Liikekiinteistöjen vuokrasopimusten ymmärtäminen edellyttää huolellista paneutumista yksityiskohtiin. Ihmiset luokittelevat vuokrasopimuksen usein joko kolminkertaiseksi nettovuokrasopimukseksi tai täyden palvelun (brutto) vuokrasopimukseksi. Todellisuudessa useimmat vuokrasopimukset sijoittuvat jonnekin tämän spektrin keskivaiheille, jossa sekä vuokranantaja että vuokralainen maksavat kumpikin jonkin osuuden käyttökustannuksista. Tämäntyyppisiä vuokrasopimuksia kutsutaan yleisesti modifioiduiksi bruttovuokrasopimuksiksi. Tässä artikkelissa tarkastelemme tarkemmin, mitä sinun tulisi tietää modifioidusta bruttovuokrasopimuksesta.
Mikä on modifioitu bruttovuokrasopimus?
Modifioidulla bruttovuokrasopimuksella tarkoitetaan vuokrasopimusrakennetta, jossa sekä vuokranantaja että vuokralainen vastaavat kiinteistön käyttökustannusten maksamisesta. Vuokralaisen tai vuokranantajan modifioidussa bruttovuokrasopimuksessa maksamat erityiset toimintakulut voivat vaihdella ja vaihtelevat suuresti. Tämä vaihtelu johtuu markkinaolosuhteista sekä vuokralaisen ja vuokranantajan välisistä neuvotteluista. Näin ollen ainoa tapa ymmärtää, kuka on vastuussa tiettyjen kulujen maksamisesta, on lukea vuokrasopimus perusteellisesti.
Yrityskiinteistövuokrasopimusten kirjo
Yrityskiinteistövuokrasopimuksia on kahta perustyyppiä: absoluuttiset nettovuokrasopimukset ja absoluuttiset bruttovuokrasopimukset. Absoluuttisessa nettovuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa kaikki kiinteistön käyttökustannukset. Absoluuttisessa bruttovuokrasopimuksessa vuokranantaja maksaa kaikki kiinteistön toimintakulut. Kaikki muut vuokrasopimukset sijoittuvat jonnekin keskivaiheille, ja niitä kutsutaan yleisesti modifioiduiksi bruttovuokrasopimuksiksi.
Vuokrasopimus on luettava
Kaupallisten kiinteistövuokrasopimusten ymmärtämisessä tärkeintä on se, että ainoa tapa ymmärtää kaupallisten kiinteistöjen vuokrasopimusta on todella lukea sopimus. Vaikka kuvaavat termit, kuten bruttovuokrasopimus, nettovuokrasopimus, kaksoisnettovuokrasopimus ja modifioitu bruttovuokrasopimus, voivat olla hyvä lähtökohta vuokrasopimuksen perusrakenteen ymmärtämiseksi, ne eivät korvaa itse vuokrasopimuksen lukemista. Tämä on tärkeää, koska nämä kuvailevat vuokrasopimustermit voivat saada erilaisia merkityksiä riippuen siitä, kenen kanssa puhut tai missä päin maailmaa olet.
Modifioidun bruttovuokrasopimuksen esimerkkejä
Modifioitu bruttovuokrasopimus on termi, jota käytetään vuokrasopimuksessa, jossa kulut ovat sekä vuokranantajan että vuokralaisen vastuulla. Vaikka mistä tahansa kuluista voidaan neuvotella vuokranantajan ja vuokralaisen välillä, yleisesti neuvoteltuja kuluja ovat kiinteistöverot, kiinteistövakuutus, yhteisten alueiden ylläpito (CAM), yleishyödylliset palvelut ja rakenteelliset korjaukset.
Kun on kyse siitä, mitkä näistä kuluista vuokralainen korvaa vuokranantajalle, käytetään erilaisia takaisinperintärakenteita.
Perusvuokrasopimuksessa vuokralainen voisi yksinkertaisesti maksaa suhteellisen osuutensa kaikista käyttökuluista. Oletetaan esimerkiksi, että vuokralainen käyttää 10 000 neliömetrin tilaa 100 000 neliömetrin rakennuksessa. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisen suhteellinen osuus on 10 000/100 000 eli 10 %. Jos rakennuksen kokonaiskulut olisivat 1 000 000 dollaria ja vuokralainen korvaisi suhteellisen osuutensa kaikista rakennuksen kuluista, vuokralainen olisi velkaa 10 % x 1 000 000 dollaria eli 100 000 dollaria.
Joskus vuokralainen voisi maksaa suhteellisen osuutensa joistakin kuluista ja maksaa samalla kiinteän dollarin neliöjalkaa kohden muista kuluista. Vuokralainen voisi esimerkiksi maksaa suhteellisen osuutensa kiinteistöveroista ja vakuutuksista ja maksaa lisäksi 1 $/ neliömetri vuodessa rakennekorjauksiin.
