Monille voittoa tavoittelemattomille järjestöille kohtuuhintainen asuntomaailma vaikuttaa ihanteelliselta tavalta saada aikaan suuri vaikutus. Voittoa tavoittelemattomat järjestöt voivat edistää tehtäviään yhdistämällä palvelemansa väestöryhmät vakaisiin asuntoihin ja kaikkiin niihin sosioekonomisiin hyötyihin, joita vakaus tuo mukanaan. Samalla tehokas kohtuuhintaisen asumisen ohjelma tuottaa tuloja ja maksuja, jotka voivat auttaa voittoa tavoittelemattomia järjestöjä lykkäämään ohjelmakustannuksia ja tukemaan niiden tulosta. Tämä vaikuttaa ilmeiseltä win-win -tilanteelta.
Mutta astuessaan kohtuuhintaisen asumisen maailmaan voittoa tavoittelemattomat järjestöt astuvat myös kokopäiväisten sijoittajien ja Wall Streetin mentaliteettien maailmaan. Voittoa tavoittelemattoman organisaation, joka keskittyy ensisijaisesti tehtävänsä toteuttamiseen, ja voittoa tavoittelevien yhteistyökumppaneiden, jotka asettavat etusijalle sijoitustensa tuoton maksimoinnin, ajattelutavan välillä on luontainen ero. Tämä epäsuhta aiheuttaa yleisiä sudenkuoppia, joita voittoa tavoittelemattomien organisaatioiden olisi varottava jo kohtuuhintaisen asumisen kehittämisen alkuvaiheessa.
Hyötyjärjestöjen ei kuitenkaan pitäisi lannistua. Monet tarttuvat menestyksekkäästi kohtuuhintaisten asuntojen kehittämiseen ja pystyvät vaikuttamaan merkittävästi tehtäviinsä solmimalla tehokkaita kumppanuuksia päätoimisten sijoittajien kanssa. Seuraavassa tarkastellaan lähemmin neljää parasta käytäntöä, jotka voittoa tavoittelemattomien järjestöjen tulisi ottaa huomioon harkitessaan osallistumista kohtuuhintaisten asuntojen kehittämiseen.
1. Go in With Eyes Wide Open
Heti alusta alkaen voittoa tavoittelemattomien järjestöjen on tunnustettava, etteivät ne saa näissä kumppanuuksissa jotain ilmaiseksi. Tämä alkaa siitä, että kumppanuussopimusta arvioidaan tarkasti sen muotoutuessa ja tiedetään kaikki sen sisältämät asiat ennen sen allekirjoittamista. Kaikkien voittoa tavoittelemattoman organisaation sidosryhmien on oltava hyvin perillä sopimuksen ehdoista ja ymmärrettävä tarkalleen, mihin organisaatio on sitoutunut.
Sijoittajilla ja yhteistyökumppaneilla on odotuksia sen suhteen, miten kehitystä johdetaan, ja erityisen selkeitä odotuksia sen suhteen, millaista tuottoa he odottavat pääomasijoituksensa perusteella. Voittoa tavoittelemattomien organisaatioiden on pidettävä tämä näkökulma päällimmäisenä mielessä ja keskityttävä kehityksen sosiaalisen tuloksen lisäksi myös taloudelliseen tulokseen. Tämän prioriteetin tunnustaminen yhteistyökumppaneille on hyödyllinen tapa säilyttää näkökulma koko prosessiin ja välttää mahdolliset yllätykset matkan varrella.
2. Ole realistinen kyvyistä
Erin onnistunut kohtuuhintaisen asumisen hanke edellyttää, että voittoa tavoittelemattomat järjestöt tarkastelevat tarkkaan toimintaansa. Voittoa tavoittelemattoman organisaation on arvioitava rehellisesti, onko sillä valmiudet ja ajattelutapa hoitaa voittoa tavoittelevaa toimintaa organisaatiossaan. Sijoituskumppaneilla, usein pankeilla, on kokonaisia osastoja, jotka käsittelevät budjetointia, tuottoja ja verokysymyksiä, mutta usein yleishyödylliset yhteisöt, joilla on vain vähän kokemusta näiltä aloilta, joutuvat toimimaan rakennuttajana ja isännöitsijänä, jolla on kiinteistön lopullinen valvonta.
Yhteishyödyllisen yhteisötalouden on määriteltävä, onko sillä henkilöstöä, työvälineitä ja taitoja toimia tehokkaana vuokranantajana. Tähän sisältyy jatkuvia tehtäviä, kuten kiinteistön hallinnointi, kaikkien kirjanpitotehtävien hoitaminen, veroseuraamusten selvittäminen ja monet muut vastuut. Joissakin tapauksissa ulkopuolisen kiinteistönhoitoyhtiön palkkaaminen tai sisäisen henkilöstön valmiuksien laajentaminen, mukaan lukien kirjanpitomenettelyihin liittyvä koulutus, ovat hyödyllisiä ja lopulta tehokkaampia ratkaisuja.
