Este artículo examina los diversos requisitos para convertirse en un administrador de la propiedad en California.
El administrador de la propiedad es un título útil que un agente puede añadir a su cartera. Uno de los pocos trabajos a prueba de recesión en el sector inmobiliario, los administradores de propiedades son siempre en la demanda para gestionar las operaciones de las unidades de alquiler.
¿Qué se necesita para ser un administrador de la propiedad en California?
Antes de que un individuo puede convertirse en un administrador de la propiedad, hay numerosas leyes estatales con las que necesitan para familiarizarse. Un empleado contratado para ayudar a un corredor en el alquiler y arrendamiento de unidades residenciales puede ser:
- con licencia; o
- sin licencia.
Administradores de propiedades sin licencia
Las tareas administrativas y no discrecionales realizadas por un empleado de un corredor que gestiona hoteles o complejos de apartamentos están exentas de los requisitos de licencia de bienes raíces mientras el empleado está bajo la supervisión y el control de un corredor.
Los empleados sin licencia pueden realizar funciones relacionadas con los inquilinos en apartamentos y alquileres vacacionales, incluyendo:
- mostrar las unidades e instalaciones de alquiler a los posibles inquilinos;
- proporcionar a los posibles inquilinos información sobre las tarifas de alquiler y las disposiciones de los contratos de alquiler y arrendamiento;
- proporcionar a los posibles inquilinos los formularios de solicitud de alquiler y responder a las preguntas relativas a su cumplimentación;
- aceptar las tasas de selección de inquilinos;
- aceptar los contratos de alquiler y de arrendamiento firmados por los inquilinos; y
- aceptar los alquileres y los depósitos de seguridad.
Además, un propietario de bienes inmuebles productores de ingresos no necesita una licencia de agente inmobiliario para operar como principal. El propietario-operador no está actuando en nombre de otra persona como un agente cuando la gestión de su propia propiedad.
La administración de edificios de apartamentos tiene reglas especiales de licencia que distinguen a los administradores residentes de los administradores de propiedades no residentes. Los complejos de apartamentos con 16 o más unidades están obligados a tener un administrador residente.
Un administrador residente es empleado por el propietario, la compañía de administración de propiedades o el corredor que administra el edificio o complejo de apartamentos. El gerente residente vive en las instalaciones como un requisito de su empleo. Un administrador residente y sus empleados no necesitan una licencia inmobiliaria para administrar el complejo de apartamentos.
Aunque hay muchas actividades que un administrador de propiedades sin licencia puede realizar, muchos propietarios y corredores que contratan prefieren que sus administradores de propiedades tengan licencia. Cuando su administrador de la propiedad tiene licencia, el empleador no tiene que preocuparse de dividir los deberes en actividades con licencia y sin licencia.
Cuando se necesita una licencia para administrar propiedades
Por otro lado, una persona física o jurídica necesita tener una licencia de corredor si realiza u ofrece realizar cualquiera de los siguientes servicios en nombre de otro a cambio de una tarifa:
- poner en lista bienes inmuebles para su alquiler o arrendamiento;
- comercializar la propiedad para localizar posibles inquilinos;
- poner en lista posibles inquilinos para el alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles;
- la localización de propiedades para alquilar o arrendar;
- la venta, la compra o el intercambio de intereses de arrendamiento existentes en bienes inmuebles;
- la gestión de propiedades que producen ingresos; o
- el cobro de rentas de inquilinos de bienes inmuebles.
Una persona empleada por un corredor para llevar a cabo cualquiera de los servicios anteriores necesita estar autorizada por el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE), ya sea como corredor o agente de ventas empleado y supervisado por un corredor.
Además, algunas de estas funciones pueden dividirse y asignarse entre un administrador de propiedades y un agente de arrendamiento. El listado de propiedades para alquilar o arrendar y la localización de posibles inquilinos puede estar reservada únicamente a un agente de arrendamiento, mientras que un administrador de la propiedad puede supervisar más las operaciones diarias del alquiler.
Algunas de las tareas que sí requieren una licencia y que pueden ser realizadas por un administrador de propiedades incluyen el cobro de rentas y la gestión de las operaciones de las propiedades que producen ingresos. Por lo tanto, un administrador de la propiedad que tiene una licencia DRE está mejor posicionado para cumplir con los deberes de un administrador regular, así como un agente de arrendamiento.
Nota del editor – En el momento de escribir esto, la Asamblea de California está considerando un proyecto de ley que requeriría que todos los propietarios y administradores de la propiedad para tomar un curso y aprobar un programa de certificación, que se renovará cada dos años. Esté atento a las novedades.
Base de conocimientos del administrador de fincas
Actualmente no hay ningún certificado o designación de administrador de fincas exigido en California para realizar actividades de administración de fincas que requieran una licencia. Pero hay áreas específicas de la ley de bienes raíces administradores necesitan aprender con el fin de tener éxito y permanecer en el lado derecho de la ley. Las áreas con las que los administradores de propiedades deben estar familiarizados incluyen:
- Leyes de vivienda justa;
- Selección de inquilinos; y
- Contratos de alquiler.
La selección de inquilinos es importante para evitar la pérdida de la propiedad y de los alquileres. La falta de pago de la renta y los daños a la propiedad son los dos principales problemas que se deben evitar mediante la selección de inquilinos responsables y calificados.
Pero cuando se selecciona a los inquilinos para asegurar el pago oportuno y la ocupación responsable de la propiedad, es importante evitar la violación de la ley de vivienda justa.
Por ejemplo, en California es ilegal que los propietarios discriminen basándose en:
- Edad;
- Ascendencia;
- Color;
- Discapacidad;
- Información genética;
- Origen nacional;
- Estado civil;
- condición médica;
- raza;
- religión;
- sexo (incluyendo género e identidad de género);
- embarazo; o
- orientación sexual.
Nota del editor – Existe una excepción a la regla de la edad para las viviendas para personas mayores. Un proyecto se califica como vivienda para personas mayores si está ocupado únicamente por aquellos que tienen 62 años o más.
Por lo tanto, un propietario no puede utilizar criterios discriminatorios para:
- descalificar a posibles inquilinos;
- negarse a alquilar una vivienda;
- imponer diferentes cargos de alquiler; o
- evitar a los inquilinos o a sus invitados.
Además, un propietario tiene prohibido hacer que un inquilino desocupe su vivienda de alquiler amenazando con revelar su situación de inmigración o ciudadanía (o la de alguien relacionado con el inquilino).
Lea más sobre las leyes de vivienda justa aquí.
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