Éviter une grosse facture fiscale sur les gains immobiliers

Vendre une propriété locative pour un énorme profit peut être un rêve devenu réalité. Après tout, qui ne voudrait pas gagner un joli penny avec son investissement immobilier ? Pourtant, pour maximiser le bénéfice d’une telle vente, vous pouvez souhaiter reporter la perception de vos gains sous forme de somme forfaitaire. Lisez la suite pour savoir pourquoi, et pour connaître une autre option : une vente à tempérament.

Gros paiement = grosse facture d’impôt

Regardons une situation courante :

Hal Bookman a regardé l’offre de l’acheteur pour sa maison de location, et il ne pouvait pas croire le chiffre qu’il voyait. La valeur de sa propriété avait considérablement augmenté en seulement cinq ans. Cependant, lorsque Hal a parlé avec joie de la vente à son conseiller fiscal, celui-ci s’est montré moins enthousiaste ; prendre le revenu en une seule fois ne serait pas dans l’intérêt de Hal d’un point de vue fiscal.

Si Hal déclare la totalité du produit de la vente la même année où il vend la propriété, il paiera 25 % sur la partie du gain qui correspond à toute déduction pour amortissement qu’il a précédemment prise sur la propriété locative. En outre, tout gain au-delà de la récupération de l’amortissement est imposé à 15 % (pour les contribuables dont le revenu imposable se situe entre 80 000 et 441 450 dollars s’ils sont célibataires, ou 496 600 dollars s’ils sont mariés et font une déclaration conjointe) ou à 25 % (pour les contribuables au-dessus de ces seuils). Hal demande à son conseiller fiscal s’il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l’année.

Le conseiller sait exactement quel outil utiliser : un contrat de vente à tempérament.

Le but des ventes à tempérament

Les ventes à tempérament sont définies comme une vente de biens dans laquelle au moins un paiement n’est effectué qu’après l’année fiscale de la vente. Comme détaillé dans la « Publication 537 », l’Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de reporter une partie du gain sur la vente d’un bien d’investissement avec un contrat de vente à tempérament. Cet arrangement permet aux vendeurs de déclarer une partie proportionnelle de leurs gains en capital sur plusieurs années. Toutefois, un vendeur n’est pas autorisé à utiliser la méthode de vente à tempérament pour déclarer une perte. De plus, le vendeur peut également choisir de ne pas utiliser la méthode de vente à tempérament lorsqu’il déclare un gain.

Comment fonctionne la méthode de vente à tempérament

Déclarer des gains dans le cadre d’une vente à tempérament est théoriquement simple. L’imposition des ventes à tempérament reflète celle des rentes, où une partie proportionnelle de chaque paiement est considérée comme un remboursement du capital. Les seules stipulations sont que le bien vendu ne peut pas être un titre coté en bourse ou faire partie de l’inventaire régulier d’une entreprise, et que le contribuable ne peut pas être un négociant du bien vendu (à l’exception de certains négociants en multipropriété qui choisissent une charge d’intérêt spéciale dans le cadre de la méthode de vente à tempérament).

Voyons comment Hal, dans l’histoire ci-dessus, pourrait structurer sa vente à tempérament s’il voulait reporter ses impôts sur les gains en capital à une année ultérieure. Hal reçoit une offre de 400 000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 300 000 $. Au fil des ans, il a déduit 100 000 $ de dépréciation, ce qui fait que sa base ajustée est de 200 000 $. Par conséquent, Hal a 200 000 $ (400 000 $ – 200 000 $) de gain imposable à déclarer.

Le conseiller de Hal lui recommande de répartir le produit de la vente en huit versements annuels de 50 000 $ chacun, au lieu de déclarer 400 000 $ en une seule année. Tant que les versements sont implicitement reçus chaque année, cette méthode permettra à Hal d’enregistrer les bénéfices, et donc une partie proportionnelle des gains, sur les huit années.

Déclaration du revenu de la vente à tempérament

Le revenu de la vente à tempérament peut être décomposé en trois catégories distinctes : le gain, le principal (ou, votre base ajustée dans la propriété) et les intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040. Le pourcentage de bénéfice brut est ensuite utilisé pour calculer le revenu de la vente à tempérament pour une année fiscale donnée.

