Una escritura Lady Bird (también conocida como «enhanced life estate deed») es una forma alternativa de transferir la propiedad de un inmueble. En lugar de transferir la propiedad/control del inmueble a los beneficiarios del propietario, una escritura Lady Bird permite que el propietario se otorgue a sí mismo una propiedad vitalicia (también conocida como tenencia vitalicia) y proporciona un interés restante (normalmente en un heredero, pero podría ser cualquiera que el propietario desee) después de que el propietario fallezca. Pero, a diferencia de la escritura vitalicia ordinaria o de la transmisión pura y simple de la propiedad (a) el usufructuario vitalicio tiene derecho a vender o hipotecar la totalidad de la propiedad sin que se le una el restante y a retener todos los beneficios (puede despojar al restante de su interés); y (b) el usufructuario vitalicio puede cometer despilfarros en detrimento del restante.
Lady Bird Deeds en Florida
Lady Bird Deed también se conoce como «transfer on death deed». Las Lady Bird Deeds también se conocen como «Enhanced Life Estate Deeds». Los tres términos se refieren al mismo tipo de escritura. Es importante señalar que las Lady Bird Deeds no se utilizan en todo el país. Sin embargo, se utilizan específicamente en Florida.
La idea básica es que la escritura Lady Bird en Florida permite que la propiedad pase fuera de la sucesión después de que el propietario inicial fallezca. También permite que el propietario inicial (al que llamaremos titular del patrimonio vitalicio o arrendatario vitalicio) pueda (a) cambiar de opinión en cuanto a quién debe recibir la propiedad antes de su fallecimiento y (b) hacer lo que quiera con su propiedad sin tener que consultar u obtener el permiso del restador que figura en la lista, incluso si significa eliminar su eventual interés de propiedad.
Importante, el restador tiene un interés adquirido (sujeto a ser despojado). Por lo tanto, si el restante fallece antes que el titular del usufructo vitalicio, a la muerte del titular del usufructo vitalicio, la parte de la propiedad del restante fallecido debería pasar a su patrimonio.
En otras palabras, si dos restantes heredaran al 50% a la muerte del titular del usufructo vitalicio; si uno de los restantes falleciera primero, el restante superviviente sólo obtendría su 50%. El otro 50% tendría que pasar por el proceso de sucesión.
Escritura de señora pájaro frente a escritura de propiedad vitalicia tradicional
Rápido, quiero explicar la principal diferencia entre una escritura de propiedad vitalicia mejorada y una escritura de propiedad vitalicia normal o tradicional: En una escritura ordinaria / sin pájaro, encontrará un lenguaje que esencialmente dice:
«Sam Jones de por vida, con resto a su hija Lisa Jones». En este ejemplo, Sam es el titular de la propiedad vitalicia (es decir, el inquilino vitalicio) y Lisa es el remanente».
Debido a que se trata de una escritura de propiedad vitalicia tradicional (y no de una escritura de propiedad vitalicia mejorada, o Lady Bird Deed), Sam no podría vender su propiedad o pedir una hipoteca, sin la adhesión de Lisa (es decir, Lisa tiene que firmar un acuerdo con el propietario).Por el contrario, una escritura de propiedad vitalicia mejorada dice que el arrendatario vitalicio tiene pleno poder y autoridad para hipotecar, alquilar, vender, etc… sin la participación del resto. Esto supone que la escritura de Florida se ha redactado correctamente para indicar (1) qué poderes tiene el arrendatario vitalicio (por ejemplo, transmitir, hipotecar, alquilar, etc.) y (2) también debe incluir palabras en el sentido de: «el arrendatario vitalicio tiene pleno poder y autoridad para hacer X, Y y Z en pleno dominio sin la participación del arrendatario».
