Cuando usted tiene préstamos estudiantiles, calificar para una hipoteca puede ser complicado.
COVID-19 UPDATE: Los préstamos estudiantiles con servicios federales fueron puestos en indulgencia administrativa automática hasta el 30 de septiembre de 2020 como parte de la Ley CARES, promulgada el 27 de marzo de 2020.
Si sus pagos fueron retirados automáticamente de su cuenta bancaria, eso también ha sido suspendido. Si usted está tratando de calificar para una hipoteca y tiene un plan de pago IBR o IDR, la indulgencia podría presentar un problema.
Si esto le sucede, no es difícil de corregir.
Lectura adicional: COVID-19 La indulgencia del préstamo estudiantil, ¿perjudicará la aprobación de mi préstamo hipotecario?
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En este artículo
- Entendiendo el IBR
- Cambios en el pago de los préstamos estudiantiles
- Calculando tu relación entre deuda e ingresos
- Guía de préstamos estudiantiles Instantánea
- Directrices de canje de Freddie &
- Soluciones creativas para resolver problemas
- Por qué los prestamistas se equivocan
Entendiendo el IBR
Sus pagos de préstamos estudiantiles pueden ser diferidos o en indulgencia. Si sus préstamos son diferidos, usted no tiene pagos debidos.
Cuando usted comienza a hacer los pagos de sus préstamos estudiantiles, usted puede tener varias opciones.
Usted puede estar haciendo los pagos de su préstamo estudiantil basado en sus ingresos. Esto se llama un plan de reembolso basado en los ingresos (IBR).
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Los planes IBR por lo general no cubrirán el capital y los intereses adeudados, y el saldo del préstamo puede aumentar a pesar de que usted está haciendo los pagos.
Si su pago se basa en un cálculo que paga su préstamo en su totalidad al final del plazo del préstamo, este es un pago amortizado.
Todas las directrices de suscripción con todos los prestamistas le permitirá utilizar un pago amortizado al calcular su deuda a la relación de ingresos.
Los planes de IBR también podría dejar con un pago de $ 0,00, a pesar de que su préstamo está en estado de amortización. Su ingreso se revisa cada año para determinar su nuevo pago durante el próximo año.
Historia de cambios en el pago de préstamos estudiantiles
Más y más estudiantes están encadenados con la deuda de préstamos estudiantiles durante años después de salir de la escuela.
Estar encadenado a la deuda de préstamos estudiantiles requiere un cerrajero experimentado para desbloquear las directrices correctas para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario.
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Es casi un trabajo de tiempo completo mantenerse al día con las actualizaciones de las directrices de suscripción, y los pagos de IBR parecen enviar a muchos funcionarios de préstamos en una espiral de desinformación.
Cambios en las directrices de los préstamos para estudiantes desde 2015
- 2 veces para los préstamos convencionales de Fannie Mae
- 3 veces para los préstamos convencionales de Freddie Mac (enero de 2020 el más reciente)
- 1 vez para los préstamos asegurados por la FHA
- 2 veces para los Préstamos Garantizados por el VA
- 2 veces para los Préstamos Garantizados por el USDA
.
El primer cambio importante en las directrices de suscripción ocurrió cuando a los prestamistas ya no se les permitió ignorar los pagos diferidos o los préstamos en indulgencia.
El segundo cambio importante fue que usted tuvo que aplicar un pago a cualquier saldo de préstamo estudiantil. Si el pago que se informa en su informe de crédito no pagará el préstamo al final de un plazo fijo, sus pagos no se amortizan.
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Los pagos no amortizados se convirtieron en el enemigo público # 1 por Fannie Mae, FHA y USDA. En 2015, las directrices de Freddie Mac no permitieron pagos diferidos o préstamos en indulgencia y permitirían pagos IBR, incluso si el pago reportado es $0.00.
NUEVO – Freddie Mac excluye PSLF de DTI – Esta es una gran noticia que viene de Freddie Mac, a partir del 2 de enero de 2020. Si usted puede documentar que usted está calificado para un programa de condonación de préstamos de servicio público, o un programa de condonación de préstamos patrocinados por el empleador, usted debe ser capaz de excluir sus pagos de préstamos estudiantiles de su DTI.
