Az Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson és Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.
Ebben a cikkben Ira Waldman a Cox, Castle & Nicholson és Joshua Stein a Joshua Stein PLLC-nél a hosszú távú földbérleti konstrukciók számos dimenzióját tárgyalja.
A hosszú távú földbérleti konstrukcióban egy magánfél vagy kormányzati szerv tulajdonában van egy fejlesztési terület, bérbe adja a földet egy fejlesztőnek, és a bérleti szerződés időtartama alatt bérleti díjat kap. Ez a struktúra nagyon gyakori elemmé vált az amerikai ingatlanpiacon. A földbérlet történelmileg bizonyos helyeken jelent meg, például az Egyesült Királyságban (ahol számos lakó- és kereskedelmi ingatlant a “landed estates” koncepció keretében olyan szervezetek adnak földbérbe, mint a Crown Estate, az anglikán egyház és a londoni kereskedelmi szövetségek (liveries), valamint az Egyesült Államokban Hawaii államban, ahol a fejleszthető ingatlanok nagy része olyan földalapok tulajdonában van, amelyek elsődleges célja a földterület tulajdonjogának megtartása és fejlesztése céljából történő bérbeadása. A magán- vagy állami földtulajdonos számára a földterület tulajdonjogának és ellenőrzésének megőrzéséből, a fejlesztés kockázatainak korlátozásából és a fejlesztésből származó nyereségből való részesedésből származó potenciális előnyöket nehéz volt figyelmen kívül hagyni, ami a földbérleti tranzakciók növekvő szintjét eredményezte szerte az Egyesült Államokban.
A földtulajdonosok számára a földbérleti konstrukció rengeteg előnyt teremt. A földbérlő sikeres fejlesztési projektje hosszú távú, biztonságos passzív jövedelemáramlást teremt. A tulajdonjog hosszú távon megmarad. A fejlesztés feletti ellenőrzés gyakorolható, ami kritikus kérdés az állami földtulajdonosok számára. A fejlesztések tulajdonjoga a bérleti időszak végén a földtulajdonosra száll. A bérlet az eladással szemben elkerüli a tőkenyereségadó megfizetését, bár a bérleti díj rendes jövedelemként adózik.
A földbérlők számára az előnyök nem feltétlenül ilyen nagyok. A földbérlet olyan fejlesztési korlátozásokat vagy kötelezettségeket írhat elő, beleértve a fejlesztési határidőket is, amelyek egyébként nem léteznének. A földbérlet azonban egy jelentős előnyt jelent bármely fejlesztő számára: kiküszöböli a földterület megszerzésének szükségességét. Ehelyett a haszonbérlet hatékonyan finanszírozza a földterület költségeit, potenciálisan alacsonyabb kamatlábbal, mint a hagyományos vagy nem hagyományos finanszírozás költségei. Emellett a fejlesztő nem érvényesíthet értékcsökkenési leírást a földterületbe történő beruházás után, így a földbérlet lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy jobban felhasználja azokat a pénzeszközöket, amelyeket egyébként a földterület megszerzésére fordítana.
A fejlesztőnek figyelembe kell vennie a földbérlet néhány egyéb terhét is, például a használati korlátozásokat, a fejlesztési és időbeli követelményeket, valamint a földtulajdonos által megkövetelt egyéb, az ingatlannal kapcsolatos kötelezettségeket. Emellett a haszonbérlet időtartamától függően a projekt értéke a földbérlő számára idővel csökkenni fog.
A földtulajdonosnak minden földbérlet esetében bizonyos kockázatokkal is szembe kell néznie. Például, mivel a földtulajdonos megtartja az ingatlan tulajdonjogát, a bérlő vagy bárki más által okozott ingatlanszennyezés miatt kártérítési felelősséggel szembesülhet a károsult harmadik felekkel szemben, valamint közvetett környezeti felelősséggel. Ezek a kockázatok biztosítással és kártalanítással csökkenthetők, de nem küszöbölhetők ki. És természetesen fennáll annak a kockázata, hogy az építtető nem fejezi be az építkezést, vagy az építtető projektje valamilyen más módon meghiúsul, ami peres eljárásokhoz és legrosszabb esetben a kifizetetlen vállalkozók által végrehajtott mechanikai zálogjogok lefoglalásához vezet, ami talán még a földtulajdonos ingatlanban lévő érdekeit is veszélyezteti.