Cómo un arrendatario vitalicio mejorado realiza una transmisión o toma una hipoteca en una escritura Lady Bird
La legislatura de Florida no ha tenido mucho que decir sobre las escrituras Lady Bird. Sin embargo, la Sección de Derecho Inmobiliario, Sucesorio y Fiduciario del Colegio de Abogados de Florida publicó en junio de 2019 tres nuevas normas de títulos uniformes de Florida. Aprobaron estas normas que abordan, y proporcionan orientación, sobre las escrituras de vida mejoradas.
Cuando un arrendatario de vida de Lady Bird Deed quiere transmitir o hipotecar su propiedad
La Norma de Título Uniforme de Florida 6.10 y 6.11 establece que el titular de un patrimonio vitalicio en una propiedad que no sea un homestead o un homestead, si la escritura de ladybird especifica que tiene la facultad de vender, transmitir, hipotecar y administrar de otro modo el patrimonio de pleno derecho, puede transmitir o gravar/hipotecar el patrimonio de pleno derecho durante la vida del titular del patrimonio vitalicio sin la participación del remanente.
En una situación de homestead, si el titular de la propiedad vitalicia está casado, entonces el cónyuge debe firmar todos los documentos (pero no el restante) si el titular de la propiedad vitalicia desea vender o hipotecar.Por ejemplo, si sólo transmite su interés actual -sin aclaración- podría interpretarse como que el titular de la propiedad vitalicia sólo transfiere o grava su propiedad vitalicia…. a diferencia de lo que ocurre con una escritura de garantía.
¿Cómo se gestionan las sentencias y los embargos con las escrituras Lady Bird en Florida
¿Qué ocurre si el titular de una escritura de propiedad vitalicia mejorada tiene un acreedor con un embargo o una sentencia?
Si el gravamen o la sentencia se adjunta a la propiedad, una compañía de seguros de títulos requeriría una prueba de liberación o satisfacción de la sentencia frente al titular de la propiedad vitalicia para que el titular de la propiedad vitalicia pueda transferir el título en pleno dominio durante su vida.
Sin embargo, si el inquilino vitalicio muriera sin hacer una transferencia, y el acreedor no pudiera embargar o ejecutar su sentencia, no sería necesaria la liberación o satisfacción del gravamen. El heredero heredaría la propiedad sujeta a la escritura «lady bird» libre de la deuda impagada. Véase Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); y Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 y 733.702(4)(a).
¿Qué pasa si hay juicios o gravámenes contra el restante que figura en una escritura de pájaro?
El arrendatario vitalicio de una escritura de pájaro puede transmitir o hipotecar el título de honorarios simples independientemente de cualquier juicio contra el restante. Esto se debe a que el interés del restante puede ser despojado por el titular del patrimonio vitalicio en cualquier momento. Por lo tanto, las deudas/acreedores del resto no impedirían los deseos de transferencia o gravamen del titular del patrimonio vitalicio.
Una excepción a esta regla puede ser un gravamen fiscal del IRS federal. La mayoría de las compañías de títulos tratarán los gravámenes del IRS, aunque sólo pertenezcan al remanente, de manera diferente.
Cómo el arrendatario vitalicio de la escritura de propiedad vitalicia mejorada debe sustituir al remanente
En la primera escritura de propiedad vitalicia registrada, el abogado especializado en derecho de la tercera edad de Florida debe declarar específicamente que el arrendatario vitalicio conserva el derecho a desprenderse o cambiar de remanente. Entonces, si se registra una escritura posterior en la que se efectúe un cambio en el heredero, se añada un heredero o se elimine el heredero de la escritura de propiedad vitalicia mejorada, quedaría claro que esto no sería un problema.
Si la escritura de propiedad vitalicia mejorada no menciona específicamente este derecho, algunas compañías de seguros de títulos podrían tener un problema. En consecuencia, debe incluirse un lenguaje apropiado en la primera escritura de propiedad vitalicia mejorada que se registre.
Entonces, si el titular de la propiedad vitalicia desea cambiar de heredero, puede registrar una segunda escritura de señora, en la que se le cede la propiedad a sí mismo con un nuevo heredero, o a sí mismo en pleno dominio, o a un tercero.
