Rural Studion 20 000 asuntoa paljastavat kohtuuhintaisen asumisen taustalla olevat systeemiset ongelmat

”En usko, että meillä oli mitään käsitystä siitä, miten monimutkaiseen tilanteeseen olimme ryhtymässä, kun aloitimme”, myöntää Rural Studion apulaisjohtaja Rusty Smith. ”Rehellisesti sanottuna olimme todella naiiveja suhteessa asuntojen kohtuuhintaisuuden taustalla oleviin ongelmiin ja siihen, miten dynaamisia ja systeemisiä ne ovat. Olemme oppineet paljon hankkeen kautta viimeisten 13 vuoden aikana.”

Tämä hanke on Rural Studion 20K Initiative, tutkimusohjelma, jossa Auburnin yliopiston tiedekunta ja arkkitehtiopiskelijat puuttuvat Yhdysvaltojen kohtuuhintaisen asumisen kriisiin. Vuonna 2005 käynnistetty 20K-aloite alkoi 20 000 dollarin asuntojen luomisella köyhälle Alabaman alueelle.

Nykyisin he pyrkivät viemään 20K-aloitteensa suunnitelmat ja tutkimukset valtakunnalliseen laajuuteen. Innostuneina heidän mahdollisuuksistaan luoda kestäviä ratkaisuja kodin kohtuuhintaisuuteen, tarkastelemme 20K-aloitteen kehitystä ja heidän seuraavia askeleitaan.

Mikä on Rural Studio?

20K-aloitteen ymmärtäminen alkaa Rural Studiosta. Rural Studio käynnistettiin vuonna 1993 yhtenä useista Auburnin yliopiston arkkitehtuurin, suunnittelun ja rakentamisen korkeakoulun alaisista ”kenttätutkimus”-opiskelijaohjelmista, ja sen filosofiana on, että kaikki, niin rikkaat kuin köyhätkin, ansaitsevat hyvää suunnittelua.

Yhteiskuntapalveluoppimisen ja yliopiston maa-apurahaperinnön ympärille rakennettu Rural Studio vie vuosittain noin 45 opiskelijaa Alabaman pikkukaupunkiin Newberniin (186 asukasta) lukukaudeksi tai vuodeksi tai pidemmäksi ajaksi.

Opiskelijat työskentelevät viiden piirikunnan palveluksessa suunnitellessaan, kehittäessään ja rakentaessaan kohtuuhintaisia asuntoja ja julkista infrastruktuuria. Tähän mennessä Rural Studio on rakentanut yli 200 kaunista, paikkakuntakohtaista rakennusta ja lahjoittanut koteja asiakkaille, jotka eivät ehkä muuten pystyisi tarjoamaan itselleen asuntoa.

Miten 20K-aloite sai alkunsa

Vuonna 2005 Rural Studio pyysi opiskelijoitaan suunnittelemaan 20 000 dollarin kodin – noin 12 000 dollaria materiaaleihin ja 8 000 dollaria työhön ja voittoon – haasteessa, josta kasvoi 20K-projekti: opiskelijoiden johtama iteratiivinen tutkimushanke, jonka tavoitteena on tuoda kauniita, kohtuuhintaisia koteja kaikille niitä tarvitseville.

”20 000 dollaria syntyi melko yksinkertaisella matematiikalla”, sanoo Rusty, joka toimii myös Auburnin yliopiston Gresham-professorina ja arkkitehtuuriohjelman apulaisprofessorina. ”Katsoimme tyypillistä asuntolainaa, johon keskivertokodinomistajalla palveluväestössämme olisi varaa, mikä käsitteellisesti oli 20 000 dollaria.”

Ensimmäiset talot, jotka Rural Studio rakensi 13 vuotta sitten Länsi-Alabamaan, täyttivät 20 000 dollarin kustannusmallinsa ja hyvän, ihmisarvoisen suunnittelun kriteerit. Ajan mittaan tuosta 20 000 dollarin tavoitteesta tuli kuitenkin vähemmän tavoite ja enemmänkin koetinkivi edulliselle ja innovatiiviselle rakentamiselle.

”Alussa 20 000 dollaria käytettiin osoittamaan opiskelijoille, että talossa on muutakin kuin pelkät materiaalikustannukset”, Rusty sanoo ja lisää, että 20 000 dollarin talot korvasivat tyypillisesti ala-arvoisia taloja, joissa saattoi olla jo ajotie ja muita yhteyksiä. ”Mutta paljon on muuttunut. Esimerkiksi ensimmäiseen 20K-taloon vuonna 2005 käytetyt 12 500 dollarin materiaalikustannukset ovat nykyään yli kaksinkertaistuneet.”

Eivät kuitenkaan pelkästään materiaalikustannusten nousu ole muuttaneet Rural Studion lähestymistapaa kohtuuhintaiseen asumiseen.

