Jotkut rakennushankkeet ovat pieniä kunnostus- tai korjaustöitä, joissa omistaja voi toimia koko hankkeen suunnittelijana, palkanmaksajana ja työvoimana. Monimutkaisemmat tai kunnianhimoisemmat hankkeet vaativat kuitenkin yleensä lisää monialaista asiantuntemusta ja työvoimaa, joten omistaja voi tilata yhdeltä tai useammalta asiantuntijayritykseltä yksityiskohtaisen suunnittelun, suunnittelun, rakentamisen ja työn luovutuksen. Usein omistaja nimittää yhden yrityksen valvomaan hanketta (tämä voi olla suunnittelija, urakoitsija, rakennuspäällikkö tai muu neuvonantaja); tällaiset asiantuntijat nimitetään tavallisesti hanketoiminnan asiantuntemuksensa vuoksi, ja he auttavat omistajaa määrittelemään hankkeen tehtävänkuvauksen, sopimaan budjetista ja aikataulusta, pitämään yhteyttä asiaankuuluviin viranomaisiin ja hankkimaan muiden asiantuntijoiden (alihankkijoista koostuva toimitusketju) palvelut. Kaikkien yritysten suorittamista palveluista sovitaan sopimukset sekä muut yksityiskohtaiset suunnitelmat, joiden tarkoituksena on varmistaa, että määritellyt työt toimitetaan laillisesti, ajallaan, budjetin mukaisesti ja turvallisesti.
Suunnittelu, rahoitus ja oikeudelliset näkökohdat ovat päällekkäisiä ja liittyvät toisiinsa. Suunnitelman on oltava paitsi rakenteellisesti vankka ja käyttötarkoitukseen ja sijaintiin sopiva, myös taloudellisesti mahdollinen rakentaa ja laillinen käyttää. Rahoitusrakenteen on oltava riittävä, jotta suunnitelma voidaan toteuttaa, ja sen on maksettava lakisääteiset maksut. Oikeudelliset rakenteet integroivat suunnittelun muihin toimintoihin ja valvovat taloudellisia ja muita rakentamisprosesseja.
Nämä prosessit vaikuttavat myös hankintastrategioihin. Asiakkaat voivat esimerkiksi nimetä yrityksen suunnittelemaan hankkeen, jonka jälkeen kilpailutetaan pääurakoitsija, joka vastaa kohteen rakentamisesta (design-bid-build); ne voivat nimetä yrityksen johtamaan sekä suunnittelua että rakentamista (design-build); tai ne voivat nimetä suoraan suunnittelijan, urakoitsijan ja erikoistuneet aliurakoitsijat (construction management). Joissakin hankintamuodoissa korostetaan tilaajan, urakoitsijan ja muiden rakennushankkeeseen osallistuvien sidosryhmien välisiä yhteistyösuhteita (partnering, alliancing), joilla pyritään lieventämään alan usein hyvin kilpailullisia ja vastakkainasetteluja sisältäviä käytäntöjä.
SuunnitteluMuokkaa
Mikäli se on mahdollista, ehdotetun rakennushankkeen on noudatettava paikallisia maankäytön suunnittelukäytäntöjä, mukaan lukien kaavoitus- ja rakennusmääräyksiä koskevat vaatimukset. Hankkeen mahdolliset vaikutukset naapurikiinteistöihin ja olemassa olevaan infrastruktuuriin (liikenne, sosiaalinen infrastruktuuri ja yleishyödylliset palvelut, mukaan lukien vesihuolto, viemäröinti, sähkö, televiestintä jne.) arvioidaan tavallisesti (toimivaltainen viranomainen, yleensä kunta, jossa hanke sijaitsee). Tietoja voidaan kerätä rakennuspaikan analyysin, tutkimusten ja geoteknisten tutkimusten avulla. Rakentamista ei yleensä voida aloittaa ennen kuin rakennuslupa on myönnetty, ja se voi edellyttää valmistelevia töitä sen varmistamiseksi, että asiaankuuluvaa infrastruktuuria on parannettu ennen kuin rakennustyöt voidaan aloittaa. Valmisteleviin töihin kuuluu myös olemassa olevien voimalinjojen tutkiminen, jotta vältetään katkoksia ja muita vaaratilanteita aiheuttavien vaurioiden syntyminen.
