Tässä artikkelissa tarkastellaan erilaisia vaatimuksia, jotka koskevat kiinteistönhoitajaksi ryhtymistä Kaliforniassa.
Kiinteistönhoitaja on hyödyllinen titteli, jonka agentti voi lisätä salkkuunsa. Kiinteistöpäälliköt ovat yksi harvoista laman kestävistä työpaikoista kiinteistöalalla, ja heillä on aina kysyntää hallinnoida vuokra-asuntojen toimintaa.
Mitä kiinteistöpäälliköksi ryhtyminen Kaliforniassa vaatii?
Ennen kuin henkilö voi ryhtyä kiinteistöpäälliköksi, on olemassa lukuisia osavaltioiden lakeja, joihin hänen on perehdyttävä. Työntekijä, joka palkataan avustamaan välittäjää asuinhuoneistojen vuokrauksessa ja leasing-vuokrauksessa, voi olla joko:
- lisensoitu tai
- lisensoimaton.
Lisensoimattomat kiinteistöjen isännöitsijät
Hallinnolliset ja muut kuin harkinnanvaraiset tehtävät, joita hotelleja tai huoneistokomplekseja hallinnoivan välittäjän työntekijä suorittaa, on vapautettu toimilupavaatimuksista, kunhan työntekijä työskentelee välittäjän valvonnassa ja valvonnassa.
Luvanvaraiset työntekijät voivat suorittaa vuokralaisiin liittyviä tehtäviä huoneisto- ja loma-asunnoissa, mukaan lukien:
- vuokra-asuntojen ja -tilojen näyttäminen mahdollisille vuokralaisille;
- tietojen antaminen mahdollisille vuokralaisille vuokrahinnoista sekä vuokra- ja vuokrasopimusmääräyksistä;
- antaa mahdollisille vuokralaisille vuokrahakemuslomakkeita ja vastata niiden täyttämistä koskeviin kysymyksiin;
- vastaanottaa vuokralaisen seulontamaksuja;
- vastaanottaa vuokralaisilta allekirjoitettuja vuokrasopimuksia ja vuokrasopimuksia; ja
- vastaanottaa vuokria ja vakuustakuita.
Lisäksi tuloa tuottavien kiinteistöjen omistaja ei tarvitse kiinteistönvälittäjän toimilupaa toimiakseen päämiehenä. Omistajayrittäjä ei toimi toisen puolesta asiamiehenä hallinnoidessaan omaa kiinteistöään.
Kerrostalojen isännöinnissä on erityisiä toimilupasääntöjä, joilla erotetaan asukkaiden isännöitsijät muiden kuin asukkaiden isännöitsijöistä. Kerrostalokiinteistöillä, joissa on vähintään 16 asuntoa, on oltava asukasisännöitsijä.
Asukasisännöitsijä on joko vuokranantajan, kiinteistönhoitoyhtiön tai välittäjän palveluksessa, joka hallinnoi kerrostaloa tai -kompleksia. Asukasvalvoja asuu kiinteistössä työsuhteensa edellytyksenä. Asukasisännöitsijä ja hänen työntekijänsä eivät tarvitse kiinteistöalan toimilupaa hallinnoidakseen asuinkerrostaloa.
Vaikka on monia toimintoja, joita luvaton isännöitsijä voi harjoittaa, monet vuokranantajat ja vuokravälittäjät pitävät parempana, että heidän isännöitsijöillään on lupa. Kun isännöitsijällä on toimilupa, työnantajan ei tarvitse huolehtia tehtävien jakamisesta toimiluvanvaraiseen ja toimiluvanvaraiseen toimintaan.
Kun kiinteistönhoitoon tarvitaan toimilupa
Toisaalta yksityishenkilöllä tai yrityksellä on oltava välittäjän toimilupa, jos hän suorittaa tai tarjoutuu suorittamaan jonkin seuraavista palveluista toisen puolesta maksua vastaan:
- luetteloida kiinteistöjä vuokrattavaksi tai vuokrattavaksi;
- markkinoida kiinteistöä potentiaalisten vuokralaisten löytämiseksi;
- luetteloida potentiaalisia vuokralaisia kiinteistön vuokraamista tai vuokraamista varten;
- kiinteistöjen löytäminen vuokralle tai leasingiin;
- kiinteistöjen olemassa olevien vuokraosuuksien myyminen, ostaminen tai vaihtaminen;
- tuloa tuottavien kiinteistöjen hallinnointi; tai
- vuokrien periminen kiinteistöjen vuokralaisilta.
