«No creo que tuviéramos ni idea de la complejidad en la que nos estábamos metiendo cuando empezamos», admite Rusty Smith, director asociado de Rural Studio. «Para ser brutalmente honestos, éramos muy ingenuos en relación con los problemas que hay detrás de la asequibilidad de la vivienda y lo dinámicos y sistémicos que son. Hemos aprendido mucho a través del proyecto durante los últimos 13 años».
Ese proyecto es la Iniciativa 20K de Rural Studio, un programa de investigación en el que profesores y estudiantes de arquitectura de la Universidad de Auburn abordan la crisis de la vivienda asequible en Estados Unidos. Lanzada en 2005, la Iniciativa 20K comenzó con la creación de viviendas de 20.000 dólares para una zona empobrecida de Alabama.
Terminada en 2005, la primera casa 20K de la historia fue diseñada y construida por cuatro estudiantes de 5º curso para una clienta llamada Elizabeth.
Timothy Hursley
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Hoy en día, buscan llevar sus diseños e investigaciones de la Iniciativa 20K a escala nacional. Inspirados por su potencial para crear soluciones duraderas para la asequibilidad de la vivienda, echamos un vistazo a la evolución de la Iniciativa 20K y a sus próximos pasos.
¿Qué es Rural Studio?
La comprensión de la Iniciativa 20K comienza con Rural Studio. Lanzado en 1993 como uno de los programas estudiantiles de «estudio de campo» de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Construcción de la Universidad de Auburn, Rural Studio sigue la filosofía de que todos, tanto ricos como pobres, merecen un buen diseño.
Construido en torno al aprendizaje del servicio a la comunidad y a la herencia de las concesiones de tierras de la universidad, el Estudio Rural sumerge a unos 45 estudiantes al año en la pequeña ciudad de Newbern, en Alabama (186 habitantes), durante un semestre o un año o más.
La octava casa terminada en el marco de la Iniciativa 20K es Dave’s Home, una casa lineal de estilo escopeta con un dormitorio y un baño, con un gran espacio abierto y un porche delantero con mosquitera.
Timothy Hursley
Los estudiantes trabajan con una población de servicio de cinco condados para diseñar, desarrollar y construir viviendas asequibles e infraestructuras públicas. Hasta la fecha, Rural Studio ha construido más de 200 hermosos edificios específicos y ha regalado las viviendas a clientes que, de otro modo, no podrían proporcionarse un hogar.
Cómo empezó la iniciativa 20K
En 2005, Rural Studio pidió a sus estudiantes que diseñaran una casa de 20.000 dólares -con unos 12.000 dólares asignados a los materiales y 8.000 a la mano de obra y los beneficios- en un reto que se convirtió en el Proyecto 20K: un proyecto de investigación iterativo dirigido por los estudiantes con el objetivo de llevar casas bonitas y asequibles a cualquiera que las necesite.
«Los 20.000 dólares se obtuvieron a partir de unos cálculos bastante sencillos», dice Rusty, que también es profesor de la Universidad de Auburn y presidente asociado del programa de arquitectura. «Nos fijamos en la hipoteca típica que un propietario medio de una vivienda dentro de nuestra población de servicios podía permitirse, que conceptualmente, era de 20.000 dólares».
La Casa de Dave fue completada en 2009 por un equipo de cuatro estudiantes de Outreach. «Los estudiantes participan directamente en la investigación y el desarrollo de las casas», dice Rusty. «Investigamos con los estudiantes en el estudio y ellos desarrollan una casa en torno a una serie de limitaciones. Mientras diseñan esa casa, trabajamos con nuestros socios comunitarios para encontrar a un propietario en nuestra población de servicios que necesite una casa que cumpla con las características que los estudiantes están diseñando. Después de que los estudiantes construyan la casa según las necesidades del cliente, se la entregamos».
