A Lady Bird Deed (tunnetaan myös nimellä ”parannettu elinikäinen Estate deed”) on vaihtoehtoinen tapa siirtää omistusoikeus omaisuuden. Sen sijaan, että siirrettäisiin kiinteistön omistusoikeus / hallinta kiinteistön omistajan edunsaajille, Lady Bird deed sallii kiinteistön omistajan antaa itselleen elinikäisen kiinteistön (jota kutsutaan myös elinikäiseksi vuokrasuhteeksi) ja tarjoaa jäljelle jäävän osuuden (yleensä perilliselle, mutta se voisi olla kuka tahansa asunnonomistaja niin haluaa) asunnonomistajan kuoleman jälkeen. Mutta toisin kuin tavallisessa elinikäisessä perunkirjoituksessa tai kiinteistön suorassa siirrossa: (a) elinikäisellä vuokralaisella on oikeus myydä tai kiinnittää koko omaisuus ilman, että jäännösomistaja liittyy siihen, ja pitää kaikki voitot itsellään (voi luopua jäännösomistajan osuudesta); ja b) elinikäinen vuokralainen voi tuhlailla omaisuuttaan jäännösomistajan vahingoksi.
Lady Bird Deeds in Florida
Lady Bird Deed tunnetaan myös nimellä ”kuoleman varalta tapahtuva siirto”. Lady Bird Deeds tunnetaan myös nimellä ”Enhanced Life Estate Deeds”. Kaikki kolme termiä viittaavat samantyyppiseen kauppakirjaan. On tärkeää huomata, että Lady Bird Deeds -asiakirjoja ei käytetä valtakunnallisesti. Niitä käytetään kuitenkin erityisesti Floridassa säännöllisesti.
Perusajatuksena on, että Lady Bird Deed Floridassa mahdollistaa kiinteistön siirtymisen perintökaaren ulkopuolelle alkuperäisen omistajan kuoltua. Se tarjoaa myös sen, että alkuperäinen omistaja (jota kutsumme elinkautisomistajaksi tai elinkautisvuokralaiseksi) voi (a) muuttaa mieltään sen suhteen, kenelle omaisuus tulisi luovuttaa ennen kuolemaansa, ja (b) tehdä omaisuudellaan mitä tahansa ilman, että hänen tarvitsee kuulla tai hankkia lupaa luettelossa mainitulta jäännösomistajalta (remainderman), vaikka se merkitsisi hänen mahdollisen omistusosuutensa eliminoimista.
Tärkeää on se, että jäännösomistajalla on omistusoikeus (josta voidaan luopua). Jos remainderman siis kuolee ennen elinkautisen haltijan kuolemaa, elinkautisen haltijan kuollessa kuolleen remaindermanin osuuden omaisuudesta pitäisi mennä hänen kuolinpesälleen.
Muilla sanoilla, jos kaksi remaindermania perii 50/50 elinkautisen haltijan kuollessa; jos toinen remainderman kuolee ensin, eloonjäänyt remainderman saa silti vain 50 %:n osuutensa. Toiset 50 prosenttia täytyisi käydä läpi testamenttimenettelyn.
Lady Bird Deed vs. Perinteinen Life Estate Deed
Huomautan lyhyesti tärkeimmän eron Enhanced Life Estate Deedin ja tavallisen tai perinteisen Life Estate Deedin välillä: Tavallisessa / ei-lady-bird deedissä on kieli, jossa sanotaan lähinnä seuraavaa:
”Sam Jones elinikäisesti, ja loppuosa hänen tyttärelleen Lisa Jonesille.” Tässä esimerkissä Sam on elinikäisen perinnön haltija (eli elinikäinen vuokralainen) ja Lisa on jäännösomistaja.”
Koska kyseessä on perinteinen elinikäinen perunkirjoitus (eikä laajennettu elinikäinen perunkirjoitus tai Lady Bird Deed), Sam ei voisi myydä omaisuuttaan tai ottaa kiinnitystä ilman Lisan liittymistä (i.Toisin sanoen Lisan on allekirjoitettava ja suostuttava tekemään nämä Samin omaisuutta koskevat toimet).
Sitä vastoin parannetussa elinkaarisopimuksessa (enhanced life estate deed) sanotaan, että elinkaarisella vuokralaisella on täysi oikeus ja valtuudet kiinnittää, vuokrata, myydä jne… ilman, että jäljelle jäävä henkilö liittyy siihen. Tämä edellyttää, että Floridan lady bird deed on laadittu asianmukaisesti siten, että siinä mainitaan(1), mitä valtuuksia elinikäisellä vuokralaisella on (esim. luovuttaa, kiinnittää, vuokrata jne…) ja (2) että siinä on myös oltava sanat, jotka koskevat seuraavaa: ”elinikäisellä vuokralaisella on täydet valtuudet ja valtuudet tehdä X, Y ja Z maksutta ilman, että jäljellä oleva vuokralainen liittyy siihen.”
