Kiinteistön omistusoikeuden hallussapitotavat yksityishenkilöille (Kalifornia)
Kaliforniassa on useita tapoja pitää omistusoikeus kiinteistöön. Valittu tapa on valittava huolellisesti, sillä sillä on oikeudellisia ja taloudellisia vaikutuksia. Jotkut valitsevat oikeushenkilön, kuten Trustin, Corporationin tai LLC:n, perustamisen. Useimmat yksityishenkilöt, erityisesti jos he ostavat ensiasuntonsa, asettavat omistusoikeuden omiin nimiinsä, ainakin aluksi. Avauspapereiden täyttämiseksi Escrow Officer kysyy ostajilta heidän viralliset nimensä, omistusoikeutensa ja sen, miten he siirtävät omistusoikeutensa. Käymme läpi nämä vaiheet, ja tämän artikkelin lopussa näet vesting-taulukon, joka on kätevä yhteenveto.
Tehdään siis ensimmäinen askel ja määritetään yksityishenkilöiden erilaiset omistusoikeustyypit:
- Naimaton – ei ole koskaan ollut naimisissa aikaisemmin
- Naimaton – on ollut naimisissa aikaisemmin, mutta ei ole naimisissa nyt. Voi olla leski
- Naimisissa – aviopuolisot tai parisuhteen osapuolet
- Naimisissa, mutta ostaa omaisuutta yksin ilman puolisoa.
Onko naimattomalla ja naimattomalla eroa? Kyllä. Kun et ole koskaan ollut naimisissa, niin silloin ei ole mahdollista, että toinen henkilö omistaisi jotain kanssasi aiemmin osana yhteisomaisuutta. Lyhyesti sanottuna sinulla ei ole mitään muuta kuin itse tekemääsi taakkaa.
Kun taas olet naimaton, on olemassa selvä ”ennen avioliittoa” ja ”avioliiton jälkeen” -aikajako. Toisin sanoen matkatavaroita voi olla. Kaikki ennen avioliiton purkautumista tai kumppanin kuolemaa tarkoittaisi sitä, että voisi olla kumppanille kuuluvia varoja ja velkoja, jotka voisivat vaikuttaa sinuun. Jos esimerkiksi sinä ja entinen puolisosi omistaisitte yhdessä kiinteistön ja häntä henkilökohtaisesti vastaan nostettaisiin panttioikeus, se liitettäisiin kaikkeen hänen omistamaansa, myös siihen kiinteistöön, jonka omistitte yhdessä. Vaikka luopuisit kiinteistöstä jälkikäteen, se ei vapauttaisi sinua osittaisesta vastuustasi panttioikeudesta, koska panttioikeus kiinnitettiin silloin, kun omistitte kiinteistön vielä yhdessä.
Kun olet naimisissa, puolisosi voi liittyä omistusoikeuteesi. Tämä koskee sekä vastakkaisen että samaa sukupuolta olevia avioliittoja Kaliforniassa.
Mutta jos olet naimisissa eikä puolisosi liity kanssasi yhteisomistajuuteen, Kaliforniassa, joka on yhteisomistusvaltio, ellei puolisosi osuudesta ole luovuttu, puolisosi voi aina palata vaatimaan osittaista osuutta. Osakeyhtiö, joka vakuuttaa, että sinulla on täysi omistusoikeus, ei voi tehdä niin, jos on mahdollista, että puolisosi palaa takaisin ja esittää vaatimuksen. Tämän riskin poistamiseksi yhtiö vaatii puolisoasi allekirjoittamaan Quitclaim Deed -asiakirjan, jolla hän luopuu omistusoikeudestaan.
Toisessa vaiheessa päätetään, miten omistusoikeutesi ”luovutetaan” eli miten omistusoikeutesi säilytetään.
Toisessa vaiheessa päätetään, miten omistusoikeutesi ”luovutetaan”. Seuraavassa on 4 tyyppiä, joita voidaan harkita:
- Yhteisomistajina
- Yhteisomistajina
- Yhteisomistajina
- Yhteisomistajina, joilla on eloonjäämisoikeus
Yhteisomistajuus (eloonjäämisoikeuksin)
Huomautukset:
- Mikä tahansa määrä henkilöitä, jotka ovat sukua toisilleen tai eivät ole sukua toisilleen, voivat pitää omistusoikeutta yhdessä yhteisomistajina.
- Tämässä omistusoikeustyypissä on olennaista se, että osapuolet omistavat kiinteistön yhtenä kokonaisuutena, jolla on yhtenäinen aika, hallinta, intressi ja se, keneltä he ovat saaneet omistusoikeuden.
