro investimento immobiliare.