A köztulajdonosok egyre inkább értékelik a földbérleti konstrukciót, mint az eladás alternatíváját. A köz- és magánszféra közötti partnerség gazdasági előnyeinek megvalósítása mellett az állami földtulajdonosok tulajdonosi minőségükben olyan társadalmi célokat próbálhatnak elérni, amelyek túlmutatnak azon, amit kormányzati minőségükben tehetnek. Ezek közé tartozhatnak építészeti és tervezési követelmények, megfizethető lakhatási követelmények a bérlakás-fejlesztésekben, helyi és hátrányos helyzetű munkavállalók alkalmazására vonatkozó kötelezettségek, érvényes bérkövetelmények és egyéb közhasznú szolgáltatások, például nyilvános parkolók, napközis létesítmények, közösségi helyiségek, valamint kerékpártároló és -javító műveletek előírása. A földbérleti konstrukció lehetővé teheti a kormányzati szerv számára, hogy ezeket a költségeket a fejlesztőre hárítsa, cserébe azért, hogy a fejlesztő kevesebb bérleti díjat fizessen, elkerülve ezzel azt a vizsgálatot és kihívást, amely akkor merülhet fel, ha a költségek egy tényleges kormányzati költségvetésben jelennek meg.
A földbérleti tranzakció során figyelembe veendő és megtárgyalandó kritikus elemek a következők:
- futamidő;
- földbérleti díjfizetések;
- részfizetések a földtulajdonosnak eladás vagy refinanszírozás esetén;
- biztosíték arra, hogy a hitelező elfogadja a földbérletet biztosítékként a jelentős visszavásárlási kötelezettség nélküli finanszírozáshoz;
- a földbérlet és az esetleges operatív albérleti szerződések közötti kapcsolat;
- az ingatlan fejlesztésére, korszerűsítésére vagy felújítására vonatkozó kötelezettségek, és biztosíték arra, hogy a bérlő ésszerű időn belül megkezdi, befejezi és kifizeti a munkálatokat;
- átruházási korlátozások; és
- a baleset vagy állami elkobzás következményei.
BÉRLETI IDEJE
A fejlesztési földbérlet időtartamának elég hosszúnak kell lennie ahhoz, hogy a fejlesztő-bérlőnek elegendő időt biztosítson a projekt jogosultságához, megépítéséhez és működtetéséhez, hogy gazdaságilag vonzó legyen a bérleti szerződés megkötése. A fejlesztő-bérlő hitelezője is élénken érdeklődik a futamidő hossza iránt, mivel ez közvetlenül befolyásolja a hitelező biztosítékának értékét és erejét, amely csak a haszonbérletből áll, a földtulajdonos ingatlanban lévő érdekeltségéből nem. A hitelezők legalább azt megkövetelik, hogy a hitel törlesztési ideje lényegesen rövidebb legyen, mint a hátralévő bérleti időszak. Például, ha a hitel törlesztése 30 év alatt történik, a hitelező legalább 40 éves hátralévő bérleti időszakot szeretne látni. Minél később kerül sor egy lízinghitel felvételére, annál rövidebb a törlesztési időszak és annál magasabbak lesznek az adósságszolgálati kifizetések. Egy bizonyos ponton a haszonbérlet finanszírozhatatlanná válik.
A közintézményi földtulajdonosok törvényi korlátozásokkal rendelkezhetnek az általuk nyújtható haszonbérlet időtartamára vonatkozóan. Például a kaliforniai önkormányzatok nem köthetnek földbérleti szerződéseket pl. 50, 55 vagy 66 évnél hosszabb időre. Általában 50 és 99 év közötti földhaszonbérleti szerződési határidőkkel kell számolni ahhoz, hogy egy új fejlesztési projekt életképes legyen. A tőkebefektetés mértéke (és a befektetés ésszerű megtérülése), a fejlesztések lehetséges hasznos élettartama és a felek alkupozíciója határozza meg a végső bérleti időtartamot.
