Náklady na komerční výstavbu jsou jedním z rozhodujících faktorů pro získání a udržení nájemců. Pronajímatelům to pomůže najít nájemce, kteří jsou připraveni zůstat ve vaší nemovitosti déle. Zjistěme, z jakých faktorů se skládají náklady na komerční vestavbu a jak jsou určujícím faktorem pro úspěšné obsazení komerční budovy.
Skutečné rozdělení nákladů na komerční vestavbu závisí na typu komerčních kancelářských prostor, které chcete vytvořit, a na jejich uspořádání, funkčnosti a estetice.
Náklady na komerční vestavbu jsou součástí procesu pronájmu, protože moderní nájemci chtějí, aby jejich kancelářské prostory odrážely jejich značku a byly vybudovány tak, aby mohly zvýšit úroveň produktivity a morálky jejich zaměstnanců. Proto je nyní nutné, aby pronajímatelé investovali více do nákladů na výstavbu komerční budovy, aby mohli svým klientům nabídnout flexibilnější komerční prostory a vybavení.
Celkové trendy výstavby komerčních budov mají pozitivní trend a každý rok je na americkém trhu v nabídce více než 50 milionů čtverečních stop komerčních budov.
Odhad nákladů na komerční výstavbu
Na trhu pronájmu kancelářských a obchodních prostor se termín komerční výstavba označuje jako „build-out“ nebo “ fit out“ a jedná se o proces dokončení základních surových komerčních prostor do podoby plnohodnotných, k obsazení připravených kancelářských prostor. V podstatě jde o úpravu a přizpůsobení prostor tak, aby vyhovovaly pohodlí podniků, jejich zaměstnanců a zákazníků.
Základní odhad nákladů na výstavbu komerční budovy je vyjádřen v průměrných nákladech na čtvereční stopu. O celkových nákladech na vybudování komerční budovy se rozhoduje na základě jednání mezi nájemcem a pronajímatelem během počátečního procesu pronájmu a zahrnuje typy potřebných vylepšení, včetně
- Materiálů, které mají být použity
- Kdo ponese náklady na vybudování komerčních prostor
- Kdo bude monitorovat a dokončovat úpravy
- Úpravy, které zůstanou po ukončení nájmu
- Rozsah úprav, které může nájemce odstranit, když kancelářské prostory opustí
Nájemci se také podílejí na nákladech na vybudování komerčních prostor, a průměrné náklady na stavební úpravy komerční budovy mohou přijít až na 65 USD za m2. stop se standardními úpravami.
Faktory ovlivňující náklady na vybudování komerčních kanceláří
Umístění kancelářských prostor je hlavním určujícím faktorem nákladů na vybudování komerční budovy. Například v USA jsou severovýchodní a východní regiony země drahé, s vysokými náklady na vybudování komerčních prostor. Poptávka po kancelářských prostorách a náklady na pracovní sílu rovněž určují náklady na výstavbu komerční budovy.
V rozdělení nákladů na komerční výstavbu se však projevuje stále rostoucí trend a faktory jako
- Složitost projektu
- Konkurence zámořských společností
- Úzká místa v dodavatelském řetězci Nedostatek pracovních sil
- Kvalita vnitřních povrchových úprav
- Použití exotických dřevin,
- Provedení kamenných desek
- Instalace špičkových dveří
- Další luxusní povrchové úpravy
jsou některé z hlavních faktorů, které ovlivňují náklady na komerční výstavbu
Důležitou roli v rozdělení nákladů na komerční výstavbu hraje také roční období, protože sazby za pohonné hmoty, dopravní materiály a dostupnost pracovních sil se liší podle ročního období. Komerční kancelářské prostory jsou trhem nájemců a je zde stálá poptávka po základních a střednědobých vestavbách a vybavení.
Náklady na komerční vestavbu základních kancelářských prostor přijdou podle norem z roku 2018 na přibližně 43 až 54 dolarů za čtvereční stopu. V případě kancelářských prostor střední třídy přijde komerční build-out na 65 až 80 dolarů, nyní z 57 až 75 dolarů za čtvereční stopu v roce 2018.
Také náklady na vybudování komerčního stavebního vybavení pro výkonné kancelářské prostory činí 96 až 157 dolarů za čtvereční stopu, které vzrostly z 96 až 151 dolarů za čtvereční stopu v rozmezí cen v roce 2018. V případě prostor první generace je třeba k výše uvedeným sazbám připočítat 10 USD.
Náklady na komerční vestavbu nábytku jsou stanoveny na 28 až 80 USD/čtvereční stopu, což v roce 2018 činilo 20 až 70 USD/čtvereční stopu. Náklady na nábytek činily 28 až 30 USD na čtvereční stopu pro základní kancelářské prostory, 30 až 40 USD na čtvereční stopu pro kancelářské prostory střední třídy a 40 až 80 USD na čtvereční stopu pro kancelářské prostory pro vedoucí pracovníky
Fitness zařízení se stalo nedílnou součástí komerčních kancelářských prostor a komerční náklady na vybudování fitness zařízení o rozloze přibližně 10000 čtverečních stop činí 155 až 210 USD na čtvereční stopu, což v roce 2018 činilo 140 až 189 USD na čtvereční stopu.
