Mikä on avoin listaus?
Kiinteistöalalla avoimella listauksella on kaksi merkitystä. Avoin listaus voi viitata myytävänä olevaan kiinteistöön, jonka omistaja käyttää useita kiinteistönvälittäjiä löytääkseen mahdollisimman monta potentiaalista ostajaa. Tällä välittäjällä on ainutkertainen eli yksinoikeus näyttää kiinteistöä ja yrittää myydä sitä.
avainlähtökohdat
- Kiinteistönvälityksessä avoimella listauksella on kaksi merkitystä; vaikka ne ovatkin erilaisia, molemmat ovat vastakkaisia tavanomaiselle käytännölle, jonka mukaan yhdelle kiinteistönvälittäjälle annetaan yksinoikeus kiinteistön esittelyyn ja myyntiin.
- Yksi merkityksessä avoin listaus viittaa kiinteistöön, jonka omistaja käyttää useampaa välittäjää ei-yksinomaisessa järjestelyssä.
- Toisessa merkityksessä avoin listaus tarkoittaa kiinteistöä, jonka omistaja myy suoraan ilman välittäjää.
- Ei ole yllättävää, että kiinteistönvälittäjät eivät ole avoimien listojen suuria faneja, ja jotkut kieltäytyvät työskentelemästä sellaisten kiinteistöjen kanssa, joihin heillä ei ole yksinoikeutta.
Avoimen listauksen ymmärtäminen
Ensimmäisessä tapauksessa avoimesta listauksesta käytetään yleisesti nimitystä listaussopimus yhden tai useamman kiinteistönvälittäjän kanssa ei-yksinoikeudella. Kiinteistön myyntiin osallistuvat välittäjät ovat kaikki oikeutettuja palkkioon, jos – mutta vain jos – he lopulta tuovat ostajan. Myyjällä voi olla useita syitä siihen, että hän käyttää useita välittäjiä: Kiinteistö on ehkä myytävä nopeasti. Toisaalta kiinteistö on ollut markkinoilla jo jonkin aikaa, ja sillä on ollut vaikeuksia houkutella ostajia.
Toisessa tapauksessa myyjä voi yksinkertaisesti yrittää säästää rahaa – eli välittäjän palkkiota – käsittelemällä kiinteistöä koskevat tarjoukset suoraan. Tällaisia kiinteistöjä mainostetaan usein nimellä ”myytävänä omistajalle”. Tämä tila saattaa houkutella säästäväisiä ostajia, jotka ajattelevat, että kiinteistön hintapyyntö on alhaisempi, koska myyjän ei tarvitse sisällyttää siihen välityspalkkiota (tyypillisesti kiinteistönvälittäjän välityspalkkio perustuu kiinteistön lopulliseen kauppahintaan; välittäjän osuus tulee suoraan ostajan maksusta kaupantekovaiheessa, ennen kuin myyjä saa mitään rahaa). Kiinteistönvälittäjät saattavat myös ajatella, että suoraan omistajan kanssa asioiminen tekee kaupasta sujuvamman ja nopeamman, koska neuvotteluja ei tarvitse käydä kolmannen osapuolen kautta.
Avoimia listoja koskevia erityishuomioita
Kiinteistönvälittäjät saattavat olla haluttomia ottamaan vastaan avointa listaa, koska myyjä ei ole sitoutunut työskentelemään yksinomaan heidän kanssaan. Myyjä hyötyy järjestelystä, sillä se tarjoaa myyjälle monipuolisuutta ja enemmän vaihtoehtoja potentiaalisten ostajien löytämiseksi. Myyjä maksaa todennäköisesti myös vain puolet tavanomaisesta välityspalkkiosta, joka menee sille välittäjälle, joka tuo ostajan voittavan tarjouksen. Tämä johtuu siitä, että kyseinen välittäjä toimii yleensä vain ostajan puolella. Myyntiagenttia ei ole, koska myyjä vastaa itse kiinteistön markkinoinnista. Myyjä saattaa uskoa, että kiinteistöllä on niin paljon kysyntää, että on suhteellisen helppoa houkutella ostajia, jotka pystyvät vastaamaan hänen hintaansa.
Kiinteistönvälitysfirmoilla voi olla sääntöjä, jotka säätelevät sitä, voivatko niiden välittäjät osallistua avoimen listan järjestelyihin vai eivät. Jotkin yritykset eivät esimerkiksi mainosta avoimia ilmoituksia, mutta välittäjät voivat saada ottaa mukaan asiakkaita, jotka heillä jo on potentiaalisina ostajina. Kiinteistönvälitysyritykset voivat olla haluttomia toimimaan avoimien ilmoitusten kanssa, koska ne pelkäävät, että myyjä saattaa joka tapauksessa löytää omat ostajansa ja tehdä kaupat ilman välittäjien osallistumista. Tämä tekisi välittäjien ponnisteluista ajan ja rahan tuhlausta. Myyjä saattaa yrittää kiertää välittäjät ja tehdä sopimuksen suoraan asiakkaidensa kanssa, jolloin myyjät jäävät ulkopuolelle. Voidaan myös pelätä, että kiinteistö ei ole houkutteleva kenellekään ostajalle.
Välittäjien rajalliset mahdollisuudet ansaita välityspalkkiota avoimilla ilmoituksilla voivat saada heidät keskittämään energiansa sen sijaan yksinoikeussopimuksiin. Jotkut välittäjät ilmoittavat, että he käsittelevät vain kiinteistöjä, joihin heillä on yksinmyyntioikeus.