BÉRLETSZTRUKTÚRA
Minden földbérlő és hitelezője ideális esetben olyan földbérleti kötelezettséget szeretne látni, amely a kezdetektől fogva teljes mértékben meghatározott, például évi 100 000 dollár, amely a bérleti időszak végéig minden évben 2 százalékkal emelkedik. A földtulajdonosok azonban aggódnak amiatt, hogy a bérleti időszak több évtizede alatt a gazdaságban ismét infláció vagy akár hiperinfláció alakulhat ki. Ez az aggodalom részben abból fakad, hogy a földbérleti szerződéseket időnként, például az 1950-es években olyan bérleti díjakkal kötötték, amelyek ma már ostobaságnak tűnnek. Így a mai földtulajdonosok nem csak éves kis emeléseket követelhetnek (pl. 2 százalékot); gyakran követelnek valamilyen mechanizmust is a bérleti díj időszakos kiigazítására, hogy az inflációhoz vagy az ingatlanok felértékelődéséhez igazítsák azt.
Ez a mechanizmus hagyományosan gyakran a bérelt terület felértékelésének formáját ölti, mintha az üres földterület lenne, majd a bérleti díj kiigazítását, hogy az megfeleljen az átértékelt földterület bizonyos százalékának, általában 6 százalékának vagy annak. Az elmúlt években az Egyesült Államok nagyvárosaiban az ingatlanok értékelésekor jóval 6 százalék alatti tőkésítési (vagy diszkont) rátát alkalmaztak. A jelenlegi, történelmileg alacsony tőkekamatlábak és a 6 százalékos állandó bérleti díj közötti összefüggés az utóbbi időben sok földbérlő számára okozott kellemetlen meglepetéseket, aminek következtében az új földbérleti szerződésekről tárgyaló fejlesztők megpróbáltak eltávolodni ettől a képlettől. Megpróbálták korlátozni a hipotetikus üres telkek értékbecslésénél alkalmazandó feltételezéseket is. Például ahelyett, hogy azt feltételeznék, hogy a földterületet a “legmagasabb és legjobb hasznosításra” lehet használni – ami maximalizálja a földterület értékét és ezáltal a földtulajdonosnak fizetendő haszonbért -, megkövetelhetik az értékbecslőtől, hogy feltételezze, hogy a földterületet csak egy meghatározott célra lehet használni, például a fejlesztő fejlesztéseinek mindenkori használatának megfelelően, valamint a földbérleti szerződésben a fejlesztésre és a használatra vonatkozó korlátozásokra is figyelemmel. A fejlesztő arra törekszik, hogy a kiigazításkor elkerülje a gazdaságtalan földbérleti díj kockázatát.
A 6 százalékos képletet egyes esetekben az infláción, azaz a fogyasztói árindexen vagy más árindexen alapuló képlettel helyettesítik.
A fejlesztők néha a bruttó bevétel százalékán vagy az ingatlan pénzügyi teljesítményének más mérőszámán alapuló képletet javasolnak. Az ilyen típusú bérleti díjstruktúra megvédi a földbérlőt attól, hogy gazdaságtalan bérleti díjat kelljen fizetnie, és így elméleti logikája és igazságossága van. A gyakorlatban azonban nagyon bonyolulttá válhat a struktúra kialakítása. A földtulajdonosnak aggódnia kell a rendszer kijátszásának lehetősége miatt, és amiatt, hogy a fejlesztő ostoba döntéseket hozhat. Eközben a fejlesztőnek azon kell aggódnia, hogy az ingatlanba történő kezdeti (és jövőbeli) befektetésének megfelelő elismerésére törekedjen, hogy maximalizálja a bruttó bevételt a felek “közös hasznára”. Jellemzően ésszerű a földtulajdonosnak a “bruttó” bevétel egy kis százalékát adni, a lehető legkevesebb kizárással és levonással, elkerülve a nettó bevételen vagy nyereségen alapuló képlet kialakításának bonyolultságát. Ez azonban azt jelenti, hogy a földbérlő/fejlesztő akkor is fizethet százalékos bérleti díjat, ha a földbérlő/fejlesztő alsó sorban negatív pénzforgalmat bonyolít.