Zajištění konferenčního centra přidává k celkovému rozdělení nákladů na komerční výstavbu přibližně 150 až 205 USD/Square Foot, které v roce 2018 vzrostly ze 136 až 198 USD/Square Foot. Kromě toho se náklady na zaměstnaneckou jídelnu, kuchyň a servírovací nebo obslužnou místnost o rozloze přibližně 5000 čtverečních stop, které byly v roce 2018 k dispozici za 157 až 208 dolarů za čtvereční stopu, nyní zvýšily na 162 až 241 dolarů za čtvereční stopu.
Tvrdé náklady na komerční výstavbu
Jedná se o náklady spojené s vylepšením komerční nemovitosti, které se přidávají do nemovitosti s plnou představou, že po odchodu nájemce z nemovitosti zůstanou. Mají povahu změny základního charakteru budovy a většinou je nese pronajímatel, protože mají zůstat na nemovitosti i poté, co nájemce nemovitost opustí. Zahrnují trvalé úpravy a vylepšení provedené na nemovitosti a mohou činit přibližně 75 až 85 procent nákladů na komerční výstavbu.
Měkké náklady na komerční výstavbu
Tyto náklady jsou takové, které jsou vynaloženy na získání služeb a úhradu zákonných a jiných poplatků, které je třeba zaplatit za dokončení projektu. Z rozpisu nákladů na komerční výstavbu vyplývá, že budou činit 8 až 12 % celkových nákladů projektu.
Náklady na dodavatele
Dalším typem nákladů na komerční výstavbu jsou náklady na dodavatele, které jsou vynaloženy na značení, zabezpečení, telefon, kabeláž pro počítače, náklady na stěhování do objektu a mohou dosáhnout více než 5 až 10 % celkových nákladů na komerční výstavbu.
Další základní náklady na komerční build-out.
Tyto náklady se liší v závislosti na umístění budovy a odhaduje se, že podlahová krytina si vyžádá 2,76 USD za čtvereční stopu. Současně se zjistilo, že strop zabere asi 1,81 USD v rozpočtovém typu stavby; instalace nebo výměna systémů HVAC vyžaduje asi 2,61 USD na čtvereční stopu pro budovu o rozloze 5000 čtverečních stop.
Elektrické instalace
včetně vnitřního osvětlení stojí 3,3 USD na čtvereční stopu. stopu a frézování výkladních skříní přijde na 10 dolarů za čtvereční stopu a tvoří asi 10 % nákladů na projekt.
Způsoby platby za úpravy komerčních prostor
Náklady na komerční vestavbu bývají u větších projektů nižší díky nižším nákladům na jednotku materiálu a dostupnosti slev za hromadné nákupy. Konečné náklady na stavební úpravy komerčních prostor závisí na mnoha faktorech, včetně výše nájemného, příspěvků pro nájemce a úlev pronajímatele.
Většinou pronajímatelé volí jednu z následujících platebních metod
- Slevy na nájemném, kdy pronajímatel nabízí po určitý počet měsíců nájemné zdarma nebo se slevou a nájemce tuto částku využije na provedení úprav.
- Standardní příspěvek na stavbu – kdy pronajímatel požádá nájemce, aby si vybral jeden ze souboru standardního balíčku vylepšení, a zaplatí je a nájemce musí nést vše nad rámec vybraného balíčku.
- Příspěvek na vybudování kanceláře na klíč, kdy pronajímatel souhlasí s tím, že na základě konkrétních dohod mezi nájemcem a pronajímatelem dodá nájemci hotové kancelářské prostory připravené k obsazení se vším, co již potřebuje k zahájení svého podnikání.
- Příspěvek na zlepšení nájemce, kdy pronajímatel poskytne nájemci platbu nebo slevu z nájemného na provedení všech požadovaných nákladů na zlepšení.
Průměrné náklady na výstavbu kancelářské budovy se za poslední dva roky zvýšily o 12 % a zároveň je více než 60 % tohoto zvýšení nákladů na výstavbu komerčních budov kompenzováno zvýšenými sazbami příspěvků na TI; nájemci tedy musí nést zbývajících 40 % uvedeného zvýšení.
Náklady na výstavbu komerční budovy
Náklady na výstavbu komerční budovy závisí také na třídě budovy.
V budovách třídy A s nadprůměrným nájemným, které nabízejí prvotřídní kancelářské prostory, a v budovách třídy B s průměrným nájemným za standardní vybavení a odpovídající systémy nebo v budovách třídy C, které nabízejí pouze funkční prostory, neexistuje jeden univerzální jednoduchý vzorec pro výpočet výše nákladů na vestavbu komerční budovy.
Náklady na vestavbu se tedy značně liší v závislosti na různých faktorech, které sídlí na trhu i mimo něj a vstupují do hry při nájemní transakci.