Cómo formar una LLC de bienes raíces

Los puntos clave

¿Qué es una LLC?
Cómo empezar una LLC
Errores de la LLC que hay que evitar
Frecuentes de la LLC inmobiliaria

¿Cuáles son los errores fundamentales que cometen los inversores al formar una LLC inmobiliaria?

Invertir en bienes raíces ofrece muchas ventajas lucrativas en comparación con otros vehículos de inversión. Por otro lado, también puede exponer a los inversores inmobiliarios a riesgos y trampas que no sabían que existían. Dicho esto, la formación de una LLC inmobiliaria (sociedad de responsabilidad limitada) es una de las cosas más importantes que los inversores pueden hacer para protegerse de la interferencia externa.

Una LLC inmobiliaria es una estructura corporativa que tiene como objetivo no sólo protegerle de ser demandado si las cosas van mal, sino también proteger sus activos personales, como una casa, una cuenta bancaria personal o inversiones. Al formar una LLC inmobiliaria, los inversores y sus respetables negocios serán vistos como dos entidades separadas a los ojos del mundo corporativo, ayudando a protegerlos de ser personalmente responsables en caso de deuda o demanda del negocio. Junto con la protección, una LLC de bienes raíces ofrece ventajas fiscales únicas a los inversores, así como la flexibilidad para dar cabida a sus crecientes demandas de negocios.

¿Qué es una LLC de bienes raíces?

Una LLC de bienes raíces es una entidad legal establecida que permite a los inversores comprar y poseer bienes raíces de tal manera que los protege de la responsabilidad personal. Esto significa que el inversor compra y vende bienes inmuebles, así como lleva a cabo otros negocios, en nombre de la LLC, en lugar de como individuo. En caso de que cualquier entidad o individuo externo presente una reclamación, los individuos que están detrás de la entidad pueden evitar la responsabilidad personal. Además, a los propietarios se les permite establecer LLCs individuales para cada propiedad separada, lo que significa que pueden evitar la responsabilidad cruzada entre las propiedades.

Licencia de Responsabilidad Inmobiliaria vs. Seguro de Responsabilidad

Si los inversores deciden que el proceso de formación de una LLC no vale la pena la protección que proporcionará si se enfrentan a una demanda, pueden optar por confiar en el seguro de responsabilidad. El seguro de responsabilidad es una opción asequible, pero estas pólizas pueden ser arriesgadas ya que incluirán excepciones y límites a la protección que ofrecen. En general, las LLC son cada vez más populares debido a los beneficios que ofrecen a los inversores inmobiliarios.

Limitar la responsabilidad personal

Uno de los mayores beneficios que las LLC ofrecen a los inversores es un límite a la vulnerabilidad personal a la que se enfrentarían si se planteara una demanda contra la propiedad que poseen. Por ejemplo, si un inversor posee personalmente una propiedad, sería nombrado en la demanda, dejando sus activos personales vulnerables en el procedimiento legal del caso. Sin embargo, si la propiedad es de una LLC, los inversores pueden reducir su responsabilidad personal en un juicio. En lugar de tener que defender sus bienes personales, la responsabilidad del caso recaería en la LLC, creando una barrera protectora entre el inversor y sus bienes personales.

Cómo crear una LLC inmobiliaria en 6 pasos

La creación de una LLC de inversión inmobiliaria ha aumentado su popularidad en la última década, sobre todo debido a las ventajas únicas que no se pueden ignorar. La formación de una LLC de bienes raíces no es difícil; más bien, es una cuestión de hacer su investigación y organizarse. A continuación se ofrece un breve resumen de los pasos necesarios, que pueden variar según el estado.

Investiga la normativa de tu estado sobre la formación de una LLC.
Elige un nombre comercial y realiza una búsqueda para asegurarte de que no existe ya.
Lleve a cabo un documento de «Artículos de Organización» que se puede encontrar en la página web del Secretario de Estado.
Cree un Acuerdo de Operación para su LLC, que describe cómo se organizará y administrará su entidad.
Averigüe si su estado requiere que publique una intención de registro a través de su periódico local.
Obtenga todas las licencias y permisos comerciales necesarios, así como solicite un número de identificación fiscal a través del IRS.

Investigue las regulaciones

La formación de una LLC variará ligeramente de un estado a otro, con tasas y regulaciones sujetas a cambios. La mayoría de los inversores optan por constituir una sociedad en el estado en el que realizan sus negocios, aunque algunos optan por zonas con leyes comerciales más «relajadas» como Delaware o Nevada. Tenga en cuenta que si tiene una presencia física o hace negocios en varios estados, tendrá que registrar una LLC extranjera en cada uno de estos lugares. La selección de un estado depende enteramente de usted, sólo asegúrese de investigar el proceso antes de empezar. Toda esta información estará disponible en el sitio web de la Secretaría de Estado de su zona.

