Etsitkö asuinkiinteistön ostamista kasvattaaksesi sijoitussalkkuasi? Sijoitusasunnot voivat olla jännittäviä ja erittäin palkitsevia, jos teet oikean valinnan. Mutta tulojen ja palkkioiden lisäksi kiinteistöihin sijoittaminen voi olla pelottavaa ensikertalaiselle sijoittajalle.
Kiinteistöt ovat kovaa liiketoimintaa, ja kenttä on täynnä maamiinoja, jotka voivat tuhota tuottosi. Siksi on tärkeää tehdä yksityiskohtaista tutkimusta ennen kuin sukellat mukaan, jotta olet selvillä kaikista kiinteistösijoittamisen eduista ja haitoista. Tässä ovat tärkeimmät asiat, jotka kannattaa ottaa huomioon, kun etsit tulokiinteistöä.
Key Takeaways
- Tutki naapurusto perusteellisesti – sen elinkelpoisuus ja mukavuudet ovat avainasemassa.
- Ympäristö, jossa on paljon tyhjillään olevia asuntoja, ei ole hyvä merkki.
- Tuntemalla alueen myyntihinnat saat käsityksen paikallisesta markkina-arvosta.
- Tutki naapuruston keskimääräistä vuokraa ja selvitä sen perusteella, onko vuokra-asunnon ostaminen sinulle taloudellisesti kannattavaa.
Etsinnän aloittaminen
Aloita asunnon etsintä yksin, ennen kuin otat ammattilaisen mukaan kuvioon. Välittäjä voi painostaa sinua ostamaan ennen kuin olet löytänyt sinulle parhaiten sopivan sijoituskohteen. Ja tuon sijoituskohteen löytäminen vaatii hiukan salapoliisitaitoja ja kengännahkaa.
Tutkimuksen tekeminen auttaa sinua rajaamaan useita keskeisiä ominaisuuksia, joita haluat kiinteistöltäsi – kuten tyypin, sijainnin, koon ja mukavuudet. Kun olet tehnyt tämän, saatat haluta kiinteistönvälittäjän auttamaan sinua oston loppuunsaattamisessa.
Sijaintivaihtoehtojasi rajoittaa se, aiotko hallinnoida kiinteistöä aktiivisesti vai palkata jonkun muun tekemään sen puolestasi. Jos aiot hallinnoida sitä aktiivisesti itse, et halua kiinteistöä, joka on liian kaukana asuinpaikastasi. Jos aiot hankkia kiinteistönhoitoyhtiön huolehtimaan siitä, läheisyys on pienempi ongelma.
10 tärkeintä ominaisuutta, jotka on otettava huomioon
Katsotaanpa 10 tärkeintä asiaa, jotka sinun tulisi ottaa huomioon etsiessäsi oikeaa vuokra-asuntoa.
Top 10 ominaisuutta kannattavasta vuokrakiinteistöstä
1. Naapurusto
Naapurusto, josta ostat, määrittelee sen, millaisia vuokralaisia houkuttelet ja minkälainen tyhjäkäyttöaste on. Jos ostat läheltä yliopistoa, on todennäköistä, että opiskelijat hallitsevat potentiaalisten vuokralaisten joukkoa, ja sinulla voi olla vaikeuksia täyttää tyhjiä asuntoja joka kesä. Huomaa, että jotkin kaupungit yrittävät estää vuokrakäyttöön muuttamista määräämällä kohtuuttomia lupamaksuja ja lisäämällä byrokratiaa.
2. Asuntojen muuttaminen on vaikeaa. Kiinteistöverot
Kiinteistöverot vaihtelevat todennäköisesti suuresti kohdealueellasi, ja haluat olla tietoinen siitä, kuinka paljon menetät. Korkeat kiinteistöverot eivät aina ole huono asia – esimerkiksi loistavalla alueella, joka houkuttelee pitkäaikaisia vuokralaisia, mutta on myös epämiellyttäviä sijainteja, joissa verot ovat korkeat.