Timothy Hursley
Las primeras casas que Rural Studio construyó hace 13 años en el oeste de Alabama cumplían con su modelo de coste de 20.000 dólares y con los criterios de un diseño bueno y digno. Con el tiempo, sin embargo, ese objetivo de 20.000 dólares se convirtió menos en una meta y más en una piedra de toque para la construcción innovadora y de bajo coste.
«Al principio, los 20.000 dólares se utilizaban para mostrar a los estudiantes que había algo más en una casa que el coste de los materiales», dice Rusty, y añade que las casas de 20.000 dólares solían sustituir a casas de baja calidad que podían tener ya una entrada y otras conexiones. «Pero muchas cosas han cambiado. Por ejemplo, el coste de 12.500 dólares de los materiales utilizados en la primera casa 20K en 2005 ha duplicado con creces su precio en la actualidad».
Sin embargo, no es sólo el aumento de los costes de los materiales lo que ha transformado el enfoque de Rural Studio sobre las viviendas asequibles.
La Casa de MacArthur es una casa de un dormitorio y un baño con un porche delantero central flanqueado por las alas de la sala de estar y del dormitorio. Fue la novena Casa 20K completada.
Timothy Hursley
La complejidad de la vivienda asequible
Con cerca de 30 viviendas terminadas, la Iniciativa 20K ha acumulado una gran cantidad de conocimientos sobre el diseño, el desarrollo y la construcción de viviendas deseables pero de bajo coste. Sin embargo, también se han dado cuenta de que el problema de la vivienda asequible es más complejo de lo que se pensaba en un principio.
Rusty explica: «Los problemas de asequibilidad de la vivienda no son problemas de ladrillo y cemento. No se pueden curar todos los males de la asequibilidad de la vivienda a través del diseño porque gran parte de ellos son sistémicos, como la zonificación. Los arquitectos no podemos resolver ninguno de estos problemas porque no estamos a cargo de ellos. Pero lo que sí pueden hacer los arquitectos es hacer visibles las cosas invisibles».
La décima Casa 20K, la casa de Joanne, tiene una distribución cuadrada, que minimiza la superficie de las paredes perimetrales y maximiza los metros cuadrados. Esta casa es una de las incluidas en la línea de productos 20K.
Timothy Hursley
Los problemas de asequibilidad de la vivienda no son de ladrillo y cemento. No se pueden curar todos los males de la asequibilidad de la vivienda a través del diseño porque muchos de ellos son sistémicos, como la zonificación. Los arquitectos no podemos resolver ninguno de estos problemas porque no estamos a cargo de ellos. Pero lo que sí pueden hacer los arquitectos es hacer visibles las cosas invisibles.
Rusty Smith
La casa de Joanne tiene un gracioso porche recortado en la esquina de la casa que proporciona espacio vital exterior y también permite que la entrada esté en el centro de la casa, eliminando la necesidad de espacio de circulación.
Timothy Hursley
Hoy en día, la Iniciativa 20K ha desplazado el debate del coste de una vivienda al coste de ser propietario, desde la compra hasta el mantenimiento posterior a la ocupación. Para ello, se han asociado con organizaciones públicas y privadas, como Fannie Mae, el USDA, el Departamento de Energía y Habitat for Humanity, entre otras.
«Intentamos resolver la falta de viviendas unifamiliares bien diseñadas y de alto rendimiento que puedan ser tituladas como propiedad real», continúa Rusty. «Es un problema porque comúnmente entendemos la propiedad de la vivienda como la piedra angular de la seguridad financiera en los EE.UU.
«Los obstáculos a la propiedad de la vivienda asequible tienen su origen en un complejo ecosistema de cómo obtenemos viviendas unifamiliares. Incluye lo que llamamos ‘primeros costes’ -como las hipotecas, los permisos y la zonificación- así como ‘segundos costes’, que incluyen cosas como el seguro, el consumo de energía y el mantenimiento. El modo en que adquirimos, poseemos y mantenemos las viviendas es extraordinariamente complejo»
La Casa de Turner, la undécima iteración de la Casa 20K, se completó en otoño de 2012. El equipo de estudiantes aportó diversidad al proyecto 20K al añadir la primera casa totalmente accesible.