Hinnaltaan kohtuuhintaisen asumisen monimutkaisuus

Lähes 30 valmistuneen kodin myötä 20K-aloitteeseen on kertynyt runsaasti tietoa haluttujen mutta edullisten asuntojen suunnittelusta, kehittämisestä ja rakentamisesta. He ovat kuitenkin myös huomanneet, että kohtuuhintaisen asumisen ongelma on monimutkaisempi kuin alun perin ajateltiin.

Rusty selittää: ”Asuntojen kohtuuhintaisuuteen liittyvät kysymykset eivät ole tiili- ja laastiongelmia. Kaikkia asuntojen kohtuuhintaisuuden epäkohtia ei voi parantaa suunnittelulla, koska suuri osa niistä on systeemisiä, kuten kaavoitus. Arkkitehdit eivät voi ratkaista tällaisia ongelmia, koska me emme ole vastuussa niistä. Mutta se, mitä arkkitehdit voivat tehdä, on tehdä näkymättömistä asioista näkyviä.”

Kotien kohtuuhintaisuuteen liittyvät ongelmat eivät ole tiili- ja laastiongelmia. Kaikkia asuntojen kohtuuhintaisuuden epäkohtia ei voi parantaa suunnittelulla, koska monet niistä ovat systeemisiä, kuten kaavoitus. Arkkitehdit eivät voi ratkaista mitään tämäntyyppisiä ongelmia, koska emme ole vastuussa niistä. Mutta se, mitä arkkitehdit voivat tehdä, on tehdä näkymättömistä asioista näkyviä.”

-Rusty Smith

Tänä päivänä 20K-aloite on siirtänyt keskustelun kodin hinnasta kodin omistamisen kustannuksiin, ostamisesta asumisen jälkeiseen ylläpitoon. Tätä varten he ovat tehneet yhteistyötä julkisten ja yksityisten organisaatioiden kanssa, kuten Fannie Maen, USDA:n, energiaministeriön, Habitat for Humanityn ja muiden kaltaisten organisaatioiden kanssa.

”Yritämme ratkaista hyvin suunniteltujen, korkeatasoisten omakotitalojen puutteen, jotka voidaan rekisteröidä kiinteistöksi”, Rusty jatkaa. ”Se on ongelma, koska ymmärrämme yleisesti asunnon omistamisen taloudellisen turvallisuuden kulmakiveksi Yhdysvalloissa.

”Kohtuuhintaisen asunnon hankkimisen esteet juontavat juurensa monimutkaiseen ekosysteemiin, joka liittyy siihen, miten hankimme omakotitaloja. Siihen sisältyy niin sanottuja ”ensikustannuksia” – kuten asuntolainat, lupamenettelyt ja kaavoitus – sekä ”toisiokustannuksia”, joihin kuuluvat esimerkiksi vakuutukset, energiankulutus ja ylläpito. Se, miten hankimme, omistamme ja ylläpidämme koteja, on poikkeuksellisen monimutkaista.”

Kestävän asumisen avaimet

Keskittymisen sijaan 20K:n tiimi ei keskity kodin kokonaissummaan, vaan määrittelee kustannukset sen mukaan, mikä heidän asiakkaitaan eniten huolettaa: kuukausittaiset maksut.

”Toissijaisten asuntolainakumppaneidemme kanssa työskentelemällä tiedämme, että jokaista asuntolainaan lisättyä dollaria kohden saa 200 dollarin edestä rakentamista”, Rusty sanoo. ”Jos yhdistämme asiat ensimmäisten ja toissijaisten kustannusten välillä, voimme tuottaa suorituskykyisemmän talon, joka on silti edullinen.”

Rusty selittää asiaa esimerkillä: Sanotaan, että tiimi haluaa rakentaa energiatehokkaan kodin asiakkaalle, jolla on varaa vain 20 000 dollarin asuntolainaan. Mutta jos energiatehokkaat parannukset maksavat 5 000 dollaria, jolloin asuntolaina nousee 25 000 dollariin, eikö se tee kodista mahdottoman edullisen?

Ei, jos toiset kustannukset, kuten energia, otetaan huomioon. Jos 5 000 dollarin energiatehokkaat lisärakennukset tuovat 25 dollarin kuukausittaiset energiansäästöt, tämä raha voidaan sijoittaa uudelleen asuntolainaan ja maksaa pois 5 000 dollarin ylimääräinen rakennusmaksu edellä mainitun 1:200 asuntolainarahoituksen ja rakennuskustannusten suhteen ansiosta.

Energiatehokkaat parannukset eivät ainoastaan tasoita energialaskujen vaihteluita, vaan entistä suorituskykyisempi koti suojaa myös asuntolainan ottajan investointia – kaikkia osapuolia hyödyttävä tilanne.

Todellinen ongelma kohtuuhintaisuudessa, hän lisää, ei ole se, ettei asiakkailla ole varaa asuntolainaan.

Palveluväestöään koskevan tutkimuksen perusteella tiimi löysi neljä tärkeintä syytä, miksi joku saattaa menettää asuntonsa:

1. energiakustannusten hurjat vaihtelut, jotka aiheuttavat ennalta arvaamattomia kuukausittaisia rasitteita
2. odottamattomat huoltotoimenpiteet
3. odottamattomat terveyteen liittyvät tapahtumat
4. odottamattomat katkokset tuloissaan työpaikan menettämisen tai työajan lyhentämisen vuoksi.