Joitakin lakisääteisiä vaatimuksia syntyy malum in se -näkökohdista tai halusta estää kiistatta pahoja ilmiöitä, kuten räjähdyksiä tai siltojen sortumia. Toiset oikeudelliset vaatimukset johtuvat malum prohibitum -näkökohdista eli tekijöistä, jotka ovat tapa- tai odotuskysymys, kuten yritysten eristäminen liikekorttelista tai asuntojen eristäminen asuinalueesta. Asianajaja voi hakea muutoksia tai poikkeuksia lakiin, joka koskee maata, jolle rakennus rakennetaan, joko väittämällä, että sääntöä ei voida soveltaa (sillan rakenne ei aiheuta romahdusta), tai että tapaa ei enää tarvita (asuintilojen hyväksyntä on kasvanut kunnassa).
Rakennuksen rakentamisen aikana kunnan rakennustarkastaja tarkastaa tavallisesti meneillään olevat työt määräajoin varmistaakseen, että rakentaminen on hyväksyttyjen suunnitelmien ja paikallisen rakennuslain mukaista. Rakentamisen päätyttyä rakennukseen tai muuhun omaisuuteen myöhemmin tehtävät muutokset, jotka vaikuttavat turvallisuuteen, mukaan lukien sen käyttö, laajentaminen, rakenteellinen eheys ja palontorjunta, edellyttävät yleensä kunnan hyväksyntää.
RahoitusMuokkaa
Hankkeen tyypistä riippuen asuntolainapankkiirit, kirjanpitäjät ja kustannusinsinöörit voivat osallistua rakennushankkeen rahoitushallinnon kokonaissuunnitelman laatimiseen. Hypoteekkipankkiirin läsnäolo on erittäin todennäköistä jopa suhteellisen pienissä hankkeissa, koska omistajan oma pääoma kiinteistössä on rakennushankkeen ilmeisin rahoituslähde. Kirjanpitäjät tutkivat odotettavissa olevaa rahavirtaa hankkeen elinkaaren aikana ja seuraavat maksuja koko prosessin ajan. Ammattilaiset, kuten kustannusinsinöörit, arvioijat ja määrälaskijat, käyttävät asiantuntemustaan suhteuttaakseen työn ja materiaalit asianmukaiseen arvioon.
Rahoitussuunnittelulla varmistetaan, että riittävät turvatoimet ja varasuunnitelmat ovat valmiina ennen hankkeen aloittamista, ja varmistetaan, että suunnitelma toteutetaan asianmukaisesti hankkeen koko elinkaaren ajan. Rakennushankkeet voivat kärsiä ehkäistävissä olevista taloudellisista ongelmista. Alihintaisia tarjouksia syntyy, kun rakentajat pyytävät liian vähän rahaa hankkeen loppuunsaattamiseksi. Kassavirtaongelmia syntyy, kun nykyisellä rahoitusmäärällä ei pystytä kattamaan nykyisiä työ- ja materiaalikustannuksia; tällaisia ongelmia voi syntyä, vaikka kokonaisbudjetti olisi riittävä, jolloin kyseessä on väliaikainen ongelma. Kustannusylityksiä on esiintynyt julkisissa hankkeissa, kun urakoitsija on havainnut kustannuksia lisääviä muutostilauksia tai hankemuutoksia, jotka eivät ole muiden yritysten kilpailuttamia, koska ne on jo suljettu pois harkinnasta alkuperäisen tarjouksen jälkeen. Myös petos on satunnainen rakennusalan ongelma.
Suuriin hankkeisiin voi liittyä erittäin monimutkaisia rahoitussuunnitelmia, ja ne alkavat usein rakennusarvioitsijan tekemällä konseptiarviolla. Kun hankkeen osat valmistuvat, ne saatetaan myydä, jolloin yksi lainanantaja tai omistaja vaihtuu toiseen, samalla kun logistiset vaatimukset, jotka koskevat oikeiden ammattikuntien ja materiaalien saatavuutta rakennushankkeen jokaista vaihetta varten, jatkuvat. Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksia (PPP) tai yksityisiä rahoitusaloitteita (PFI) voidaan myös käyttää suurten hankkeiden toteuttamiseen. McKinseyn vuonna 2019 tekemän selvityksen mukaan ”valtaosa suurista rakennushankkeista ylittää budjetin ja kestää 20 prosenttia odotettua kauemmin”.