Timothy Hursley
La distribución de la Casa de Turner presenta un porche largo y estrecho que abarca la fachada frontal de la casa. En el interior, la sala de estar, la cocina y el dormitorio están orientados hacia el porche. La casa también cuenta con la primera habitación a prueba de tornados del proyecto 20K. La habitación, que hace las veces de ducha rodante, cuenta con la construcción recomendada por la FEMA y está estructuralmente separada del resto de la casa.
Timothy Hursley
Las claves de la propiedad sostenible de una vivienda
En lugar de centrarse en el coste total de una casa, el equipo de 20K enmarca los costes en términos de lo que más preocupa a sus clientes: los pagos mensuales.
«Al trabajar con nuestros socios hipotecarios secundarios, sabemos que por cada dólar añadido a la hipoteca, se obtienen 200 dólares de construcción», dice Rusty. «Si conectamos los temas entre los primeros y los segundos costos, podemos producir una casa de mejor rendimiento que sigue siendo asequible.»
La decimocuarta Casa 20K, la Casa de Bobby, cuenta con un largo y estrecho porche delantero que cumple una doble función: proporciona un espacio de reunión social en la parte delantera del exterior de la casa, y separa los espacios privados y sociales en el interior de la misma.
Timothy Hursley
Rusty lo explica con un ejemplo: Digamos que el equipo quiere construir una casa energéticamente eficiente para un cliente que sólo puede permitirse una hipoteca de 20.000 dólares. Pero si las mejoras de eficiencia energética cuestan 5.000 dólares, lo que aumenta la hipoteca a 25.000 dólares, ¿no hace que la casa sea inasequible?
No si se tienen en cuenta los segundos costes, como la energía. Si los 5.000 dólares de la construcción de eficiencia energética añadida crean 25 dólares de ahorro energético mensual, ese dinero puede reinvertirse en la hipoteca para pagar los 5.000 dólares extra de la construcción gracias a la mencionada relación de 1:200 entre la financiación de la hipoteca y el coste de la construcción.
Las mejoras de eficiencia energética no sólo suavizan las fluctuaciones en las facturas de energía, sino que una casa de mayor rendimiento también protege la inversión del hipotecado: una situación en la que todos salen ganando.
La casa de Buster es una vivienda de dos dormitorios centrada en la accesibilidad, los sistemas de energía activa y pasiva y el mantenimiento de una huella pequeña y económica en el espíritu de la misión original del proyecto 20K. Esta casa también forma parte de la línea de productos 20K.
Timothy Hursley
La Casa de Buster es una vivienda de dos dormitorios y un baño con una generosa zona de estar, un
porche delantero empotrado y una pequeña habitación extra.
Timothy Hursley
El verdadero problema de la asequibilidad, añade, no es que los clientes no puedan pagar la hipoteca.
Basado en la investigación de su población de servicios, el equipo encontró cuatro razones principales por las que alguien podría perder su casa:
- fluctuaciones salvajes en los costes energéticos que crean cargas mensuales imprevisibles
- mantenimiento inesperado
- eventos inesperados relacionados con la salud
- interrupciones inesperadas en sus ingresos debido a la pérdida de trabajo o a la reducción de horas.
Esta investigación ha servido de base para los diseños de las casas 20K, que hacen hincapié en la eficiencia energética, la resiliencia y la salud humana. El equipo también quiere que el proceso de construcción de la casa contribuya a la economía local, desde la adquisición de mano de obra local hasta los materiales. La educación posterior a la ocupación es también una parte importante de su plan para garantizar la sostenibilidad de las casas a largo plazo.