Calcular su deuda a la relación de ingresos (DTI)
Toda la debacle de los préstamos estudiantiles está siendo causada por la confusión en torno a cómo su deuda a las relaciones de ingresos se calculan.
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Su relación deuda-ingreso se calcula como su pago de vivienda propuesto (al comprar una casa) más sus pasivos mensuales de su informe de crédito, como un porcentaje de su ingreso bruto.
Cuando se utiliza un préstamo convencional de Fannie Mae o Freddie Mac, el pago total de la vivienda más los pasivos mensuales no pueden superar el 50% de sus ingresos brutos, o un DTI del 50%.
Los prestatarios que utilizan una hipoteca de la FHA tienen 2 ratios DTI. Una relación deuda-ingreso frontal es el pago de su vivienda como porcentaje de sus ingresos. Una relación deuda-ingreso final incluye sus pasivos mensuales de su informe de crédito.
La FHA permitirá que su pago de la vivienda sea tan alto como el 46,99% DTI frontal, y un máximo de 56,99% DTI final incluyendo sus deudas.
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Los préstamos estudiantiles se vuelven confusos cuando no se reporta ningún pago en su informe de crédito, o cuando su pago es un pago de reembolso basado en los ingresos (IBR).
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Esperar a obtener la documentación de su préstamo estudiantil servicer
Freddie Mac Convencional
- Pagos basados en los ingresos – Puede utilizar el pago como se informó en el informe de crédito
- Pago de $ 0 en NO se utiliza – debe utilizar .5% – Ver actualización de PSLF
- Se puede excluir del cálculo de la deuda a los ingresos si quedan menos de 10 meses de pagos
- Uso de aplazamiento o indulgencia .5% del saldo del préstamo – Efectivo el 1 de noviembre de 2018
FHA Government Insured
- Pago no amortizado – No se permite | Debe usar el 1% del saldo del préstamo
- Pago amortizado – Ok con todos los prestamistas
- Aplazamiento o indulgencia usar el 1% del saldo del préstamo.
Préstamo garantizado por el VA
- Pago no amortizado – Permitido, incluso con $0.00 pago
- Pago amortizado – Ok con todos los prestamistas
- El aplazamiento o la indulgencia de morosidad deben utilizar el 5% del saldo del préstamo dividido por 12
- Espera obtener la documentación de su administrador de préstamos estudiantiles
Préstamo Garantizado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos – Actualizado en septiembre de 2019
- Pago no amortizado – Utilice el pago en el informe de crédito 0r .50%, lo que sea mayor.
- Pago amortizado – Está bien con todos los prestamistas
- El aplazamiento o la indulgencia utilizan el .50% del saldo del préstamo.
Soluciones creativas para resolver los problemas de préstamos estudiantiles
Si usted está tratando de comprar una casa, y las piezas simplemente no están encajando, aquí hay algunas soluciones creativas que los clientes anteriores han hecho con éxito.
Pagos Diferidos o Préstamo en Indulgencia
Si usted tiene préstamos con pagos diferidos, o si su préstamo está en indulgencia, hemos tenido compradores de vivienda entrar en un plan de pago basado en los ingresos, y califican usando un Fannie Mae Convencional
Los padres co-firman y pagan el pago del préstamo estudiantil
Fannie Mae recientemente actualizó su directriz de «responsabilidad contingente» para permitir que los pagos del préstamo estudiantil sean ignorados, si usted puede demostrar que un co-firmante ha hecho los pagos durante los últimos 12 meses.
Ratio de deuda a los ingresos demasiado alto para Convencional
Este comprador de la casa es la consolidación de más de una docena de préstamos en un pago amortizado de 30 años. Necesitamos un pago amortizado para aprovechar los requisitos de DTI más flexibles sobre Convencional.
El pago no aparece en el informe de crédito
Si su préstamo está en el reembolso, su prestamista puede obtener un suplemento de crédito (si es necesario) de la oficina de crédito, proporcionándoles una copia de su declaración de su prestamista de préstamos estudiantiles.
Tener menos del 5% de pago inicial y pago IBR
Es un malentendido común que la FHA ofrece el pago inicial más bajo. VA & USDA ofrecen 100% de financiación, pero se requiere calificación adicional.
Tanto Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas que permiten tan poco como un 3% de pago inicial. La elegibilidad puede ser determinada por los límites de ingresos, o el área que usted está comprando in.
