Algunos proyectos de construcción son pequeñas renovaciones o trabajos de reparación, en los que el propietario puede actuar como diseñador, pagador y obrero de todo el proyecto. Sin embargo, los proyectos más complejos o ambiciosos suelen requerir conocimientos multidisciplinares y mano de obra adicional, por lo que el propietario puede encargar a una o varias empresas especializadas la planificación detallada, el diseño, la construcción y la entrega de la obra. A menudo, el propietario nombra a una empresa para que supervise el proyecto (puede ser un diseñador, un contratista, un director de obra u otro asesor); estos especialistas suelen ser nombrados por su experiencia en la realización de proyectos, y ayudarán al propietario a definir las instrucciones del proyecto, acordar un presupuesto y un calendario, servir de enlace con las autoridades públicas pertinentes y conseguir los servicios de otros especialistas (la cadena de suministro, que incluye a los subcontratistas). Se acuerdan contratos para la prestación de servicios por parte de todas las empresas, junto con otros planes detallados destinados a garantizar la entrega legal, puntual, dentro del presupuesto y segura de las obras especificadas.
Los aspectos de diseño, financieros y legales se solapan y se interrelacionan. El diseño no sólo debe ser estructuralmente sólido y apropiado para el uso y la ubicación, sino que también debe ser financieramente posible de construir y legal de usar. La estructura financiera debe ser adecuada para construir el diseño previsto, y debe pagar las cantidades que se deben legalmente. Las estructuras legales integran el diseño con otras actividades y hacen cumplir los procesos financieros y de construcción.
Estos procesos también afectan a las estrategias de contratación. Los clientes pueden, por ejemplo, designar a una empresa para que diseñe el proyecto, tras lo cual se lleva a cabo un proceso competitivo para designar a un contratista principal que construya el activo (diseño-licitación-construcción); pueden designar a una empresa para que dirija tanto el diseño como la construcción (diseño-construcción); o pueden designar directamente a un diseñador, un contratista y subcontratistas especializados (gestión de la construcción). Algunas formas de contratación hacen hincapié en las relaciones de colaboración (asociación, alianzas) entre el cliente, el contratista y otras partes interesadas en un proyecto de construcción, tratando de mejorar las prácticas de la industria, a menudo muy competitivas y adversas.
PlanificaciónEditar
Cuando sea aplicable, un proyecto de construcción propuesto debe cumplir con las políticas locales de planificación del uso del suelo, incluyendo la zonificación y los requisitos del código de construcción. Normalmente, un proyecto será evaluado (por la «autoridad competente», que suele ser el municipio en el que se ubicará el proyecto) por su posible impacto en las propiedades vecinas y en las infraestructuras existentes (transporte, infraestructura social y servicios públicos, como suministro de agua, alcantarillado, electricidad, telecomunicaciones, etc.). Los datos pueden recopilarse mediante análisis del terreno, estudios del mismo e investigaciones geotécnicas. Normalmente, la construcción no puede comenzar hasta que se haya concedido la licencia de obras, y puede requerir trabajos preparatorios para garantizar que las infraestructuras pertinentes se hayan mejorado antes de que puedan comenzar las obras. Los trabajos preparatorios también incluirán estudios de las líneas de servicios públicos existentes para evitar daños que provoquen cortes y otras situaciones de peligro.
Algunos requisitos legales provienen de consideraciones de malum in se, o del deseo de prevenir fenómenos indiscutiblemente malos, por ejemplo, explosiones o derrumbes de puentes. Otros requisitos legales provienen de consideraciones malum prohibitum, o factores que son una cuestión de costumbre o expectativa, como aislar los negocios de un distrito comercial o las residencias de un distrito residencial. Un abogado puede buscar cambios o exenciones en la ley que rige el terreno donde se construirá el edificio, ya sea argumentando que una norma es inaplicable (el diseño del puente no causará un colapso), o que la costumbre ya no es necesaria (la aceptación de los espacios de trabajo en vivo ha crecido en la comunidad).
Durante la construcción de un edificio, un inspector municipal de edificios suele inspeccionar periódicamente las obras en curso para asegurarse de que la construcción se adhiere a los planes aprobados y al código de construcción local. Una vez finalizada la construcción, cualquier cambio posterior realizado en un edificio u otro activo que afecte a la seguridad, incluyendo su uso, expansión, integridad estructural y protección contra incendios, suele requerir la aprobación del municipio.
