La diferencia entre pies cuadrados utilizables, alquilables y brutos es sutil, pero extremadamente importante de entender cuando se negocia un contrato de alquiler. Los tres términos podrían estar incluidos en su contrato de arrendamiento, pero sólo uno se utiliza para calcular su verdadero gasto de alquiler anual.
En este artículo, vamos a explicar la diferencia entre los pies cuadrados utilizables, rentables y brutos, y por qué es importante.
Pies cuadrados utilizables
Los pies cuadrados utilizables de un espacio se define como el área total única para el inquilino. Piense en ello como el espacio reservado específicamente para el uso de su empresa. Una vez que usted entra en su suite, el área en el interior se considera pies cuadrados utilizables.
El cálculo de esta cifra será ligeramente diferente para los inquilinos que alquilan una planta completa frente a los que alquilan una planta parcial. En el caso de un alquiler de una planta parcial, se incluye todo el espacio de oficinas más las zonas de almacenamiento o los baños privados exclusivos de su suite. También incluye el espacio ocupado por cosas como columnas o entradas empotradas.
Un ejemplo de pies cuadrados utilizables, alquilables y brutos en una planta con múltiples inquilinos.
Para los inquilinos de planta completa, los pies cuadrados utilizables se extienden a todo lo que está dentro de los límites de la planta, incluyendo las áreas no utilizables como los armarios de los conserjes o las salas mecánicas y eléctricas. También incorpora las zonas comunes de la planta, como cocinas, pasillos o zonas de recepción específicas para el uso de la planta. Los pies cuadrados utilizables no incluirán espacios como los huecos de los ascensores o los huecos de las escaleras, ya que no se consideran exclusivos de un solo inquilino.
Un ejemplo de pies cuadrados utilizables, alquilables y brutos en un piso con un solo inquilino.
Los pies cuadrados utilizables son una medida importante porque indican exactamente la cantidad de espacio disponible para realizar negocios.
Pies cuadrados alquilables
Los pies cuadrados alquilables se definen como los pies cuadrados utilizables más una parte del espacio común del edificio.
Los espacios comunes son áreas utilizables por todos los inquilinos del edificio e incluyen, pero no se limitan a, pasillos, vestíbulos, baños públicos e instalaciones de fitness.
Lea siguiente: Su guía de los elementos de un contrato de arrendamiento comercial (términos, definiciones)
La porción de espacio común atribuida a un inquilino específico se calcula tomando su parte prorrateada del total de pies cuadrados del edificio. Por ejemplo, si un inquilino alquila 10.000 pies cuadrados en un edificio de 100.000 pies cuadrados, el 10% del espacio común del edificio se atribuirá a ese inquilino.
Esto no significa que el inquilino sólo podrá utilizar el 10% del espacio, sino que el 10% de los pies cuadrados del área común se añadirá al número de pies cuadrados del inquilino en el contrato de arrendamiento.
Los pies cuadrados alquilables se utilizan para determinar su gasto de alquiler base anual. Para hacer este cálculo, simplemente multiplique sus pies cuadrados rentables con su tasa de alquiler base anual.
Por qué esto es importante
La diferencia más importante a entender entre los pies cuadrados utilizables y rentables es que es el rentable, no el utilizable, que se utilizará para calcular su gasto de alquiler anual. Debido a que los pies cuadrados rentables son a menudo más altos que los utilizables para un espacio, es imperativo que usted utilice la medida correcta al evaluar su presupuesto.
Factor de carga
Una herramienta útil que los inquilinos y los propietarios utilizan para entender la diferencia entre los pies cuadrados rentables y los pies cuadrados utilizables de una instalación se llama el factor de carga. Este número se basa en el porcentaje de área común que se encuentra en el edificio. El factor de carga se calcula dividiendo el total de pies cuadrados alquilables del edificio por el total de pies cuadrados utilizables.
Factor de carga = Total de pies cuadrados alquilables / Total de pies cuadrados utilizables
Este factor de carga se multiplica por los pies cuadrados utilizables del inquilino para encontrar los pies cuadrados alquilables del espacio.
Pies cuadrados alquilables = Pies cuadrados útiles del inquilino x Factor de carga
Entonces, ¿cómo puede el factor de carga ayudar a los inquilinos a evaluar diferentes propiedades? Considere este ejemplo.
Un inquilino está considerando dos espacios de oficina diferentes, ambos con los mismos pies cuadrados de espacio utilizable y la misma tasa de alquiler, pero con diferentes factores de carga. La primera opción tiene una suite con 10.000 pies cuadrados útiles y un factor de carga del 20%, lo que significa que los pies cuadrados alquilables del espacio son 12.000. La segunda opción tiene 10.000 pies cuadrados útiles y un factor de carga del 15%, lo que significa que los pies cuadrados alquilables para esta opción serían 11.500.
| 10.000 pies útiles x .20 = 2.000 | 2.000 + 10.000 = 12.000 pies cuadrados alquilables |
| 10.000 pies útiles x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 pies cuadrados alquilables |
En el primer edificio, el alquiler base del inquilino se basaría en 12.000 pies cuadrados, mientras que el segundo edificio cobraría un alquiler basado en 11.500 pies cuadrados. La segunda opción, con un factor de carga más bajo, ahorraría dinero a la empresa, ya que pagaría menos al mes por la misma cantidad de espacio útil.
Sin embargo, el factor de carga más pequeño también significa que hay menos áreas comunes en el edificio, por lo que puede ser necesario pagar más en el alquiler si se desea más área común.
Pies cuadrados brutos
Los pies cuadrados brutos, también denominados área bruta, simplemente se refieren a los pies cuadrados totales de un edificio. Incluye todo lo contabilizado en pies cuadrados utilizables y alquilables, junto con el núcleo del edificio, los huecos de los ascensores y otras áreas del edificio que se utilizan para el mantenimiento y las operaciones.
En otras palabras, los pies cuadrados brutos son el espacio total que ocupa una instalación, independientemente de si el espacio es utilizado o no por el inquilino. Los únicos espacios excluidos son las áreas abiertas como piscinas, campos de juego, canchas, pozos de luz, aparcamientos y sótanos sin excavar.
Los metros cuadrados brutos son una métrica importante para planificar y presupuestar en la construcción. Aunque puede que no aparezca con demasiada frecuencia en las transacciones de los inquilinos, todavía vale la pena entenderlo.
Conclusión
Esperamos que este artículo haya ayudado a aclarar cualquier duda que pueda tener sobre las diferencias entre pies cuadrados utilizables, rentables y brutos.
Para seguir aprendiendo sobre las complejidades de un contrato de arrendamiento comercial, consulte la sección Entendiendo &La negociación de su contrato de arrendamiento del Centro de Aprendizaje de AQUILA.
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