Elegir un nombre de empresa

El nombre de empresa correcto es más fundamental de lo que se piensa. No sólo tiene que atraer a los clientes potenciales, sino que también debe ser único para registrarse como una LLC. Escriba unas cuantas opciones potenciales antes de ir a Internet para comprobar su disponibilidad. Uno de los mejores consejos a la hora de dar nombre a su empresa es evitar encasillarse. Crear una LLC es sólo el comienzo de su negocio inmobiliario, así que elija un nombre de empresa con potencial. Una vez que tenga algunos candidatos en mente, asegúrese de que no estén ya cogidos. La razón más común por la que se rechazan las solicitudes de LLC es por problemas con los nombres de las empresas.

Presente sus «Artículos de Organización»

Los Artículos de Organización para una LLC son esencialmente el plano de un negocio. Debe indicar el nombre de la empresa, la dirección principal, la fecha de inicio, los propietarios de la empresa (llamados «miembros»), y una breve descripción del negocio. Como he mencionado anteriormente, las especificidades pueden variar entre estados. Teniendo esto en cuenta, asegúrese de incluir cada una de las partes requeridas antes de presentar sus Artículos de Organización a la oficina del Secretario de Estado. Esta es también la parte del proceso en la que los propietarios de negocios están obligados a pagar las tasas asociadas a la creación de una LLC. Puede tomar algunas semanas para escuchar la respuesta de su oficina, pero si todo se presenta correctamente no debería haber problemas con la aprobación.

Crear su acuerdo de operación

No todos los estados requerirán un acuerdo de operación, aunque no es una mala idea para crear uno como parte de su plan de negocios de todos modos. Los estados que sí lo exigen son California, Delaware, Maine, Missouri y Nueva York. Aunque los demás estados tienen normas diferentes, un acuerdo de funcionamiento puede resultar útil independientemente del lugar donde se viva. Básicamente, establece cómo se divide el negocio entre los miembros y cómo se tomarán las decisiones dentro de la empresa. Además, también puede describir lo que sucedería en caso de que uno de los miembros decidiera abandonar la empresa. Una de las mayores ventajas de crear una LLC es que puede ofrecer protección frente a varias situaciones negativas. La misma lógica se aplica a un acuerdo operativo: protege a los miembros de la empresa al anticiparse a posibles escenarios que podrían perjudicar la estructura de la empresa.

Publicar una intención de presentar

Sólo hay tres estados que requieren una intención de presentar: Arizona, Nebraska y Nueva York. Lo que esto significa es que si usted está formando una LLC en uno de estos tres estados está obligado a publicar un anuncio en su periódico local indicando su intención de crear una LLC en ese estado. Por lo general, los inversores publicarán anuncios durante tres a seis semanas en un periódico. El periódico enviará entonces una declaración jurada de publicación, que tendrá que ser presentada a la oficina del Secretario de Estado.

Obtener licencias y permisos

Una LLC de inversión inmobiliaria no suele ser la única designación que necesitará para abrir sus puertas al negocio. Casi todos los estados tendrán licencias y permisos separados que se requieren antes de llevar a cabo el negocio. Estos pueden incluir una licencia general de negocios, permiso de impuesto sobre las ventas, licencia profesional, y más. Una vez más, sus preguntas sobre esta parte del proceso pueden responderse normalmente con un poco de investigación en línea. Recomiendo comenzar con el sitio web de la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos e ir desde allí.

5 errores fundamentales a evitar cuando se inicia una LLC de inversión inmobiliaria

Aunque la formación de una LLC de bienes raíces es inmensamente importante para la protección, las etapas iniciales de la creación también puede ser enormemente intimidante para los principiantes. Además, hay varios errores comunes que los inversores hacen en el camino. Para comprender mejor la complejidad de una LLC inmobiliaria, a continuación se describen los principales errores que se deben evitar al constituir una LLC:

No iniciar el proceso de constitución de su LLC antes de realizar nuevas operaciones.
Seleccionar la estructura de LLC incorrecta para su negocio.
Compaginar los fondos personales y los del negocio, o participar en prácticas poco éticas.
No consultar a un profesional sobre las mejores estructuras corporativas y fiscales para su negocio.
Omitir los pasos adecuados y la debida diligencia recomendada al formar una LLC.

