Az ingatlannyereségre vonatkozó nagy adószámla elkerülése

A bérbe adott ingatlan hatalmas haszonnal valóra vált álom lehet. Elvégre ki ne szeretne szép summát keresni a befektetési ingatlanjaiból? Mégis, hogy maximalizálja az ilyen eladásból származó nyereséget, érdemes elhalasztani a bevétel egyösszegű átvételét. Olvasson tovább, hogy megtudja, miért, és megismerkedjen egy másik lehetőséggel: a részletfizetéses értékesítéssel.

Nagy kifizetés = nagy adószámla

Nézzünk egy gyakori helyzetet:

Hal Bookman megnézte a vevő ajánlatát a bérlakására, és nem hitt a számnak, amit látott. Az ingatlana értéke jelentősen megnőtt mindössze öt év alatt. Amikor azonban Hal örömmel mesélt az adótanácsadójának az eladásról, a tanácsadó kevésbé volt elragadtatva; a bevétel egy összegben történő felvétele adóügyi szempontból nem lenne Hal érdeke.

Ha Hal az eladásból származó teljes bevételt abban az évben vallja be, amikor eladja az ingatlant, akkor a nyereség azon része után, amely megfelel a bérleményre korábban felvett értékcsökkenési leírásnak, 25%-ot kell fizetnie. Ezenkívül az értékcsökkenési leírás visszaigénylésén felüli nyereséget 15%-kal (az adóalanyok esetében, akiknek adóköteles jövedelme 80 000 $ és 441 450 $ között van, ha egyedülálló, vagy 496 600 $ között, ha házasok együttesen adóznak) vagy 25%-kal (az e küszöbértékek feletti adóalanyok esetében) kell adóztatni. Hal megkérdezi adótanácsadóját, hogy tehet-e valamit annak érdekében, hogy csökkentse az adott évi adóköteles jövedelmét.

A tanácsadó tudja a megfelelő eszközt: a részletfizetési megállapodást.

A részletfizetéses értékesítés célja

A részletfizetéses értékesítés olyan ingatlanértékesítés, amelynél legalább egy kifizetés csak az értékesítés adóévét követően történik. A “Publication 537” című kiadványban részletezettek szerint az Internal Revenue Service (IRS) lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy részletfizetési megállapodással elhalasszák a befektetési célú ingatlan értékesítéséből származó nyereség egy részét. Ez a megállapodás lehetővé teszi az eladók számára, hogy tőkenyereségük arányos részét több év alatt vallják be. Az eladó azonban nem használhatja a részletfizetéses értékesítés módszerét veszteség bejelentésekor. Emellett az eladónak lehetősége van arra is, hogy a részletfizetéses eladás módszerétől eltekintsen, amikor nyereséget jelent be.

Hogyan működik a részletfizetéses eladás módszere

A részletfizetéses eladással elért nyereségek bevallása elméletileg egyszerű. A részletfizetéses értékesítés adóztatása tükrözi az életjáradékok adóztatását, ahol minden egyes kifizetés arányos része a tőke visszatérítésének minősül. Az egyetlen kikötés az, hogy az eladott ingatlan nem lehet nyilvánosan forgalmazott értékpapír vagy a cég rendszeres készletének része, és az adóalany nem lehet az eladott ingatlan kereskedője (kivéve bizonyos időbeli részesedések kereskedőit, akik a részletfizetéses értékesítés módszere alapján különleges kamatterhet választanak).

Lássuk, hogy a fenti történetből Hal hogyan alakíthatná ki részletfizetéses értékesítését, ha a tőkenyereség adóját egy későbbi évre akarná halasztani. Hal 400 000 dolláros ajánlatot kap a bérlakására. Az ingatlant 300 000 dollárért vásárolta meg. Az évek során 100 000 $ értékcsökkenési leírást vont le, így a korrigált alapja 200 000 $. Ezért Halnak 200 000 $ (400 000 $ – 200 000 $) adóköteles nyereséget kell bevallania.

Hal tanácsadója azt javasolja, hogy az eladásból származó bevételt nyolc, egyenként 50 000 $-os éves részletre ossza fel, ahelyett, hogy 400 000 $-t egy évben vallana be. Mindaddig, amíg a részleteket minden évben ténylegesen megkapja, ez a módszer lehetővé teszi Hal számára, hogy a nyereséget, és így a nyereség arányos részét a nyolc év alatt könyvelje el.

Részleteladásból származó jövedelem jelentése

A részleteladásból származó jövedelem három külön kategóriára bontható: nyereség, tőke (vagy, az ingatlan korrigált alapja) és kamat. E kategóriák mindegyikét másképp kezelik a 1040-es nyomtatványon. A bruttó nyereség százalékos aránya alapján kell kiszámítani a részletfizetéses értékesítésből származó jövedelmet az adott adóévben.

