Vuokrattava vs. käytettävä neliömäärä: Mitä eroa on?

Käyttökelpoisten, vuokrattavien ja bruttoneliömetrien välinen ero on hienovarainen, mutta erittäin tärkeä ymmärtää vuokrasopimusneuvotteluissa. Kaikki kolme termiä voivat sisältyä vuokrasopimukseesi, mutta vain yhtä niistä käytetään todellisten vuotuisten vuokrakustannusten laskemiseen.

Tässä artikkelissa selitämme käyttökelpoisten, vuokrattavien ja bruttoneliömetrien eron ja sen, miksi niillä on merkitystä.

Käyttökelpoiset neliöjalat

Tilan käyttökelpoiset neliöjalat määritellään kokonaispinta-alaksi, joka on ainutkertainen vuokralaiselle. Ajattele sitä tilana, joka on varattu erityisesti yrityksesi käyttöön. Kun astut sviittiisi, sisällä oleva alue katsotaan käytettäväksi neliöjalaksi.

Tämän luvun laskeminen on hieman erilainen koko kerroksen vuokraaville vuokralaisille ja osittaisen kerroksen vuokraaville vuokralaisille. Kun kyseessä on osittainen kerros, tämä sisältää kaikki toimistotilat sekä mahdolliset varastotilat tai sviitillesi ominaiset yksityiset WC-tilat. Se sisältää myös tilan, jonka vievät esimerkiksi pylväät tai upotetut sisäänkäynnit.

Kokonaisen kerroksen vuokralaisille käyttökelpoiset neliömetrit kattavat kaiken, mikä on kerroksen rajojen sisäpuolella, mukaan luettuina ei-käyttökelpoiset tilat, kuten vahtimestarikomerot tai mekaaniset tilat. Siihen sisältyvät myös kerroksen yhteiset tilat, kuten keittiöt, käytävät tai vastaanottotilat, jotka liittyvät kerroksen käyttötarkoitukseen. Käyttökelpoisiin neliömetreihin eivät sisälly tilat, kuten hissikuilut tai porrashuoneet, koska niitä ei pidetä vain yhdelle vuokralaiselle kuuluvina.

Käyttökelpoiset neliöjalat on tärkeä mittari, koska se kertoo tarkalleen, kuinka paljon tilaa on käytettävissä liiketoiminnan harjoittamiseen.

Vuokrattavat neliöjalat

Vuokrattaviksi neliöjaloiksi määritellään käyttökelpoiset neliöjalat lisättynä osalla rakennuksen yhteisestä tilasta.

Yhteiset tilat ovat alueita, joita kaikki rakennuksen vuokralaiset voivat käyttää, ja niihin kuuluvat muun muassa käytävät, aulat, julkiset vessat ja kuntosalit.

Lue seuraavaksi:

Yhteisten tilojen osuus, joka kuuluu tietylle vuokralaiselle, lasketaan ottamalla hänen suhteellinen osuutensa rakennuksen kokonaisneliömäärästä. Esimerkiksi jos vuokralainen vuokraa 10 000 SF 100 000 SF:n rakennuksesta, 10 % rakennuksen yhteisestä tilasta osoitetaan kyseiselle vuokralaiselle.

Tämä ei tarkoita, että vuokralainen saisi käyttää vain 10 % tilasta, vaan pikemminkin sitä, että 10 % yhteisen alueen neliömetreistä lisätään vuokralaisen neliömetrimäärään vuokrasopimuksessa.

Vuokrattavia neliömetrejä käytetään vuotuisten perusvuokrakustannusten määrittämiseen. Tätä laskelmaa varten yksinkertaisesti kerrotaan vuokrattavissa olevat neliöjalat vuotuisella perusvuokrallasi.

Miksi tällä on merkitystä

Käyttökelpoisten ja vuokrattavissa olevien neliöjalkojen tärkein ero on se, että vuotuisten vuokrakulujen laskennassa käytetään vuokrattavissa olevia neliöjalkoja eikä käyttökelpoisia neliöjalkoja. Koska vuokrattavat neliöjalat ovat usein suuremmat kuin tilan käyttökelpoiset neliöjalat, on ehdottoman tärkeää, että käytät oikeaa mittausta arvioidessasi budjettia.