How an Enhanced Life Estate Tenant Makes a Conveyance or takes a Mortgage in a Lady Bird Deed
Floridan lainsäätäjällä ei ole ollut paljoakaan sanottavaa lady bird deedistä. Florida Barin Real Property, Probate, and Trust Law Section julkaisi kuitenkin kesäkuussa 2019 kolme uutta Florida Uniform Title Standards -standardia. He hyväksyivät nämä standardit, jotka käsittelevät ja antavat ohjeita parannettuihin henkikirjoihin.
Kun Lady Bird Deed Life Tenant haluaa luovuttaa tai kiinnittää kiinteistönsä
Floridan yhtenäiset title-standardit 6.10 ja 6.11 todetaan, että ei-homestead- tai homestead-kiinteistön elinkiinteistön haltija, jos ladybird deed -asiakirjassa täsmennetään, että hänellä on valtuudet myydä, luovuttaa, kiinnittää ja muulla tavoin hallinnoida fee simple -omaisuutta, VOI luovuttaa tai rasittaa/kiinnittää fee simple -omaisuutta elinkiinteistön haltijan elinaikana ilman, että jäljelle jäävän osapuolen on liityttävä siihen.
Homestead-tilanteessa, jos elinkiinteistön haltija on naimisissa, puolison on allekirjoitettava kaikki asiakirjat (mutta ei silti remaindermanin), jos elinkiinteistön haltija haluaa myydä tai kiinnittää.
Jos tehdään quit-claim deed, myöntäjän olisi nimenomaisesti mainittava, että kyseessä on elinkiinteistön haltijan tekemä fee simple -luovutus (koska muutoin luovutus olisi epäselvää, esim.ts. pelkkä nykyisen osuutensa luovuttaminen ilman selvennystä voitaisiin tulkita siten, että elinkaaren haltija vain siirtää tai rasittaa elinkaarensa kiinteistöä…. toisin kuin takuukirjaa tehtäessä.
How Are Judgments and Liens Handled with Lady Bird Deeds in Florida
Mitä tapahtuu, jos elinkaaren haltijalla, jolla on vahvistettu elinkaaren kiinteistötodistus (Enhanced Life Estate Deed Deed), on velkoja, jolla on panttioikeuttaan tai tuomionsa?
Jos panttioikeus tai tuomio on kiinnitetty kiinteistöön, omistusoikeusvakuutusyhtiö vaatisi todisteita vapautuksesta tai tuomion tyydyttämisestä suhteessa elinkaaren haltijaan, jotta elinkaaren haltija voisi siirtää omistusoikeuttaan elinaikanaan.
Jos elinkaaren haltija kuitenkin kuoli tekemättä luovutusta ja velkoja jätti perimättä velkakirjojaan tai panematta toimeen tuomionsa, vapautusta tai panttioikeuden tyydyttämistä ei tarvita. Jäämistön haltija perisi kiinteistön, johon sovelletaan lady bird deediä, maksamattomasta velasta vapaana ja vapaana. Ks. Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969) ja Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 ja 733.702(4)(a).
Mitä tapahtuu, jos jäännösomistajaan kohdistuu tuomioita tai panttioikeuksia, jotka on lueteltu lady bird -asiakirjassa?
Lady bird -asiakirjan elinikäinen vuokralainen voi luovuttaa tai kiinnittää maksuttoman omistusoikeuden riippumatta jäännösomistajaan kohdistuvista tuomioista. Tämä johtuu siitä, että elinkaitsija voi milloin tahansa luopua remaindermanin osuudesta. Näin ollen remaindermanin velat/velkojat eivät estäisi elinkaaren haltijan siirto- tai rasitustoiveita.
Poikkeuksena tähän sääntöön voi olla liittovaltion veroviraston veropanttioikeus. Useimmat title companies will treat IRS liens, even if only pertaining to the remainderman, differently.
How the enhanced life estate deed life tenant should substitute remainderman
In the first lady bird deed recorded, Florida elder law attorney should specifically state that the life tenant reserves the right to divest or change remainderman. Sitten jos myöhempi kauppakirja kirjataan, jolla toteutetaan remaindermanin muutos, lisätään remainderman tai poistetaan remainderman tehostetusta henkikirjasta, olisi selvää, että tämä ei olisi ongelma.
Jos tehostetussa henkikirjassa ei nimenomaisesti mainita tätä oikeutta, joillakin omistusoikeusvakuutusyhtiöillä saattaa olla ongelmia. Tämän vuoksi asianmukainen kieli olisi sisällytettävä ensimmäiseen kirjattuun parannettuun elinkiinteistökirjaan.
