Las 10 características principales de una propiedad de alquiler rentable

¿Está buscando comprar una propiedad de alquiler residencial para aumentar su cartera de inversiones? Las propiedades de inversión pueden ser emocionantes y muy gratificantes si se hace la elección correcta. Pero, aparte de los ingresos y las recompensas, invertir en bienes raíces puede ser desalentador para un inversor primerizo.

Los bienes raíces son un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden hacer desaparecer sus ganancias. Por eso es importante hacer una investigación detallada antes de sumergirse para estar al tanto de todos los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Aquí están las cosas más importantes a tener en cuenta a la hora de buscar una propiedad de ingresos.

Comenzando tu búsqueda

Comienza la búsqueda de una propiedad por tu cuenta antes de traer a un profesional. Un agente puede presionarle para que compre antes de que haya encontrado la inversión que más le convenga. Y encontrar esa inversión va a requerir algunas habilidades de investigación y un poco de cuero de zapato.

Hacer esta investigación le ayudará a reducir varias características clave que desea para su propiedad, como el tipo, la ubicación, el tamaño y los servicios. Una vez que haya hecho esto, es posible que quiera que un agente inmobiliario le ayude a completar la compra.

Sus opciones de ubicación estarán limitadas por si tiene la intención de gestionar activamente la propiedad o contratar a alguien para que lo haga por usted. Si tiene la intención de administrarla activamente usted mismo, no querrá una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si usted va a obtener una empresa de gestión de la propiedad para cuidar de ella, la proximidad es menos de un problema.

Top 10 características a considerar

Vamos a echar un vistazo a las 10 cosas principales que usted debe considerar en la búsqueda de la propiedad de alquiler derecho.

1. Barrio

El barrio en el que compre determinará los tipos de inquilinos que atraiga y su tasa de vacantes. Si compra cerca de una universidad, lo más probable es que los estudiantes dominen su grupo de inquilinos potenciales y podría luchar para cubrir las vacantes cada verano. Tenga en cuenta que algunas ciudades intentan desalentar las conversiones en alquiler imponiendo tasas de permiso exorbitantes y acumulando trámites burocráticos.

2. Impuestos sobre la propiedad Los impuestos sobre la propiedad

Es probable que los impuestos sobre la propiedad varíen mucho en su área de destino, y usted quiere ser consciente de cuánto va a perder. Los altos impuestos sobre la propiedad no son siempre algo malo, por ejemplo, en un gran barrio que atrae a los inquilinos a largo plazo, pero hay lugares poco atractivos que también tienen altos impuestos.

La oficina de evaluación del municipio tendrá toda la información sobre los impuestos en el archivo, o usted puede hablar con los propietarios de la comunidad. Asegúrese de averiguar si es probable que los impuestos sobre la propiedad aumenten en un futuro próximo. Una ciudad con problemas financieros puede subir los impuestos mucho más allá de lo que un propietario puede cobrar de forma realista en concepto de alquiler.

3. Colegios

Considere la calidad de los colegios locales si se trata de viviendas de tamaño familiar. Aunque le preocupará sobre todo el flujo de caja mensual, el valor global de su propiedad de alquiler entra en juego cuando finalmente la venda. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar al valor de su inversión.

4. Crimen

Nadie quiere vivir al lado de un punto caliente de la actividad criminal. La policía local o la biblioteca pública deberían tener estadísticas precisas sobre la delincuencia en los barrios. Compruebe los índices de vandalismo y de delitos graves y leves, y no olvide anotar si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También puede preguntar por la frecuencia de la presencia policial en su barrio.

5. Mercado laboral Mercado laboral

Las ubicaciones con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para saber cómo se clasifica una zona específica en cuanto a disponibilidad de empleo, consulte la Oficina de Estadísticas Laborales de EE.UU. (BLS) o visite una biblioteca local. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se traslada a la zona, puede estar seguro de que los trabajadores en busca de un lugar para vivir acudirán allí. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, según el tipo de empresa de que se trate. Puede suponer que si usted desea que esa empresa esté en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán.

6. Amenidades

Recorra el barrio y compruebe los parques, restaurantes, gimnasios, cines, enlaces de transporte público y todas las demás ventajas que atraen a los inquilinos. El ayuntamiento puede tener folletos promocionales que pueden darle una idea de dónde se encuentra la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.

7. Futuros desarrollos

El departamento de planificación municipal tendrá información sobre desarrollos o planes que ya han sido zonificados en el área. Si se está construyendo mucho, es probable que sea una zona de buen crecimiento. Tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían perjudicar el precio de las propiedades circundantes. Las nuevas viviendas también podrían competir con su propiedad.

8. Número de anuncios y vacantes

Si un vecindario tiene un número inusualmente alto de anuncios, puede ser señal de un ciclo estacional o de un vecindario en decadencia; debe averiguar cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de vacantes obligan a los propietarios a bajar los alquileres para atraer a los inquilinos. Las tasas de vacantes bajas permiten a los propietarios aumentar los alquileres.