¿Necesito una Lady Bird Deed para tener derecho a Medicaid?
La pregunta también se hace a veces de la siguiente manera: Si soy propietario de un inmueble, ¿se necesita una escritura «lady bird» para obtener Medicaid? La respuesta es, sencillamente, no.
Por supuesto, la estrategia de una escritura «lady bird» (también conocida como «enhanced life estate deed») puede ser importante en el proceso de planificación de Medicaid. Pero, estrictamente hablando, las escrituras «lady bird» no van a ayudar a alguien a ser elegible para Medicaid en Florida (o en cualquier otro lugar).
Si bien las escrituras de propiedad vitalicia mejoradas no le ayudarán a calificar para Medicaid, pueden ayudar a reducir la cantidad que Medicaid es pagada como resultado de sus esfuerzos de recuperación de bienes.
Recuerde, como un abogado de derecho de ancianos / Medicaid, estoy tratando de tomar un enfoque holístico para el proceso de planificación de Medicaid. Mientras que mi principal preocupación es la protección de sus activos de los inmensos costos de atención a largo plazo mientras usted está vivo (que vamos a hacer usando cualquier número de métodos de calificación de Medicaid de la ley de ancianos) – también tengo el objetivo de reducir legalmente (o eliminar cuando sea posible) la cantidad de dinero que su patrimonio tendrá que pagar a Medicaid después de que un beneficiario de Medicaid fallezca.
¿Así que cómo se utiliza una escritura Lady Bird en la planificación de Medicaid?
Es en este sentido que la escritura Lady Bird es útil – es decir, reducir o eliminar lo que Medicaid tiene derecho después de que el beneficiario de Medicaid fallezca. Esto se conoce como gravamen de Medicaid o «recuperación de la herencia de Medicaid». Cuando un beneficiario de Medicaid fallece, Medicaid tiene un derecho de retención automático sobre el patrimonio que deja la persona, con ciertas excepciones. En otras palabras, Medicaid se convierte en acreedor, pero sólo cuando el beneficiario de Medicaid fallece (suponiendo que sea mayor de 55 años).
Entonces, ¿perderé mi casa por culpa de Medicaid? No. En Florida, una de esas excepciones es la vivienda. Debido a su preciada posición en Florida, la legislatura otorga a la propiedad familiar múltiples capas de protección contra los acreedores, incluyendo Medicaid. Por lo tanto, ¡ni siquiera necesita una escritura de propiedad vitalicia mejorada para proteger el patrimonio familiar! Sin embargo, es posible que quiera una como herramienta para evitar la sucesión. Pero antes de entrar en eso, hablemos brevemente de otros tipos de bienes inmuebles (es decir, bienes inmuebles que no son de propiedad familiar) y de cómo están fácilmente al alcance de Medicaid.
Las escrituras de propiedad familiar y los bienes inmuebles que no son de propiedad familiar
¿Tiene una segunda casa, una casa de vacaciones, un alquiler u otra propiedad que produce ingresos? Todos los bienes inmuebles que no son de propiedad familiar están sujetos a la recuperación del patrimonio de Medicaid. Cuando un beneficiario de Medicaid fallece, sus bienes inmuebles pasan a formar parte de su patrimonio y, por tanto, quedan al alcance de los acreedores, de los cuales Medicaid suele ser el más importante. Su abogado de ancianos tendrá que utilizar otras técnicas de planificación de Medicaid para conseguir que alguien con otras propiedades inmobiliarias pueda acogerse a Medicaid, pero la Lady Bird Deed es quizás la forma más fácil de permitir que sus herederos disfruten de los bienes inmuebles una vez que el beneficiario de Medicaid haya fallecido.