Az e témák variációi végtelenek. A bérleti szerződés például tartalmazhat minimális bérleti díjat és százalékos bérleti díjat. A százalékos arányok a földbérleti szerződésben engedélyezett különböző felhasználások alapján változhatnak. Az egész tárgyalás annak hátterében zajlik, hogy megpróbálják biztosítani, hogy a földbérlő és a haszonbérlő hitelezője ésszerűen előre tudja vetíteni a földbérleti díjat a jövőre nézve, hogy a hitelező meg tudja jósolni és meg tudja őrizni az előírt adósságszolgálati fedezeti arányt. A jövőbeli százalékos bérleti díjfizetések előrejelzésének bizonytalansága, vagy a jövőbeli bérleti díj átértékelésének bizonytalansága kevesebb hitelbevételt eredményezhet az építtető számára, vagy akár finanszírozhatatlan bérleményt is.
Bármilyen bérleti díjképletben is állapodnak meg a felek, általában megállapodnak abban, hogy a bérleti díj egy részét vagy egészét csökkentik a földbérlő várható építési időszakában, amikor a bérlőnek nincs bevétele. A földtulajdonos szempontjából ez a csökkentés közvetett tőkebefektetést jelent a projektbe, amely a bérleti időszak későbbi szakaszában a magasabb bérleti díjakból térül meg.
MAGÁNBÉRBEJÁRULÁS JELLEMZŐJE
A fent leírtak szerint gyakran a projekt működéséhez kötött rendszeres bérleti díjból származó gazdasági előnyön túlmenően sok földtulajdonos ezt a hozamot elégtelen ellentételezésnek tekintheti a földterületnek a projekthez való hozzájárulásáért, és a projekt értéknövekedésén alapuló, a projekt eladása vagy refinanszírozása esetén fizetendő további bérleti díj-visszatérítést fog kialkudni. A közintézményi földtulajdonosok földbérleti szerződései gyakran tartalmazzák ezt a jellemzőt.
Egy értékesítési tranzakcióban a tipikus struktúra szerint a fejlesztőnek a bruttó eladási ellenérték egy százalékát (pl. 2-5 százalék) vagy a nettó bevétel (nyereség) egy százalékát (pl. 10-20 százalék) kell fizetnie, amelyik a nagyobbik. A bérlők általában megpróbálják elkerülni a képletnek a bruttó eladási ellenérték százalékos részét, mivel az nem feltétlenül tükrözi a nyereségességet, és a tőkebefektetés megtérüléséből származó kifizetést eredményezhet. A “nettó árbevétel” meghatározása kritikus fontosságú, hogy a földtulajdonosnak történő kifizetés a tényleges nyereségen és ne a tőke megtérülésén alapuljon. Elvárható, hogy a bruttó eladási ellenértékből levonják a földbérlőnek a fejlesztéssel kapcsolatban felmerült összes költségét – jogi, puha és kemény költségek -, valamint az eladással kapcsolatban felmerült költségeket, beleértve a zárási költségeket, a hitel előtörlesztési büntetéseket stb. is. A képlet összetett lehet, de a cél, egyszerűen megfogalmazva, az, hogy a földtulajdonos részesüljön a nyereségből, de ne a tőkehozamból. Ha az átruházáskor “nettó árbevétel-részesedést” kell fizetni, az eladáskor később fizetendő nettó árbevétel-részesedés alapja az új bruttó eladási ellenérték, csökkentve a korábbi eladási ár, az eredeti átvevő tulajdonlása alatti javítási költségek és az új eladással kapcsolatban felmerült költségek összegével.
A refinanszírozási ügyletben a földtulajdonos célja, hogy a haszon egy olyan százalékát kapja meg, amely hasonló ahhoz, amit a haszonbérlet eladása esetén kapna. Az eladási ár mint bruttó ellenérték helyett az új kölcsön tőkeösszege lenne a kapott ellenérték. A bérlő ezután ebből levonhatná a fejlesztési költségeket és a zárási költségeket a nettó refinanszírozási bevétel meghatározásakor, amelynek egy százalékát a földtulajdonosnak kellene kifizetni.