Tämä tutkimus on antanut tietoa 20K:n talojen suunnitelmista, joissa painotetaan energiataloudellisuutta, sopeutumiskykyä ja inhimillistä terveyttä. Tiimi haluaa myös, että kodinrakennusprosessi edistää paikallistaloutta paikallisen työvoiman hankinnasta materiaalien hankintaan. Myös asumisen jälkeinen koulutus on iso osa heidän suunnitelmaansa, jolla varmistetaan talojen pitkäaikainen kestävyys.

20K-hankkeesta 20K-tuotteeksi

Yli kymmenen vuoden kokemuksella Länsi-Alabamassa 20K-aloite valmistautuu laajentamaan 20K-mallia maaseutualueille eri puolilla Yhdysvaltoja.Vaikka tavoitteena on tuoda talot ja tutkimus kaikkien saataville – hanke on täysin voittoa tavoittelematon – tiimi etenee varovasti.

”20K-tuotelinjalla on useita osia”, Rusty selittää. ”Talon lisäksi tarjoamme kattavan käyttöohjeen, jossa käsitellään myös hankintamallia eli sitä, miten talo toimitetaan. Kaikki nämä voivat riippua voimakkaasti asiayhteydestä, mukaan lukien ympäristölliset, sosiaaliset, historialliset ja taloudelliset seikat. Vaikka jokin talomme kestäisi sään suhteen toisessa osavaltiossa, se ei välttämättä toimisi sosiokulttuurisessa kontekstissa.”

Tällä hetkellä 20K-tuotelinjaan kuuluu neljä asumismallia, jotka ovat valmiina toteutettaviksi toteuttajakumppaneiden avulla Rural Studion palveluyhteisön ulkopuolella sijaitsevissa, julkistamattomissa kohteissa.

Käyttäen opiskelijoiden johtamaa tutkimusta ja asumisen jälkeisistä 20K-taloista kerättyjä tietoja 20K-aloite kehittää parhaillaan yhden ja kahden makuuhuoneen malleja, jotka on optimoitu passiivisen mukavuuden kannalta ja jotka on suunniteltu (vähintään) täyttämään nykyiset kansainväliset asuintalokoodit (International Residential Code), kun taas toiset voivat täyttää korkeammat suorituskykytasot, kuten Passive House ja Zero Ready.

Tiimi tekee yhteistyötä paikallisten tahojen kanssa kehitelläkseen aluekohtaisia koteja muille alueille Yhdysvalloissa. Samaan aikaan 20K-aloite työskentelee myös liittovaltiotason kumppaneidensa kanssa puuttuakseen suurempiin systeemisiin kohtuuhintaisuuteen liittyviin kysymyksiin, kuten kaavoitukseen, joka tietyillä alueilla ei sallisi 20K-talon rakentamista vähimmäisneliömäärävaatimusten vuoksi.

”Työskentelemme sen eteen, että saamme paljastettua enemmän tietoa, mutta teemme sen hiljaa, koska emme halua, että tiedot ovat epätarkkoja”, Rusty sanoo. ”Tavoitteenamme on kuitenkin antaa lopulta numerot, jotta voimme tarjota hyödyllistä tietoa sitä tarvitseville.”

Vaikka tarkat tiedot näiden ensimmäisten 20K Product Line -kotien kustannuksista ja kehityksestä paljastetaan vasta ensi vuonna, 20K-tiimi kertoi hiljattain uutisen merkittävästä yhteistyöstä valtion tukeman asuntolainajätti Fannie Maen kanssa.

Olemme työskennelleet Alabamassa, mutta siinä, mitä teemme, ei ole rajoja.

-Rusty Smith

Vuoden 2008 asunto- ja talousuudistuslain (Housing and Economic Reform Act of 2008) nojalla Fannie Maen on ”Duty to Serve” -suunnitelmissaan edellytetty parantavan asuntolainarahoituksen saatavuutta ja luovan kohtuuhintaisia asumismahdollisuuksia heikommassa asemassa olevilla markkinoilla, myös maaseutualueilla.

Tuloksena 20K-tuotelinja saa käyttöönsä asuntolainarahoitusta edullisia talojaan varten – jotakin sellaista, jota oli aiemmin lähes mahdotonta saada.

”Olemme työskennelleet Alabamassa, mutta siinä, mitä teemme, ei ole rajoja”, Rusty sanoo. ”Tavoitteena on, että jos kehittämämme tuotteet ja palvelut ovat hyödyllisiä, haluamme, että ne ovat kaikkien halukkaiden saatavilla.”

Jos haluat lisätietoja Rural Studiosta, voit olla yhteydessä heihin verkossa ja seurata Rural Studion blogia. Tai jos haluat lahjoittaa tutkimukseen, käy osoitteessa www.supportruralstudio.com.