Onko asuntolainan uudelleenrahoitus velkojen yhdistämiseksi hyvä idea?
Jos sinulla on paljon korkeakorkoista velkaa maksettavana joka kuukausi, kustannukset voivat nopeasti käydä ylivoimaisiksi. Joillekin paras tie ulos tästä tilanteesta on velkojen vakauttaminen.
Velkojen yhdistämisessä on kyse kaikkien korkeakorkoisten velkojen maksamisesta yhdellä, alhaisemman koron lainalla, jotta säästät korkomaksuissa.
Tämän päivän matalilla asuntolainakoroilla velkojen yhdistämisen jälleenrahoitus tai asuntolaina voi olla hyvä tapa säästää rahaa.
Mutta on tärkeää ymmärtää, mitä näihin strategioihin liittyy – hyödyt sekä mahdolliset sudenkuopat. Korkeakorkoisen velan turvaaminen kotiasi vastaan voi olla riskialtista, joten punnitse kaikki hyvät ja huonot puolet ennen päätöksentekoa.
Tarkista jälleenrahoitusvaihtoehtosi (26.3.2021)
Tässä artikkelissa (Siirry…)
- Miten velkojen yhdistäminen toimii
- Mikä on velkojen yhdistämisen jälleenrahoitus?
- Muut velkojen konsolidointilainavaihtoehdot
- Velkojen konsolidointilainan hyvät ja huonot puolet
- Seuraavat askeleesi
Miten velkojen konsolidointi toimii
Velkojen konsolidoinnin tarkoituksena on tehdä velkojen maksaminen edullisemmaksi kuukausittain. Mutta miten se oikein toimii?
John Sweeney, Figure-yhtiön varallisuuden ja omaisuudenhoidon johtaja, selittää: ”Tavoitteena on maksaa korkeakorkoisemmat velat pois matalakorkoisemmalla lainanotolla. Yleisesti ottaen on hyvä neuvo maksaa mahdollisimman vähän korkoa velasta.”
Korkeakorkoinen velka on yleensä peräisin vakuudettomista lainalähteistä, kuten luottokorteista ja henkilökohtaisista lainoista. ”Vakuudeton” tarkoittaa, että lainanantajalla ei ole vakuuksia, joiden turvin hän voisi periä tappiot, jos et maksa velkaa. (Toisin kuin asuntolainalla, jonka ”vakuutena” on kotisi.)
Vaikea ajautua yli varojensa, kun kuukausittain maksat useita korkeakorkoisia maksuja eri lainanantajille.
Velkojen yhdistäminen siirtämällä maksamattomat velkasi pienempikorkoiseen asuntolainaan voi yksinkertaistaa asioita ja säästää paljon rahaa.
”Velkojen yhdistämiseen kannattaa pyrkiä, jos sinulla on vakaat ja ennustettavat tulot ja haluat tehdä kuukausittaisista maksuista edullisempia”, sanoo velka-asiantuntija Michael Bovee, Resolve-yhtiön toinen perustaja.
Mikä on velkojen vakauttamisen uudelleenrahoitus?
Minkä tahansa velkojen vakauttamisstrategian tavoitteena on alentaa kuukausittaisia kulujasi. Ja, Sweeney huomauttaa,edullisin rahanlähde useimmille asunnonomistajille on heidän ensisijainen asuntolainansa.
Nykyaikaisilla alhaisilla asuntolainakoroilla voisit potentiaalisesti maksaa luottokorttivelat pois 18-25 prosentin vuotuisella prosenttikorolla käyttämällä asuntolainaa, jonka korko on alle 4 prosenttia.
Miten se sitten toimii?
Omistajat, jotka haluavat konsolidoida velkansa, käyttävät usein käteisrahoitusta. Tällöin otetaan uusi asuntolaina, jonka arvo on suurempi kuin nykyinen asuntolainasaldo. ”Ylimääräinen” lainasumma maksetaan ulos sulkemisen yhteydessä.