Jos elinkiinteistön haltija haluaa vaihtaa jäljellä olevaa edustajaa, hän voi kirjata toisen lady bird -kirjan, jolla kiinteistö luovutetaan hänelle itselleen uudella jäljellä olevalla edustajaa koskevalla sopimuksella tai hänelle itselleen maksuttomana tai kolmannelle osapuolelle.
Tarvitsenko Lady Bird Deed -kirjaa saadakseni Medicaid-oikeuden?
Kysymys esitetään joskus myös seuraavalla tavalla: Jos omistan kiinteistön, tarvitaanko Medicaidin saamiseksi leppäkerttukirjaa? Vastaus on yksinkertaisesti ei.
Tietenkin Lady Bird Deed -strategia (johon viitataan myös nimellä ”enhanced life estate deed”) voi olla tärkeä Medicaid-suunnitteluprosessissa. Mutta tiukasti ottaen, lady bird deeds eivät aio auttaa ketään tulla oikeutettu Medicaid Floridassa (tai missään muualla, että asia).
Kun parannettu elämän estate deeds ei auta kelpuuttaa sinut Medicaid, se voi auttaa vähentämään summan Medicaid maksetaan takaisin tuloksena niiden jäämistön takaisinperintää ponnisteluja.
Muistakaa, kuten vanhempi laki / Medicaid lakimies, Yritän ottaa kokonaisvaltainen lähestymistapa Medicaid suunnitteluprosessin. Vaikka ensisijainen huolenaiheeni on suojella omaisuuttasi valtavilta pitkäaikaishoidon kustannuksilta, kun olet elossa (minkä teemme käyttämällä mitä tahansa vanhimman lain Medicaid-pätevyysmenetelmiä) – pyrin myös laillisesti vähentämään (tai poistamaan mahdollisuuksien mukaan) rahamäärää, jonka kuolinpesäsi joutuu maksamaan takaisin Medicaidille sen jälkeen, kun Medicaid-saaja kuolee.
Miten siis Lady Bird Deediä käytetään Medicaid-suunnittelussa?
Juuri tässä mielessä Lady Bird Deed on hyödyllinen – eli vähentämällä tai eliminoimalla sitä, mihin Medicaid on oikeutettu Medicaid-vastaanottajan kuoltua. Tätä kutsutaan Medicaid-panttioikeudeksi tai ”Medicaid-perinnöksi”. Medicaid-edunsaajan kuoltua Medicaidilla on automaattinen panttioikeus jäämistöön, jonka henkilö jättää jälkeensä, tietyin poikkeuksin. Toisin sanoen Medicaidista tulee velkoja – mutta vasta sitten, kun Medicaid-saaja kuolee (olettaen, että hän oli yli 55-vuotias).
Vai menetänkö taloni Medicaidille? Ei. Floridassa yksi näistä poikkeuksista on homestead. Floridassa arvostetun asemansa vuoksi lainsäätäjä antaa homesteadille monikerroksisen suojan velkojia vastaan, Medicaid mukaan lukien. Homesteadin suojaamiseksi ei siis tarvita edes parannettua elinkaarikirjaa! Saatat kuitenkin haluta sellaisen testamentin välttämiseksi. Mutta ennen kuin menemme siihen, keskustellaan lyhyesti muunlaisesta kiinteistöstä (eli muusta kuin homeestead-kiinteistöstä) ja siitä, miten ne ovat helposti Medicaidin ulottuvilla.
Lady Bird Deeds ja muu kuin homeestead-kiinteistö
Onko sinulla kakkosasunto, loma-asunto, vuokra-asunto tai muu tuloja tuottava kiinteistö? Kaikki ei-homestead-kiinteistöt kuuluvat Medicaid-perintöjen takaisinperinnän piiriin. Kun Medicaid-avustuksen saaja kuolee, hänen kiinteistöstään tulee osa hänen kuolinpesäänsä ja siten velkojien ulottuville, joista Medicaid on yleensä suurin. Vanhusasianajajasi joutuu käyttämään muita Medicaid-suunnittelutekniikoita saadakseen jonkun, jolla on muita kiinteistöomistuksia, oikeutetuksi Medicaidiin – mutta Lady Bird Deed on ehkä helpoin tapa antaa perillistesi nauttia kiinteistöstä sen jälkeen, kun Medicaid-vastaanottaja on kuollut.
Lady Bird Deed perintökaaren välttämisvälineenä
Pidättämällä kiinteistöt perintökaaren ulkopuolella pidätte ne Medicaidin ulottumattomissa. Tämä johtuu siitä, että Lady Bird Deed sanelee, kuka omistaa kiinteistön lain nojalla Medicaid-avustuksen saajan kuoltua. Siitä ei periaatteessa koskaan tule osa vainajan jäämistöä – se siirtyy automaattisesti (lyhyen kuolintodistuksen kirjaamisen jälkeen) sille, joka on merkitty ”remaindermaniksi”, mikä vastaa edunsaajan valintaa.
