Hogyan végezzen 1031-es cserét elsődleges lakóhelyén

A 1031-es cserét jövedelemtermelő ingatlanok vásárlására és eladására, valamint az adók elhalasztására használják. De mi történik akkor, ha 1031-es cserét szeretne végrehajtani az elsődleges lakóhelyén?

Míg sok befektető úgy gondolja, hogy nem használhatja a saját otthonát egy 1031-es cserében, valójában megteheti, ha elegendő tervezést alkalmaz és megfelelően strukturálja a tranzakciót.

Íme, hogyan hajtsa végre a 1031-es szakasz szerinti adóhalasztott cserét az elsődleges lakóhelye felhasználásával.

Hogyan működik a 1031-es csere

A 1031-es szakasz lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy lemondjanak egy ingatlanról vagy eladják azt, és egy másik hasonló jellegű ingatlanra cseréljék, és elhalasszák az egyébként fizetendő tőkenyereségadó megfizetését.

A hagyományos adóhalasztott csere alapvető szabályai a következők:

1. Az átadott és a helyettesítő ingatlannak hasonlónak kell lennie
2. Az ingatlant üzleti vagy befektetési célra kell használni
3. A helyettesítő ingatlannak ugyanolyan vagy nagyobb értékűnek kell lennie, mint az átadott ingatlannak
4. Csomag – akár készpénzben, akár készpénzben – kell lennie.a befektető nem részesülhet
5. A csereingatlan tulajdonjogán szereplő névnek meg kell egyeznie az átadott ingatlanon szereplővel
6. A csereingatlant az értékesítés lezárását követő 45 napon belül kell azonosítani.
7. A helyettesítő ingatlant a lemondott ingatlan eladásának lezárásától számított 180 napon belül kell megvásárolni

Az IRS általában nem engedélyezi, hogy 1031-es cserét hajtson végre elsődleges lakóhelyével. Ez azért van így, mert a lakást, amelyben Ön lakik, nem befektetési célú ingatlanként használja vagy üzleti célokra tartja. Ehelyett az elsődleges lakóhelyét arra használja, hogy menedéket nyújtson a családjának.

Ez alól azonban vannak kivételek. Az IRC 121. szakasza ad néhány olyan helyzetet, amikor 1031-es cserét hajthat végre elsődleges lakóhelyének felhasználásával.

A 121. szakasz vs. 1031-es szakasz

Mielőtt részletesen tárgyalnánk, hogyan végezhet 1031-es cserét elsődleges lakóhelyén, beszéljünk két dologról, amit nem tehet meg:

• Először is, nem dönthet egyszerűen úgy, hogy az elsődleges lakóhelyét bérleménynek tekinti, majd azonnal megfordulhat és felhasználhatja azt egy 1031-es csere részeként
• Második, nem lakhat a házában és nem állíthatja, hogy az egyben bérlemény is (kivéve, ha többlakásos ingatlana van, amit a cikk későbbi részében részletesen tárgyalunk)

Most nézzük át, mit tehet, hogy elsődleges lakóhelyét felhasználja az 1031-es cserében, és ami ugyanilyen fontos, hogyan kell ezt megtennie.

Hogyan használhatja a 121. szakaszt

Az 1031. szakasz a tőkenyereségadó megfizetésére ad halasztást, a 121. szakasz pedig az elsődleges lakóhely eladása esetén adókizárást biztosít.

A 121. szakasz követelményeinek teljesítéséhez az elmúlt öt évből legalább két évig az elsődleges lakóhelyen kell élnie.

Mit tesz a 121. szakasz

• Kizárja az adót
• Az elmúlt öt évből legalább két évig elsődleges lakóhelyként használt ingatlan
• Az elsődleges lakóhelyként használt időnek nem kell egyidejűnek lennie
• Kizárja a 250 000 dollár nyereséget az egyedülálló bejelentők esetében és az 500 dollárt,000 $ nyereség a házas, együttesen adózó adóalanyok esetében
• A 121. szakasz csak kétévente egyszer alkalmazható

Mit tesz az 1031. szakasz

• Mentesíti az adót
• Az elidegenített és a helyettesítő ingatlannak hasonlónak kell lennie…hasonlónak kell lenniük, és üzleti vagy befektetési céllal kell tartaniuk
• Az eladási bevételt újra be kell fektetni ahhoz, hogy a tőkenyereségre vonatkozó adót el lehessen halasztani
• A tranzakcióból származó nyereség (készpénz vagy készpénzszerű juttatás) tőkenyereségként adóztatható
• A 1031-es adóhalasztott csere minden szabályát be kell tartani, beleértve a 45 napos azonosítási időszakot és a 180 napos csereidőszakot, valamint a QI (minősített közvetítő)
• A 1031. szakasz szerinti csere nem korlátozható

A 121. szakasz és a 1031. szakasz együttes alkalmazása

• A 1031. szakasz: A 121. szakasz: Az adómentesség olyan elsődleges lakóhelyre vonatkozik, ahol az ingatlant az elmúlt öt évből legalább két évben fő lakóhelyként használták
• A megosztott kezelés: Az ingatlan egy részét elsődleges lakóhelyként, egy részét pedig befektetésként használja, például egy többlakásos ingatlan, ahol az egyik egységet a tulajdonos lakja, a többi egységet pedig bérbe adja
• 1031. szakasz elsőként: Megszerzi a bérbeadó beruházást csereingatlanként egy korábbi csere során, majd ezt követően a 121. szakasz alapján átalakítja elsődleges lakóhelyévé
• Section 121 first: Elsődleges lakóhelyének átalakítása 1031-es szakasz szerinti bérbeadó befektetési ingatlanná

Első lakóhely átalakítása bérbeadó ingatlanná

Nézzük meg, hogyan alakíthatja át elsődleges lakóhelyét bérbeadó ingatlanná, egy kis 3 egységből álló többlakásos ingatlan és egy egylakásos családi ház példáján keresztül.