Käyttämällä lunastetut varat maksat nykyiset korkeakorkoiset velkasi pois, jolloin jäljelle jää yksi velka maksettavaksi: asuntolainasi. Tällä tavoin maksat käytännössä kalliit, vakuudettomat velat pois matalakorkoisella asuntolainalla.
Lainan takaisinmaksusta saatuja varoja voidaan käyttää myös muiden suurten velvoitteiden, kuten opintolainojen tai sairauslaskujen, maksamiseen.
Mutta jos tavoitteenasi on päästä nopeammin velattomaksi, korkeakorkoisimmat velat olisi asetettava etusijalle. Säästämäsi rahat voidaan myöhemmin käyttää pienempikorkoisten velkojen, kuten opintolainojen, pääoman lyhentämiseen.
Ja on vielä yksi lisäetu: Nykyään asuntolainojen korot ovat lähellä historiallisen alhaisia. Joten on hyvä mahdollisuus, että voit alentaa nykyistä asuntolainan korkoa ja säästää asuntolainan koroissa sekä muiden velkojen koroissa.
Muista, että jälleenrahoitukseen liittyy sulkemiskustannuksia, aivan kuten alkuperäiseen asuntolainaankin. Nämä ovat usein yhteensä 2-5 % uudesta lainasummasta – joten etsi riittävän alhainen korko, jotta pystyt kattamaan alkukustannukset ja säästät samalla ulkoisissa korkomaksuissasi.
Tarkista käteisrahoituksen jälleenrahoituskorot (26.3.2021)
Velan vakauttamisen jälleenrahoitusvaatimukset
Jos haluat yhdistää velkasi käyttämällä asuntolainan jälleenrahoitusta, sinun on täytettävä kelpoisuusvaatimukset uudelle lainalle. Vaatimuksetvaihtelevat riippuen nykyisestä lainatyypistäsi ja siitä, minkälaista käteisrahoituksen jälleenrahoitusta haet.
Esimerkiksi tarvitset riittävästi omaa pääomaa nykyisten velkojen maksamiseen.
Tyypillisesti tarvitset huomattavasti yli 20 % omaa pääomaa voidaksesi saada velkojen yhdistämislainaa. Tämä johtuu siitä, että useimmat lainanantajat haluavat sinun jättävän vähintään 20 prosenttia kotisi omasta pääomasta koskemattomaksi, kun käytät käteisrahoitusta.
Esimerkiksi 30-40 % omaa pääomaa tarvitaan saadaksesi 10-20 % käteisenä.
Tarvitset myös vähimmäisluottotietovaatimuksia. Tavanomaisen käteislainan jälleenrahoitus – yleisin tyyppi – edellyttää vähintään 620:n luottopistemäärää.
FHA:lla on myös cash-out-rahoitusohjelma, joka sallii alemman FICO-pistemäärän 600. Huomaa kuitenkin, että uuden FHA-lainan ottaminen tarkoittaa, että maksat kiinnitysvakuutusmaksun (Mortgage Insurance Premium, MIP), joka sisältää sekä ennakkomaksun että kuukausittaisen kiinnitysvakuutusmaksun. Tämä lisää uuden lainan kokonaiskustannuksia ja vähentää säästömarginaalia.
Kelpoisuusehdot täyttäville veteraaneille ja palveluksessa oleville henkilöille toinen vaihtoehto on velkojen yhdistäminen VA:n käteisrahoituksen avulla.
Toisin kuin muissa refi-ohjelmissa, VA cash-out -lainan avulla voit jälleenrahoittaa 100 prosenttia kotisi arvosta. Veteraanit saattavat olla oikeutettuja, vaikka heillä ei olisi riittävästi omaa pääomaa tavanomaiseen cash-out-lainaan.
Tarkista cash-out-refinance-kelpoisuutesi (26.3.2021)
Muut velkojen vakauttamislainavaihtoehdot
Muutama tapa hyödyntää kotisi omaa pääomaa ja maksaa velkoja pois on kotipääomalaina tai kotipääomalaina (Home Equity Line of Credit, HELOC).