A fejlesztő célja, amelyet gyakran el is ér, annak biztosítása, hogy bármely eladás vagy refinanszírozás során a fejlesztő annyi költséget vonjon le, hogy a földtulajdonos soha egy fillér értéknövekedési bérleti díjat se kapjon. Ezzel szemben a földtulajdonos meg akarja védeni magát, és korlátozni akarja a levonásokat. A végeredmény, ha teljesen átgondolt, nagyon hasonlíthat a belső adótörvénykönyvre. Természetesen nehéz lesz elkerülni a felértékelődési bérleti díj végső kifizetését az eladáskor, ha a projekt nagyon sikeres. Sok tőkebefektető a földbérlő egységben megköveteli az eladást egy bizonyos ponton, amely összhangban van a befektetési hozamcéljaival és időhorizontjával.
Bérbeadói hitelezői aggályok
Minden fejlesztő, aki egy üres terület földbérletéről tárgyal, tudni szeretné, hogy az építési hitelező és később egy állandó hitelező elfogadja a földbérletet biztosítékként a jelentős, nem visszaváltható finanszírozáshoz. Az induláskor a bérleti szerződésnek sem biztosítékként, sem egyébként nem lehet értéke, mivel a földbérleti díj megegyezik a telek bérleti értékével. Idővel a haszonbérlet biztosítékként vonzóvá válik, mert:
- a földbérleti díj sok esetben a valós piaci bérleti érték alá fog esni;
- a földbérlő/fejlesztő értékes fejlesztéseket fog építeni, amelyek a helyiség bérlőitől a földbérleti díjat jelentősen meghaladó bérleti díjat fognak generálni; és ezek a fejlesztések magasabb bérleti díjakat fognak vonzani és így felértékelődnek.
Az értéknövekedés a fejlesztő reményei szerint idővel egyre nagyobb összegű bérleti díj finanszírozást fog támogatni, kezdve az építési hitellel.
A földhaszonbérlőnek földhaszonbérlet keretében nyújtott hitelezőt azonban aggasztja, hogy minden földhaszonbérlet magában hordoz néhány különleges kockázatot – kezdve azzal az alapvető kockázattal, hogy ha a földhaszonbérlő nem teljesít, a bérleti szerződés megszűnhet, és ennek következtében a hitelező elveszíti az összes biztosítékát, azaz a hitel fedezetlenné válik, és ha nem visszaváltható, akkor a földhaszonbérlő hitelfelvevőnek ajándékba kerül. Ezért minden “finanszírozható” földbérleti szerződésnek körülbelül egy tucatnyi védelmet kell tartalmaznia a haszonbérleti jelzáloghitelesek számára, például a jogot, hogy közbelépjenek és orvosolják a bérlő esetleges mulasztását; a lehetőséget, hogy megakadályozzák a földbérleti szerződés módosítását a hitelező hozzájárulása nélkül; és a jogot, hogy új bérleti szerződést kapjanak az eredeti bérleti szerződés helyett, ha a bérlő csődöt jelent és elutasítja a bérleti szerződést. Ezek az intézkedések és egy maroknyi más intézkedés általában arra irányulnak, hogy a haszonbérletet mint értékes biztosítékot megőrizzék, és jelenleg elég jól meghatározottak és szabványosak.
A tipikus haszonbérleti jelzálogvédelmen túlmenően bármely hitelező figyelembe veszi a haszonbérlet minden más feltételét is annak biztosítása érdekében, hogy az vonzó legyen a jövőbeli befektetők számára, ha a hitelező valaha is megszerezné azt kényszerértékesítés útján és továbbértékesítené. E tekintetben a hitelező napirendje nem sokban különbözik a fejlesztő/földbérlőétől, és a fejlesztő/földbérlő gyakran hivatkozhat a jövőbeli haszonbérleti jelzálogjogosult aggályaira, hogy megerősítse a gazdasági feltételekkel kapcsolatos tárgyalási pozícióját.