Kunnan arviointitoimistolla on kaikki verotiedot tallessa, tai voit keskustella asuinkunnan asunnonomistajien kanssa. Muista selvittää, ovatko kiinteistöveron korotukset todennäköisiä lähitulevaisuudessa. Taloudellisessa ahdingossa oleva kaupunki saattaa korottaa veroja paljon enemmän kuin mitä vuokranantaja voi realistisesti periä vuokraa.
3. Koulut
Huomioi paikallisten koulujen laatu, jos kyseessä on perhekokoinen koti. Vaikka oletkin enimmäkseen huolissasi kuukausittaisesta kassavirrasta, vuokra-asuntosi kokonaisarvo tulee kyseeseen, kun lopulta myyt sen. Jos lähistöllä ei ole hyviä kouluja, se voi vaikuttaa investointisi arvoon.
4. Minkälainen koulu? Rikollisuus
Kukaan ei halua asua rikollisen toiminnan polttopisteen vieressä. Paikallisella poliisilla tai julkisella kirjastolla pitäisi olla tarkat rikostilastot naapurustoista. Tarkista vandalismia sekä vakavia ja pikkurikoksia koskevat luvut, äläkä unohda huomioida, onko rikollisuus lisääntymässä vai vähenemässä. Kannattaa myös kysyä, kuinka usein poliisi on läsnä asuinalueellasi.
5. Minkälainen on poliisin läsnäolo? Työmarkkinat
Työpaikat, joissa on kasvavia työllistymismahdollisuuksia, houkuttelevat enemmän vuokralaisia. Jos haluat selvittää, miten tietty alue sijoittuu työpaikkojen saatavuuden suhteen, tarkista asia Yhdysvaltain työvoimatilastovirastosta (Bureau of Labor Statistics, BLS) tai käy paikallisessa kirjastossa. Jos näet ilmoituksen suuren yrityksen muutosta alueelle, voit olla varma, että asunnon etsijöitä tulee sinne parveilemaan. Tämä voi aiheuttaa asuntojen hintojen nousua tai laskua, riippuen siitä, millaisesta yrityksestä on kyse. Voit olettaa, että jos sinä haluaisit kyseisen yrityksen takapihallesi, myös vuokralaisesi haluaisivat.
6. Mukavuudet
Kierrä naapurustossa ja tutustu puistoihin, ravintoloihin, kuntosaleihin, elokuvateattereihin, joukkoliikenneyhteyksiin ja kaikkiin muihin etuihin, jotka houkuttelevat vuokralaisia. Kaupungintalolla voi olla myynninedistämismateriaalia, jonka avulla voit saada käsityksen siitä, mistä löytyy paras sekoitus julkisia mukavuuksia ja yksityisomaisuutta.
7. Tuleva kehitys
Kunnan kaavoitusosastolla on tietoa kehityskohteista tai -suunnitelmista, jotka on jo kaavoitettu alueelle. Jos siellä on paljon rakentamista käynnissä, kyseessä on todennäköisesti hyvä kasvualue. Varo uusia kehityshankkeita, jotka voivat vahingoittaa ympäröivien kiinteistöjen hintaa. Uudet lisäasunnot voivat myös kilpailla kiinteistösi kanssa.
8. Muuta. Ilmoitusten ja vapaiden asuntojen määrä
Jos naapurustossa on epätavallisen paljon ilmoituksia, se voi olla merkki kausivaihtelusta tai taantuvasta naapurustosta – sinun on selvitettävä, kumpi se on. Kummassakin tapauksessa suuret tyhjien asuntojen määrät pakottavat vuokranantajat alentamaan vuokria houkutellakseen vuokralaisia. Alhaiset tyhjäkäyntiasteet antavat vuokranantajille mahdollisuuden nostaa vuokria.
