¿Qué es la relación préstamo-coste (LTC)?
La relación préstamo-coste (LTC) es una métrica utilizada en la construcción de inmuebles comerciales para comparar la financiación de un proyecto (ofrecida por un préstamo) con el coste de construcción del proyecto. El ratio LTC permite a los prestamistas inmobiliarios comerciales determinar el riesgo de ofrecer un préstamo para la construcción. También permite a los promotores comprender la cantidad de capital que retienen durante un proyecto de construcción. Al igual que el ratio LTC, el ratio préstamo-valor (LTV) también compara el importe del préstamo para la construcción, pero con el valor justo de mercado del proyecto después de su finalización.
La fórmula para el LTC es
Préstamo-Coste=Importe del préstamoCoste de la construcción. & {texto{Préstamo a Coste} = \frac{{texto{Importe del Préstamo}} {{text}{Coste de la construcción}} }
Los puntos clave
- La relación préstamo-coste (LTC) compara el importe de la financiación de un proyecto inmobiliario comercial con su coste.
- El LTC se calcula como el importe del préstamo dividido por el coste de la construcción.
- Mientras tanto, la relación préstamo-valor (LTV) compara el importe del préstamo con el valor de mercado previsto del proyecto terminado.
- Un LTC más alto significa que el proyecto es más arriesgado para los prestamistas, donde la mayoría de ellos sólo financiarán un proyecto con un LTC de hasta el 80%.
¿Qué le dice la relación préstamo-coste?
La relación préstamo-coste se utiliza para calcular el porcentaje de un préstamo o la cantidad que un prestamista está dispuesto a proporcionar para financiar un proyecto basado en el coste duro del presupuesto de construcción. Una vez finalizada la construcción, todo el proyecto tendrá un nuevo valor. Por esta razón, el ratio LTC y el ratio LTV se utilizan conjuntamente en la construcción de inmuebles comerciales.
El ratio LTC ayuda a delimitar el riesgo o nivel de riesgo de proporcionar financiación para un proyecto de construcción. En última instancia, un ratio LTC más alto significa que se trata de una empresa más arriesgada para los prestamistas. La mayoría de los prestamistas conceden préstamos que sólo financian un determinado porcentaje de un proyecto. En general, la mayoría de los prestamistas financian hasta el 80% de un proyecto. Algunos prestamistas financian un porcentaje mayor, pero esto suele implicar un tipo de interés significativamente más alto.
Aunque el ratio LTC es un factor atenuante para los prestamistas que están considerando la concesión de un préstamo, también deben considerar otros factores. Los prestamistas también tendrán en cuenta la ubicación y el valor de la propiedad en la que se está construyendo el proyecto, la credibilidad y la experiencia de los constructores, y el historial crediticio y de préstamos de los prestatarios.
Ejemplo de cómo utilizar el LTC
Como ejemplo hipotético, supongamos que los costes de construcción duros de un proyecto inmobiliario comercial son de 200.000 dólares. Para asegurarse de que el prestatario tiene algo de capital en juego en el proyecto, el prestamista proporciona un préstamo de 160.000 dólares. Esto mantiene el proyecto ligeramente más equilibrado y anima al prestatario a ver el proyecto hasta su finalización. La relación LTC de este proyecto se calcularía como 160.000 $ / 200.000 $ = 80%.
La diferencia entre la relación préstamo-coste y la relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor está estrechamente relacionada con la LTC, pero es ligeramente diferente. La relación préstamo-valor compara el préstamo total concedido para un proyecto con el valor del mismo una vez terminado (en lugar de con su coste de construcción). Considerando el ejemplo anterior, supongamos que el valor futuro del proyecto, una vez terminado, es el doble de los costes de construcción, es decir, 200.000 dólares. Si el préstamo total concedido para el proyecto, una vez finalizado, es de 320.000 $, el ratio LTV para este proyecto también sería del 80% o 320.000 $ / 400.000 $.