Lady Bird Deed como herramienta para evitar la sucesión
Al mantener los bienes inmuebles fuera de la sucesión, los mantiene fuera del alcance de Medicaid. Esto se debe a que la escritura «lady bird» dicta quién es el propietario de los bienes inmuebles por efecto de la ley después de que el beneficiario de Medicaid fallezca. Esencialmente nunca se convierte en parte del patrimonio del difunto – automáticamente (después de registrar el certificado de defunción de forma corta) pasa a quien figura como «remainderman», que es similar a la elección de un beneficiario.
DCF no considera lady bird deed’s una transferencia de activos sujetos a un período de penalización de Medicaid. Esto se debe a que el beneficiario puede ser cambiado o eliminado en cualquier momento. Además, el propietario no necesita obtener un permiso por escrito para vender el inmueble, por parte del causante, en una escritura de propiedad vitalicia mejorada (lo que no ocurre con las escrituras de propiedad vitalicia normales).
Como resultado, la escritura es una donación incompleta, no sujeta a las sanciones de transferencia de activos de Medicaid.
Evitar la sucesión es a menudo un objetivo que merece la pena en sí mismo. La legalización de una herencia significa que los herederos deben esperar más tiempo e incurrir en gastos adicionales para acceder a lo que podría ser suyo en poco tiempo. Piense en una escritura de pájaro como algo similar a una designación de «pago al morir» en una cuenta bancaria (que es como usted tendría esa cuenta bancaria para evitar tener que pasar por el proceso de sucesión.
Así que, mientras que una escritura de pájaro no es necesaria para calificar para Medicaid en primer lugar, es ciertamente una estrategia digna de discutir con su abogado de cuidado de ancianos cuando se discute la planificación de Medicaid.
Ventajas del uso de una escritura Lady Bird
La escritura Lady Bird se utiliza para mantener el control de la propiedad, conservando los beneficios de homestead (si es aplicable), y se utiliza para evitar la sucesión. También tiene la ventaja de permitir que un hogar mantenga su estatus de protección frente a los acreedores.
Si la propiedad escriturada es un hogar, no habrá pérdida de la exención de impuestos del hogar y el condado no reevaluará la propiedad para aumentar los impuestos. Hay otras ventajas fiscales en la utilización de un Lady Bird Deed, tales como no hay impuestos adicionales de sello documental, pero las otras ventajas fiscales están más allá del alcance de este artículo.
Ventajas de Lady Bird Deed en un contexto de planificación de Medicaid
Lady Bird Deeds no ayudan en la calificación de un solicitante de Medicaid. Pero sí ayuda a minimizar el derecho de Medicaid a la recuperación del patrimonio después de que el beneficiario de Medicaid fallezca. En el contexto de la planificación de Medicaid, la escritura Lady Bird es una herramienta útil porque permite evitar la sucesión de los bienes inmuebles. Veamos cómo se gestionan los bienes inmuebles en dos contextos:
(1) Lady Bird Deed for Homestead
Una casa que también se considera propiedad de Florida está (con algunas limitaciones relacionadas con las deudas específicas que gravan la casa) protegida de los acreedores mientras el propietario está vivo y, del mismo modo, protegida de los embargos de los acreedores después de su muerte. Medicaid es tratado como un acreedor general. Por lo tanto, en el caso de una vivienda que se considere un bien exento para los fines de Medicaid (haga clic en el enlace para obtener más información sobre cuándo la vivienda no es un bien contable para los fines de Medicaid), el principal beneficio de utilizar una escritura de propiedad vitalicia mejorada es principalmente la planificación del patrimonio, es decir, poner la vivienda en manos de los acreedores.Es decir, conseguir que la casa llegue a manos del beneficiario elegido sin que tenga que pasar por un proceso de sucesión.
La Norma Uniforme de Títulos de la Florida 6.12 discute cómo se tratan los restos en la propiedad de homestead (se discute más a fondo en mi artículo de seguimiento sobre Florida Lady Bird Deeds). Si el inquilino vitalicio tiene todas las reservas de Lady Bird, el restante adquiere el título de propiedad a la muerte del inquilino vitalicio SÓLO cuando no está en violación de la restricción constitucional sobre el dispositivo de homestead (es decir, inválido si el cónyuge sobreviviente o hijo menor de edad, a excepción de la donación directa al cónyuge es válida si no hay hijo menor de edad).