Tőkenyereség

A fenti példában Halnak minden évben hosszú vagy rövid távú nyereségként kell bevallania a nyereséget, attól függően, hogy a nyereség az értékesítés évében hosszú vagy rövid távú volt. A hosszú távú nyereség alacsonyabb adókulccsal adózik, míg a rövid távú nyereség rendes jövedelemként adózik. Mivel Hal öt évig birtokolta a házat, a nyereség ebben az esetben hosszú távú lenne.

Ha a nyereség rövid távú lett volna, Hal még mindig alacsonyabb adókulccsal adózhat a részletfizetéses jövedelem után, mintha az egyösszegű nyereséget kellett volna bevallania. Ennek az az oka, hogy a rövid távú nyereségek rendes jövedelemként adóznak, az adófizető legfelső határadókulcsával. Ha az arányosított nyereség nem löki őt a következő adósávba, akkor ez a kulcs alacsonyabb lehet. A részletfizetéses eladásból származó nyereséget az IRS 6252-es nyomtatványon kell jelenteni, majd a 1040-es nyomtatvány D-táblázatába kell átvezetni.

Kamat

A részletfizetéses eladásból származó jövedelemmel rendelkező adófizetőknek a vevőnek felszámított kamatot is jelenteniük kell, amely a rendes jövedelemkamattal adózik. Az adásvételi szerződésben előírt kamatot nevezzük feltüntetett kamatnak. Ha a feltüntetett kamat nem elegendő (vagy nulla), az eladás tőkerészének egy részét “ki nem mondott kamatnak” kell átminősíteni.

Tőketartozás

Az IRS minden részletre történő értékesítés egy részét a tőke adómentes visszatérítésének tekinti. Ezt az összeget az 537-es kiadvány A. munkalapjának kitöltésével lehet meghatározni. A tőke (korrigált alap) a részletfizetéses eladás céljaira az ingatlan tényleges korrigált alapjának, valamint az eladási költségeknek és az értékcsökkenés visszaforgatásának összege.

Ebben a példában Halnak 200 000 $ korrigált alapja van az otthonában. Vissza kell adnia 100 000 $-t az értékcsökkenés visszaforgatására és 10 000 $-t az eladási költségekre, hogy kiszámítsa a részletfizetéses értékesítéshez szükséges korrigált alapját. Ez a szám 310 000 $.

Bruttó nyereséghányad

A bruttó nyereséghányad kiszámításához a teljes nyereség kiszámításához le kell vonnia az eladási árból a részletre történő eladás céljából korrigált alapot – ebben a példában 310 000 $-t – az eladási árból. Itt a teljes nyereség 90 000 $ (400 000 $ – 310 000 $). Ezután ossza el a teljes nyereséget az eladási árral, ami ebben az esetben 22,5% (90 000 $ / 400 000 $), és megkapja a bruttó nyereség százalékos arányát. Végül, hogy kiszámítsa az adóköteles nyereséget minden évben, szorozza meg ezt a százalékot a részlet összegével. Így Hal adóköteles nyereségét minden évben 11 250 $-nak tekintjük (50 000 $ x 22,5%).

Jelzálog és szerződéses ár

Ha az ingatlan vevője a vásárlással jelzálogot vagy más váltót vállal, az ingatlan bekerülési értékét csökkenteni kell a jelzálog/váltó összegével. Ha például a Hal által 400 000 $-ért eladott bérleményhez 100 000 $ jelzáloghitel tartozik, a szerződéses árat 300 000 $-ra kell csökkenteni (400 000 $ – 100 000 $).

Ha a jelzálog összege meghaladja az ingatlan teljes korrigált alapját, a különbözetet az első évben kifizetésként kell jelenteni, és a szerződéses árat ezzel az összeggel növelni kell. Tegyük fel például, hogy Hal ingatlanára 250 000 dollár jelzálog van felvéve. Ebben az esetben a részletfizetésen felül Halnak az első évben 50 000 dollár többletfizetést kell jelentenie.

A lényeg

A részletfizetéses értékesítésre számos szabály és előírás vonatkozik, és ezeket gondosan be kell tartani. Az olyan altémákról, mint az eladási ár változása, a kapott kifizetések különböző formái, valamint arról, hogy mikor lehet jobb, ha lemond a részletfizetési megállapodásról, és helyette egyösszegű kifizetést fogad el, további információkat talál az IRS honlapján. Mint mindig, mindenképpen forduljon adótanácsadójához, hogy megbeszélje az Ön egyedi adózási helyzetét.