Kuormituskerroin

Hyödyllistä työkalua, jota vuokralaiset ja vuokranantajat käyttävät ymmärtääkseen tilojen vuokrattavien neliöjalojen ja käyttökelpoisten neliöjalojen välisen eron, kutsutaan kuormituskertoimeksi. Tämä luku perustuu rakennuksessa olevan yhteisen alueen prosenttiosuuteen. Kuormituskerroin lasketaan jakamalla rakennuksen kokonaisvuokrattavat neliöjalat kokonaiskäytettävillä neliöjaloilla.

Tämä kuormituskerroin kerrotaan sitten vuokralaisen käyttökelpoisilla neliöjaloilla, jolloin saadaan tilan vuokrattavat neliöjalat.

Miten kuormituskerroin voi siis auttaa vuokralaisia arvioimaan eri kiinteistöjä? Tarkastellaan tätä esimerkkiä.

Vuokralainen harkitsee kahta erilaista toimistotilaa, joissa molemmissa on sama neliömäärä hyödynnettävää tilaa ja sama vuokra, mutta erilaiset kuormituskertoimet. Ensimmäisessä vaihtoehdossa on sviitti, jossa on 10 000 käyttökelpoista neliöjalkaa ja 20 %:n kuormituskerroin, eli tilan vuokrattava neliöjalka on 12 000. Toisessa vaihtoehdossa on 10 000 käyttökelpoista neliöjalkaa ja 15 %:n kuormitusaste, mikä tarkoittaa, että tämän vaihtoehdon vuokrattavat neliöjalat olisivat 11 500.

10 000 käyttökelpoista neliöjalkaa x .20 = 2 000	2 000 + 10 000 = 12 000 vuokrattavaa neliöjalkaa
10 000 käyttökelpoista neliöjalkaa x .15 = 1 500	1 500 + 10 000 = 11 500 vuokrattavaa neliöjalkaa

Ensimmäisessä rakennuksessa vuokralaisen perusvuokra perustuisi 12 000 neliöjalkaan, kun taas toisessa rakennuksessa vuokra perustuisi 11 500 neliöjalkaan. Toisessa vaihtoehdossa, jossa on pienempi kuormitusaste, yritys säästäisi rahaa, koska se maksaisi kuukaudessa vähemmän samasta määrästä käyttökelpoista tilaa.

Myös pienempi kuormitusaste tarkoittaa, että rakennuksessa on vähemmän yhteisiä tiloja, joten vuokran maksaminen voi olla tarpeen, jos halutaan enemmän yhteisiä tiloja.

Bruttoneliömetrit

Bruttoneliömetreillä, joihin viitataan myös nimellä bruttoala, viitataan yksinkertaisesti rakennuksen kokonaisneliömetriin. Se sisältää kaiken, mikä on laskettu käyttökelpoisiin ja vuokrattaviin neliöjaloihin, sekä rakennuksen ytimen, hissikuilut ja muut rakennuksen alueet, joita käytetään ylläpitoon ja toimintaan.

Muilla sanoilla bruttoneliömetri on kokonaispinta-ala, jonka laitos vie, riippumatta siitä, käyttääkö vuokralainen tilaa vai ei. Ainoat tilat, joita ei lasketa mukaan, ovat avoimet alueet, kuten uima-altaat, pelikentät, kentät, valokaivot, pysäköintialueet ja kaivamattomat kellarit.

Bruttoneliömetriala on tärkeä mittari rakentamisen suunnittelussa ja budjetoinnissa. Vaikka se ei ehkä esiinny liian usein vuokralaiskaupoissa, se kannattaa silti ymmärtää.

Johtopäätös

Toivomme, että tämä artikkeli auttoi selvittämään kaikki kysymykset, joita sinulla on ollut käyttökelpoisten, vuokrattavien ja bruttoneliömetrien eroista.

Jatkaaksesi oppimista kaupallisen vuokrasopimuksen koukeroista, tutustu AQUILA Learning Centerin Understanding & Negotiating Your Lease -osioon.

Jos sinulla on lisäkysymyksiä tai haluat edetä vuokrausprosessissa, ota yhteyttä kokeneeseen vuokralaisen edustusryhmäämme.