Entender los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales requiere una cuidadosa atención a los detalles. La gente suele clasificar un contrato de arrendamiento como un contrato de arrendamiento triple neto o un contrato de arrendamiento de servicio completo (bruto). La realidad es que la mayoría de los contratos de arrendamiento se sitúan en algún punto intermedio de este espectro, en el que tanto el arrendador como el inquilino pagan una parte de los gastos de explotación. Estos tipos de contratos de arrendamiento se denominan comúnmente arrendamientos brutos modificados. En este artículo vamos a echar un vistazo más de cerca a lo que usted debe saber sobre el contrato de arrendamiento bruto modificado.
¿Qué es un contrato de arrendamiento bruto modificado?
Un contrato de arrendamiento bruto modificado se define como una estructura de arrendamiento donde tanto el propietario como el inquilino son responsables de pagar los gastos de funcionamiento de una propiedad. Los gastos de explotación específicos pagados por un inquilino o un propietario en virtud de un contrato de arrendamiento bruto modificado pueden variar, y de hecho lo hacen, ampliamente. Esta variación se debe a las condiciones del mercado y a las negociaciones entre el inquilino y el propietario. Por lo tanto, la única manera de entender quién es responsable de pagar los gastos específicos es leer detenidamente el contrato de arrendamiento.
El espectro de los arrendamientos inmobiliarios comerciales
Hay dos tipos básicos de arrendamientos inmobiliarios comerciales: los arrendamientos netos absolutos y los arrendamientos brutos absolutos. Con un contrato de arrendamiento neto absoluto, todos los gastos de explotación de la propiedad son pagados por el inquilino. En un contrato de arrendamiento bruto absoluto, todos los gastos de explotación del inmueble corren a cargo del arrendador. Todos los demás contratos de arrendamiento se sitúan en algún punto intermedio y se denominan comúnmente arrendamientos brutos modificados.
Debe leer el contrato de arrendamiento
La parte más importante de la comprensión de los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales es que la única manera de entender un contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales es leer realmente el acuerdo. Aunque los términos descriptivos como el arrendamiento bruto, el arrendamiento neto, el arrendamiento neto doble y el arrendamiento bruto modificado pueden ser un buen punto de partida para entender la estructura básica del arrendamiento, no es un sustituto de la lectura del propio contrato de arrendamiento. Esto es importante porque estos términos descriptivos del contrato de arrendamiento pueden tener varios significados dependiendo de con quién esté hablando o en qué parte del mundo se encuentre.
Ejemplos de contrato de arrendamiento bruto modificado
El contrato de arrendamiento bruto modificado es un término que se aplica a un contrato de arrendamiento en el que los gastos son responsabilidad tanto del propietario como del inquilino. Si bien cualquier gasto puede ser objeto de negociación entre el arrendador y el inquilino, los gastos comúnmente negociados incluyen los impuestos a la propiedad, el seguro de la propiedad, el mantenimiento del área común (CAM), los servicios públicos y las reparaciones estructurales.
Cuando se trata de cuáles de estos gastos son reembolsados por el inquilino al arrendador, hay una variedad de estructuras de recuperación que se utilizan.
En un acuerdo de arrendamiento básico, el inquilino podría simplemente pagar su parte prorrateada de todos los gastos operativos. Por ejemplo, supongamos que un inquilino ocupa un espacio de 10.000 pies cuadrados en un edificio de 100.000 pies cuadrados. Esto significa que la parte prorrateada del inquilino es 10.000/100.000 o el 10%. Si los gastos totales del edificio fueran de 1.000.000 de dólares y el inquilino reembolsara su parte prorrateada de todos los gastos del edificio, entonces el inquilino debería el 10% x 1.000.000 de dólares, o 100.000 dólares.
A veces el inquilino podría pagar su parte prorrateada de algunos gastos mientras paga una cantidad fija por pie cuadrado por otros gastos. Por ejemplo, el inquilino podría pagar su parte prorrateada de los impuestos sobre la propiedad y el seguro y también contribuir con 1 dólar por pie cuadrado al año para las reparaciones estructurales.
En estructuras de reembolso más complicadas, los inquilinos podrían tener un tope de gastos en gastos individuales o incluso en grupos de gastos. Con un tope de gastos, el arrendador pagará el gasto hasta una cantidad determinada (la cantidad «tope»). Por ejemplo, con un tope de gastos de 2,00 $/SF, el propietario pagará hasta 2,00 $/SF del gasto. Todo lo que supere los $2.00/SF será responsabilidad del inquilino.
Para los gastos individuales esto es bastante sencillo. Sin embargo, no es raro que los topes de gastos se apliquen a grupos enteros de gastos en lugar de a cada gasto individual. Esta distinción es importante y a menudo puede ser confusa porque la cantidad que debe el inquilino en cada caso puede ser diferente.
Por ejemplo, si hay un tope de gastos de 1$/SF aplicado a todo un grupo de gastos (por ejemplo, gastos de mantenimiento de la zona común), entonces el reembolso se hará efectivo tan pronto como la suma de todos los gastos de ese grupo supere la cantidad del tope. Por otro lado, si el mismo tope de gastos de 1$/SF se aplicara a cada gasto individual, entonces el tope de gastos se activaría para cada gasto individual y no para la suma de todos los gastos.
Veamos un ejemplo rápido. Supongamos que tenemos un edificio de 100.000 pies cuadrados con los siguientes gastos:
- Impuestos sobre la propiedad – 100.000 $
- Seguro – 25.000 $
Si estos dos gastos estuvieran en un grupo de gastos y se aplicara un tope de gastos de 1 $/SF a nuestro grupo de gastos, entonces el inquilino reembolsaría su parte prorrateada de la cantidad que superara el tope de gastos. En este caso, los gastos totales son de 125.000 dólares y la superficie del edificio es de 100.000 pies cuadrados, por lo que los gastos totales por pie cuadrado son de 1,25 dólares. Eso significa que el inquilino pagaría el exceso sobre el tope de $1/SF que en este caso es $0.25/SF, o $25,000.