LegalEdit
Rakennushanke on monimutkainen rakennusurakkasopimusten ja muiden lakisääteisten velvoitteiden verkko, joista jokaisen osapuolen on harkittava jokaista huolellisesti. Sopimus on kahden tai useamman osapuolen välisten velvoitteiden vaihtoa, ja se tarjoaa rakenteita asioiden hallintaan. Esimerkiksi rakennushankkeen viivästykset voivat tulla kalliiksi, joten rakennussopimuksissa asetetaan selkeät odotukset ja selkeät keinot viivästysten hallitsemiseksi. Huonosti laaditut sopimukset voivat aiheuttaa sekaannusta ja kalliita riitoja.
Hankkeen alussa oikeudelliset neuvonantajat pyrkivät tunnistamaan sopimusrakenteiden epäselvyydet ja muut mahdolliset ongelmien lähteet sekä esittämään vaihtoehtoja ongelmien ehkäisemiseksi. Hankkeiden aikana he pyrkivät välttämään ja ratkaisemaan syntyviä konflikteja. Kussakin tapauksessa lakimies helpottaa velvoitteiden vaihtoa, joka vastaa hankkeen todellisuutta.
HankintaEdit
Perinteinen tai Design-bid-buildEdit
Design-bid-build on yleisin ja vakiintunein rakentamisen hankintamenetelmä. Tässä järjestelyssä arkkitehti, insinööri tai rakennuttaja toimii asiakkaan puolesta projektikoordinaattorina. He suunnittelevat työt, laativat eritelmät ja suunnittelutoimitukset (mallit, piirustukset jne.), hallinnoivat sopimusta, kilpailuttavat työt ja hallinnoivat töitä alusta loppuun asti. Samanaikaisesti asiakkaan ja pääurakoitsijan välillä on suoria sopimussuhteita, ja pääurakoitsijalla on puolestaan suoria sopimussuhteita aliurakoitsijoihin. Järjestely jatkuu, kunnes hanke on valmis luovutettavaksi.
Design-buildEdit
Design-build yleistyi 1900-luvun loppupuolelta lähtien, ja siinä asiakas tekee sopimuksen yhden tahon kanssa suunnittelusta ja rakentamisesta. Joissakin tapauksissa design-build-pakettiin voi sisältyä myös rakennuspaikan etsiminen, rahoituksen järjestäminen ja kaikkien tarvittavien lakisääteisten lupien hakeminen. Tyypillisesti asiakas pyytää useita D&B-urakoitsijoita tekemään tarjouksia, jotka täyttävät hankkeen vaatimukset, ja valitsee sitten ensisijaisen toimittajan. Usein kyseessä on konsortio, johon kuuluu suunnittelutoimisto ja urakoitsija (joskus useampi kuin yksi kummastakin). Yhdysvalloissa liikenneministeriöt käyttävät yleensä design-build-sopimuksia keinona viedä eteenpäin hankkeita, joissa osavaltioilla ei ole riittävää osaamista tai resursseja, erityisesti hyvin suurissa hankkeissa.
RakennushallintoMuokkaa
Rakennushallintajärjestelyssä asiakas tekee erilliset sopimukset suunnittelijan (arkkitehti tai insinööri), rakennuspäällikön ja yksittäisten urakoitsijoiden kanssa. Asiakas ottaa sopimuksellisen roolin, kun taas rakennus- tai projektipäällikkö tarjoaa aktiivisen roolin erillisten ammattisopimusten hallinnoinnissa ja varmistaa, että kaikki työt saadaan sujuvasti ja tehokkaasti päätökseen yhdessä. Tätä lähestymistapaa käytetään usein nopeuttamaan hankintaprosesseja, antamaan asiakkaalle enemmän joustavuutta suunnittelun vaihteluissa koko sopimuksen ajan, mahdollistamaan yksittäisten urakoitsijoiden nimeäminen, erottamaan sopimusvastuu jokaiselle yksittäiselle urakoitsijalle koko sopimuksen ajan ja tarjoamaan asiakkaalle enemmän valvontaa.
DesignEdit
Teollisessa maailmassa rakentaminen tarkoittaa yleensä suunnitelmien muuttamista todellisuudeksi. Yleisimmin (eli: suunnittelu- ja tarjous- ja rakennushankkeessa) suunnitteluryhmä on kiinteistön omistajan palveluksessa (eli sopimussuhteessa). Hankkeen tyypistä riippuen suunnitteluryhmään voi kuulua arkkitehtejä, rakennusinsinöörejä, koneinsinöörejä, sähköinsinöörejä, rakennusinsinöörejä, palontorjuntainsinöörejä, suunnittelukonsultteja, arkkitehtuurikonsultteja ja arkeologiakonsultteja. Yleensä nimetään ”johtava suunnittelija”, joka auttaa koordinoimaan eri tieteenalojen panosta kokonaissuunnittelussa. Tätä voidaan edistää integroimalla aiemmin erillisiä tieteenaloja (joista usein vastaavat erilliset yritykset) monialaisiksi yrityksiksi, joissa on asiantuntijoita kaikilta aloilta, tai luomalla suhteita suunnittelu- ja rakennusprosessien tukemiseksi.