Esperar a formar su LLC

El propósito de una LLC inmobiliaria es separarse legalmente del negocio. Al comenzar, incluso si usted no ha completado un acuerdo todavía, es imperativo que comience los pasos necesarios para formar una LLC de bienes raíces. Este paraguas de inversión proporcionará a los inversores las ventajas de la LLC inmobiliaria en cuanto a la protección de los activos y les permitirá reducir inmediatamente sus ingresos imponibles con los gastos relacionados con el negocio. La adición de una LLC de bienes raíces también puede ayudar a legitimar la credibilidad del negocio de un inversionista, ya que esta estructura corporativa proporcionará un elemento de profesionalismo y confianza que otros competidores no tendrán.

Además de apretar el gatillo temprano en una LLC, también es importante para los inversionistas principiantes entender que las LLC se rigen por las leyes estatales individuales. Esto significa que, dependiendo del estado en el que registre su LLC, los requisitos de presentación y la protección que ofrecen serán diferentes de un estado a otro. Por ejemplo, Nevada es un destino popular para establecer una LLC de negocios, ya que el estado ofrece leyes óptimas de protección de activos.

Ignorando las capas corporativas

Otro error que comúnmente cometen los inversionistas al formar una LLC de bienes raíces es elegir la estructura de LLC equivocada. Como resultado, los inversores pueden no estar aprovechando al máximo todas las exenciones fiscales disponibles para ellos.

En general, las LLCs son entidades «pass-through», lo que significa que los propietarios pagan impuestos sobre los beneficios de la empresa a través de sus propias declaraciones de impuestos. Esto básicamente permite a los inversores eludir los impuestos de sociedades, incluyendo la doble imposición. Sin embargo, debido a que hay muchas opciones diferentes de inversión en bienes raíces, de comprar y mantener, alquileres, rehabilitaciones a la venta al por mayor, es importante tener en cuenta que también hay filiales de LLCs.

Una filial de LLC de bienes raíces permite a los inversores con diversas inversiones para distribuir los activos de su empresa a través de diferentes entidades de negocios, ayudando a reducir aún más el riesgo. Esta práctica es bastante sencilla y similar a la formación de una LLC inmobiliaria. Para obtener más información, incluyendo las reglas para iniciar una LLC, se recomienda a los inversores a visitar SBA.Org.

Perforando el velo corporativo

El principal beneficio de la formación de una LLC de bienes raíces es la capacidad de la entidad para proporcionar la distancia entre usted y el negocio, mientras que no renunciar al control.

Aunque la formación de una LLC de bienes raíces puede proporcionar una variedad de beneficios, incluyendo la protección de la responsabilidad, también puede ser negado si se maneja mal. Una LLC es simplemente la cáscara de una estructura corporativa, lo que significa que no será suficiente para evitar la responsabilidad personal. Para aquellos que se involucran en actividades fraudulentas o, más comúnmente, en la mezcla de fondos personales y comerciales, este escudo corporativo puede ser destrozado, dejándole vulnerable a la responsabilidad. Al mezclar los fondos, se hace extremadamente difícil demostrar que su LLC es, de hecho, una entidad separada de usted. Dicho esto, la importancia de separar el negocio y las finanzas personales es insuperable, ya que este pequeño paso lateral puede romper las condiciones de una LLC de bienes raíces.

No contratar a un profesional

Hay un momento y un lugar para hacer todo usted mismo como inversionista, pero no cuando se trata del segmento legal o fiscal de su negocio. La importancia de consultar a un abogado y a un asesor fiscal es innegable, ya que estos profesionales experimentados le proporcionarán el mejor asesoramiento para avanzar.

Como empresario inmobiliario, es importante recordar que sus habilidades están en otra parte. Aunque aprender información sobre estructuras corporativas y lagunas fiscales tiene su lugar, su tiempo y esfuerzo están mejor invertidos en otros departamentos del negocio. Dejarlo en manos de un profesional le permitirá tener más tiempo para concentrarse en llevar su negocio al siguiente nivel. Con el equipo y las personas adecuadas, su LLC inmobiliaria no sólo cimentará su posición como negocio, incluyendo la protección total, sino que la pondrá en posición de conseguir todos los beneficios fiscales disponibles.

Falta de diligencia debida

El mayor error que cometen los inversores al formar una LLC inmobiliaria es no realizar la diligencia debida necesaria. Mientras que el inicio de un negocio toma tiempo, esfuerzo y motivación para lograr con éxito, todo puede ser borrado (y más) sin la estructura legal adecuada en su lugar. Tomar los pasos adecuados, incluyendo la planificación y la precaución, es vital a la hora de comenzar su carrera inmobiliaria, pero especialmente cuando se forma una LLC inmobiliaria. Recuerde que este importante paso abarca tanto la forma en que usted y su negocio serán gravados, como la forma en que se protegerá en caso de problemas legales. Tomarse el tiempo ahora para entender los fundamentos de una LLC y cómo se aplica a usted y a su negocio pondrá a los inversores en la mejor posición para tener éxito, tanto ahora como en el futuro.