DCF ei pidä lady bird deediä Medicaidin rangaistusajan alaisena omaisuuden siirtona. Tämä johtuu siitä, että remainderman voidaan muuttaa tai poistaa milloin tahansa. Lisäksi kiinteistönomistajan ei tarvitse saada kirjallista lupaa myydä kiinteistöä remaindermanilta tehostetussa elinkaarisessa perunkirjoituksessa (mitä ei tehdä tavallisissa elinkaarisissa perunkirjoituksissa).
Tuloksena perunkirjoitus on epätäydellinen lahja, johon ei sovelleta Medicaid-varainsiirtoseuraamuksia.
Varainsiirtoseuraamusten välttäminen on usein jo itsessään kannattava tavoite. Kuolinpesän selvittäminen tarkoittaa, että perillisten on odotettava pidempään ja kannettava lisäkustannuksia päästäkseen käsiksi siihen, mikä voisi olla heidän omaisuuttaan lyhyessä ajassa. Ajattele leppäkerttukirjaa samanlaisena kuin pankkitilin ”maksa kuollessasi” -merkintää (näin vältyttäisiin siltä, että pankkitili joutuisi käymään läpi testamenttimenettelyn.
Vaikka leppäkerttukirja ei siis ole välttämätön Medicaid-oikeuteen pääsemiseksi, se on varmasti varteenotettava strategia, josta kannattaa keskustella vanhustenhuollon lakimiehesi kanssa Medicaid-suunnittelusta keskusteltaessa.
Lady Bird Deedin käyttämisen edut
Lady Bird Deediä hyödynnetään omaisuuden hallinnan säilyttämiseksi, jolloin säilytetään homesteadin edut (tarvittaessa), ja sitä käytetään testamentin välttämiseksi. Sen etuna on myös se, että homestead säilyttää suojattua asemaansa velkojilta.
Jos luovutettu kiinteistö on homestead, homestead-verovapautusta ei menetetä eikä lääni arvioi kiinteistöä uudelleen verojen korottamiseksi. Lady Bird Deedin käyttämiseen liittyy muitakin veroetuja, kuten se, ettei asiakirjamerkkiveroja tarvitse maksaa, mutta muut veroedut eivät kuulu tämän artikkelin aihepiiriin.
Lady Bird Deedin edut Medicaid-suunnittelun yhteydessä
Lady Bird Deed ei auta hakijaa Medicaid-ohjelman piiriin. Se auttaa kuitenkin minimoimaan Medicaidin oikeutta perintöön Medicaidin saajan kuoltua. Medicaid-suunnittelun yhteydessä Lady Bird Deed on hyödyllinen väline, koska sen avulla kiinteistöä ei tarvitse testamentata. Tarkastellaan, miten kiinteistöjä käsitellään kahdessa yhteydessä:
(1) Lady Bird Deed for Homestead
Koti, jota pidetään myös Floridan homestead-omaisuutena, on (muutamin rajoituksin, jotka liittyvät tiettyihin velkoihin, jotka rasittavat kotia) suojattu velkojilta omistajan ollessa elossa ja vastaavasti suojattu velkojien takavarikoimiselta hänen kuolemansa jälkeen. Medicaidia kohdellaan yleisenä velkojana. Joten kodin osalta, joka täyttää Medicaid-kelpoisuuden kannalta vapautetun homestead-omaisuuden edellytykset (klikkaa linkkiä lukeaksesi lisää siitä, milloin koti ei ole Medicaid-tarkoituksiin laskettava omaisuuserä), parannetun elinikäisen perunkirjoituksen käyttämisen ensisijainen hyöty on ensisijaisesti kiinteistösuunnittelua – i.eli saada koti valitsemasi edunsaajan käsiin ilman, että heidän tarvitsee käydä läpi testamenttimenettelyä.
Floridan yhtenäisessä standardissa 6.12 käsitellään sitä, miten jäännösomistajia käsitellään homestead-omaisuudessa (asiaa käsitellään tarkemmin Floridan Lady Bird Deeds -artikkelissa). Jos elinikäisellä vuokralaisella on kaikki Lady Bird -varaukset, remainderman hankkii yksinkertaisen omistusoikeuden elinikäisen vuokralaisen kuoltua AINOASTAAN silloin, kun se ei ole vastoin perustuslain rajoitusta, joka koskee homestead-oikeutta (eli se on pätemätön, jos elossa oleva puoliso tai alaikäinen lapsi on elossa, lukuun ottamatta sitä, että suoranainen lahjoitus (outright devise) aviopuolisolle (outright devise to spouse) on pätevä silloin, kun alaikäistä lasta ei ole).