Rakennushankkeiden monimutkaistuminen luo tarpeen suunnittelun ammattilaisille, joilla on koulutusta hankkeen elinkaaren kaikissa vaiheissa ja jotka ymmärtävät omaisuuserän edistyneenä teknologisena järjestelmänä, joka edellyttää monien osajärjestelmien ja niiden yksittäisten osien tiivistä integrointia, mukaan lukien kestävä kehitys. Rakennusten osalta rakennussuunnittelu on kehittyvä tieteenala, joka pyrkii vastaamaan tähän uuteen haasteeseen.
Perinteisesti suunnitteluun on kuulunut luonnosten, arkkitehti- ja insinööripiirustusten sekä eritelmien tuottaminen. Tietokoneavusteisen suunnittelun (CAD) tekniikoiden käyttöönotto paransi suunnittelun tuottavuutta, kun taas 2000-luvulla on otettu käyttöön rakennusten tietomallinnus (BIM), jossa käytetään tietokoneella tuotettuja malleja, joita voidaan käyttää sellaisenaan tai piirustusten ja muiden visualisointien tuottamiseen sekä rakennusosien ja -järjestelmien muiden kuin geometristen tietojen tallentamiseen.
Joissakin hankkeissa työmaalla aloitetaan vasta, kun suunnittelutyö on suurelta osin valmis; toisissa hankkeissa osa suunnittelutyöstä saatetaan tehdä samanaikaisesti työmaan alkuvaiheiden kanssa (esimerkiksi rakennuksen perustukset saatetaan aloittaa, kun suunnittelijat työskentelevät vielä rakennuksen sisätilojen yksityiskohtaisten suunnitelmien parissa). Joihinkin hankkeisiin voi sisältyä elementtejä, jotka suunnitellaan muualla kuin työmaalla tapahtuvaa rakentamista varten (ks. myös esivalmistus ja modulaarinen rakentaminen) ja jotka sitten toimitetaan työmaalle valmiina pystytystä, asennusta tai kokoonpanoa varten.
Rakentaminen työmaallaMuokkaa
Kun urakoitsijat ja muut asiaankuuluvat alan ammattihenkilöstön jäsenet on nimetty ja kun rakennuksen suunnitelmat ovat edenneet riittävän pitkälle, työt voidaan aloittaa hankealueella. Tyypillisesti rakennustyömaalla on turvallinen alue, jolla rajoitetaan luvatonta pääsyä, työmaalle pääsynvalvontapisteitä, toimisto- ja sosiaalitiloja pääurakoitsijan ja muiden projektiryhmään osallistuvien yritysten henkilöstölle sekä varastotiloja materiaaleille, koneille ja laitteille. McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Constructionin määritelmän mukaan rakentamisen voidaan sanoa alkaneen, kun pysyvän rakenteen ensimmäinen piirre on asetettu paikalleen, kuten paalutus tai laattojen tai perustusten valaminen.
Käyttöönotto ja luovutusEdit
Käyttöönotto on prosessi, jossa todennetaan, että uuden rakennuksen (tai muun omaisuuserän) kaikki osajärjestelmät toimivat niin kuin on tarkoitus saavuttaa omistajan projektin vaatimukset ja kuten projektin arkkitehdit ja insinöörit ovat suunnitelleet.
Kunnossapito, korjaaminen ja parantaminenMuokkaa
Kunnossapitoon kuuluu tarvittavien laitteiden, varusteiden, koneiden, rakennusten infrastruktuurin ja niitä tukevien yleishyödyllisten laitteiden toiminnantarkastus, huolto, korjaus tai vaihto teollisuudessa, liike-elämässä, julkishallinnossa ja asuinkiinteistöissä.
PurkaminenMuokkaa
Demolition on rakennusten ja muiden keinotekoisten rakenteiden turvallinen ja tehokas purkaminen. Purkaminen on vastakohta purkamiselle, jossa rakennus puretaan ja samalla säilytetään huolellisesti arvokkaat osat uudelleenkäyttöä varten (kierrätys – ks. myös kiertotalous).