Monimutkaisemmissa korvausrakenteissa vuokralaisilla voi olla menostoppi yksittäisten menojen tai jopa menoryhmien osalta. Kulujen pysäyttämisellä vuokranantaja maksaa kulut tiettyyn määrään (pysäytysmäärä) asti. Esimerkiksi jos kulujen raja on 2,00 dollaria neliömetriä kohti, vuokranantaja maksaa enintään 2,00 dollaria neliömetriä kohti kuluista. Kaikki yli 2,00 dollaria/SF ylittävät kulut olisivat vuokralaisen vastuulla.
Yksittäisten kulujen osalta tämä on melko suoraviivaista. Ei ole kuitenkaan harvinaista, että kulujen pysäyttäminen koskee kokonaisia kuluryhmiä eikä jokaista yksittäistä kulua. Tämä ero on tärkeä, ja se voi usein aiheuttaa sekaannusta, koska vuokralaisen maksettavaksi jäävä määrä voi kussakin tilanteessa olla erilainen.
Jos esimerkiksi kokonaiseen kuluryhmään (esim. yhteisten tilojen kunnossapitokuluihin) on sovellettu 1 $/SF:n suuruista kulustopparia, korvaus alkaa heti, kun kaikkien kyseiseen ryhmään kuuluvien kulujen yhteenlaskettu summa ylittää kulustopparin määrän. Toisaalta, jos sama 1 $/SF:n menopysäytys sovellettaisiin kuhunkin yksittäiseen menoon, menopysäytys käynnistyisi kunkin yksittäisen menon kohdalla eikä kaikkien menojen summan kohdalla.
Katsotaanpa nopeaa esimerkkiä. Oletetaan, että meillä on 100 000 neliöjalan rakennus, jossa on seuraavat kulut:
- Kiinteistöverot – 100 000 dollaria
- Vakuutus – 25 000 dollaria
Jos molemmat näistä kuluista olisivat kuluryhmässä ja kuluryhmäämme sovellettaisiin 1 dollarin kulustoppausta 1 dollaria / neliöjalkaa kohti, vuokralainen korvaisi kulustoppauksen ylittävän summan suhteellisen osuutensa. Tässä tapauksessa kokonaiskulut ovat 125 000 dollaria ja rakennuksen pinta-ala on 100 000 neliöjalkaa, joten kokonaiskulut neliöjalkaa kohden ovat 1,25 dollaria. Tämä tarkoittaa, että vuokralainen maksaisi 1 dollarin neliömetrirajan ylittävän osuuden, joka tässä tapauksessa on 0,25 dollaria neliömetriä kohti eli 25 000 dollaria.
Jos sen sijaan soveltaisimme 1 $/SF kulupistettä jokaiseen yksittäiseen kuluun (ei koko ryhmään), saisimme seuraavat neliöjalkaa kohti lasketut kulumäärät:
- Kiinteistöverot – 100 000 $ / 100 000 = 1 $/SF
- Vakuutus – 25 000 $ / 100 000 = 0 $.25/SF.
Kun kumpikaan yksittäisistä kuluista ei ylitä 1 $/SF kulujen pysäytysmäärää, vuokralaiselle jäisi korvauksia 0 $.
Kuten huomaat, sen selvittäminen, ryhmitelläänkö kuluja yhteen vai ei korvaustarkoituksessa, on tärkeää. Tämän vuoksi on ratkaisevan tärkeää lukea vuokrasopimus, jos haluat täysin ymmärtää vuokrasopimuksen korvausrakenteen.
Nämä ovat vain muutamia esimerkkejä modifioidun bruttovuokrasopimuksen korvausrakenteista. Korvausrakenteet voivat vaihdella ja vaihtelevat suuresti. Takaisinperintärakenteisiin voi sisältyä muita piirteitä, kuten ylärajoja, kerroksia, hallintomaksuja, vaatimuksia, joiden mukaan liitännäisvuokralaiset maksavat takaisin sen jälkeen, kun päävuokralainen on ensin maksanut kiinteän maksun, monimutkaisia sääntöjä siitä, miten rakennuksen pinta-ala mitataan takaisinperintää varten, jne. Proforma-ohjelmistomme avulla on helppo mallintaa kassavirtoja tällaisten monimutkaisten korvausrakenteiden kanssa. Tärkeintä on kuitenkin aina lukea vuokrasopimus.
Modifioitu bruttovuokrasopimus vs. perusvuosi
Yllä olevissa esimerkeissämme kävimme läpi korvausrakenteen, joka sisälsi kulujen pysäytyksen. Joskus kulupysähdyksissä käytetään tiettyä summaa, kuten dollaria neliöjalkaa kohti. Toisinaan kulupysähdyksissä käytetään perusvuoden määrää, ja niitä kutsutaan usein perusvuoden pysähdykseksi.