Jos näin on, jäämistön haltijan olisi kirjattava valaehtoinen vakuutus siitä, että elinkautisen haltijan kuollessa hänellä ei ollut elossa puolisoa tai alaikäistä lasta (jos se on totta).
Jos lady bird deed on kirjattu virheellisesti (esim. Floridan perustuslaillisten rajoitusten vastaisesti homestead siirtyy eloonjääneelle puolisolle, joka saa eloonjääneelle puolisolle elinikäisen osuuden omaisuudesta, josta jää jäljelle perinnönjättäjän jälkeläisille (mukaan lukien alaikäiset lapset). F.S. 732.7025:n mukaan puoliso voi luopua oikeuksistaan aviopuolisona koskien homestead-siirtoja koskevia perustuslaillisia rajoituksia, jos luovutuskirjassa on asianmukainen luopumiskieli.
(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties
Takakaisin asunnot tai tuloja tuottavat kiinteistöt eivät ole homesteadin suojaamia Floridassa. Ne voivat olla suojattuja Medicaid-tarkoituksiin (keskustele vanhusoikeuden asianajajan kanssa, jotta voit keskustella strategioista, joilla varmistetaan, että ne ovat suojattuja). Tiedämme, että vuokrakiinteistöt ovat suojattuja (siltä, että ne sisällytetään Medicaidiin laskettavaksi omaisuudeksi), mutta siitä huolimatta ei-homestead-kiinteistöjä ei ole suojattu Medicaid Estate Recovery -järjestelmältä samalla tavalla kuin homestead-kiinteistöjä. Tämä tarkoittaa, että Medicaid-vastaanottajan kuoltua kakkosasunnot tai vuokrakiinteistöt ovat todennäköisesti Medicaid-perinnön takaisinperinnän kohteena. Lady bird deed voi kuitenkin suojata tätä vastaan. Lady Bird Deeds anna ei-homestead ominaisuudet kulkevat ulkopuolella probate. Koska Medicaid-perinnön takaisinperintää sovelletaan vain testamentattavaan jäämistöön kuuluviin varoihin, valtava ongelma on näin ollen ratkaistu.
Voidaan kysyä, miksi ei vain laiteta ei-homestead-omaisuutta peruuttamiskelpoisen elävän trustin nimiin, jotta vältettäisiin probate? Peruutettavissa olevassa trustissa oleva muu kuin asuinkiinteistö on reilua peliä velkojille, jotka voivat pakottaa testamenttimenettelyyn, jos he tietävät muun kuin asuinkiinteistön suojatun omaisuuden. Itse peruuttamiskelpoinen trusti ohjeistaa edunvalvojaa ilmoittamaan velkojille ja maksamaan mahdolliset velat. Lady Bird Deeds ei ole lahja, koska jäljelle jäävän henkilön oikeus omaisuuteen voidaan ottaa pois milloin tahansa (samaan tapaan kuin henkivakuutussopimuksen omistaja voi lisätä, muuttaa tai poistaa edunsaajia henkivakuutustuloista milloin tahansa). Sen lisäetuna on se, että se siirtyy jäännösomistajalle lähes välittömästi, kun elinkiinteistön haltija kuolee.
Itse asiassa Floridan Medicaid-käsikirjassa käsitellään nimenomaisesti leppäkerttukirjoja (kuten parannettuja elinkiinteistökirjoja) ja kerrotaan, että ne ovat laillisia eikä niitä pidä pitää omaisuuden siirtona.
Floridan leppäkerttukirjan riskit ja haitat
Kerron linkitetyssä artikkelissa Floridan leppäkerttukirjan perusteista ja siitä, milloin leppäkerttukirjaa kannattaa käyttää. Hyvin nopeasti, lady lintu deed (tunnetaan myös nimellä parannettu elämän estate deed) voidaan käyttää tehokkaana perintösuunnittelun väline, jonka avulla asunnonomistaja voi asua kotonaan loppuelämänsä ajan ja, jos mitään muutoksia ei tehdä deed, siirtää omistusoikeuden kuka on nimetty tallennettu lady lintu deed jälkeen elämän estate haltija kuolee. Koska jäännösomistajalla ei ole mitään etua elinkautisen omistajan ollessa elossa, lady bird deeds ovat käyttökelpoisia Floridan pitkäaikaishoidon Medicaid-suunnittelussa sekä jäämistösuunnittelun yhteydessä.