- Tunniste ”eloonjäämisoikeus” tarkoittaa sitä, että yhden yhteisomistajan kuollessa hänen omistusosuutensa siirtyy automaattisesti toisille yhteisomistajille ilman, että se tarvitsee käydä läpi testamenttia.
- Toisaalta yksittäiset omistajat eivät voi testamentata osuuttaan toiselle henkilölle.
- Tämä yhteisomistus voidaan purkaa, jos yksi yhteisomistaja allekirjoittaa ja kirjaa kauppakirjan itseltään itselleen. Tämä kauppakirja muuttaa aikayksikön ja omistusoikeustekijöiden yhtenäisyyttä.
- Kun yhteisvuokrasuhde on purettu, omistajat omistavat yhteisvuokralaisina.
- Varoituksen sana: yksityishenkilön ei pitäisi pitää omistusoikeutta yhteisvuokrasuhteessa oikeushenkilön, kuten yrityksen, kanssa. Yhtiö on ”keinotekoinen henkilö” ja voi olla olemassa loputtomiin, joten ”eloonjäämisoikeus” yksityishenkilön (luonnollisen henkilön) kanssa ei toimisi luonnollisen henkilön hyväksi.
Esimerkki: John Smith, naimisissa oleva mies ainoana ja erillisenä omaisuutenaan, James Smith ja Mary Smith, aviopuolisot, kaikki yhteisvuokralaisina
Tenancy in Common
Highlights:
- Mitä tahansa henkilöitä, jotka ovat sukua toisilleen tai eivät ole sukua toisilleen, voi omistaa omistusoikeutta yhteisvuokralaisina.
- Toisin kuin yhteisvuokrasuhteessa, omistusoikeutta ei voida yhdistää omistusoikeuden ajankohdan, omistusosuuden prosentuaalisen osuuden ja sen suhteen, keneltä he ovat hankkineet omistusoikeuden.
- Omistajat voivat siirtää omistusosuutensa muille, jotka sitten pitävät omistusosuuttaan yhteisvuokralaisina muiden omistajien kanssa.
- Yhteisomistus oikeushenkilön kanssa ei olisi ongelma.
- Vaimopari voi myös pitää omistusosuuttaan yksinään yhteisvuokralaisina toistensa kanssa. Tämä tarkoittaa, että kumpikin voi siirtää yksilöllisen omistusoikeutensa jollekin muulle kuin puolisolleen. Tavallisesti tämä saattaa edellyttää, että puolisot luopuvat kumpikin oikeuksistaan puolison osuuteen, jotta he voivat perustaa oman erillisen omaisuutensa.
- Prosenttiosuus olisi ilmoitettava. Jos sitä ei ole merkitty, tuomioistuimet määräävät sen oletusarvoisesti tasaosuuksiksi omistajien kesken.
Esimerkki: John Smith, naimisissa oleva mies ainoana ja erillisenä omaisuutenaan jakamattoman 33,33 prosentin osuuden osalta; James Jones ja Mary Jones, aviopuolisot, yhteisvuokralaisina jakamattoman 33,33 prosentin osuuden osalta; The Garcia Enterprises, LLC, kalifornialainen osakeyhtiö jakamattoman 33,33 prosentin osuuden osalta, kaikki yhteisvuokralaisina
Esimerkki: James Jones, naimisissa oleva mies, ja Mary Jones, naimisissa oleva nainen, jotka ovat naimisissa keskenään, kumpikin oman jakamattoman 50 prosentin osuutensa osalta ainoana ja erillisenä omaisuutenaan, vuokralaisina yhteisessä omistuksessa
Yhteisön omaisuus
Highlights:
- Tämä omistusoikeus voi olla vain sellaisten osapuolten välillä, jotka ovat naimisissa keskenään.
- Heillä on yhtäläinen osuus kiinteistöstä, ja omistusoikeuden siirtämiseksi molempien osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja.
- Kumpikin puoliso voi tehdä järjestelyjä osuutensa jättämisestä testamentilla toiselle, ja kun näin tapahtuu, oikeuden jatkaja omistaa tällöin kiinteistön yhdessä alun perin eloonjääneen puolison kanssa yhteisvuokralaisina.
- Jos ei ole tehty järjestelyjä osuutensa jättämisestä jollekin toiselle, eloonjäänyt puoliso omistaa edesmenneen puolison osuuden erillään alun perin hänelle kuuluneesta osuudesta (omistusoikeus yhteisvastuullisena omistajana).