FinanzasEditar
Dependiendo del tipo de proyecto, los banqueros hipotecarios, los contables y los ingenieros de costes pueden participar en la creación de un plan general para la gestión financiera de un proyecto de construcción. La presencia del banquero hipotecario es muy probable, incluso en proyectos relativamente pequeños, ya que el patrimonio del propietario es la fuente más evidente de financiación de un proyecto de construcción. Los contables actúan para estudiar el flujo monetario previsto a lo largo de la vida del proyecto y para supervisar los pagos a lo largo del proceso. Los profesionales, incluidos los ingenieros de costes, los estimadores y los aparejadores, aplican su experiencia para relacionar el trabajo y los materiales implicados con una valoración adecuada.
La planificación financiera garantiza la existencia de salvaguardas y planes de contingencia adecuados antes de que se inicie el proyecto, y asegura que el plan se ejecute correctamente a lo largo de la vida del proyecto. Los proyectos de construcción pueden sufrir problemas financieros evitables. Las subofertas se producen cuando los constructores piden demasiado poco dinero para completar el proyecto. Los problemas de tesorería se producen cuando el importe actual de la financiación no puede cubrir los costes actuales de mano de obra y materiales; estos problemas pueden surgir incluso cuando el presupuesto global es adecuado, lo que supone un problema temporal. Se han producido sobrecostes en proyectos gubernamentales cuando el contratista identificó órdenes de cambio o cambios en el proyecto que aumentaron los costes, que no están sujetos a la competencia de otras empresas, pues ya han sido eliminados de la consideración tras la oferta inicial. El fraude también es un problema ocasional en la construcción.
Los grandes proyectos pueden implicar planes financieros muy complejos y a menudo comienzan con una estimación conceptual realizada por un estimador de construcción. A medida que se completan partes de un proyecto, pueden venderse, sustituyendo a un prestamista o propietario por otro, mientras que los requisitos logísticos de disponer de los oficios y materiales adecuados para cada etapa del proyecto de construcción del edificio siguen adelante. Las asociaciones público-privadas (PPP) o las iniciativas de financiación privada (PFI) también pueden utilizarse para ayudar a la entrega de grandes proyectos. Según McKinsey en 2019, la «gran mayoría de los grandes proyectos de construcción se salen del presupuesto y tardan un 20% más de lo previsto».
LegalEdit
Un proyecto de construcción es una compleja red de contratos de construcción y otras obligaciones legales, cada una de las cuales todas las partes deben considerar cuidadosamente. Un contrato es el intercambio de un conjunto de obligaciones entre dos o más partes, y proporciona estructuras para gestionar los problemas. Por ejemplo, los retrasos en la construcción pueden ser costosos, por lo que los contratos de construcción establecen expectativas claras y vías claras para gestionar los retrasos. Los contratos mal redactados pueden dar lugar a confusión y a costosas disputas.
Al inicio de un proyecto, los asesores jurídicos tratan de identificar las ambigüedades y otras fuentes potenciales de problemas en las estructuras contractuales, y de presentar opciones para evitarlos. Durante los proyectos, trabajan para evitar y resolver los conflictos que surjan. En cada caso, el abogado facilita un intercambio de obligaciones que se ajuste a la realidad del proyecto.
AdquisiciónEditar
Tradicional o Diseño-licitación-construcciónEditar
El diseño-licitación-construcción es el método más común y bien establecido de contratación de la construcción. En esta modalidad, el arquitecto, el ingeniero o el constructor actúan para el cliente como coordinador del proyecto. Diseñan las obras, preparan el pliego de condiciones y los productos de diseño (modelos, dibujos, etc.), administran el contrato, licitan las obras y las gestionan desde su inicio hasta su finalización. Paralelamente, existen vínculos contractuales directos entre el cliente y el contratista principal, que a su vez tiene relaciones contractuales directas con los subcontratistas. El acuerdo continúa hasta que el proyecto está listo para su entrega.
Diseño-construcciónEditar
El diseño-construcción se hizo más común a partir de finales del siglo XX, e implica que el cliente contrata a una sola entidad para que proporcione el diseño y la construcción. En algunos casos, el paquete de diseño-construcción puede incluir también la búsqueda del emplazamiento, la organización de la financiación y la solicitud de todas las autorizaciones legales necesarias. Normalmente, el cliente invita a varios contratistas de D&B a presentar propuestas que se ajusten a las instrucciones del proyecto y, a continuación, selecciona un proveedor preferido. A menudo se trata de un consorcio en el que participan una empresa de diseño y un contratista (a veces más de uno de cada uno). En Estados Unidos, los departamentos de transporte suelen utilizar los contratos de diseño-construcción como forma de avanzar en los proyectos en los que los estados carecen de las competencias o los recursos necesarios, sobre todo para proyectos muy grandes.