ALBÉRBEADÓ VÉDELME
A haszonbérlők – a projekt gazdasági motorjai – saját védelmet akarnak a földtulajdonos/földbérlő közötti vitákkal és a bérleti szerződés felmondásával szemben. A földbérlő megpróbálhatja elérni, hogy a földtulajdonos általános kötelezettséget vállaljon arra, hogy a földbérlet megszűnése esetén elismeri és tiszteletben tartja (“nem zavarja”) az összes albérletet, hogy maximalizálja a földbérlő területbérleti programját. A legtöbb földtulajdonos azonban megköveteli, hogy bizonyos feltételek teljesüljenek az alhaszonbérlet “meg nem zavarásának” feltételeként. E feltételek közé tartozhat az albérlő és az albérlet formájának jóváhagyása, valamint a gazdasági minimumkövetelmények betartása. A gondos földtulajdonos meg akarja védeni magát minden olyan kötelezettségtől, amely nemkívánatos, csalárd vagy terhes alhaszonbérleti szerződések védelmét szolgálja.
HITELEZŐI KAPCSOLAT
Ahogyan a földbérlő a projektje fejlesztését haszonbérleti jelzáloghitel felvételével finanszírozza, úgy a földtulajdonos gyakran a haszonbérleti joga és a földbérletből származó bérleti díj engedményezésével biztosított hitelt kap. Sok díjhitelező megköveteli, hogy a biztosított ingatlanon fennálló bérleti szerződés alárendelt legyen a jelzáloghitelhez képest. Ha a jelzálogjogosult elárverezné a jelzálogjogot, ez elképzelhető, hogy megszünteti a földhaszonbérletet. Ez nyilvánvaló problémát jelent a földbérlő és a haszonbérleti hitelező számára, és ellentétes a haszonbérleti hitelező védelmével. A két szereplő közötti kölcsönhatás kiterjedt tárgyalásokhoz vezethet azokról a feltételekről, amelyek mellett a díjhitelező nem zavarja a bérleti szerződést (és így a haszonbérleti hitelező pozícióját). Mivel azonban a haszonbérleti hitelező a bérleti bevételt eredményező fejlesztések finanszírozója, abszolút védelemre jogosult a díjjelzálogjog kizárásával szemben. Ez a védelem biztosítható annak biztosításával, hogy a haszonbérleti szerződés és annak módosításai mindig elsőbbséget élveznek a jelzálogjoggal szemben. Mivel a díjjal terhelt jelzálogjogosult a kölcsön megkötése előtt jóváhagyta volna a haszonbérleti szerződést, a díjjal terhelt jelzálogjogosultnak bele kell egyeznie – és általában bele is egyezik – a haszonbérleti szerződés elsőbbségébe, és el kell oszlatnia a haszonbérlő hitelező aggályait. De ez egy kérdés.
ÉPÍTÉS ÉS FOLYTATÓ TŐKEÁLLAPOTI KÖTELEZETTSÉGEK
A hosszú távú földhaszonbérlet ügyleti struktúrája jellemzően azt tervezi, hogy a fejlesztő értékes jövedelemtermelő projektet épít, amely értéket teremt a földhaszonbérletben, gyakorlatilag hatalmas kauciót ad a földtulajdonosnak a bérleti díj megfizetésének biztosítására. A földtulajdonos tehát tudni akarja, hogy a bérlő elkezdi, befejezi és kifizeti a kezdeti projektjét vagy bármely jövőbeni nagyobb átalakítást. A kezdeti építkezésre vonatkozó vigasz jellemzően egy hitelképes kezes: a bérlő anyavállalata vagy pénzügyi befektetője által vállalt készfizető kezesség formájában valósul meg. A kezességvállalás terjedelme, feltételei és hiteltámogatása a második legfontosabb kérdés (a bérleti díj után) a földbérleti tárgyalások során. A gyenge fejlesztők különféle intézkedéseket kínálnak a befejezés biztosítására, de ezek általában nem nyújtanak akkora megnyugvást a földtulajdonosnak, mint egy megfelelő nettó vagyonnal rendelkező, magas hitelképességű kezes által vállalt befejezési garancia.
