Kun sinulla on opintolainaa, asuntolainan saaminen voi olla hankalaa.
COVID-19 PÄIVITYS: Liittovaltion hallinnoimat opintolainat asetettiin automaattiseen hallinnolliseen lykkäykseen 30. syyskuuta 2020 asti osana CARES-lakia, joka allekirjoitettiin laiksi 27. maaliskuuta 2020.
Jos maksujasi nostettiin automaattisesti pankkitililtäsi, myös se on keskeytetty. Jos yrität saada asuntolainaa ja sinulla on IBR- tai IDR-maksusuunnitelma, lykkäys voi muodostua ongelmaksi.
Jos näin käy sinulle, sitä ei ole vaikea korjata.
Lisälukemista: COVID-19 Opintolainan lykkäys, haittaako se asuntolainani hyväksymistä?
Seuraa opintolainan kiinnitysasiantuntijaa nyt
Tässä artikkelissa
- Ymmärtäminen IBR
- Opintolainan maksun muutokset
- Velkojen ja tulojen suhteen laskeminen
- Opintolainan ohjeistus Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Creative Solutions to Solve Problems
- Why Lenders Get it Wrong
Understanding IBR
Yliopintolainasi maksuja saatetaan lykätä tai niiden maksua lykätä. Jos lainasi on lykätty, sinulla ei ole erääntyneitä maksuja.
Kun alat maksaa opintolainasi maksuja, sinulla voi olla useita vaihtoehtoja.
Voit maksaa opintolainasi maksuja tulojesi perusteella. Tätä kutsutaan tulopohjaiseksi takaisinmaksusuunnitelmaksi (Income-Based Repayment, IBR).
Tutustu opintolainan asuntolaina-asiantuntijaan nyt
IBR-suunnitelmat eivät tyypillisesti kata erääntyvää pääomaa ja korkoja, ja lainan saldo voi kasvaa, vaikka suoritat maksuja.
Jos maksusi perustuu laskelmaan, joka maksaa lainasi kokonaan pois laina-ajan lopussa, kyseessä on jaksotettu maksu.
Kaikkien lainanantajien kaikki hyväksymisohjeet sallivat sinun käyttää jaksotettua maksua laskiessasi velan ja tulojen suhdetta.
IBR-suunnitelmista voi myös jäädä jäljelle 0,00 dollarin maksuerä, vaikka lainasi on takaisinmaksutilassa. Tulosi tarkistetaan joka vuosi, jotta voidaan määrittää uusi maksusi seuraavan vuoden aikana.
OPISKELULAINAN MAKSUJEN MUUTOSHISTORIA
Ympäri vuoden yhä useammat opiskelijat ovat kahlittuina opintolainan velan kanssa vuosia koulun päätyttyä.
Opintolainan velan kahleissa oleminen vaatii kokeneen lukkosepän, joka voi avata oikeat suuntaviivat, jotta saat hyväksynnän asuntolainan saamiseksi.
Tutustu opintolainan asuntolainan asiantuntijaan nyt
Se on melkein kokopäivätyötä pysyä ajan tasalla underwriting-ohjeiden päivityksistä, ja IBR-maksut näyttävät lähettävän monet lainavirkailijat väärän tiedon pyörteisiin.
Student Loan Guideline Changes Since 2015
- 2 kertaa Fannie Mae Conventional Loans
- 3 kertaa Freddie Mac Conventional Loans (tammikuu 2020 viimeisin)
- 1 kerta FHA Insured Loans
- 2 kertaa VA:n takaamien lainojen osalta
- 2 kertaa USDA:n takaamien lainojen osalta
Ensimmäinen merkittävä muutos hyväksymisohjeisiin tapahtui, kun lainanantajat eivät enää saaneet jättää huomioimatta lykättyjä maksuja tai lainoja, joiden maksua on lykätty.
Toinen suuri muutos oli se, että minkä tahansa opintolainan saldoon oli sovellettava maksua. Jos luottotietoilmoituksessasi raportoitava maksu ei maksa lainaa pois määräajan päättyessä, maksusi eivät ole jaksotettuja.
Tutustu nyt opintolainan asuntolaina-asiantuntijaan
Ei jaksotetuista maksuista tuli julkisvihollinen nro 1 Fannie Maen, FHA:n ja USDA:n toimesta. Vuonna 2015 Freddie Macin suuntaviivat eivät sallineet lykättyjä maksuja tai lainoja, jotka ovat lykkäyksessä, ja sallivat IBR-maksut, vaikka ilmoitettu maksu olisi 0,00 dollaria.
UUTUUS – Freddie Mac sulkee PSLF:n pois DTI:stä – Tämä on valtava uutinen, joka on tulossa Freddie Macilta, joka astuu voimaan 2. tammikuuta 2020. Jos voit dokumentoida, että olet oikeutettu julkisen palvelun lainan anteeksianto-ohjelmaan tai työnantajan rahoittamaan lainan anteeksianto-ohjelmaan, sinun pitäisi pystyä jättämään opintolainasi maksut pois DTI:stäsi.
