Los costes de construcción comercial son uno de los factores determinantes para atraer y retener a los inquilinos. Esto ayudará a los propietarios a encontrar los inquilinos dispuestos a permanecer más tiempo en su propiedad. Descubramos los factores que componen los costes de construcción comercial y cómo es un factor determinante para el éxito de la ocupación de un edificio comercial.
El desglose del coste real de la construcción comercial depende del tipo de espacio de oficina comercial que se quiera crear y de la disposición, funcionalidad y estética del espacio de oficina.
Los costes de construcción comercial forman parte del proceso de alquiler, ya que los inquilinos de hoy en día quieren que sus espacios de oficina reflejen su marca y estén construidos de tal manera que puedan mejorar el nivel de productividad y la moral de sus empleados. Por lo tanto, ahora es necesario que los propietarios inviertan más en el coste de construcción de un edificio comercial para ofrecer espacios comerciales más flexibles y servicios a sus clientes.
Las tendencias generales de construcción de edificios comerciales siguen una tendencia positiva, y cada año se ofrecen más de 50 millones de pies cuadrados de edificios comerciales en el mercado estadounidense.
Estimación de los costes de construcción comercial
En el mercado de arrendamiento de oficinas y espacios comerciales, el término construcción comercial se denomina «build-out» o «fit out» de oficinas y es el proceso de terminar el espacio comercial base en bruto en un espacio de oficinas completo y listo para ser ocupado. Esto implica esencialmente modificar y personalizar los espacios para adaptarlos a la conveniencia de las empresas, sus empleados y sus clientes.
La estimación básica del coste de construcción de un edificio comercial se expresa en coste medio por pie cuadrado. Los costes globales de construcción comercial se deciden en base a las negociaciones entre el inquilino y el propietario durante el proceso inicial de alquiler e implican los tipos de mejoras necesarias, incluyendo
- Los materiales que se utilizarán
- Quién correrá con los gastos de construcción comercial
- Quién supervisará y completará el acondicionamiento
- Las mejoras que quedarán después de la finalización del contrato de arrendamiento
- El alcance de las mejoras que el inquilino puede retirar cuando abandone el espacio de oficinas
Los inquilinos también contribuyen a los costes de construcción comercial, y el coste medio de las mejoras del edificio comercial puede ascender a 65 dólares por metro cuadrado pies con acabados estándar.
Factores que afectan a los costes de construcción de oficinas comerciales
La ubicación del espacio de oficinas es el principal factor determinante del coste de construcción de un edificio comercial. Por ejemplo, en Estados Unidos, las regiones del noreste y el este del país son caras, con altos costes de construcción de edificios comerciales. La demanda de espacios de oficinas y los costes de la mano de obra también determinan el coste de construcción de un edificio comercial.
Sin embargo, hay una tendencia creciente en el desglose del coste de la construcción comercial, y los factores como
- La complejidad del proyecto
- La competencia de las empresas extranjeras
- Los cuellos de botella en la cadena de suministro La escasez de mano de obra
- La calidad de los acabados interiores
- El uso de maderas exóticas,
- La provisión de encimeras de piedra
- La instalación de puertas de alta gama
- Otros acabados de alta gama
son algunos de los principales factores que afectan a los costes de construcción comercial
La temporada también desempeña un papel importante en el desglose de los costes de construcción comercial, ya que las tarifas del combustible, los materiales de transporte y la disponibilidad de la mano de obra varían según la temporada. El espacio de oficina comercial es un mercado de inquilinos, y hay una demanda constante de construcciones básicas y de gama media y de servicios.
El coste de construcción comercial para el espacio de oficina básico viene a ser de alrededor de 43 a 54 dólares por pie cuadrado según los estándares de 2018. En el caso de un espacio de oficina de gama media, el costo de build-out comercial viene a $ 65 a $ 80, ahora de $ 57 a $ 75 / pie cuadrado en 2018.
De igual manera, el costo de construcción de un edificio comercial fit-out para el espacio de oficina ejecutiva es de $ 96 a $ 157 por pies cuadrados, que aumentó de $ 96 a $ 151 / pie cuadrado en el rango de precios en 2018. En el caso de un espacio de primera generación, hay que añadir $ 10 a las tarifas anteriores.
Los costos de construcción comercial para el mobiliario se determinan en $ 28 a $ 80 / pie cuadrado, que fue de $ 20 a $ 70 / pie cuadrado en 2018. Los costos de mobiliario fueron de $ 28 a $ 30 / pie cuadrado para el espacio de oficina básico, $ 30 a $ 40 / pie cuadrado para el espacio de oficina de rango medio, y $ 40 a $ 80 / pie cuadrado para el espacio de oficina ejecutivo
Una instalación de fitness se ha convertido en una parte integral del espacio de oficina comercial, y el costo de construcción comercial para una instalación de fitness de alrededor de 10000 pies cuadrados se sitúa en $ 155 A $ 210 / pie cuadrado, que fue de $ 140 a $ 189 / pie cuadrado en 2018.