Perusvuoden pysähdys toimii samalla tavalla kuin edellä mainitut kulupysähdysesimerkkimme, mutta siinä on yksi keskeinen ero. Menopysäytyksen ja perusvuoden pysäytyksen erona on se, että perusvuoden pysäytyksessä käytetään yksinkertaisesti vuokrasopimuksen perusvuoden menojen määrää. Jos esimerkiksi vuokrasopimuksen perusvuoden kulut olisivat 100 000 dollaria ja koko rakennuksen pinta-ala olisi 10 000 neliöjalkaa, perusvuoden kulujen määrä olisi yksinkertaisesti 100 000 dollaria tai 10 dollaria neliömetriä kohti. Kaikkina seuraavina vuosina vuokralainen olisi velvollinen maksamaan osuutensa tämän perusvuoden määrän ylittävistä kuluista.
Miten perusvuosi määritellään? Tämä riippuu, ja ainoa tapa tietää se varmasti on lukea vuokrasopimus. Perusvuosi seuraa kuitenkin yleensä sitä kalenterivuotta, jolloin vuokrasopimus alkaa. Jos vuokrasopimus alkaa esimerkiksi kesäkuussa 2020, perusvuosi on kalenterivuosi 2020 1.1.2020 ja 31.12.2020 välisenä aikana.
Joskus perusvuodeksi määritellään vuokralaisen vuokrasopimuksen varsinainen ensimmäinen vuosi. Tässä tapauksessa se olisi 1. kesäkuuta 2020 – 31. toukokuuta 2021. Usean vuokralaisen rakennuksissa tämän seuraaminen on kuitenkin hankalaa, ja siksi vuokranantajat käyttävät usein vain kalenteriperusvuotta.
Modifioitu bruttovuokrasopimus vs. kolminkertainen nettovuokrasopimus (NNN)
Kolminkertainen nettovuokrasopimus (triple net lease) on vuokrasopimusrakenne, jossa vuokralainen on vastuussa kaikkien kiinteistöön liittyvien käyttökustannusten maksamisesta. Kolminkertaiset nettovuokrasopimukset ovat yleisiä suurissa yhden vuokralaisen kiinteistöissä, kuten kansallisissa ravintolaketjuissa, ja ne ovat suosittuja, koska ne tarjoavat avaimet käteen -sijoituksen.
Kuten olemme nähneet tämän artikkelin aikana, modifioitu bruttovuokrasopimus on vuokrasopimusrakenne, jossa sekä vuokranantaja että vuokralainen jakavat käyttökustannuksista aiheutuvat kustannukset. Modifioitu bruttovuokraus on yleensä paljon monimutkaisempi kuin kolminkertainen nettovuokraus. Tämä johtuu suurelta osin siitä, että modifioidun bruttovuokrasopimuksen mukaiset korvausrakenteet voivat vaihdella niin paljon ja niiden selvittäminen voi olla hankalaa.
Modifioitu bruttovuokrasopimus vs. bruttovuokrasopimus tai täyden palvelun vuokrasopimus
Täyden palvelun vuokrasopimus tai bruttovuokrasopimus on vuokrasopimusrakenne, jossa vuokranantaja maksaa kaikki kiinteistön käyttökustannukset. Bruttovuokrasopimukset ovat yleensä vuokralaisen kannalta yksinkertaisin vuokrasopimusrakenne ymmärtää, koska vuokralainen ei vastaa mistään käyttökustannuksista.
Tämä eroaa modifioidusta bruttovuokrasopimuksesta, jossa vuokralainen ja vuokranantaja jakavat molemmat vastuun kiinteistön käyttökustannusten maksamisesta. Kuten edellä todettiin, korvausrakenteet, jotka määrittelevät, miten ja milloin vuokralainen korvaa vuokranantajalle, voivat muuttua nopeasti monimutkaisiksi ja vaikeasti ymmärrettäviksi.
Onko liikekiinteistövuokrasopimus bruttovuokrasopimus vai modifioitu bruttovuokrasopimus, riippuu suurelta osin markkinaolosuhteista. Ainoa tapa ymmärtää, minkälainen vuokrasopimus on kyseessä, ja mikä tärkeintä, kuka maksaa mistäkin (ja milloin), on tietenkin lukea varsinainen vuokrasopimus.
Johtopäätös
Tässä artikkelissa käsiteltiin modifioitua bruttovuokraa. Määrittelimme modifioidun bruttovuokrasopimuksen, vertasimme sitä kaikkiin muihin liikekiinteistöjen vuokrasopimustyyppeihin ja kävimme sitten läpi useita esimerkkejä korvausrakenteista, joita voidaan käyttää modifioidun bruttovuokrasopimuksen yhteydessä. Lopuksi vertailimme ja vertasimme modifioitua bruttovuokrausta muihin suosittuihin vuokrasopimustyyppeihin, kuten bruttovuokraukseen ja kolminkertaiseen nettovuokraukseen.