Para muchas organizaciones sin fines de lucro, el mundo de la vivienda asequible parece una forma ideal de crear un gran impacto. Las organizaciones sin ánimo de lucro pueden avanzar en sus misiones conectando a las poblaciones a las que sirven con una vivienda estable y con todos los beneficios socioeconómicos que conlleva esa estabilidad. Al mismo tiempo, un programa eficaz de vivienda asequible genera ingresos y cuotas que pueden ayudar a las organizaciones sin ánimo de lucro a aplazar los costes del programa y apoyar sus resultados. Parece una obviedad en la que todos ganan.
Sin embargo, al entrar en el mundo de la vivienda asequible, las organizaciones sin ánimo de lucro también están entrando en un mundo de inversores a tiempo completo y mentalidades de Wall Street. Existe una desconexión inherente entre la mentalidad de una organización sin ánimo de lucro centrada principalmente en el cumplimiento de su misión y la de los socios con ánimo de lucro que dan prioridad a maximizar el rendimiento de su inversión. Esta desconexión crea un conjunto común de escollos que las organizaciones sin ánimo de lucro deben tener en cuenta desde las primeras etapas de cualquier desarrollo de viviendas asequibles.
Sin embargo, las organizaciones sin ánimo de lucro no deben desanimarse. Muchas abordan con éxito el desarrollo de viviendas asequibles y son capaces de influir considerablemente en sus misiones al establecer asociaciones eficaces con inversores a tiempo completo. A continuación, se exponen cuatro buenas prácticas que las organizaciones sin ánimo de lucro deben tener en cuenta a la hora de participar en la promoción de viviendas asequibles.
1. Entrar con los ojos bien abiertos
Desde el principio, las organizaciones sin ánimo de lucro deben reconocer que no van a obtener algo a cambio de nada con estas asociaciones. Esto comienza con la evaluación minuciosa del acuerdo de asociación a medida que va tomando forma y conociendo todo lo que implica antes de firmarlo. Todas las partes interesadas de la organización sin ánimo de lucro deben conocer bien los términos del acuerdo y entender exactamente lo que la organización ha acordado.
Los inversores y socios tienen expectativas en torno a la forma en que se llevará a cabo el desarrollo y, en particular, expectativas claras en cuanto al rendimiento que esperan en base a su inversión de capital. Las organizaciones sin ánimo de lucro deben tener esta perspectiva en mente y seguir centrándose no sólo en el resultado social del proyecto, sino también en el resultado financiero. Reconocer esta prioridad para los socios es una forma útil de mantener la perspectiva en el proceso general y evitar cualquier posible sorpresa en el camino.
2. Sea realista sobre las capacidades
Las empresas de vivienda asequible que tienen éxito exigen que las organizaciones sin ánimo de lucro examinen detenidamente sus operaciones. Una organización no lucrativa debe evaluar honestamente si tiene las capacidades y la mentalidad para dirigir esencialmente una operación con fines de lucro dentro de su organización. Los socios inversores, a menudo bancos, cuentan con departamentos enteros dedicados a la elaboración de presupuestos, rendimientos y consideraciones fiscales; sin embargo, a menudo recae en las organizaciones sin ánimo de lucro, con poca experiencia en estas áreas, la responsabilidad de actuar como promotor y gestor con la supervisión final de la propiedad.
Una organización sin ánimo de lucro tiene que determinar si cuenta con el personal, las herramientas y las competencias internas para actuar como un propietario eficaz. Esto incluye tareas continuas como la gestión de la propiedad, la gestión de todas las tareas de contabilidad, la gestión de las consecuencias fiscales y una serie de otras responsabilidades. En algunos casos, la contratación de una empresa externa de gestión de la propiedad o la ampliación de las capacidades del personal interno, incluida la formación en procedimientos contables, son soluciones útiles y, en última instancia, más eficientes.
3. Crear el equipo adecuado
Con una evaluación realista de lo que implica la asociación y de los puntos fuertes y débiles de la organización, las organizaciones sin ánimo de lucro pueden empezar a crear un equipo de desarrollo de viviendas asequibles. Este equipo suele incluir un contador público con experiencia, un abogado y un contratista general o arquitecto con experiencia en viviendas multifamiliares.
Para las organizaciones que buscan acceso a posibles socios inversores y ayuda para evaluar diferentes opciones, un sindicador puede ser particularmente útil. Los sindicatos ayudan a poner en contacto a los inversores y las fuentes de financiación con oportunidades de desarrollo específicas. Hay sindicatos especializados en el desarrollo sin ánimo de lucro y, en muchos casos, las organizaciones se benefician enormemente de su experiencia.
Los consultores de vivienda son muy valiosos para las organizaciones sin ánimo de lucro con menos experiencia en este ámbito. Pueden ayudar a poner en marcha el proceso inicial y avanzar en la comprensión general de la organización sobre el desarrollo de viviendas asequibles.
No se puede exagerar la importancia de desarrollar este equipo desde el principio. Las organizaciones sin ánimo de lucro deben utilizar esta experiencia lo antes posible en el proceso. En concreto, este equipo debe participar activamente en la redacción y revisión de los términos específicos del acuerdo de asociación. Una vez que la propiedad se pone en servicio, muchos miembros del equipo abandonan el proceso, dejando que la organización no lucrativa se asegure de que las cosas sigan su curso. Para todas las organizaciones, es crucial obtener la mayor cantidad de conocimientos y experiencia antes de que esto ocurra.
4. Comprender las posibles consecuencias
Navegar eficazmente por el proceso de la vivienda asequible incluye reconocer lo que ocurre si las cosas no van según lo previsto. Si la promoción no cumple con los hitos exigidos en el acuerdo de colaboración, el inversor puede exigir la devolución de las cuotas de urbanización pagadas previamente a la entidad sin ánimo de lucro. En casos extremos, incluso se puede pedir a la organización sin ánimo de lucro que se haga a un lado.
Las organizaciones sin fines de lucro no deben asumir la indulgencia de los prestamistas o inversionistas en ninguna parte del proceso. Ser poco realista en cuanto a las expectativas o no hacer los ajustes organizativos necesarios puede poner en peligro el futuro del desarrollo y de la organización sin ánimo de lucro.
El poder de la escala: La vivienda asequible bien hecha
Las organizaciones sin ánimo de lucro que consiguen llevar a cabo con éxito la construcción de viviendas asequibles suelen descubrir que las sucesivas iniciativas se desarrollan con mayor fluidez y eficacia. Con el proceso adecuado, la creación de capacidades internas y el establecimiento de asociaciones sólidas pueden hacer que la segunda o tercera empresa de vivienda asequible sea más rentable y tenga más éxito. Ampliar las operaciones de este modo puede convertir el desarrollo de viviendas asequibles en una ventaja organizativa considerable.
Es importante adoptar una perspectiva más a largo plazo en las primeras iniciativas de vivienda asequible. Las organizaciones sin ánimo de lucro no deben desanimarse por los retos iniciales y los posibles tropiezos y, en cambio, utilizarlos como valiosas lecciones aprendidas para futuros esfuerzos. El resultado será un mayor número de desarrollos exitosos que pueden capacitar a una organización sin ánimo de lucro para mantener la estabilidad financiera y avanzar en su misión social.
Stewart A. Grubman es el socio responsable de la oficina de PKF O’Connor Davies en Bethesda, Maryland, y tiene más de 30 años de experiencia en contabilidad pública. Su principal actividad es la auditoría y los servicios fiscales para viviendas asequibles y con necesidades especiales.