Velkojen ja tulojen välisen suhdeluvun (DTI)
Koko opintolainadebakeli johtuu sekaannuksesta, joka liittyy siihen, miten velkojen ja tulojen suhde lasketaan.
Seuraa opintolainan asuntolaina-asiantuntijaa nyt
Velka-tulosuhteesi lasketaan ehdotetun asuntomaksun (kun ostat asunnon) plus luottotiedoistasi ilmenevät kuukausittaiset velkasi prosentteina bruttotuloistasi.
Käytettäessä Fannie Maen tai Freddie Macin tavanomaista lainaa, asunnon kokonaismaksu plus kuukausittaiset velat eivät voi ylittää 50 % bruttotuloistasi eli 50 %:n DTI-suhdetta.
FHA-kiinnitystä käyttävillä lainanottajilla on 2 DTI-suhdetta. Etuosan velkojen suhde tuloihin on asuntomaksusi prosenttiosuus tuloistasi. Takapuolen velkojen suhde tuloihin sisältää kuukausittaiset velkasi luottotietoilmoituksestasi.
FHA sallii, että asuntomaksusi voi olla jopa 46,99 % etupuolen DTI:stä ja enintään 56,99 % takapuolen DTI:stä, mukaan lukien velkasi.
Tutustu opintolainan asuntolaina-asiantuntijaan nyt
Opintolainat muuttuvat hämmentäviksi silloin, kun luottotietoilmoituksestasi ei ole raportoitu mitään maksua, tai kun maksusi on tuloihin pohjautuva takaisinmaksuaikainen maksuaika.
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Lykkäys- tai lykkäysmaksu käyttää 1 %:a lainan saldosta.
- *Odota saavasi dokumentaatiota opintolainan hoitajalta
Freddie Mac Conventional
- Tuloihin perustuva maksu – Voi käyttää luottotiedoissa ilmoitettua maksua
- $0-maksua EI KÄYTETÄ ENÄÄ – on käytettävä .5 % – Katso PSLF-päivitys
- Voi jättää pois velan ja tulojen välisestä laskelmasta, jos alle 10 kuukauden maksuja jäljellä
- Lykätty tai lykkäys käyttää .5% lainasaldosta – Voimassa 1. marraskuuta 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Täytyy käyttää 1% lainasaldosta
- Amortized Payment – Ok kaikkien lainanantajien kanssa
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance .
VA Guaranteed Loan
- Non-amortized Payment – Allowed, even with $0.00 maksu
- Amortized Payment – Ok kaikkien lainanantajien kanssa
- Lykkäys tai lykkäys on käytettävä 5 % lainan saldosta jaettuna 12:lla
- Odota, että saat dokumentaation opintolainan palveluntarjoajalta
USDA:n taattua lainaa – Päivitetty syyskuussa 2019
- Non-amortized Payment – Käytä maksua luottotietoilmoituksessa 0r .50%, kumpi on suurempi.
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use .50% of the loan balance.
Creative Solutions to Solve Student Loan Problems
If you are trying to buy a home, and the pieces just aren’t fitting together, here are some creative solutions that past clients have successfully done.
Maksujen lykkääminen tai lainanlyhennys
Jos sinulla on lainoja, joiden maksua on lykätty, tai jos lainasi on lykkäysvaiheessa, olemme saaneet asunnonostajia siirtymään tuloihin perustuvaan takaisinmaksusuunnitelmaan, ja saada kelpoisuuden käyttämällä Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae päivitti hiljattain ”Contingent liability” -ohjeensa siten, että opintolainan maksut voidaan jättää huomioimatta, jos pystyt osoittamaan, että toinen allekirjoittaja on suorittanut maksut viimeisten 12 kuukauden aikana.
Debt to Income Ratio too High for Conventional
Tämä kodin ostaja konsolidoi yli tusinan lainoja 30 vuoden jaksotettuun maksuun. Tarvitsimme jaksotetun maksun voidaksemme hyödyntää Conventionalia joustavampia DTI-vaatimuksia.
Maksu ei näy luottotiedoissa
Jos lainasi on takaisinmaksussa, lainanantajasi voi hankkia luottotiedon täydennyksen (tarvittaessa) luottotietotoimistosta toimittamalla heille kopion tiliotteestasi opintolainan myöntäjältäsi.
Osaat alle 5 % käsirahan ja IBR-maksun
On yleinen väärinkäsitys, että FHA tarjoaa alhaisimman käsirahan. VA & USDA tarjoaa 100-prosenttista rahoitusta, mutta lisäkelpoisuus vaaditaan.
Kummallakin Fannie Maella ja Freddie Macilla on ohjelmia, jotka mahdollistavat jopa vain 3 prosentin käsirahan. Tukikelpoisuus voi määräytyä tulorajojen tai ostettavan alueen mukaan.
Matalan tai kohtuullisen tulotason alueelta ostettaville asunnoille ei ole tulorajoja. Näihin erityisohjelmiin kuuluvat myös alennetut kiinnitysvakuutukset ja alennetut sulkemiskustannukset.
