¿Qué es una lista abierta?
En el sector inmobiliario, un listado abierto tiene dos significados. Un listado abierto puede referirse a una propiedad en venta cuyo propietario está utilizando múltiples agentes inmobiliarios con el fin de encontrar tantos compradores potenciales como sea posible. El agente que consigue el comprador ganador de la propiedad cobra la comisión.
Un listado abierto también puede referirse a un propietario que está vendiendo su casa o propiedad de forma independiente, sin contratar (y por lo tanto, tener que pagar una comisión) a un agente inmobiliario.
En cualquier caso, el listado abierto es lo opuesto a un listado exclusivo, en el que un agente inmobiliario es contratado por el dueño de la propiedad, y es el único conducto para ofertar y comprar la propiedad. Este agente tiene el derecho único, o exclusivo, de mostrar la propiedad y tratar de venderla.
Los puntos clave
- En el sector inmobiliario, una lista abierta tiene dos significados; aunque diferentes, ambos van en contra de la práctica habitual de dar a un agente inmobiliario el derecho exclusivo de mostrar y vender una propiedad.
- En un significado, la lista abierta se refiere a una propiedad cuyo propietario está utilizando múltiples agentes inmobiliarios en un acuerdo no exclusivo.
- En otra acepción, la lista abierta se refiere a una propiedad que es vendida directamente por el propietario, sin que intervenga ningún agente.
- No es de extrañar que los agentes inmobiliarios no sean muy aficionados a las listas abiertas, y algunos se niegan a trabajar con propiedades sobre las que no tienen derechos exclusivos.
Entendiendo un listado abierto
En primera instancia, un listado abierto es comúnmente referido como un acuerdo de listado con uno o más corredores de bienes raíces sobre una base no exclusiva. Los agentes que participan en la venta de esta propiedad tienen derecho a una comisión si -pero sólo si- finalmente consiguen el comprador. Pueden existir varias razones para que un vendedor contrate a varios agentes: Es posible que la propiedad tenga que venderse rápidamente. Por el contrario, la propiedad ha estado en el mercado durante un tiempo y se enfrentó a la dificultad previa de atraer a los compradores.
En el segundo caso, el vendedor puede simplemente estar tratando de ahorrar dinero, es decir, la comisión del agente, mediante la gestión de ofertas para la propiedad directamente. Estas propiedades se anuncian con frecuencia como «en venta por el propietario». Esta situación puede atraer a compradores con mentalidad ahorradora, que piensan que el precio de venta de la propiedad será más bajo, ya que el vendedor no tiene que incluir las comisiones (normalmente, la comisión de un agente inmobiliario se basa en el precio final de compra de la propiedad; la parte del agente se deduce directamente del pago del comprador durante el cierre, antes de que el vendedor reciba ningún dinero). También pueden pensar que tratar directamente con el propietario hará que la transacción sea más fluida y rápida, ya que las negociaciones no tendrán que pasar por un tercero.
Consideraciones especiales para los listados abiertos
Los agentes inmobiliarios pueden ser reacios a aceptar un listado abierto debido a la falta de compromiso del vendedor para trabajar con ellos en exclusiva. El acuerdo beneficia al vendedor al ofrecerle versatilidad y más opciones para encontrar compradores potenciales. Además, es probable que el vendedor sólo pague la mitad de la comisión habitual, que iría a parar al agente que trae al comprador con una oferta ganadora. Esto se debe a que ese agente normalmente sólo sirve en el lado del comprador del acuerdo. No hay agente vendedor porque el vendedor se encarga de toda la comercialización de la propiedad. El vendedor puede creer que la propiedad tendrá tanta demanda que será relativamente fácil atraer a compradores que puedan alcanzar su precio.
Las empresas inmobiliarias pueden tener normas que regulen si sus agentes pueden o no participar en acuerdos de venta abierta. Por ejemplo, algunas empresas pueden no anunciar las listas abiertas, pero los agentes pueden estar autorizados a contratar a los clientes que ya tienen como compradores potenciales. Las empresas inmobiliarias pueden ser reacias a trabajar con listas abiertas por temor a que el vendedor pueda encontrar sus propios compradores de todos modos y llegar a un acuerdo sin la participación de los agentes. Eso haría que los esfuerzos de los agentes fueran una pérdida de tiempo y dinero. El vendedor podría tratar de eludir a los agentes y llegar a un acuerdo directamente con sus clientes, lo que les dejaría fuera de juego. También puede preocupar que la propiedad no sea atractiva para ningún comprador.
El limitado potencial de los agentes para ganar una comisión a través de los listados abiertos puede llevarles a centrar su energía en los contratos exclusivos en su lugar. Algunos agentes declaran que sólo se ocuparán de las propiedades de las que tengan los derechos de venta en exclusiva.