HELOC toimii uusiutuvana luottona, jonka korko on säädettävissä (usein prime-korkoon perustuva) ja johon lisätään marginaali. Se on ikään kuin luottokortti, jonka vakuutena on kotisi – lainaat vain sen, mitä tarvitset silloin, kun tarvitset sitä, ja aloitat takaisinmaksun vasta, kun velkaa on jäljellä.
Kiinteäkorkoisella asunto-osakelainalla saat sulkemisvaiheessa kertasumman, jonka voit käyttää velkojen maksuun.
Kaikki HELOCit ja asunto-osakelainat voivat periä sulkemiskustannuksia ja/tai toimitusmaksuja.
”HELOC on hyvä vaihtoehto, jos ensisijainen asuntolainasi on jo kilpailukykyisellä korolla tai et voi saada uutta asuntolainaa tällä hetkellä”, sanoo Sweeney.
Muilla sanoilla, jos sinulla ei ole hyvä aika jälleenrahoittaa, HELOCit ja kotipääomalainat tarjoavat toisen vaihtoehdon saada alhaisempaa korkoa vakuuttamalla velkasi kotiasi vastaan.
Henkilölainat (”velkojen yhdistämislainat”)
Velkojen yhdistämislaina toimii eri tavalla kuin velkojen uudelleenrahoitus.
”Se on tyypillisesti vakuudeton henkilökohtainen laina, jolla on kiinteät maksuehdot ja jota käytetään korkeakorkoisten velkojen maksamiseen”, Bovee selittää.
”Tämän lainan korko on todennäköisesti huomattavasti alhaisempi kuin mitä luottokortit veloittavat.Mutta se ei luultavasti ole niin alhainen kuin velkojen uudelleenrahoitus tai HELOC olisi”, hän toteaa.
Bovee lisää, että henkilökohtainen laina velkojen vakauttaminen on parempi vaihtoehto, jos et omista asuntoa tai sinulla ei ole tarpeeksi omaa pääomaa asunnossasi, jota vastaan lainata.
Velkojen vakauttamisen asuntolainan hyvät ja huonot puolet
Velkojen vakauttaminen voi olla fiksu tapa päästä veloista nopeammin. Mutta jos lipsahdat asuntolainarahoituksen ottamisen jälkeen, mahdolliset riskit ovat suuret.
Hyötyjä
Velkojen uudelleenjärjestelyn ilmeinen hyöty on se, että säästät rahaa alentamalla jäljellä olevien velkojen korkoa. Tämä voi pitkällä aikavälillä säästää valtavan summan rahaa.
”Sanotaan, että sinulla oli neljä tai viisi luottokorttia, joiden korot olivat 18-25 prosenttia ja jotka olivat luottorajalla tai lähellä sitä”, sanoo Bruce Ailion, kiinteistönvälittäjä ja kiinteistöasianajaja. ”Oletetaan, että maksat myös kuukausittaiset vähimmäismaksut. Et vain todennäköisesti koskaan maksa näitä pois. Maksat myös paljon korkoja.”
Kuvittele nyt, että konsolidoit kaikki nämä velat yhdeksi lainaksi, jonka todellinen vuosikorko on alle 4 %.
”Säästät paljon rahaa. Itse asiassa säästöt, jotka saat maksamalla vähemmän korkoja, voitaisiin käyttää pääoman lyhentämiseen. Se tarkoittaa, että voit maksaa koko velan pois nopeammin”, Ailion lisää.
Velkojen yhdistäminen voi myös parantaa luottotietojasi. Se auttaa alentamalla ”luotonkäyttösuhdettasi”, joka on prosenttiosuus kokonaisluottolimiitistäsi, jota käytät tiettynä ajankohtana.
Yleisesti, mitä alhaisempi käyttösuhteesi on, sitä parempi FICO-pistemääräsi on.