Multifunkciós ingatlan

Egy triplex (3 egységből álló ingatlan) eladása, ahol Ön az egyik egységben lakik, a másik két egységet pedig bérbe adja:

• Egy elsődleges lakóegység – használja a 121-es szakaszt a 1031-es bérleti egységgé való átalakításhoz
• Két bérleti egység – használja a 1031-es szakaszt

Egyetlen…családi ház

1. A 121. szakasz felhasználásával alakítsa át az elsődleges lakóhelyet 1031. szakasz szerinti bérlakássá
2. Végezzen 1031. szakasz szerinti halasztott adócserét az egylakásos házról való lemondás és annak egy másik, befektetési célokra használt, hasonló jellegű ingatlannal való helyettesítése érdekében.

Memlékezzen a szabályokra

• Az átalakítás előtti utolsó öt évből legalább két évig az elsődleges lakóhelyen kell élnie
• Egyedülálló bejelentés esetén legfeljebb 250 000 dollár tőkenyereséget és legfeljebb 500 dollárt lehet kizárni,000 000 forint tőkenyereséget, ha együttesen nyújtják be a bejelentést
• A 121. szakasz csak kétévente egyszer hajtható végre

Bérleményt elsődleges lakóhellyé alakíthat

Az ellenkezőjét is megteheti, és a jelenleg tulajdonában lévő bérleményt elsődleges lakóhellyé alakíthatja. Például, talán szeretne leépíteni és egy kisebb lakásba költözni, vagy egy olyan másodlagos piacra költözni, ahol a megélhetési költségek alacsonyabbak és az életminőség jobb.

Ha már van olyan bérleménye, amely egy korábban végrehajtott 1031-es csereingatlan csereingatlana volt, és amelyet most szeretne saját lakóhelyévé alakítani. Akár hiszi, akár nem, az IRS ezt is megengedi Önnek.

De előbb be kell bizonyítania az IRS-nek, hogy nem gyorshajtásról van szó. Más szóval, bizonyítania kell, hogy a csereingatlan (a jelenleg bérleményként használt ingatlan) megszerzésekor az volt a “szándéka”, hogy befektetési célú ingatlanként kezelje azt.

IRS Safe Harbor Test

Az IRS kidolgozott egy biztonságos kikötő tesztet annak meghatározására, hogy mennyi ideig kell tartani azt a bérleményt, amelyet egy korábbi 1031-es adóhalasztott cserével csereingatlanként szerzett, mielőtt elsődleges lakóhellyé alakíthatja. Ha nem felel meg a biztonságos kikötő tesztnek, akkor fennáll annak a veszélye, hogy a korábbi 1031-es csere, amellyel a bérleményt megszerezte, érvénytelenné válik:

• Kvalifikációs időszak: A csereingatlant a cserét követően legalább 24 hónapig kell tartani
• A minősítési időszak két 12 hónapos időszakának mindegyikében:

• Az ingatlant legalább 14 napra más személynek kell bérbe adni tisztességes piaci áron
• Az ingatlan személyes használata nem haladhatja meg a 14 napot vagy a 12 hónapos időszak alatt tisztességes piaci áron bérbe adott napok számának 10%-át, attól függően, hogy melyik a nagyobb
• Családtag vagy rokon lehet a bérlő, feltéve, hogy tisztességes piaci bérleti díjat fizet

A helyes szándék bizonyításának egyéb módjai

Másféleképpen is bizonyíthatja, hogy helyes “szándéka” volt, amikor megvásárolta a bérleményt, amelyet most új lakóhelyévé kíván alakítani:

• Az ingatlant bérleményként használja, a bérleti díjat legalább 12 hónapig vagy annál hosszabb ideig a valós piaci értéken fizeti
• Ne lakja a bérleményt a megszerzése után, különösen közvetlenül a cserét követően
• A 1031-es cserében a bérlemény cseréjeként szolgáló bérlemény megszerzéséhez használt vásárlási szerződés nem függhet az elsődleges lakóhely eladásától
• Ne újítsa fel a bérleményt, mintha azonnal be akarná költözni, bár a szokásos felújítások elvégzése a bérleményként való használathoz elfogadható

Végső gondolatok

Az egylakásos házak, a többlakásos ingatlanok, ahol Ön az egyik egységben lakik, a többi egységet pedig bérbe adja, valamint az Ön tulajdonában lévő és rövid távú bérbeadásra használt ingatlanok, például az Airbnb vagy a HomeAway mind felhasználhatók a 1031. vagy 121. szakasz szerinti cserében.

Az Internal Revenue Code e két szakaszát felhasználhatja arra, hogy 1031-es cserét hajtson végre elsődleges lakóhelyén, vagy arra, hogy az egyik jelenlegi bérleményét elsődleges lakóhelyévé alakítsa át.

A legfontosabb tényező, amit szem előtt kell tartania, hogy elsődleges lakóhelyét átalakítsa korábbi lakóhelyévé, majd folytassa a 1031-es adóhalasztott cserét az egyik ingatlanról való lemondás és annak egy másik befektetési ingatlannal való helyettesítése céljából.