Gestión de la construcciónEditar
En un acuerdo de gestión de la construcción, el cliente entra en contratos separados con el diseñador (arquitecto o ingeniero), un gerente de la construcción, y los contratistas individuales de comercio. El cliente asume el papel contractual, mientras que el gestor de la construcción o del proyecto desempeña la función activa de gestionar los distintos contratos comerciales y se asegura de que todos los trabajos se realicen juntos de forma eficaz y sin problemas. Este enfoque se utiliza a menudo para acelerar los procesos de adquisición, para permitir al cliente una mayor flexibilidad en la variación del diseño a lo largo del contrato, para permitir el nombramiento de contratistas de trabajo individuales, para separar la responsabilidad contractual en cada individuo a lo largo del contrato, y para proporcionar un mayor control del cliente.
DesignEdit
En el mundo industrializado, la construcción por lo general implica la traducción de los diseños en la realidad. Lo más habitual (es decir, en un proyecto de diseño-licitación-construcción) es que el equipo de diseño esté contratado por el propietario. Dependiendo del tipo de proyecto, el equipo de diseño puede incluir arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros mecánicos, ingenieros eléctricos, ingenieros de estructuras, ingenieros de protección contra incendios, consultores de planificación, consultores de arquitectura y consultores arqueológicos. Normalmente se identificará un «diseñador principal» que ayude a coordinar las diferentes aportaciones disciplinarias al diseño general. A ello puede contribuir la integración de disciplinas previamente separadas (a menudo llevadas a cabo por empresas distintas) en empresas multidisciplinares con expertos de todos los campos relacionados, o el establecimiento de relaciones por parte de las empresas para apoyar los procesos de diseño y construcción.
La creciente complejidad de los proyectos de construcción crea la necesidad de contar con profesionales del diseño formados en todas las fases del ciclo de vida de un proyecto y desarrollar una apreciación del activo como un sistema tecnológico avanzado que requiere una estrecha integración de muchos subsistemas y sus componentes individuales, incluida la sostenibilidad. En el caso de los edificios, la ingeniería de la construcción es una disciplina emergente que intenta responder a este nuevo reto.
Tradicionalmente, el diseño ha implicado la producción de bocetos, dibujos arquitectónicos y de ingeniería, y especificaciones. Hasta finales del siglo XX, los dibujos se hacían en gran parte a mano; la adopción de las tecnologías de diseño asistido por ordenador (CAD) mejoró entonces la productividad del diseño, mientras que la introducción en el siglo XXI de los procesos de modelado de información de edificios (BIM) ha supuesto el uso de modelos generados por ordenador que pueden utilizarse por sí mismos o para generar dibujos y otras visualizaciones, así como para capturar datos no geométricos sobre los componentes y sistemas de los edificios.
En algunos proyectos, el trabajo en la obra no comenzará hasta que el trabajo de diseño esté prácticamente terminado; en otros, algunos trabajos de diseño pueden llevarse a cabo simultáneamente con las primeras etapas de la actividad en la obra (por ejemplo, el trabajo en los cimientos de un edificio puede comenzar mientras los diseñadores todavía están trabajando en los diseños detallados de los espacios internos del edificio). Algunos proyectos pueden incluir elementos que se diseñan para su construcción fuera de la obra (véase también prefabricación y construcción modular) y que luego se entregan en la obra listos para su montaje, instalación o ensamblaje.
Construcción en la obraEditar
Una vez que los contratistas y otros profesionales pertinentes han sido designados y los diseños están suficientemente avanzados, el trabajo puede comenzar en el sitio del proyecto. Normalmente, una obra de construcción incluirá un perímetro seguro para restringir el acceso no autorizado, puntos de control de acceso a la obra, oficinas y alojamientos para el personal del contratista principal y otras empresas que participan en el equipo del proyecto, y zonas de almacenamiento para materiales, maquinaria y equipos. Según la definición del McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction, puede decirse que la construcción ha comenzado cuando se ha colocado el primer elemento de la estructura permanente, como el hincado de pilotes o el vertido de losas o zapatas.
Puesta en servicio y entregaEditar
La puesta en servicio es el proceso de verificación de que todos los subsistemas de un edificio nuevo (u otro activo) funcionan según lo previsto para lograr los requisitos del proyecto del propietario y según lo diseñado por los arquitectos e ingenieros del proyecto.
Mantenimiento, reparación y mejoraEditar
El mantenimiento implica la comprobación del funcionamiento, la revisión, la reparación o la sustitución de los dispositivos, equipos, maquinaria, infraestructuras de edificios y servicios públicos de apoyo necesarios en instalaciones industriales, empresariales, gubernamentales y residenciales.
DemoliciónEditar
La demolición es la disciplina de derribar edificios y otras estructuras artificiales de forma segura y eficiente. La demolición contrasta con la deconstrucción, que consiste en desmontar un edificio conservando cuidadosamente los elementos valiosos para su reutilización (reciclaje – véase también economía circular).