Meklarin palkkaama henkilö, joka suorittaa jotakin edellä mainituista palveluista, tarvitsee Kalifornian kiinteistöministeriön (DRE) myöntämän toimiluvan joko meklarina tai meklarin palkkaamana ja valvomana myyntiedustajana.
Joitakin näistä tehtävistä voidaan lisäksi jakaa ja jakaa kiinteistönhoitajan ja vuokrausasiamiehen kesken. Kiinteistöjen listaaminen vuokrattavaksi tai vuokrattavaksi ja mahdollisten vuokralaisten löytäminen voidaan varata yksinomaan vuokrausasiamiehelle, kun taas isännöitsijä voi valvoa enemmän vuokrauksen päivittäisiä toimintoja.
Joitakin tehtäviä, jotka edellyttävät toimilupaa ja joita isännöitsijä voi hoitaa, ovat muun muassa vuokrien kerääminen ja tuloa tuottavien kiinteistöjen toiminnan johtaminen. Siksi kiinteistönhoitajalla, jolla on DRE-lisenssi, on paremmat edellytykset täyttää sekä tavallisen isännöitsijän että vuokravälittäjän tehtävät.
Toimittajan huomautus – Tätä kirjoitettaessa Kalifornian edustajainkokous harkitsee lakiesitystä, joka edellyttäisi, että kaikki vuokranantajat ja kiinteistönhoitajat suorittavat kurssin ja läpäisevät sertifikaattiohjelman, joka on uusittava kahden vuoden välein. Pysy kuulolla tilanteen kehittymisen suhteen.
Kiinteistönhoitajan tietopohja
Kaliforniassa ei tällä hetkellä vaadita kiinteistönhoitajan sertifikaattia tai nimitystä, jotta voi harjoittaa kiinteistönhoitotoimintaa, joka edellyttää lisenssiä. On kuitenkin tiettyjä kiinteistölainsäädännön osa-alueita, jotka kiinteistönhoitajien on opittava menestyäkseen ja pysyäkseen lain oikealla puolella. Alueita, jotka kiinteistönhoitajien on tunnettava, ovat:
- oikeudenmukaista asumista koskevat lait;
- vuokralaisen seulonta; ja
- vuokrasopimukset.
Vuokralaisten seulonta on tärkeää, jotta vältetään omaisuuden ja vuokrien menetys. Vuokranmaksun laiminlyönnit ja omaisuuden vahingoittuminen ovat kaksi tärkeintä ongelmaa, jotka voidaan välttää seulomalla vastuullisia ja päteviä vuokralaisia.
Mutta kun seulotaan vuokralaisia maksujen oikea-aikaisen suorittamisen ja kiinteistön vastuullisen käytön varmistamiseksi, on tärkeää välttää oikeudenmukaista asumista koskevan lain rikkomista.
Se on esimerkiksi Kaliforniassa lainvastaista, että vuokranantajat syrjivät perusteella:
- ikä;
- rotu;
- väri;
- vammaisuus;
- perinnölliset tiedot;
- kansallinen alkuperä;
- siviilisääty;
- sairaus;
- rotu;
- uskonto;
- sukupuoli (sukupuoli ja sukupuoli-identiteetti mukaan lukien);
- raskaus; tai
- seksuaalinen suuntautuminen.
Toimittajan huomautus – Pelkästään senioriasuntoja varten on olemassa poikkeus ikäsäännöstä. Hanke katsotaan senioriasunnoiksi, jos siinä asuu ainoastaan 62-vuotiaita tai sitä vanhempia henkilöitä.
Vuokranantaja ei siis saa käyttää syrjiviä perusteita:
- karsia mahdollisia vuokralaisia;
- kieltäytyä vuokraamasta asuntoa;
- periä erilaisia vuokramaksuja; tai
- rangaista vuokralaisia tai heidän vieraitaan.
Lisäksi vuokranantaja ei saa saada vuokralaista jättämään vuokra-asuntoaan tyhjäksi uhkaamalla paljastaa vuokralaisen (tai jonkun vuokralaiseen liittyvän henkilön) maahanmuutto- tai kansalaisuusasemaa.
Lue lisää oikeudenmukaista asumista koskevista laeista täältä.
Agenteille, jotka ovat kiinnostuneita ammattimaisesta kiinteistönhoidosta, kannattaa harkita First Tuesdayn 45 tunnin täydennyskoulutuskurssia lisensoiduille kiinteistönvälittäjille, Vuokranantajat, vuokralaiset ja kiinteistönhoito.