9. Vuokranantajat voivat nostaa vuokria. Keskimääräiset vuokrat
Vuokratulot ovat leipätyösi, joten sinun on tiedettävä alueen keskimääräinen vuokra. Varmista, että mistä tahansa harkitsemastasi kiinteistöstä voi saada tarpeeksi vuokraa, jotta voit kattaa asuntolainan maksun, verot ja muut kulut. Tutki aluetta niin hyvin, että voit arvioida, mihin se saattaa kehittyä seuraavien viiden vuoden aikana. Jos sinulla on varaa alueeseen nyt, mutta verojen odotetaan nousevan, edullinen asunto tänään voi merkitä konkurssia myöhemmin.
10. Jos sinulla on varaa alueeseen nyt, mutta verojen odotetaan nousevan, edullinen asunto tänään voi merkitä konkurssia myöhemmin. Luonnonkatastrofit
Vakuutus on toinen kulu, jonka joudut vähentämään tuotoistasi, joten sinun on tiedettävä, kuinka paljon se tulee maksamaan sinulle. Jos alue on altis maanjäristyksille tai tulville, vakuutusturvan kustannukset voivat syödä vuokratulojasi.
Tiedon hankkiminen
Viralliset lähteet ovat hyviä, mutta sinun kannattaa puhua naapureiden kanssa saadaksesi todellisen tiedon. Keskustele sekä vuokralaisten että asunnon omistajien kanssa. Vuokralaiset ovat paljon rehellisempiä naapuruston kielteisistä piirteistä, koska heillä ei ole siihen sijoituksia. Vieraile alueella eri aikoina eri viikonpäivinä nähdäksesi tulevat naapurisi toiminnassa.
Kiinteistön valinta
Paras sijoitusasunto aloittelijoille on yleensä omakotitalo tai osakehuoneisto. Asunto-osakkeet ovat vähän huoltoa vaativia, koska asunto-osakeyhtiö huolehtii ulkoisista korjauksista, jolloin sinä voit huolehtia sisätiloista. Asunto-osakkeet keräävät kuitenkin yleensä alhaisempia vuokria ja niiden arvo nousee hitaammin kuin omakotitalojen.
Yksityiskotitalot houkuttelevat yleensä pidempiaikaisia vuokralaisia. Perheitä tai pariskuntia pidetään joskus parempina vuokralaisina kuin yksinasuvia, koska ajatellaan, että perheet voisivat olla taloudellisesti vakaita ja maksaa vuokran säännöllisesti.
Kiinteistöluottosyrjintä on laitonta. Jos uskot, että sinua on syrjitty rodun, uskonnon, sukupuolen, siviilisäädyn, julkisen tuen käytön, kansallisen alkuperän, vammaisuuden tai iän perusteella, voit ryhtyä tiettyihin toimiin. Yksi tällainen askel on tehdä ilmoitus Consumer Financial Protection Bureau -virastolle tai Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriölle (HUD).
Kun olet rajannut naapuruston, etsi kiinteistöä, jolla on arvonnousupotentiaalia ja hyvä ennustettu kassavirta. Tutustu sekä kiinteistöihin, jotka ovat kalliimpia kuin mihin sinulla on varaa, että niihin, jotka ovat ulottuvillasi. Kiinteistöt myydään usein listahintaa halvemmalla.
Katsele muiden kiinteistöjen listahintoja ja tarkista kaupungin rekistereistä lopulliset myyntihinnat saadaksesi käsityksen siitä, mikä markkina-arvo naapurustossa todella on.
Korostumispotentiaalin vuoksi etsi kiinteistöä, joka muutamilla kosmeettisilla muutoksilla ja pienillä kunnostustöillä houkuttelisi asumaan vuokralaisia, jotka kykenevät maksamaan korkeampia vuokria. Tämä nostaa myös kiinteistön arvoa, jos päätät myydä sen muutaman vuoden kuluttua.