Buster y el equipo de estudiantes celebran la finalización de la casa en la ceremonia de corte de cinta con vecinos y amigos.
Josiah Brown
Del proyecto 20K al producto 20K
Con más de una década de experiencia en el oeste de Alabama, la Iniciativa 20K se está preparando para ampliar el modelo 20K a las regiones rurales de todo Estados Unidos.Sin embargo, aunque el objetivo es hacer que las casas y la investigación sean accesibles para todos -la empresa es estrictamente sin ánimo de lucro-, el equipo avanza con cuidado.
«La línea de productos 20K tiene múltiples componentes», explica Rusty. «Además de la casa, ofreceremos un completo manual de instrucciones que también cubre el modelo de adquisición, que es cómo se entrega la casa. Todo ello puede depender en gran medida del contexto, como el medioambiental, el social, el histórico y el económico. Aunque una de nuestras casas pueda resistir las inclemencias del tiempo en otro estado, puede que no funcione en un contexto sociocultural».
La casa de Ree es una de las casas 20K más recientes y es una versión modificada de la casa de Joanne que explora una cimentación de losa elevada. La casa está incluida en la Línea de Productos 20K.
Timothy Hursley
Actualmente, la Línea de Productos 20K tiene cuatro modelos de vivienda listos para ser implementados con la ayuda de socios de cumplimiento en lugares no revelados fuera de la comunidad de servicios de Rural Studio.
Utilizando la investigación dirigida por los estudiantes y los datos recogidos en las casas 20K después de su ocupación, la Iniciativa 20K está desarrollando actualmente modelos de uno y dos dormitorios optimizados para el confort pasivo y diseñados (como mínimo) para cumplir con el actual Código Residencial Internacional, mientras que otros pueden cumplir con niveles de rendimiento más altos como Passive House y Zero Ready.
Alumnos del tercer semestre de otoño del proyecto Ree’s Home trabajando en la cimentación de la losa elevada, que incluye un muro perimetral de bloque CMU compactado con tierra de ingeniería y rellenado con grava.
Timothy Hursley
El equipo colaborará con entidades locales para desarrollar viviendas específicas de la región para otras zonas de Estados Unidos. Mientras tanto, la Iniciativa 20K también trabajará con sus socios a nivel federal para abordar problemas sistémicos más grandes de asequibilidad, como la zonificación, que en ciertas áreas no permitiría la construcción de una Casa 20K debido a los requisitos mínimos de metros cuadrados.
«Estamos trabajando para revelar más información, pero lo hacemos discretamente porque no queremos que haya información inexacta», dice Rusty. «Pero nuestro objetivo es proporcionar finalmente las cifras para ofrecer información útil a quienes la necesiten».
Aunque la información específica sobre el coste y el desarrollo de estas primeras viviendas de la Línea de Productos 20K no se revelará hasta el próximo año, el equipo de 20K compartió recientemente la noticia de una importante asociación con el gigante hipotecario respaldado por el gobierno Fannie Mae.
Hemos estado trabajando en Alabama, pero no hay fronteras en lo que hacemos.
-Rusty Smith
En virtud de la Ley de Vivienda y Reforma Económica de 2008, Fannie Mae ha de mejorar el acceso a la financiación hipotecaria y crear oportunidades de vivienda asequible en los mercados desatendidos, incluidas las regiones rurales, en sus planes «Duty to Serve».
Como resultado, la línea de productos 20K tendrá acceso a la financiación hipotecaria para sus casas de bajo coste, algo que antes era prácticamente imposible de conseguir.
«Hemos estado trabajando en Alabama, pero no hay fronteras en lo que hacemos», dice Rusty. «Así que el objetivo es que si los productos y servicios que desarrollamos son útiles, queremos que cualquiera que los quiera los tenga»
Si quieres saber más sobre Rural Studio, puedes conectar con ellos en línea y seguir el blog de Rural Studio. O, para donar a la investigación, visita www.supportruralstudio.com.