Gain en capital

Dans l’exemple ci-dessus, Hal doit déclarer le gain chaque année comme étant à long terme ou à court terme, selon que le gain était à long ou à court terme à l’année de la vente. Les gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, tandis que les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire. Comme Hal a détenu la maison pendant cinq ans, le gain, dans ce cas, serait à long terme.

Si le gain avait été à court terme, Hal peut encore être imposé sur le revenu par versements à un taux inférieur à celui qu’il aurait eu s’il avait dû déclarer le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, au taux marginal d’imposition le plus élevé du contribuable. Si le gain proportionnel ne le fait pas passer dans la tranche d’imposition suivante, ce taux peut être inférieur. Le gain d’une vente à tempérament est déclaré sur le formulaire 6252 de l’IRS, puis reporté sur l’annexe D du formulaire 1040.

Intérêts

Les contribuables ayant un revenu de vente à tempérament doivent également déclarer les intérêts facturés à l’acheteur, qui sont imposés au taux de revenu ordinaire. L’intérêt prévu dans le contrat de vente est appelé intérêt déclaré. Si les intérêts déclarés sont insuffisants (ou nuls), une partie du principal de la vente doit être requalifiée en « intérêts non déclarés. »

Principal

Une partie de chaque vente à tempérament est considérée par l’IRS comme un remboursement de principal non imposable. Ce montant peut être déterminé en remplissant la feuille de calcul A de la publication 537. Le principal (base ajustée) aux fins de la vente à tempérament est le total de votre base ajustée réelle dans la propriété plus les frais de vente et la récupération de l’amortissement.

Dans cet exemple, Hal a 200 000 $ comme base ajustée dans sa maison. Il doit rajouter 100 000 $ pour sa récupération de l’amortissement et 10 000 $ pour les frais de vente afin de calculer sa base ajustée aux fins de la vente à tempérament. Ce chiffre est de 310 000 $.

Pourcentage de profit brut

Pour calculer le pourcentage de profit brut, vous devez soustraire la base ajustée aux fins de la vente à tempérament – 310 000 $, dans cet exemple – du prix de vente afin de calculer le gain total. Ici, le gain total est de 90 000 $ (400 000 $ – 310 000 $). Divisez ensuite le gain total par le prix de vente, qui est dans ce cas de 22,5 % (90 000 $ / 400 000 $), et vous obtenez le pourcentage de profit brut. Enfin, pour calculer le gain imposable chaque année, il faut multiplier ce pourcentage par le montant de l’acompte. Ainsi, le gain imposable de Hal chaque année est considéré comme étant de 11 250 $ (50 000 $ x 22,5 %).

Hypothèques et prix du contrat

Si l’acheteur du bien assume une hypothèque ou un autre billet à ordre avec l’achat, le coût de base du bien doit être réduit du montant de l’hypothèque/du billet. Si, par exemple, la propriété locative que Hal a vendue pour 400 000 $ a une hypothèque de 100 000 $, le prix du contrat est réduit à 300 000 $ (400 000 $ – 100 000 $).

Si le montant de l’hypothèque dépasse la base totale ajustée de la propriété, la différence doit être déclarée comme un paiement dans la première année et le prix du contrat est augmenté de ce montant. Supposons, par exemple, que la propriété de Hal a une hypothèque de 250 000 $. Dans ce cas, en plus du paiement échelonné, Hal devra déclarer un paiement excédentaire de 50 000 $ au cours de la première année.

The Bottom Line

Il existe de nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament, et elles doivent être suivies attentivement. Pour plus d’informations sur des sous-thèmes tels que les changements de prix de vente, les différentes formes que peuvent prendre les paiements reçus, et les cas où il peut être préférable de renoncer à un accord à tempérament et de prendre un paiement forfaitaire à la place, visitez le site Web de l’IRS. Comme toujours, veillez à consulter votre conseiller fiscal pour discuter de votre situation fiscale spécifique.