Kannattavan yrityksen varmistamiseksi on tietenkin tärkeää ostaa kohtuuhintainen kiinteistö. Vuokra-asunnoista suositellaan maksettavaksi korkeintaan 12-kertainen summa vuotuiseen vuokraan nähden, jonka odotat saavasi.
Vuokran määrittäminen
Miten mahdollinen vuokra määritetään? Sinun on tehtävä tietoon perustuva arvaus. Älä innostu liian optimistisista oletuksista. Vuokran asettaminen liian korkeaksi ja päätyminen tyhjään yksikköön kuukausiksi nakertaa nopeasti kokonaisvoittoa. Lähde liikkeelle naapuruston keskimääräisestä vuokrasta ja jatka siitä. Mieti, onko asuntosi arvoinen hieman enemmän vai hieman vähemmän ja miksi.
Laskekaa, mitä kiinteistö todellisuudessa maksaa, jotta voitte selvittää, sopiiko vuokraluku teille sijoittajana. Vähennä odotettavissa oleva kuukausittainen asuntolainamaksusi, kiinteistöverot jaettuna 12 kuukaudella, vakuutuskulut jaettuna 12:lla ja runsas määräraha huoltoa ja korjauksia varten.
Älä aliarvioi kiinteistön ylläpitokustannuksia. Nämä kulut riippuvat kiinteistön iästä ja siitä, kuinka paljon kunnossapitoa aiot tehdä itse. Uudempi rakennus vaatii todennäköisesti vähemmän töitä kuin vanhempi. Eläkeläisyhteisössä sijaitsevaan asuntoon ei todennäköisesti kohdistuisi yhtä paljon vaurioita kuin kampuksen ulkopuoliseen opiskelija-asuntoon.
Korjausten tekeminen itse alentaa kustannuksia huomattavasti, mutta se tarkoittaa myös sitä, että joudut päivystämään ympäri vuorokauden hätätilanteissa. Toinen vaihtoehto on palkata kiinteistönhoitoyritys, joka hoitaisi kaiken rikkinäisistä vessoista vuokran keräämiseen joka kuukausi. Odota maksavasi tästä palvelusta noin 10 % bruttovuokratuloista.
Jos kaikki nämä luvut ovat tasan tai, mikä vielä parempaa, jäljelle jää hieman rahaa, voit nyt pyytää kiinteistönvälittäjääsi tekemään tarjouksen.
Oston tekeminen
Pankeilla on sijoituskiinteistöjä varten tiukemmat lainanantovaatimukset kuin ensiasuntoja varten. Ne olettavat, että jos ajat muuttuvat vaikeiksi, ihmiset ovat vähemmän taipuvaisia vaarantamaan kotinsa kuin liikekiinteistön. Varaudu maksamaan vähintään 20-30 % käsirahaa sekä sulkemiskustannukset. Pyydä ammattilaista tarkastuttamaan kiinteistö perusteellisesti ja anna kiinteistöalan lakimiehen tarkistaa kaikki asiat ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Älä unohda maksaa riittävää vakuutusta. Vuokralaisen vakuutus kattaa vuokralaisen tavarat, mutta itse rakennus on vuokranantajan vastuulla, ja vakuutus voi olla kalliimpi kuin vastaavassa omistusasunnossa. Kiinteistön asuntolainan korot, vakuutukset ja poistot ovat kaikki verovähennyskelpoisia tiettyyn määrään asti.
Lopputulos
Jokaiseen osavaltioon kuuluu hyviä kaupunkeja, jokaiseen kaupunkiin kuuluu hyviä asuinalueita, ja jokaiseen asuinalueeseen kuuluu hyviä kiinteistöjä. Kaikkien kolmen riviin asettaminen vaatii paljon jalkatyötä ja tutkimusta. Kun päädyt löytämään ihanteellisen vuokrakiinteistön, pidä odotuksesi realistisina ja varmista, että oma taloutesi on riittävän terve, jotta voit odottaa, että kiinteistö alkaa tuottaa käteistä.