Pronajímatelná vs. využitelná plocha: Jaký je v tom rozdíl?

Rozdíl mezi využitelnými, pronajímatelnými a hrubými metry čtverečními je nepatrný, ale při vyjednávání o pronájmu nesmírně důležitý. Všechny tři pojmy mohou být obsaženy v nájemní smlouvě, ale pouze jeden z nich se používá pro výpočet skutečných ročních nákladů na nájemné.

V tomto článku vysvětlíme rozdíl mezi užitnými, pronajímatelnými a hrubými čtverečními stopami a proč je to důležité.

Užitečné čtvereční stopy

Užitečné čtvereční stopy prostoru jsou definovány jako celková plocha jedinečná pro nájemce. Představte si ji jako prostor specificky vyhrazený pro využití vaší společnosti. Jakmile vstoupíte do svého apartmá, plocha uvnitř se považuje za využitelné čtvereční stopy.

Výpočet tohoto čísla se bude mírně lišit u nájemců, kteří si pronajímají celé patro, oproti nájemcům, kteří si pronajímají jen část patra. U pronájmu částečného patra zahrnuje tento údaj všechny kancelářské prostory plus případné skladovací prostory nebo soukromé toalety, které jsou pro váš apartmán jedinečné. Zahrnuje také prostor zabraný například sloupy nebo zapuštěnými vchody.

U nájemců celého patra se využitelné čtvereční stopy vztahují na vše uvnitř hranic patra, včetně nevyužitelných prostor, jako jsou skříně pro úklid nebo mechanické a elektrické místnosti. Zahrnuje také společné prostory podlaží, jako jsou kuchyňky, chodby nebo recepce specifické pro využití podlaží. Užitné metry čtvereční nezahrnují prostory, jako jsou výtahové šachty nebo schodiště, protože ty nejsou považovány za jedinečné pro jednoho nájemce.

Užitečné čtvereční stopy jsou důležitým měřítkem, protože přesně vypovídají o tom, kolik prostoru bude k dispozici k podnikání.

Pronajímatelné čtvereční stopy

Pronajímatelné čtvereční stopy jsou definovány jako užitné čtvereční stopy plus část společných prostor budovy.

Společné prostory jsou prostory využitelné všemi nájemci v budově a zahrnují mimo jiné chodby, vestibuly, veřejné toalety a fitness zařízení.

Přečtěte si další:

Díl společných prostor připadající na konkrétního nájemce se vypočítá tak, že se vezme jeho poměrný podíl na celkové ploše budovy. Například pokud si nájemce pronajme 10 000 SF v budově o velikosti 100 000 SF, připadne na něj 10 % společných prostor budovy.

To neznamená, že nájemce bude moci využívat pouze 10 % prostor, ale spíše to, že 10 % čtverečních stop společných prostor bude připočteno k počtu čtverečních stop nájemce v nájemní smlouvě.

Pronajímatelné čtvereční stopy se používají ke stanovení vašich ročních výdajů na základní nájemné. Tento výpočet provedete tak, že jednoduše vynásobíte pronajímatelné čtvereční stopy roční sazbou základního nájemného.

Proč je to důležité

Nejdůležitější rozdíl, který je třeba pochopit mezi užitnými a pronajímatelnými čtverečními stopami, spočívá v tom, že pro výpočet ročních výdajů na nájemné se použije pronajímatelná, nikoli užitná plocha. Protože pronajímatelné čtvereční metry jsou často vyšší než užitné pro daný prostor, je nutné, abyste při vyhodnocování rozpočtu používali správné měření.

Faktor zatížení

Pomocný nástroj, který nájemci a pronajímatelé používají k pochopení rozdílu mezi pronajímatelnými a užitnými čtverečními metry objektu, se nazývá faktor zatížení. Toto číslo vychází z procenta společných prostor, které se v budově nacházejí. Load factor se vypočítá vydělením celkových pronajímatelných čtverečních stop budovy celkovými užitnými čtverečními stopami.

Tento load factor se pak vynásobí užitnými čtverečními stopami nájemce, aby se zjistily pronajímatelné čtvereční stopy pro daný prostor.

Jak tedy může faktor zatížení pomoci nájemcům při hodnocení různých nemovitostí? Vezměme si tento příklad.

Nájemce zvažuje dva různé kancelářské prostory, oba se stejnou výměrou užitné plochy a stejnou sazbou nájemného, ale s různými faktory zatížení. První možnost má apartmá s 10 000 užitnými metry čtverečními a 20% faktorem zatížení, což znamená, že pronajímatelná plocha prostoru je 12 000 metrů čtverečních. Druhá možnost má 10 000 využitelných čtverečních stop a 15% koeficient zatížení, což znamená, že pronajímatelná plocha této možnosti by byla 11 500.

10 000 využitelných stop x .20 = 2 000	2 000 + 10 000 = 12 000 pronajímatelných čtverečních stop
10 000 využitelných stop x .15 = 1 500	1 500 + 10 000 = 11 500 pronajímatelných čtverečních stop

V první budově by se základní nájemné nájemce odvíjelo od 12 000 čtverečních stop, zatímco ve druhé budově by se nájemné účtovalo od 11 500 čtverečních stop. Druhá varianta s nižším koeficientem zatížení by společnosti ušetřila peníze, protože by měsíčně platila méně za stejné množství užitné plochy.

Menší koeficient zatížení však také znamená, že v budově je méně společných prostor, takže v případě většího množství společných prostor může být nutné platit vyšší nájemné.

Hrubé čtvereční stopy

Hrubé čtvereční stopy, označované také jako hrubá plocha, jednoduše označují celkovou plochu budovy. Zahrnuje vše, co se započítává do užitných a pronajímatelných čtverečních stop, spolu s jádrem budovy, výtahovými šachtami a dalšími částmi budovy, které slouží k údržbě a provozu.

Jinými slovy, hrubá plocha je celková plocha, kterou objekt zabírá, bez ohledu na to, zda je či není využívána nájemcem. Jediné prostory, které jsou vyloučeny, jsou otevřené plochy, jako jsou bazény, hřiště, kurty, světelné studny, parkoviště a nezakryté sklepy.

Hrubá plocha je důležitým ukazatelem pro plánování a sestavování rozpočtu ve stavebnictví. I když se v transakcích s nájemci nemusí objevovat příliš často, přesto se vyplatí mu porozumět.

Závěr

Doufáme, že vám tento článek pomohl objasnit případné otázky týkající se rozdílů mezi užitnými, pronajímatelnými a hrubými metry čtverečními.

Chcete-li pokračovat v poznávání složitostí smlouvy o komerčním pronájmu, podívejte se do sekce Pochopení & Vyjednávání o nájemní smlouvě ve vzdělávacím centru AQUILA.

Máte-li další otázky nebo chcete-li pokročit v procesu pronájmu, obraťte se na náš zkušený tým pro zastupování nájemců.