Si es así, entonces el heredero debe registrar una declaración jurada de que al fallecer el titular del patrimonio vitalicio no le sobrevivió su cónyuge ni su hijo menor de edad (si es cierto, por supuesto).
Si la escritura de lady bird se registró por error (es decir en violación de las restricciones constitucionales de la propiedad familiar de Florida, la propiedad familiar pasará al cónyuge superviviente dándole un interés de propiedad vitalicia en la propiedad con un resto a los descendientes lineales del difunto (incluyendo cualquier hijo menor de edad). De acuerdo con F.S. 732.7025, un cónyuge puede renunciar a sus derechos como cónyuge en relación con las restricciones constitucionales sobre las transferencias de homestead si la escritura tiene el lenguaje apropiado de renuncia.
(2) Escritura Lady Bird para propiedades que no son homestead
Las segundas residencias o las propiedades que producen ingresos no están protegidas por homestead en Florida. Pueden o no estar protegidos a efectos de Medicaid (hable con su abogado de derecho de la tercera edad para discutir las estrategias para asegurarse de que son). Sabemos que las propiedades de alquiler están protegidas (de ser incluidas como un activo contable de Medicaid), pero a pesar de ello, las propiedades que no son homestead no están protegidas de la Recuperación del Patrimonio de Medicaid como lo están las propiedades homestead. Es decir, después de que el beneficiario de Medicaid fallezca, es probable que las segundas viviendas o las propiedades de alquiler sean accesibles a la recuperación del patrimonio de Medicaid. Sin embargo, una escritura Lady Bird puede proteger contra esto. Las escrituras Lady Bird permiten que las propiedades que no son viviendas pasen fuera de la sucesión. Dado que la recuperación del patrimonio por parte de Medicaid sólo se aplica a los bienes del patrimonio testamentario, se resuelve así un gran problema.
Uno podría preguntarse por qué no poner la propiedad no-homestead en el nombre de un fideicomiso revocable para evitar la sucesión. Los bienes no residenciales en un fideicomiso revocable son un juego limpio para los acreedores que pueden forzar un procedimiento testamentario si conocen los bienes protegidos no residenciales. El propio fideicomiso revocable dará instrucciones al fideicomisario para que notifique a los acreedores y pague las deudas. Las escrituras Lady Bird no son una donación, ya que el derecho del causante a la propiedad puede ser retirado en cualquier momento (de forma similar a como el propietario de un contrato de seguro de vida puede añadir, cambiar o eliminar a los beneficiarios del producto del seguro de vida en cualquier momento). Tiene la ventaja adicional de que se transfiere al causante casi inmediatamente tras el fallecimiento del titular del patrimonio vitalicio.
De hecho, el manual de Medicaid de Florida aborda específicamente las escrituras de mariquita (como escrituras de patrimonio vitalicio mejoradas) y le dice al asistente social que son legítimas y que no deben considerarse una transferencia de activos.
Riesgos y desventajas de las escrituras Lady Bird de Florida
En el artículo enlazado hablo de los fundamentos de las escrituras Lady Bird de Florida y de cuándo utilizarlas. Muy rápidamente, una escritura «lady bird» (también conocida como «enhanced life estate deed») puede ser utilizada como una herramienta efectiva de planificación patrimonial para permitir a un propietario vivir en su casa por el resto de su vida y, si no se hacen cambios en la escritura, pasar la propiedad a quien sea designado en la escritura «lady bird» registrada después de que el titular del patrimonio vitalicio fallezca. Debido a que el heredero no tiene ningún interés mientras el titular de la propiedad vitalicia esté vivo, las escrituras «lady bird» son útiles en el contexto de la planificación de Medicaid de cuidados a largo plazo en Florida, así como en la planificación del patrimonio.