Si en cambio aplicamos el tope de gastos de $1/SF a cada gasto individual (no a todo el grupo), entonces obtendríamos los siguientes montos de gastos por pie cuadrado:
- Impuestos a la propiedad – $100,000 / 100,000 = $1/SF
- Seguro – $25,000 / 100,000 = $0.25/SF.
Como ninguno de los dos gastos individuales supera la cantidad de tope de gastos de $1/SF, el inquilino tendría $0 en reembolsos.
Como puede ver, aclarar si los gastos se agrupan o no para fines de reembolso es importante. Por eso es fundamental leer el contrato de arrendamiento si se quiere entender completamente la estructura de reembolso de un arrendamiento.
Estos son sólo algunos ejemplos de estructuras de recuperación de arrendamientos brutos modificados. Las estructuras de reembolso pueden variar, y de hecho lo hacen, ampliamente. Las estructuras de recuperación podrían incluir otras características como topes, pisos, tasas de administración, requisitos para que los inquilinos auxiliares reembolsen después de que un inquilino ancla pague una cuota fija primero, reglas complicadas sobre cómo se miden las áreas de los edificios a efectos de reembolso, etc. Nuestro software Proforma facilita la modelización de los flujos de caja con este tipo de complicadas estructuras de reembolso. Pero, una vez más, lo más importante es leer siempre el contrato de arrendamiento.
Arrendamiento bruto modificado frente al año base
En nuestros ejemplos anteriores hemos repasado una estructura de reembolso que incluía una parada de gastos. A veces las paradas de gastos utilizan una cantidad específica, como una cifra en dólares por pie cuadrado. Otras veces las paradas de gastos utilizan una cantidad de año base y a menudo se llaman paradas de año base.
La parada de año base funciona de la misma manera que nuestros ejemplos de paradas de gastos anteriores, con una diferencia clave. La diferencia entre una parada de gastos y una parada de año base es que una parada de año base simplemente utiliza el importe de los gastos en el año base del arrendamiento. Por ejemplo, si los gastos durante el año base del contrato de arrendamiento fueran de 100.000 dólares y todo nuestro edificio tuviera 10.000 pies cuadrados, entonces el importe de los gastos del año base sería simplemente de 100.000 dólares o 10 dólares por pie cuadrado. En todos los años siguientes, el inquilino sería responsable de pagar su parte de gastos por encima de esta cantidad del año base.
¿Cómo se define el año base? Esto depende, y la única manera de saberlo con seguridad es leer el contrato de alquiler. Sin embargo, el año base suele seguir el año natural en el que comienza el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento comienza en junio de 2020, entonces el año base sería el año natural 2020 entre el 1 de enero de 2020 y el 31 de diciembre de 2020.
A veces el año base se define como el primer año real del contrato de arrendamiento de los inquilinos. En este caso sería del 1 de junio de 2020 al 31 de mayo de 2021. Sin embargo, con los edificios de varios inquilinos esto se vuelve engorroso de rastrear y, por lo tanto, los propietarios a menudo sólo utilizan un año base de calendario.
Arrendamiento bruto modificado vs. Arrendamiento triple neto (NNN)
Un arrendamiento triple neto es una estructura de arrendamiento en la que el inquilino es responsable de pagar todos los gastos de funcionamiento asociados con una propiedad. Los arrendamientos triples netos son comunes con grandes propiedades de un solo inquilino, como las cadenas nacionales de restaurantes, y son populares porque ofrecen una inversión llave en mano.
Como hemos visto a lo largo de este artículo, el arrendamiento bruto modificado es una estructura de arrendamiento en la que el propietario y el inquilino comparten el coste de los gastos de funcionamiento. El arrendamiento bruto modificado tiende a ser mucho más complicado que el arrendamiento triple neto. Esto se debe en gran medida a que las estructuras de reembolso bajo un contrato de arrendamiento bruto modificado pueden variar mucho y pueden ser engorrosas de entender.
Arrendamiento bruto modificado vs. Arrendamiento bruto o de servicio completo
El arrendamiento de servicio completo o bruto es una estructura de arrendamiento en la que el arrendador paga todos los gastos operativos de la propiedad. Los arrendamientos brutos tienden a ser la estructura de arrendamiento más sencilla de entender para el inquilino porque éste no es responsable de ningún gasto de funcionamiento.
Esto contrasta con un arrendamiento bruto modificado que es cuando el inquilino y el propietario comparten la responsabilidad de pagar los gastos de funcionamiento de la propiedad. Como se ha visto anteriormente, las estructuras de reembolso que definen cómo y cuándo el inquilino reembolsa al propietario pueden complicarse rápidamente y llegar a ser difíciles de entender.
Si un contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales es un contrato bruto o un contrato bruto modificado dependerá en gran medida de las condiciones del mercado. Por supuesto, la única manera de entender qué tipo de arrendamiento tiene, y lo que es más importante, quién paga qué (y cuándo), es leer el contrato de arrendamiento real.
Conclusión
En este artículo hemos hablado del arrendamiento bruto modificado. Hemos definido el arrendamiento bruto modificado, lo hemos comparado con todos los demás tipos de arrendamiento de bienes inmuebles comerciales y, a continuación, hemos recorrido varios ejemplos de estructuras de reembolso que podrían utilizarse en un arrendamiento bruto modificado. Por último, comparamos y contrastamos el arrendamiento bruto modificado con otros tipos de arrendamiento populares, incluyendo el arrendamiento bruto y el arrendamiento triple neto.