Voi olla oikeutettu vain FHA-lainaan
On monia syitä, miksi FHA-laina on sinulle paras vaihtoehto. Perinteinen rahoitus on rajoittavampaa, vaatii korkeammat luottopisteet ja ei useinkaan ole vaihtoehto, jos sinulla on paljon velkaa luottotiedoissasi.
Ratkaisu on dokumentoida, mikä olisi lyhennetty maksu, jos aloittaisit maksamaan opintolainasi maksuja, jotka maksaisivat lainan pois laina-ajan lopussa.
Ei ole olemassa mitään ohjetta, joka edellyttäisi, että olet todellisuudessa lyhentämässä lainaasi, ainoastaan sitä, että käytät lyhennettyä maksua velkasi tulojen suhdeluvun laskemista varten.
Voit selvittää, mikä tämä maksu olisi:
- Soita opintolainan lainanantajallesi ja pyydä heiltä selvitys/lausunto, josta käy ilmi, mikä tämä maksu olisi.
- Aloita opintolainan maksaminen (voit laittaa sen takaisin lykkäykseen sen jälkeen, kun asuntolainasi on maksettu loppuun)
Jos aiot harkita jompaakumpaa näistä vaihtoehdoista, keskustele ensin kokeneen asuntolainavastaavan kanssa siitä, olisitko edelleen oikeutettu käyttämään jaksotettua maksua.
Lainavastaavasi voi laskea, mikä tuo maksu voisi olla. Ongelma, jonka ratkaiset, on saada asiakirjat opintolainan lainanantajalta, jotka tukevat tuota maksua.
Miksi lainanantajat tekevät väärin
Jos soitat televisiosta, radiosta tai Internet-mainoksesta, sinut yhdistetään todennäköisesti puhelinpalvelukeskukseen, jolla on vain vähän tai ei lainkaan varsinaista asuntolainakokemusta.
Nimitän näitä ”isojen laatikoiden” lainanantajiksi. Nämä lainanantajat ovat hämmästyttäviä käsittelemään tietynlaista lainatiedostoa, joka ei vaadi mitään liian kaukana laatikon ulkopuolella.
Opiskelijalainan maksut eivät oikeastaan ole niin kaukana laatikon ulkopuolella, mutta ajoitus, kun nämä asiat löytyvät, ei voisi olla huonompi.
Jos työskentelet ison laatikon lainanantajan puhelinpalvelukeskuksen kautta, hakemuksesi ei pääse ammattilaisen eteen ennen kuin se saapuu vakuutuksen myöntäjälle.
Opintolainojen ja erityisesti tuloihin perustuvien takaisinmaksusuunnitelmien myöntämisohjeet ovat muuttuneet useita kertoja viimeisten 2-3 vuoden aikana.
Monesti tiedostosi ei ole vakuutuksen antajan edessä ennen kuin olet jo hyväksynyt ostotarjouksen ja maksanut arviosta.
Toivottavasti aikaa on tarpeeksi, ja vakuutuksen antaja on tarpeeksi kokenut tutustuakseen ohjeisiin ja voi keksiä, miten pelastaa uusi kotisi saamalla sinut hyväksytyksi oikealle lainalle.
En uskoisi, että tätä tapahtuu niin paljon kuin tapahtuu, jos en olisi kokenut sitä itse! Käsittelimme tätä aihetta ensimmäisen kerran vuonna 2015, ja olemme vastanneet satoihin IBR-kysymyksiin, joita ostajat ovat esittäneet eri puolilla maata.
Niin monet näistä kuulemistamme kauhutarinoista olisi voitu välttää, jos olisi käytetty ammattitaitoista lainanmyöntäjää eikä puhelinkeskuksen lainanantajaa.
Työskentelemme asiantuntijan kanssa
Olemme auttaneet asunnonostajia ja asunnonomistajia hakemaan asuntolainaa opintolainan kanssa vuodesta 2015 lähtien, jolloin suuret haasteet, joita kohtaamme nykyään, esiteltiin ensimmäisen kerran.
Find My Way Home on kokeneiden asuntolaina-ammattilaisten asiantuntijaverkosto, joka on täällä vastatakseen kysymyksiisi ja laittamassa sinut oikealle tielle.
Voit saada vastauksen kysymyksiisi joko antamalla meille hieman lisätietoja täällä, ja me sovitamme sinut yhteen laina-asiantuntijan kanssa, joka on asiantuntija opintolainojen suuntaviivojen kanssa, tai voit jättää kommentin tai kysymyksen alla.
Me emme myy tietojasi useille lainanantajille ja toivomme, että löydät jonkun kokeneen, esittelemme sinut yhdelle laina-asiantuntijalle, jonka tunnemme ja luotamme, joka voi auttaa.
Jokaiseen kysymykseen, jonka kysyt alla, vastaan henkilökohtaisesti, ja tarvittaessa voimme esitellä sinut ammattitaitoiselle ja kokeneelle lainaasiantuntijalle, jonka tiedän voivan auttaa.