Laina-kustannussuhde (LTC)

Mikä on laina-kustannussuhde (LTC)?

Laina-kustannussuhde (LTC) on kaupallisessa kiinteistörakentamisessa käytetty mittari, jolla verrataan hankkeen rahoitusta (jota laina tarjoaa) hankkeen rakennuskustannuksiin. LTC-suhteen avulla liikekiinteistöjen lainanantajat voivat määrittää rakennuslainan tarjoamiseen liittyvän riskin. Sen avulla rakennuttajat voivat myös ymmärtää, kuinka paljon omaa pääomaa he säilyttävät rakennushankkeen aikana. Samoin kuin LTC-suhteessa, myös LTV-suhteessa (loan-to-value) verrataan rakennuslainan määrää, mutta hankkeen valmistumisen jälkeiseen käypään markkina-arvoon.

LTC:n kaava on

Lainan suhde kustannuksiin=Lainan määräRakennuskustannukset\begin{aligned} &\text{Lainan kustannukset} = \frac{ \text{Lainan määrä} }{ \text{Rakennuskustannukset} } \\ \end{aligned}Lainan ja kustannusten suhde=RakennuskustannuksetLainan määrä

Mitä laina-kustannussuhde kertoo?

LTC-suhdetta käytetään laskemaan prosenttiosuus lainasta tai määrä, jonka lainanantaja on valmis myöntämään hankkeen rahoittamiseen perustuen rakennusbudjetin koviin kustannuksiin. Kun rakentaminen on saatu päätökseen, koko hankkeella on uusi arvo. Tästä syystä LTC-suhdetta ja LTV-suhdetta käytetään rinnakkain kaupallisessa kiinteistörakentamisessa.

LTC-suhde auttaa rajaamaan rakennushankkeen rahoituksen myöntämiseen liittyvän riskin tai riskitason. Korkeampi LTC-suhde tarkoittaa viime kädessä sitä, että hanke on lainanantajille riskialttiimpi. Useimmat lainanantajat myöntävät lainoja, joilla rahoitetaan vain tietty prosenttiosuus hankkeesta. Yleensä useimmat lainanantajat rahoittavat enintään 80 prosenttia hankkeesta. Jotkut lainanantajat rahoittavat suuremman prosenttiosuuden, mutta siihen liittyy yleensä huomattavasti korkeampi korko.

Vaikka LTC-suhde on lainan myöntämistä harkitseville lainanantajille lieventävä tekijä, niiden on otettava huomioon myös muita tekijöitä. Lainanantajat ottavat huomioon myös sen kiinteistön sijainnin ja arvon, jolle hanke rakennetaan, rakentajien uskottavuuden ja kokemuksen sekä lainanottajien luottotiedot ja lainahistorian.

Esimerkki LTC:n käytöstä

Hypoteettisena esimerkkinä oletetaan, että liikekiinteistöhankkeen kovat rakennuskustannukset ovat 200 000 dollaria. Varmistaakseen, että lainanottajalla on jonkin verran omaa pääomaa hankkeessa, lainanantaja myöntää 160 000 dollarin lainan. Tämä pitää hankkeen hieman tasapainoisempana ja kannustaa lainanottajaa viemään hankkeen loppuun asti. Tämän hankkeen LTC-suhde laskettaisiin seuraavasti: 160 000 dollaria / 200 000 dollaria = 80 %.

Lainan ja kustannusten välinen ero

Lainan ja arvon välinen suhde

Lainan ja arvon välinen suhde liittyy läheisesti lainan ja arvon väliseen suhteeseen, mutta se on hieman erilainen. LTV-suhteessa verrataan hankkeeseen myönnettyä kokonaislainaa hankkeen valmistumisen jälkeiseen arvoon (eikä sen rakennuskustannuksiin). Edellä esitetyn esimerkin perusteella oletetaan, että hankkeen tuleva arvo sen valmistuttua on kaksinkertainen rakennuskustannuksiin nähden eli 200 000 dollaria. Jos hankkeelle myönnetty laina on valmistumisen jälkeen yhteensä 320 000 dollaria, LTV-suhde on myös tässä hankkeessa 80 % eli 320 000 dollaria / 400 000 dollaria.