No hay límites de ingresos para las casas que se compran en el «objetivo» de bajos a moderados ingresos. Estos programas especiales también incluyen descuentos en el seguro hipotecario y en los costos de cierre.
Sólo puede calificar para un préstamo FHA
Hay muchas razones por las que un préstamo FHA es la mejor opción para usted. La financiación convencional es más restrictiva, requiere una puntuación de crédito más alta, y a menudo no es una opción si usted tiene una gran cantidad de deudas en su informe de crédito.
La solución es documentar lo que sería un pago amortizado en caso de que comience a hacer los pagos de su préstamo estudiantil que pagaría el préstamo al final del plazo del préstamo.
No hay ninguna directriz que requiere que usted está realmente en el pago de su préstamo, sólo que se utiliza un pago amortizado con el fin de calcular su deuda a la relación de ingresos.
Hay un par de maneras de identificar cuál sería este pago:
- Llame a su prestamista de préstamos estudiantiles y pídales una declaración/cotización que muestre cuál sería ese pago.
- Empezar a hacer los pagos de su préstamo estudiantil (puede volver a ponerlo en aplazamiento después de que su préstamo hipotecario se haya completado)
Si va a considerar cualquiera de estas opciones, primero discuta con un funcionario de préstamos hipotecarios con experiencia si todavía calificaría usando un pago amortizado.
Su funcionario de préstamos puede calcular lo que ese pago podría ser. El problema que usted está resolviendo es conseguir la documentación del prestamista de préstamos estudiantiles que apoyan ese pago.
Por qué los prestamistas se equivocan
Si usted está llamando desde un anuncio de televisión, radio o Internet, lo más probable es que se conecte a un centro de llamadas, con poca o ninguna experiencia real de la hipoteca.
Yo llamo a estos prestamistas «caja grande». Estos prestamistas son increíbles en el procesamiento de un cierto tipo de archivo de préstamo que no requiere nada demasiado lejos fuera de la caja.
Los pagos de préstamos estudiantiles no son realmente tan lejos fuera de la caja, pero el momento en que se encuentran estos problemas no podría ser peor.
Si usted está trabajando a través de un centro de llamadas de un prestamista de caja grande, su solicitud no está recibiendo en frente de un profesional hasta que llega al suscriptor.
Las directrices de suscripción para los préstamos estudiantiles, y específicamente los planes de amortización basados en los ingresos, han cambiado varias veces en los últimos 2 a 3 años.
Muchas veces, su archivo no está frente al suscriptor hasta después de que usted ya ha aceptado su oferta de compra y ha pagado por la evaluación.
Con suerte, hay suficiente tiempo, y el suscriptor tiene la experiencia suficiente para buscar las directrices y puede averiguar cómo salvar su nuevo hogar haciendo que le aprueben el préstamo correcto.
¡No creería que esto sucede tanto como lo hace si no lo hubiera experimentado personalmente! Cubrimos este tema por primera vez en 2015, y hemos respondido a cientos de preguntas de IBR de compradores de todo el País.
Así que muchas de estas historias de horror que escuchamos podrían haberse evitado si se utilizó un oficial de préstamos profesional, y no un prestamista de centro de llamadas.
Trabajar con un experto
Hemos estado ayudando a los compradores y propietarios de viviendas a calificar para una hipoteca con préstamos estudiantiles desde 2015, cuando los principales desafíos que enfrentamos hoy se introdujeron por primera vez.
Encuentra mi camino a casa es una red de expertos de profesionales hipotecarios con experiencia, aquí para responder a sus preguntas, y ponerlo en el camino correcto.
Puedes obtener respuesta a tus preguntas dándonos un poco más de información aquí, y te pondremos en contacto con un agente de préstamos que sea experto en directrices de préstamos para estudiantes, o puedes dejar un comentario o una pregunta a continuación.
No vendemos tu información a múltiples prestamistas y esperamos que encuentres a alguien con experiencia, te presentaremos a un agente de préstamos que conocemos y en el que confiamos que puede ayudarte.
Cualquier pregunta que usted hace a continuación, voy a responder personalmente, y si es necesario, podemos presentarle a un profesional, oficial de préstamo con experiencia que sé que puede help.