La provisión de un centro de conferencias agrega alrededor de $150 A $205/Pie Cuadrado que subió de $136 a $198/Pie Cuadrado en 2018 al desglose general del costo de construcción comercial. Aparte de esto, una Instalación de Comedor para Empleados, Cocina y Servery o una Sala de Servir de alrededor de 5000 pies cuadrados que estaban disponibles en $ 157 a $ 208 / pie cuadrado en 2018, han subido a $ 162 a $ 241 por pie cuadrado ahora.
Costes de construcción comercial dura
Estos son los costos asociados con las mejoras de la propiedad comercial que se agregan a la propiedad con la idea completa de dejarlos cuando el inquilino está dejando la propiedad. Estos son de la naturaleza de la alteración de la naturaleza básica del edificio y son en su mayoría a cargo del propietario, ya que están destinados a permanecer en la propiedad, incluso después de que el inquilino deja la propiedad. Incluyen las alteraciones y mejoras permanentes realizadas en la propiedad y pueden suponer entre el 75 y el 85 por ciento de los costes de construcción comercial.
Costes de construcción comercial suaves
Estos costes son los que se destinan a la obtención de servicios y al pago de las tasas reglamentarias y de otro tipo que se deben pagar para la finalización del proyecto. El desglose de los costes de construcción comercial muestra que esto supondrá entre el 8 y el 12% del coste total del proyecto.
Costes de los proveedores
Otro tipo de coste de construcción comercial incluye los costes de los proveedores que se producen para la señalización, la seguridad, el teléfono, el cableado de los ordenadores, los costes de la mudanza a la propiedad, y puede llegar a suponer entre el 5 y el 10% del total de los costes de construcción comercial.
Otros costes básicos de construcción comercial.
Estos costes varían en función de la ubicación del edificio, y se estima que el suelo cuesta 2,76 dólares por pie cuadrado. Al mismo tiempo, el techo cuesta alrededor de 1,81 dólares en una construcción de tipo económico; las instalaciones o sustituciones de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado requieren unos 2,61 dólares por pie cuadrado para un edificio de 5.000 pies cuadrados.
Las instalaciones eléctricas, incluida la iluminación interior, cuestan 3,3 dólares por pie cuadrado. El coste de las instalaciones eléctricas, incluida la iluminación interior, asciende a 3,3 dólares por metro cuadrado, mientras que la carpintería para los expositores asciende a 10 dólares por metro cuadrado y representa aproximadamente el 10% del coste del proyecto.
Métodos de pago para las modificaciones del espacio comercial
Los costes de construcción comercial tienden a ser más bajos en los proyectos más grandes debido al menor coste de los materiales por unidad y a la disponibilidad de descuentos por compras al por mayor. El coste final de la construcción de un edificio comercial depende de muchos factores, entre los que se incluyen la tasa de arrendamiento, los subsidios al inquilino y las concesiones del propietario.
La mayoría de las veces, los propietarios eligen uno de los siguientes métodos de pago de
- Descuentos en el alquiler, en los que el propietario ofrece un alquiler gratuito o con descuento durante un determinado número de meses y el inquilino utiliza esta cantidad para realizar las mejoras.
- Distribución estándar del edificio – donde el arrendador pide al inquilino que elija una entre un conjunto de mejoras estándar, y él las paga, y el inquilino debe correr con todo lo que vaya más allá del paquete seleccionado.
- Asignación de oficina «llave en mano», en la que el arrendador se compromete a entregar al inquilino un espacio de oficina terminado y listo para ser ocupado, con todo lo que necesita para poner en marcha su negocio, en base a acuerdos específicos entre el inquilino y el arrendador.
- Asignación de mejora para el inquilino, en la que el arrendador ofrece a los inquilinos un pago o un descuento en el alquiler para realizar todos los gastos de mejora necesarios.
El coste medio de un edificio de oficinas se ha incrementado en un 12% en los últimos dos años, y al mismo tiempo, más del 60% de este aumento en los costes de construcción comercial se compensan con las tasas mejoradas de los subsidios de TI; por lo tanto, los inquilinos tienen que soportar el 40% restante de dicho aumento.
Coste de la construcción de un edificio comercial
El coste de la construcción de un edificio comercial depende también de la clase del edificio.
En los edificios de clase A con alquileres superiores a la media que ofrecen espacios de oficinas de primera categoría, y en los edificios de clase B con alquileres medios para equipamientos estándar y sistemas adecuados o en los edificios de clase C que sólo ofrecen espacios funcionales, no existe una fórmula sencilla que se adapte a todos para calcular la cuantía de los costes de construcción de edificios comerciales.
Por lo tanto, los costes de construcción varían en gran medida en función de diversos factores que residen en el mercado y los que están fuera de él y que entran en juego durante la transacción de arrendamiento.