Ajattele Floridan lady bird deediä kiinteistökohtaisena vastineena pankkitilillä olevalle pay-on-death-merkinnälle. Jälkisäädöstä ei tarvita, jotta kumpikaan omaisuus siirtyisi aiotuille perillisille. Muita etuja ovat muun muassa ei-doc-leimoja, kun kirjaaminen deed, alhaisemmat kustannukset (verrattuna luottamuksen suunnitteluun ja probate), pitää homestead vapautus ehjänä, ja veroetuja.
Lady Bird Deed – haitat ja varoitukset
Tämä artikkeli on lähinnä lady lintu deed varoitus etiketti – suurimman osan ajasta lady lintu deeds toimivat loistavasti, mutta on olemassa satunnaisia haittapuolia ja sivuvaikutuksia.
Riski jäämistösuunnitelmallesi
Tyypillisesti vanhemmasta tulee elinkautisen jäämistön haltija ja he listaavat lapsensa remaindermaniksi (remaindermanit ovat henkilö(t), jotka perivät kiinteistön sen jälkeen, kun elinkautisen jäämistön haltija kuolee). Mitä tapahtuu, jos lapsia on vain yksi ja tämä lapsi kuolee ensin?
Jos elinkartanon haltijalla on kaksi lasta ja toinen näistä lapsista kuolee, meneekö kuolleen lapsen puolet eloonjääneelle lapselle vai meneekö se muualle? Yleensä, jos jompikumpi jäljelle jääneistä on kuollut ensimmäisenä, tarvitaan todennäköisesti perunkirjoitus (paitsi jos jäljelle jääneet omistavat kiinteistön yhteisvuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus, mikä olisi epätyypillistä parannetun elinkaaren mukaisessa perunkirjoituksessa) tai jos perunkirjoitukseen on sisällytetty erityinen ehdollinen ehto (esim.esim. ”Loppuosa tyttärelleni Susan Jonesille, jos hän jää eloon, ja jos hän ei jää eloon, pojalleni Sam Jonesille.”)
Jos useammasta henkilöstä tulee yhteisomistajia jäljellä olevina omistajina sen jälkeen, kun elinkaariperintökirjan antaja on kuollut, heidän on sovittava siitä, mitä kiinteistölle tehdään. Jos he ovat eri mieltä tai epäystävällisiä, se voi aiheuttaa erimielisyyksiä ja jopa oikeusjuttuja.
Entä jos tehostetun elinkaarikirjan antaja haluaa jättää osan kiinteistöstä alaikäiselle?
Jotta voitaisiin kunnioittaa elinkaarikirjan haltijan aikomusta ja määritellä tarkkaan, mitä näissä tilanteissa pitäisi tapahtua, olisi parempi siirtää talo peruuttamattomaan säätiöön (revocable trust) sen sijaan, että hyödynnettäisiin leppäkerttukirjaa. Revocable living trust on lähes äärettömän joustava, se voi ottaa huomioon minkä tahansa määrän odottamattomia tilanteita, ja sitä valvoo edunvalvoja.
Eivät kaikki osakeyhtiöt käsittele Lady Bird Deeds -asiakirjoja tasapuolisesti
Vaikka Lady Bird Deeds -asiakirjoissa sanotaankin kaikissa, että elinkautisen kiinteistön haltija pidättää itsellään oikeuden myydä, vuokrata tai jopa muuttaa mieltään (esim.ts. poistaa tai korvata remainderman), kaikki title vakuutusyhtiöt eivät kunnioita tätä pyyntöä ja saattavat vaatia remainderman allekirjoittaa pois kaikki kiinteistöjen siirto välttääkseen mahdollisia oikeudenkäyntejä.
Hyvä uutinen on, että näyttää siltä, että suurimmat ja yleisimmin käytetyt title vakuutusyhtiöt näyttävät kunnioittaa lady bird deeds. Jotkut ovat kuitenkin edelleen epäröiviä kirjoittamaan omistusoikeusvakuutuksia tietyissä tilanteissa.
Esimerkiksi The Fund (yksi suosituimmista omistusoikeusvakuutusyhtiöistä kiinteistöasianajajien keskuudessa) vaatii, että tuomiot, jotka on kirjattu elinkautista vuokralaista vastaan siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee, on selvitettävä, ennen kuin ne vakuuttavat omistusoikeuden (jos kanne on nostettu ennen lady bird deedin luomista). Jos tuomioon liittyy liittovaltion veroviraston IRS:n veropantti jäljellä olevaa asukasta vastaan, pantti on selvitettävä (ja IRS:n on toimitettava vapautuskirje), ennen kuin he voivat vakuuttaa omistusoikeuden.
Lady Bird Deeds and Florida Homestead
Etu on se, että elinkautisomistajan on säilytettävä Floridassa asumisoikeustilansa (homestead-status), kun hän käyttää lady bird deediä.