3. Rakenna oikea tiimi
Varustettuna realistisella arviolla siitä, mitä kumppanuus merkitsee ja missä organisaation vahvuudet ja heikkoudet ovat, voittoa tavoittelemattomat järjestöt voivat aloittaa kohtuuhintaisen asumisen kehittämistiimin rakentamisen. Tähän tiimiin kuuluu yleensä kokenut tilintarkastaja, asianajaja ja pääurakoitsija tai arkkitehti, jolla on kokemusta monikerrostaloasumisesta.
Organisaatioille, jotka etsivät pääsyä potentiaalisiin sijoituskumppaneihin ja apua eri vaihtoehtojen arvioinnissa, syndikaattori voi olla erityisen hyödyllinen. Syndikaattorit auttavat yhdistämään sijoittajat ja rahoituslähteet tiettyihin kehitysmahdollisuuksiin. On olemassa syndikaattoreita, jotka ovat erikoistuneet voittoa tavoittelemattomaan kehitystyöhön, ja monissa tapauksissa järjestöt hyötyvät suuresti heidän asiantuntemuksestaan.
Asuntokonsultit ovat korvaamattomia voittoa tavoittelemattomille järjestöille, joilla on vähemmän yleistä kokemusta tältä alalta. He voivat auttaa alkuprosessin käynnistämisessä ja edistää organisaation yleistä ymmärrystä kohtuuhintaisten asuntojen kehittämisestä.
Tämän tiimin varhaisen kehittämisen merkitystä ei voi liikaa korostaa. Yleishyödyllisten yhteisöjen tulisi hyödyntää tätä asiantuntemusta mahdollisimman varhaisessa vaiheessa prosessia. Erityisesti tämän ryhmän olisi osallistuttava tiiviisti kumppanuussopimuksen erityisehtojen laatimiseen ja tarkistamiseen. Kun kiinteistö on otettu käyttöön, monet ryhmän jäsenet poistuvat suurelta osin prosessista, ja voittoa tavoittelemattoman organisaation tehtäväksi jää varmistaa, että asiat pysyvät aikataulussa. Kaikille organisaatioille on ratkaisevan tärkeää saada mahdollisimman paljon tietoa ja asiantuntemusta ennen kuin näin tapahtuu.
4. Ymmärrä mahdolliset seuraukset
Tehokkaaseen liikkumiseen kohtuuhintaisen asumisen prosessissa kuuluu sen tunnistaminen, mitä tapahtuu, jos asiat eivät mene suunnitelmien mukaan. Jos kehitys ei saavuta kumppanuussopimuksessa vaadittuja välitavoitteita, sijoittaja voi vaatia voittoa tavoittelemattomalle yhteisölle aiemmin maksettujen kehitysmaksujen palauttamista. Äärimmäisissä tapauksissa voittoa tavoittelematonta yhtiötä voidaan jopa pyytää siirtymään syrjään.
Hyötyjärjestöjen ei pitäisi olettaa, että lainanantajat tai sijoittajat suhtautuvat asiaan suopeasti missään vaiheessa prosessia. Epärealistiset odotukset tai tarvittavien organisatoristen mukautusten tekemättä jättäminen voivat vaarantaa kehityshankkeen ja voittoa tavoittelemattoman organisaation tulevaisuuden.
Mittakaavan voima: Affordable Housing Done Right
Yhteisöt, jotka pystyvät menestyksekkäästi toteuttamaan kohtuuhintaisten asuntojen kehittämisen, huomaavat usein, että peräkkäiset aloitteet sujuvat sujuvammin ja tehokkaammin. Kun käytössä on oikea prosessi, sisäisten valmiuksien kehittäminen ja vahvojen kumppanuuksien solmiminen voivat tehdä toisesta tai kolmannesta kohtuuhintaisen asumisen hankkeesta kannattavamman ja menestyksekkäämmän. Toiminnan skaalautuminen tällä tavoin voi tehdä kohtuuhintaisen asumisen kehittämisestä huomattavan organisatorisen edun.
On tärkeää ottaa pitkäjänteisempi näkökulma ensimmäisiin kohtuuhintaisen asumisen aloitteisiin. Voittoa tavoittelemattomien järjestöjen ei pitäisi lannistua alkuvaiheen haasteista ja mahdollisista kompastuskivistä, vaan käyttää niitä arvokkaina oppeina tulevia ponnisteluja varten. Tuloksena on menestyksekkäämpiä rakennushankkeita, jotka voivat antaa voittoa tavoittelemattomalle yhteisölle mahdollisuuden ylläpitää taloudellista vakautta ja edistää sosiaalista tehtäväänsä.
Stewart A. Grubman on PKF O’Connor Daviesin Bethesdan, Md., toimiston vastuullinen partneri, ja hänellä on yli 30 vuoden kokemus julkisesta kirjanpidosta. Hän keskittyy pääasiassa kohtuuhintaisten ja erityistarpeisten asuntojen tilintarkastus- ja veropalveluihin.