Haitat
Korkoisten luottokorttien maksaminen pois matalakorkoisen asuntolainan jälleenrahoituksella saattaa kuulostaa ei-keskeiseltä. Mutta on olemassa joitakin hyvin todellisia sudenkuoppia, joita kannattaa varoa.
Velkojen vakauttamisstrategioilla on korkea epäonnistumisprosentti. Luottoasiantuntijat sanovat, että monet, jotka käyttävät asunto-osakepääomaa luottokorttien maksamiseen, nostavat korttejaan uudelleen – kunnes ne ovat vielä huonommassa kunnossa kuin aluksi.
Muistakaa: ”Toisin kuin vakuudettomat luottokortti- tai henkilökohtaiset velat, asuntolainavelat ovat vakuudellisia”, varoittaa Ailion.
”Se tarkoittaa, että panttaat oman pääomasi lainaamasi rahan vakuudeksi. Jos sattuisit laiminlyömään maksuvelvollisuutesi ja hakeutumaan konkurssiin, velat, jotka aiemmin voitiin vapauttaa, ovat nyt oman pääomasi vakuutena.”
Pahimmassa tapauksessa asunnonomistaja voi jälleenrahoittaa velkojaan ja ottaa sitten uusia velkoja, jotka ovat niin korkeita, ettei hänellä ole enää varaa kuukausittaisiin asuntolainan maksuihin. Hän voi joutua ulosottoon ja lopulta menettää kotinsa.
On myös tärkeää muistaa, että asuntolainan jälleenrahoitukseen liittyy laina-ajan nollaaminen. Jos 30-vuotinen asuntolaina olisi jälleenrahoitushetkellä 10 vuotta vanha, jäljellä oleva laina-aikasi nollautuisi 20 vuodesta 30 vuoteen.
Tämä tarkoittaa, että maksat korkoa pidemmän aikaa. Vaikka lyhyen aikavälin säästöt korkeakorkoisista veloistasi ovatkin lyhytaikaisia, saatat lopulta maksaa enemmän, kun kaikki on sanottu ja tehty.
Kaiken kaikkiaan velkojen uudelleenjärjestely voi olla fiksu tapa maksaa velkoja paljon pienemmällä korolla. Se edellyttää kuitenkin suurta kurinalaisuutta maksujen suorittamisessa, jotta vältytään kielteisiltä seurauksilta.
Muista, että olet edelleen velkaa
Mikä tahansa velkakonsolidaatiolainan kohdalla lainanottajan on oltava varovainen ja erittäin kurinalainen takaisinmaksun suhteen. Tämä pätee erityisesti asuntolainan tai oman pääoman ehtoisen lainan kohdalla, joka voi vaarantaa asuntosi, jos et pysty maksamaan maksuja.
Lainanottajat joutuvat joskus vaikeuksiin, koska velkojen yhdistämisen yhteydessä vapautuu yleensä aiempia luottolimiittejä. On mahdollista, että nämä luottolimiitit käytetään täyteen ja joudutaan velkaongelmiin uudestaan.
Muista, että konsolidointi ei tarkoita, että velkasi on ”pyyhitty pois”. Ne on vain järjestelty uudelleen helpommin hallittaviksi. Todellinen tavoite on olla velaton; jälleenrahoitus tai laina on vain keino tähän päämäärään.
Velkojen vakauttaminen voi olla legitiimi tie velattomuuteen huolellisille lainanottajille. Mutta sinun on oltava tietoinen mahdollisista sudenkuopista etukäteen, jotta voit välttää ne ja maksaa velkaa onnistuneesti.
- Hae apua, jotta saat menot kuriin
- Maksa luottokorteista vähimmäismäärää korkeampi maksu
- Harkitse nollakorkoisia tilisiirtoja tai henkilökohtaisia lainoja vaihtoehtoina
Aloita vertailemalla muutaman lainanantajan asuntolainojen jälleenrahoituskorkoja, jotta saat selville, kuinka paljon voisit kenties säästää maksaessasi velkasi pois alhaisemmalla korolla.
Tarkista uusi korkosi (26.3.2021)