Piense en una escritura «lady bird» de Florida como el equivalente inmobiliario a una designación de pago por fallecimiento en una cuenta bancaria. No es necesario un proceso de sucesión para que los activos pasen a los herederos. Otras ventajas incluyen la ausencia de sellos documentales al registrar la escritura, menores costes (en comparación con la planificación de fideicomisos y la legalización de testamentos), el mantenimiento de la exención de la vivienda intacta y las ventajas fiscales.
Lady Bird Deed – Desventajas y advertencias
Este artículo es esencialmente una etiqueta de advertencia de lady bird deed – la mayor parte del tiempo las lady bird deed funcionan muy bien, pero existen los inconvenientes y efectos secundarios ocasionales.
El riesgo para su plan de sucesión
Típicamente, un padre se convierte en el titular de la propiedad vitalicia y se enumeran a sus hijos como resto (el resto es la persona (s) que heredará la propiedad inmobiliaria después de que el titular de la vida muere). ¿Qué ocurre si sólo hay un hijo y éste fallece primero?
Si el titular de un patrimonio vitalicio tiene dos hijos y uno de ellos fallece, ¿la mitad del hijo fallecido debe ir al hijo superviviente o debe ir a otra parte? Por lo general, si uno de los herederos ha fallecido primero, es probable que se requiera la legalización del testamento (a menos que los herederos sean propietarios de la propiedad como coarrendatarios con derechos de supervivencia, lo que sería atípico para una escritura de propiedad vitalicia mejorada) o que se incluya una contingencia específica en la escritura (por ejemplo, «resto a mi hija»).Además, si varias personas se convierten en copropietarios en calidad de herederos tras el fallecimiento del otorgante de la escritura de usufructo vitalicio, tienen que ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad. Si no están de acuerdo o no son amistosos, pueden producirse desacuerdos e incluso pleitos.
Además, ¿qué ocurre si el otorgante de una escritura de propiedad vitalicia mejorada desea dejar parte del inmueble a un menor?
Para cumplir con la intención del titular de la propiedad vitalicia, con especificidad en cuanto a lo que debe ocurrir en estas situaciones, sería mejor escriturar la casa en un fideicomiso revocable en lugar de utilizar una escritura de mariquita. Un fideicomiso revocable es casi infinitamente flexible, puede dar cuenta de cualquier número de contingencias y es controlado por el fideicomisario.
No todas las compañías de seguros de títulos tratan las escrituras Lady Bird por igual
Mientras que las escrituras Lady Bird dicen que el titular del patrimonio vitalicio conserva el derecho a vender, alquilar o incluso cambiar de opinión (es decir, eliminar o reemplazar a los herederos).Es decir, eliminar o reemplazar al causante), no todas las compañías de seguros de títulos de propiedad aceptan esta solicitud y pueden exigir que el causante firme cualquier transferencia de bienes inmuebles para evitar posibles litigios.
La buena noticia es que, al parecer, las compañías de seguros de títulos de propiedad más grandes y más utilizadas respetan las escrituras «lady bird». Sin embargo, algunas seguirán siendo reticentes a la hora de suscribir un seguro de título en determinadas situaciones.
Por ejemplo, The Fund (una de las compañías de seguros de título más populares entre los abogados inmobiliarios) exigirá que las sentencias registradas contra el inquilino vitalicio en el condado en el que se encuentra la propiedad, tengan que ser liquidadas antes de asegurar el título (si la demanda se presenta antes de la creación de la lady bird deed). Si la sentencia incluye un gravamen fiscal del IRS contra el propietario, el gravamen debe ser eliminado (y el IRS debe proporcionar una carta de exención) antes de asegurar el título.
Lady Bird Deeds and Florida Homestead
Es una ventaja que el titular de la propiedad vitalicia mantenga su estado de homestead en Florida al utilizar una lady bird deed.