9. Alquileres medios Alquileres medios

Los ingresos por alquileres serán su pan de cada día, así que debe conocer el alquiler medio de la zona. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere puede soportar una renta suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, los impuestos y otros gastos. Investiga la zona lo suficiente como para calibrar hacia dónde se dirigirá en los próximos cinco años. Si puede permitirse la zona ahora pero se prevé que los impuestos aumenten, una propiedad asequible hoy podría significar la bancarrota más adelante.

10. Desastres naturales Catástrofes naturales

El seguro es otro de los gastos que tendrá que restar a sus rendimientos, por lo que necesita saber cuánto le va a costar. Si una zona es propensa a los terremotos o a las inundaciones, los costes de la cobertura del seguro pueden devorar sus ingresos por alquiler.

Obtener información

Las fuentes oficiales son estupendas, pero querrá hablar con los vecinos para obtener la verdadera información. Hable con los inquilinos y con los propietarios. Los inquilinos serán mucho más sinceros sobre los aspectos negativos de un barrio porque no han invertido en él. Visite la zona a diferentes horas y en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.

Elección de una propiedad

La mejor propiedad de inversión para los principiantes es generalmente una vivienda unifamiliar o un condominio. Los condominios son de bajo mantenimiento porque la asociación del condominio se encarga de las reparaciones externas, dejando que usted se preocupe por el interior. Sin embargo, los condominios tienden a obtener alquileres más bajos y se revalorizan más lentamente que las viviendas unifamiliares.

Las viviendas unifamiliares tienden a atraer a inquilinos a largo plazo. A veces se considera que las familias o las parejas son mejores inquilinos que las personas solteras porque existe la percepción de que las familias pueden ser económicamente estables y pagar el alquiler con regularidad.

Cuando tenga el vecindario acotado, busque una propiedad con potencial de apreciación y un buen flujo de caja proyectado. Compruebe las propiedades que son más caras de lo que puede permitirse, así como las que están a su alcance. Los inmuebles a menudo se venden por debajo de su precio de venta.

Para obtener un potencial de revalorización, busque una propiedad que -con unos pocos cambios estéticos y pequeñas renovaciones- pueda atraer a inquilinos que puedan pagar alquileres más altos. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla al cabo de unos años.

Por supuesto, para garantizar una empresa rentable es importante comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para una propiedad de alquiler es no pagar más de 12 veces la renta anual que espera obtener.

Determinar el alquiler

¿Cómo se determina la renta potencial? Usted va a tener que hacer una conjetura informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Fijar un alquiler demasiado alto y acabar con una unidad vacía durante meses merma rápidamente el beneficio global. Empieza con el alquiler medio del barrio y trabaja a partir de ahí. Considere si su lugar vale un poco más o un poco menos, y por qué.

Para averiguar si el número de la renta funciona para usted como inversor, calcule lo que la propiedad realmente le costará. Reste el pago mensual previsto de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad divididos por 12 meses, los costes del seguro divididos por 12 y una generosa asignación para el mantenimiento y las reparaciones.

No subestime los costes de mantenimiento de la propiedad. Estos gastos dependen de la edad de la propiedad y de la cantidad de mantenimiento que piense hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos trabajo que uno más antiguo. Un apartamento en una comunidad de jubilados probablemente no estará sujeto a la misma cantidad de daños que una vivienda universitaria fuera del campus.

Hacer sus propias reparaciones reduce los costos considerablemente, pero también significa estar de guardia las 24 horas del día para las emergencias. Otra opción es contratar a una empresa de gestión de la propiedad, que se encargaría de todo, desde los inodoros rotos hasta el cobro del alquiler cada mes. Por este servicio hay que pagar alrededor de un 10% de los ingresos brutos del alquiler.

Si todas estas cifras están equilibradas o, mejor aún, le queda algo de dinero, ya puede pedir a su agente inmobiliario que presente una oferta.

Cómo hacer la compra

Los bancos tienen unos requisitos de préstamo más estrictos para las propiedades de inversión que para las residencias principales. Suponen que si los tiempos se ponen difíciles, la gente está menos dispuesta a poner en peligro sus casas que una propiedad comercial. Prepárese para pagar al menos entre un 20% y un 30% de entrada, más los gastos de cierre. Haga que la propiedad sea inspeccionada a fondo por un profesional y que un abogado inmobiliario lo revise todo antes de firmar.

No olvide pagar un seguro suficiente. El seguro del inquilino cubre sus pertenencias, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietario, y el seguro puede ser más caro que el de una casa similar ocupada por el dueño. Los intereses de la hipoteca, el seguro y la depreciación de la propiedad son deducibles de los impuestos hasta una determinada cantidad.

El resultado final

Cada estado tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos barrios y cada barrio tiene buenas propiedades. Se necesita un montón de trabajo a pie y la investigación para alinear los tres. Cuando acabe encontrando su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas están lo suficientemente saneadas como para poder esperar a que la propiedad empiece a generar efectivo.