Mutta on huolehdittava siitä, etteivät he tahallaan tai tahattomasti siirrä kotiaan kolmannelle osapuolelle, kun puoliso tai alaikäinen lapsi asuu edelleen kyseisessä kiinteistössä. Tällaisessa tilanteessa (kun elinkautisen vuokralaisen jälkeen jää eloon puoliso tai alaikäinen lapsi) kotitila ei voi siirtyä muualle riippumatta siitä, mitä tehostetussa elinkautisessa perunkirjoituksessa lukee.
Floridan Lady Bird Deed Resources
https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant
https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html
https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518
Life Estate Deed Income Tax Issues
Asiakkaat tulevat luoksemme erilaisten kiinteistökysymysten kanssa Medicaid-suunnittelun yhteydessä: Miten käsitellä omakotitaloa, jonka pääoma on yli 552 000 dollaria? Miten suunnitella niin, että loma-asunto välttää Medicaid-perinnön takaisinperinnän ja paljon muuta. Kyseinen kiinteistö voi olla omistusoikeudeltaan yksinkertainen, sillä voi olla useita omistajia, joilla on eloonjäämisoikeus, tai se voi kuulua elinikäisen perinnön piiriin. En ole koskaan suositellut tavanomaista elinkaarikiinteistöä Medicaid- tai jäämistösuunnittelutarkoituksiin, sen sijaan näen huomattavasti enemmän etuja ja vähemmän haittoja tehostetun elinkaarikiinteistön kauppakirjan (tunnetaan myös nimellä ”lady bird deed”) käytöstä.
Mikä on elinkaarikiinteistö?
Elinkaarikiinteistön vuokralainen luovuttaa omaisuutensa, mutta hänellä säilyy koko eliniän voimassa oleva oikeus kiinteistön käyttämiseen ja hallussapitoon. Elinkautisen vuokralaisen kuollessa täysi omistusoikeus siirtyy henkilölle (henkilöille), jolla (joilla) on jäännösoikeus (jota kutsutaan myös nimellä remainderman). Medicaid-järjestelmä käsittelee tätä luovutusta vastikkeellisena luovutuksena (ja näin ollen, jos se tehdään 5 vuoden kuluessa), elinkautisvuokralainen/Medicaid-hakija joutuu maksamaan rangaistusajan. Toinen haittapuoli on se, että elinikäisen vuokralaisen on saatava jäännösomistajalta lupa omaisuuden luovuttamiseen (nämä haitat eivät ole ongelma, kun kyseessä on lady-bird deeds). Edunsiirron arvon määrittämiseksi on tiedettävä kiinteistön arvo ja elinkautisen vuokralaisen ikä.
Elinkautisen vuokralaisen ja jäännösmiehen arvon määrittäminen
Mitä vanhempi elinkautinen vuokralainen on, sitä lyhyempi on hänen elinajanodotuksensa. Mitä lyhyempi elinajanodote on, sitä lyhyemmän ajanjakson elinajan vuokralaisen odotetaan voivan käyttää ja nauttia omaisuudesta. Tämä johtaa siihen, että elinkautisen vuokralaisen arvo on alhaisempi ja jäännösomistajan osuus on korkeampi (mikä lisää seuraamusmaksun alaisen luovutuksen määrää). Elinkautisomaisuuden arvo selviää Life Estate and Remaind Interest Table -taulukosta, joka löytyy täältä.
Henkivakuutusoikeuden arvo saadaan selville ottamalla kiinteistön arvo ja kertomalla se henkivakuutuskertoimella (eli henkivakuutuskorolla). Jäljelle jäävän osuuden arvo määritetään ottamalla saatu elinkaaren arvo ja vähentämällä se kiinteistön arvosta (tai kertomalla kiinteistön arvo jäännöskertoimella). Jälleen kerran jäännösosuuden arvo määrittää seuraamusmaksun alaisen luovutuksen.
Jos esimerkiksi asunnon arvo on 200 000 dollaria ja elinkautinen vuokralainen on 85-vuotias, (elinkautista ja jäännösosuutta koskevan taulukon mukaan elinkautisen perintöosuuden kerroin on 0,35359 ja jäännösosuuden kerroin on 0,64641). Tämä tarkoittaa, että elinkautisen vuokralaisen elinkautisen perinnön arvo on: 70 718 dollaria ja jäännösosuuden arvo on: 129 282 dollaria (huomaat, että molempien lukujen arvo on yhteensä 200 000 dollaria). Jos Medicaidia tarvittaisiin 5 vuoden kuluessa henkikirjoituksen kirjaamisesta, tämä johtaisi 129 282 dollarin siirtosakkoon. Jos tämä tehdään viiden vuoden takautumisaikavälin ulkopuolella, siitä ei tietenkään seuraa seuraamuksia.