Esimerkki: John Doe ja Jane Doe, aviopuolisot yhteisomistajina
Yhteisomistajuus, johon liittyy eloonjäämisoikeus
Huippukohdat:
- Tätyyppinen omistusoikeus voi olla vain sellaisten osapuolten välillä, jotka ovat naimisissa toistensa kanssa.
- Omistusoikeusluovutus on yhdistelmä yhteisomistajuuden ja yhteisomistajuuden parhaista puolista.
- Jompikumpi puoliso voi rikkoa vestingin allekirjoittamalla kauppakirjan itseltään itselleen, jolloin omaisuus siirtyy tällöin yhteisomistukseen (Tenants in Common) toisen puolison kanssa.
- Kuolleen puolison osuus siirtyy automaattisesti eloonjääneelle puolisolle ilman testamenttimenettelyä. Näin saatu osuus omistetaan kuitenkin erillään siitä osuudesta, jonka eloonjäänyt puoliso aiemmin omisti (yhteisomistus).
- Etu, joka saavutetaan asteittaisen korotuksen periaatteella, jolla määritetään perusta kuolleen puolison osuuden arvolle. Tämä auttaa omaisuuden myynnin yhteydessä ilmoitettavan myyntivoiton määrittämisessä.
Esimerkki: John Doe ja Jane Doe, aviomies ja vaimo yhteisomaisuutena, jolla on eloonjäämisoikeus
Parisuhteet ja samaa sukupuolta olevien avioliitot (Kalifornia)
Highlights:
- Parisuhteet voivat koostua joko samaa sukupuolta olevista kumppaneista tai vastakkaista sukupuolta olevista kumppaneista, joista jompikumpi on yli 62-vuotias. Tiettyjä suuntaviivoja sovelletaan.
- Kotitalouskumppanuuksille myönnetään samantyyppiset oikeudet, velvollisuudet ja edut kuin heteroseksuaalisille parisuhteille avioliitossa, mukaan lukien samat oikeudet omistusoikeuksiin.
- Kotitalouskumppanuussuhteen solmineet pariskunnat (jotka eivät ole naimisissa keskenään) voidaan rekisteröidä valtiosihteerin (Secretary of State) kanssa.
- Samensukupuoliset kumppanit voivat solmia avioliiton tässä osavaltiossa, ja heillä on samat oikeudet, velvollisuudet ja edut kuin heteroseksuaalisilla kumppaneilla, jotka ovat avioliitossa keskenään.
Esimerkki: ”James Doe ja Jane Doe, rekisteröidyt avopuolisot, yhteisinä vuokralaisina
Esimerkki: James Smith ja John Smith, jotka ovat naimisissa keskenään, yhteisvuokralaisina”.
Koska edellä olevissa kappaleissa voi olla vaikea navigoida, on olemassa kaavio, joka on tarjottu teollisuutemme kautta nämä monet vuodet. Tässä on kopio, jonka voit ladata ja tulostaa.
Klikkaa tästä nähdäksesi ja ladataksesi kaavion
On tärkeää ymmärtää, että oman perheen, perillisten ja edunsaajien suojelemiseksi on mietittävä huomattavasti sitä, miten omistusoikeus ja omistusoikeus luovutetaan. Älä oleta, että se on oikein vain siksi, että se on ”yleinen” tapa. Ajat muuttuvat, lait muuttuvat, taloudellinen tilanteesi muuttuu. Älkää olettako, että vain siksi, että omistusoikeuden siirtäminen on aiemmin tehty tietyllä tavalla, sen pitäisi pysyä samana vuosien varrella.
Onko kysyttävää? Vaikka olemme enemmän kuin halukkaita auttamaan, ota yhteyttä CPA:si, taloussuunnittelijaasi tai lakimieheesi, sillä heillä on enemmän tietoa tilanteestasi ja tarpeistasi.
- Tietoa Julianasta
- Kirjat
- Ota yhteyttä Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Hyviä uutisia! ”The Art of Escrow” on ilmestynyt! Etsi se osoitteesta www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Saatavilla nyt Amazonista.com
- When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
- Mechanics Lien – October 7, 2019
- Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – 20. helmikuuta 2019
- When the FIRPTA
Withholding Goes Wrong – 20. helmikuuta 2019 - Is Your Property Ownership
In Good Shape? – tammikuu 15, 2019
Näytä kaikki artikkelit
Liity ILMAISEKSI Viva Escrow -foorumeillemme
Liity tänne…