Pero hay que tener cuidado para asegurarse de que no se está transfiriendo intencionadamente o no su casa a un tercero cuando un cónyuge o hijo menor de edad sigue viviendo en la propiedad en cuestión. En tal situación (cuando al arrendatario vitalicio le sobrevive un cónyuge o un hijo menor de edad) la vivienda no puede ir a otra parte, independientemente de lo que esté escrito en la escritura de propiedad vitalicia mejorada.
Recursos para la escritura de propiedad vitalicia
https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant
https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html
https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518
Cuestiones relacionadas con el impuesto sobre la renta en la escritura de propiedad vitalicia
Los clientes acuden a nosotros con una variedad de cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles en un contexto de planificación de Medicaid: ¿Cómo manejar una casa con un patrimonio de más de 552.000 dólares? Cómo planificar para que una casa de vacaciones evite la recuperación del patrimonio de Medicaid y mucho más. Los bienes inmuebles en cuestión pueden tener un título de propiedad simple, tener varios propietarios con derechos de supervivencia o estar sujetos a un patrimonio vitalicio. Nunca he recomendado un patrimonio vitalicio normal para Medicaid o para la planificación del patrimonio, en cambio, veo muchos más beneficios y menos inconvenientes en la utilización de una escritura de patrimonio vitalicio mejorado (también conocido como «lady bird deed»).
¿Qué es un patrimonio vitalicio?
El inquilino del patrimonio vitalicio transmite su propiedad pero retiene un derecho de por vida para usar y ocupar la propiedad. A la muerte del inquilino vitalicio, la propiedad completa se transfiere a la persona o personas que tienen el interés restante (también llamado resto). Medicaid considera esta transmisión como un traspaso a título oneroso (y, por tanto, si se realiza en un plazo de 5 años) someterá al arrendatario vitalicio/solicitante de Medicaid a un periodo de penalización. Otra desventaja es que el usufructuario vitalicio debe obtener el permiso del causante para transmitir la propiedad (estas desventajas no son un problema en el caso de las escrituras «lady-bird»). Para determinar el valor de la transmisión de intereses hay que conocer el valor del inmueble y la edad del usufructuario vitalicio.
Determinación del valor atribuible al arrendatario vitalicio y al remanente
Cuanto mayor sea el arrendatario vitalicio, menor será su esperanza de vida. Cuanto menor sea la esperanza de vida, menor será el periodo de tiempo que se espera que el arrendatario vitalicio pueda utilizar y disfrutar del inmueble. Esto equivale a un menor valor para el usufructuario vitalicio y a un mayor valor de los intereses atribuibles al causante (aumentando así la enajenación sujeta a penalización). El valor del usufructo vitalicio se encuentra acudiendo a la Tabla de Usufructo Vitalicio y Remanente aquí.
El valor del patrimonio vitalicio se halla tomando el valor del inmueble y multiplicándolo por el factor de patrimonio vitalicio (también conocido como tasa de patrimonio vitalicio). El valor del remanente se determina tomando el valor del patrimonio vitalicio resultante y deduciéndolo del valor de la propiedad (o multiplicando el valor de la propiedad por el índice del remanente). De nuevo, es el valor del índice de remanente el que determina la desinversión sujeta a sanción.
Por ejemplo, si una vivienda está valorada en 200.000 dólares, y el arrendatario vitalicio tiene 85 años, (según la tabla de patrimonio vitalicio y de interés residual, existe un factor de patrimonio vitalicio de 0,35359 y un factor de resto de 0,64641. Esto significa que el valor del patrimonio vitalicio para el arrendatario vitalicio es: 70.718 dólares y el valor para el remanente es: 129.282 dólares (observará que el valor de ambas cifras suma 200.000 dólares). Si se necesita Medicaid dentro de los 5 años de registrar la escritura de propiedad vitalicia, esto resultaría en $129,282 de multa por transferencia. Si esto se hace fuera del período de cinco años de mirada hacia atrás, entonces, por supuesto, no habría ninguna pena.