Preguntas sobre las LLC inmobiliarias

Debido, en gran parte, a su naturaleza compleja, sólo los propietarios de negocios experimentados tienden a entender los «entresijos» de lo que son las LLC y cómo se forman. Los posibles inversores, por otra parte, a menudo no tienen ni idea de cómo funcionan estas entidades legales. Los nuevos inversores no tienen el lujo de contar con años de experiencia, ni los conceptos en juego son fáciles de digerir para ellos. Como resultado, demasiados inversores inmobiliarios de hoy en día aprenden sobre la estructura legal de sus propias empresas a través de la prueba y el error, lo cual es, como mínimo, arriesgado.

En lugar de someter uno de los aspectos más importantes de cualquier negocio de bienes raíces a un riesgo innecesario, los inversores es mejor aprender de sus predecesores. En concreto, los inversores podrían beneficiarse enormemente de hacer las preguntas correctas, no menos importante de los cuales se describen a continuación:

¿Puede usted comprar bienes raíces con una LLC?

Las empresas de bienes raíces estructurados bajo una LLC se les permite comprar bienes raíces. De hecho, las LLC ofrecen a los inversores uno de los vehículos más versátiles para proteger sus impuestos y sus activos. Con la ayuda de una LLC, los propietarios de negocios inteligentes pueden incluso ser autorizados a mantener más del dinero que ganan cuando llega el momento de presentar sus impuestos.

¿Por qué debe poner la propiedad de alquiler en una LLC?

No sólo deben colocarse las propiedades de alquiler bajo una LLC, pero cada propiedad en una cartera respectiva debe tener su propia LLC independiente. No sólo la presentación como una LLC premiar a los inversores con grandes beneficios fiscales y la protección de activos, pero cada LLC posterior proporcionará otra capa de protección. La creación de una LLC para cada propiedad los «aislará» unos de otros, reduciendo efectivamente el riesgo.

¿Cuál es el mejor estado para formar una LLC inmobiliaria?

Aunque el mejor estado para formar una LLC inmobiliaria es subjetivo y depende de las aspiraciones personales de un inversor, Nevada es un gran lugar para crear una LLC inmobiliaria. Además de otorgar a los propietarios de negocios los muchos beneficios asociados con las LLCs de hoy en día, las constituidas en Nevada reciben una capa extra de protección. Específicamente, Nevada permite que las LLCs formen lo que se conoce como «Series LLC». Según LegalZoom, «La LLC en serie permite erigir escudos de responsabilidad limitada dentro de la LLC. Por ejemplo, una LLC de bienes raíces podría tener varias propiedades y establecer una LLC en serie de manera que impida que una propiedad sea ejecutada para satisfacer las deudas de otra propiedad.»

¿Tiene que vivir en el mismo estado que su LLC?

Las empresas de bienes raíces son bastante libres de establecer una LLC en cualquier estado que elijan, con algunas excepciones. Es común que los propietarios de negocios para presentar en el estado en el que actualmente trabajan para evitar la confusión de los requisitos fiscales, pero a veces puede valer la pena para presentar en un estado diferente. Tenga en cuenta las leyes fiscales del estado cuando decida por sí mismo.

¿Cuánto cuesta formar una LLC inmobiliaria?

El coste de formar una LLC inmobiliaria depende del estado en el que se presente y de los pasos que se den para formar la entidad. Las tasas de presentación de cada estado pueden variar drásticamente, pero suelen oscilar entre 50 y 500 dólares. Sin embargo, ese precio es sólo la tasa de presentación. Pueden requerirse tasas adicionales para su propio número de identificación fiscal federal, o en el caso de que contrate a un abogado o utilice un sitio web de incorporación en línea.

Resumen

La formación de una LLC de bienes raíces es uno de los pasos más importantes que un inversor puede llevar a cabo cuando se inicia. No sólo le protege a usted y a sus activos personales, sino que le permite cosechar los beneficios fiscales que se merece por derecho. Aunque la capacidad de generar ventas y construir su negocio es crucial para el éxito, es igualmente importante (si no más) mantenerlo protegido a toda costa. Los inversores deben recordar que este acto pertenece no sólo a su negocio, sino también a su medio de vida.

Aviso legal: Los futuros propietarios de negocios deben consultar a un profesional antes de formar una LLC inmobiliaria.

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