A befejezés után a bérleti díjfizetés továbbra is az ingatlan teljesítményétől függ. Így a földtulajdonosoknak jelentős érdekük fűződik a megfelelő és időben történő tőkejavítások és korszerűsítések, valamint a versenyképes színvonal fenntartása érdekében végzett időszakos felújítások biztosításához. A földtulajdonosok bizonyos esetekben megkövetelhetik, hogy a földbérlő e célokra bizonyos tartalékokat képezzen, amelyekhez a földbérlő hozzáférhet, amikor a munkálatok folyamatban vannak, és amelyeket a földtulajdonos könnyen ellenőrizhet. Más esetekben a bérleti szerződés folyamatos előírásokat állapít meg, amelyeknek a bérlőnek idővel meg kell felelnie. A legtöbb esetben azonban a földtulajdonos a kezdeti fejlesztés befejezése után a földbérlő nyereségösztönzésére fog támaszkodni, azon tételek alapján, hogy:
- az elkészült épület minden szükséges kényelmet biztosít a földtulajdonosnak; és
- a befejezés után a földbérlőnek ugyanolyan rugalmassággal és mérlegelési jogkörrel kell rendelkeznie, mintha az épület teljes egészében az övé lenne.
ÁLLÁSBA Adás/ÁLLÁSBA adás
A földtulajdonos ellenőrizni kívánja a földbérlő azon képességét, hogy a földbérletet és a fejlesztéseket átruházza, különösen a kezdeti építési és bérbeadási fázisban, ha a földtulajdonos a földbérletet a földbérlő személye alapján kötötte meg, ami jellemzően így lesz. Ezt követően a haszonbérlőnek – legalábbis részben a tőkebefektetők igényei miatt – rugalmasságra lesz szüksége a haszonbérlet átruházásához. Védelme érdekében a földtulajdonosnak joga lesz hozzájárulni az engedményezéshez. A felek megállapodhatnak az engedményezővel szemben támasztott követelményekről, mint például a bérleti szerződés szerinti pénzügyi kötelezettségek teljesítésére való képesség, a hasonló ingatlanok üzemeltetésében és irányításában szerzett tapasztalat, valamint a jóhiszeműség követelményei. A földbérlő a lehető legszélesebb körű engedményezési jogról kíván tárgyalni, feltéve, hogy a földbérlő befejezte és kifizette az eredeti fejlesztési projektet, és az engedményes megfelel az objektív és egyértelmű, nem pedig szubjektív vagy homályos követelmények rövid listájának.
VÁLLALKOZÁS ÉS BIZTOSÍTÁS
Míg a gondosan kidolgozott biztosítási rendelkezések és követelmények képesek kezelni a lehetséges baleseti események (tűz stb.) túlnyomó többségét, alapos figyelmet kell fordítani egy esetleges biztosítás nélküli balesetre. Jelentős tárgyalások tárgyát képezheti, hogy a földbérlőnek lehetősége van-e, mikor és milyen körülmények között újjáépíteni vagy felmondani a bérleményt – és felmondás esetén milyen bontási/eltávolítási kötelezettségek hárulnak a földbérlőre. Hasonlóképpen, a haszonbérleti szerződésnek figyelembe kell vennie annak lehetőségét, hogy valamely állami szerv kisajátítással megszerzi a teljes ingatlant. A haszonbérleti szerződésnek minden ebből eredő kifizetést ésszerű módon kell felosztania a földtulajdonos és a haszonbérlő, és mindenekelőtt a hitelezőik között, amely elismeri a felek érdekeinek értékét és jellegét.
Bár a haszonbérleti ügylet bonyolultabbá teheti az ingatlanfejlesztést, és kihívások elé állíthatja a földtulajdonost és a haszonbérlőt, valamint a hitelezőiket, az egyes felek részéről gondosan átgondolt megközelítés a kockázat és a végső haszon megfelelő felosztását eredményezi. A földtulajdonosnak – legyen az állami vagy magánvállalkozás – nem kell eladnia ahhoz, hogy a földterületéből származó gazdasági hasznot realizálja. Ehelyett a földhaszonbérleti konstrukció lehetőséget nyújt hosszú távú jövedelemáramlásra a fejlesztő által a földhaszonbérlet keretében végzett fejlesztési és üzemeltetési munkával.