Pero recientemente, alguien vino a mí que era un heredero en una escritura de propiedad vitalicia ordinaria previamente ejecutada y quería saber las consecuencias fiscales de la venta de la casa antes de que el inquilino vitalicio falleciera y el impacto que tendría en caso de que el inquilino vitalicio requiriera el ICP de Medicaid en el futuro.
- DISCLAIMER: Mi reacción inicial a la parte de las consecuencias fiscales de la pregunta fue: «No lo sé, déjeme investigarlo». No estoy demasiado orgulloso de admitir cuando necesito hablar con un colega para responder a la pregunta de alguien. No soy un CPA ni tengo un LLM en impuestos. No presto asesoramiento fiscal y siempre digo a mis clientes que tienen que confirmar las consecuencias fiscales de cualquier planificación que hagamos con su CPA o abogado fiscal. Hablé con un CPA amigo mío que me dio información que parece exacta, pero se me proporcionó información muy general y no puedo confirmar su exactitud. No confíe en este artículo del blog (ni en ningún artículo del blog) a la hora de tomar decisiones de planificación. ¡Reúnase con un profesional de los impuestos!
Hechos: La casa fue comprada por 100.000 dólares hace muchos años y probablemente se vendería por unos 200.000 dólares ahora. El patrimonio vitalicio se registró hace más de cinco años (este es un buen dato porque un patrimonio vitalicio ordinario daría lugar a una penalización por donación sujeta al periodo de revisión de cinco años de Medicaid). Al igual que en el caso anterior, supongamos que el arrendatario vitalicio tiene 85 años.
¿Cuáles son las consecuencias en el impuesto sobre la renta de la venta de un inmueble sujeto a un patrimonio vitalicio?
En primer lugar, cabe señalar que si el arrendatario vitalicio falleciera, al presentar el certificado de defunción, el título pasaría al heredero con un «aumento de la base imponible», lo que significa que al vender la casa el impuesto sobre las ganancias de capital sería significativamente menor. Si la propiedad se compró por 100.000 dólares pero valía 200.000 dólares en el momento del fallecimiento del usufructuario y se vendió por 205.000 dólares, los impuestos sobre la plusvalía sólo se pagan sobre el exceso de 5.000 dólares después del «step up».
Pero cuando una casa se vende antes de la muerte del propietario, no hay «step-up en la base» y los impuestos sobre las ganancias de capital se pagan en el valor del precio de compra original de la casa. Sin embargo, el IRS establece una cantidad de exención (actualmente 250.000 dólares para los solteros y 500.000 dólares para los propietarios casados de bienes inmuebles). Esta exención fiscal por residencia personal está disponible si el propietario o propietarios han vivido en el inmueble en cuestión durante 2 de los últimos 5 años. Básicamente significa que no se paga ninguna ganancia de capital en los primeros 250.000 dólares de ganancias para una propiedad de un solo individuo.
Pero, sólo el inquilino de vida (propietarios originales) obtener el valor de la exención. El valor de la exención del impuesto sobre las plusvalías personales del arrendatario vitalicio, si la propiedad se vende durante su vida, es proporcional a su participación en la propiedad según las tablas del patrimonio vitalicio y del interés residual en la fecha de la venta (véase más arriba). Esta exención no es una ventaja de la que se beneficia el resto de la familia, ya que no obtiene ninguna exención fiscal en caso de venta de la propiedad durante la vida del arrendatario vitalicio. Por lo tanto, cualquier impuesto sobre las ganancias de capital debido probablemente vendría de la parte proporcional del propietario del resto de los ingresos.
Sin embargo, dado que la responsabilidad financiera de cuidar a un padre enfermo suele recaer en sus hijos (que también son probablemente el resto en una herencia vitalicia ordinaria), los impuestos sobre las plusvalías probablemente se verían compensados con creces por el ahorro que supone poder refugiar las ganancias y permitir que Medicaid pague los cuidados de larga duración del padre.