Mutta hiljattain luokseni tuli eräs henkilö, joka oli aiemmin tehdyn tavanomaisen elinkaarikirjan jäännösomistaja ja joka halusi tietää, millaisia veroseuraamuksia asunnon myynnillä olisi ennen elinkaaren asukkaan kuolemaa ja millaisia vaikutuksia sillä olisi, jos elinkaaren asukas tarvitsisi Medicaid ICP:tä tulevaisuudessa.
- DISKLAIMERI: Ensimmäinen reaktioni kysymyksen veroseuraamuksia koskevaan osaan oli: ”En tiedä, katsonpa asiaa tarkemmin”. En ole liian ylpeä myöntääkseni, kun minun on puhuttava kollegan kanssa vastatakseni jonkun kysymykseen. En ole CPA eikä minulla ole LLM-tutkintoa verotuksesta. En anna veroneuvontaa, ja kerron aina asiakkailleni, että heidän on vahvistettava tekemämme suunnittelun mahdolliset veroseuraamukset CPA:n tai veroasiamiehen kanssa. Puhuin CPA-ystäväni kanssa, joka antoi minulle tietoja, jotka kuulostavat täsmällisiltä, mutta sain hyvin yleisiä tietoja, enkä voi vahvistaa niiden paikkansapitävyyttä. Älä luota tähän blogiartikkeliin (tai mihinkään blogiartikkeliin), kun teet suunnittelupäätöksiä. Tapaa veroalan ammattilainen!
Tosiasiat: Koti ostettiin 100 000 dollarilla monta vuotta sitten, ja se todennäköisesti myytäisiin nyt noin 200 000 dollarilla. Henkikirjoitus on tehty yli viisi vuotta sitten (tämä on hyvä fakta, koska tavallisesta henkikirjoituksesta seuraisi lahjakorvaus, johon sovellettaisiin Medicaidin viiden vuoden takautumisaikaa). Samoin kuin edellä, oletetaan, että elinikäinen vuokralainen on 85-vuotias.
Mitkä ovat elinikäisen kuolinpesän alaisen kiinteistön myynnin tuloveroseuraamukset?
Aluksi on huomattava, että jos elinikäinen vuokralainen menehtyisi kuolinpesän kuolintodistuksen jättämisen yhteydessä, omistusoikeus siirtyisi jäljelle jääneelle henkilölle veropohjaa korotettaessa, mikä tarkoittaa, että taloa myytäessä luovutusvoittojen perusteella maksettava myyntivoittojen vero olisi huomattavasti pienempi. Jos kiinteistö ostettiin 100 000 dollarilla, mutta sen arvo oli 200 000 dollaria vuokralaisen kuollessa ja se myytiin 205 000 dollarilla, myyntivoittoveroja maksetaan vain 5 000 dollarin ylimenevästä osasta ”step upin” jälkeen.
Mutta kun asunto myydään ennen omistajan kuolemaa, ”lisäystä ei tapahdu”, ja myyntivoittoverot maksetaan asunnon alkuperäisestä ostohinta-arvosta. IRS säätää kuitenkin vapautusmäärästä (tällä hetkellä 250 000 dollaria yksin asuville ja 500 000 dollaria naimisissa oleville kiinteistönomistajille). Tämä verovapautus on mahdollista saada, jos omistaja(t) on asunut kyseisessä kiinteistössä kahden viimeisen viiden vuoden aikana. Se tarkoittaa lähinnä sitä, että yksittäisen henkilön omistamasta kiinteistöstä ei makseta myyntivoittoja ensimmäisestä 250 000 dollarin myyntivoitosta.
Mutta vain elinikäiset vuokralaiset (alkuperäiset omistajat) saavat vapautuksen arvon. Jos kiinteistö myydään hänen elinaikanaan, elinikäisen vuokralaisen henkilökohtaisen luovutusvoittoverovapautuksen arvo on verrannollinen hänen omistusosuuteensa elinikäistä perintöosuutta ja jäännösosuutta koskevien taulukoiden mukaisesti myyntipäivänä (ks. edellä). Tämä vapautus ei ole etu, josta jäännösomistaja nauttii – hän ei saa verovapautusta myytäessä kiinteistöä elinkautisen vuokralaisen elinaikana. Mahdolliset pääomavoittoverot tulevat siis todennäköisesti jäännösomistajan suhteellisesta osuudesta tuottoon.
Mutta koska taloudellisen vastuun sairaan vanhemman hoidosta kantavat yleensä hänen lapsensa (jotka ovat todennäköisesti myös jäännösomistaja tavallisessa elinikäisessä kuolinpesässä), myyntivoittoverot kompensoituisivat todennäköisesti enemmän kuin hyvin säästöillä, jotka syntyisivät siitä, että tuotot voitaisiin suojata ja Medicaid voisi maksaa vanhemman pitkäaikaishoidon
.